15 O 106/12 – Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften)

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. T a t b e s t a n d : Die Klägerin ist Eigentümerin eines als Kleingartengelände genutzten Grundstückes in C2, T2, ###, ###, ###, ### sowie T-Straße. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Räumung und Herausgabe näher bezeichneter Teilflächen dieses Grundstücks, nachdem sie insoweit mit Schreiben vom 31.01.2012 die ordentliche Kündigung zum 30.11.2012 ausgesprochen hat. Ursprünglicher Eigentümer des Gesamtgrundstücks war die Verwaltung des ehemaligen Reichsbahnvermögens (Vorratsvermögen) in C2. Nach der Wiedervereinigung verkaufte deren Rechtsnachfolgerin, das Bundeseisenbahn- vermögen, das Gesamtgrundstück zunächst an die F GmbH mit Sitz in G. Von dieser kaufte die Klägerin das Gesamtgrundstück durch notariellen Kaufvertrag vom 17.09.2009. Die ehemalige Eigentümerin verpachtete den größten Teil des Gesamtgrundstücks mit Generalpachtvertrag vom 20.07./01.08.1988 an den Beklagten. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf die zu den Akten gereichte Ablichtung desselben (K 1, Bl. ## ff. GA) Bezug genommen. Die Klägerin erzielt aus dem Pachtverhältnis 17.203,58 € jährlich. Bei gewerblicher Nutzung des 97.526 qm großen Areals läge der Pachtzins nicht unter 0,50 €/qm/Monat. Der Pachtgegenstand liegt im Geltungsbereich eines Baunutzungsplanes von 1958/60, der als Teilplan des sogenannten Generalbebauungsplanes C2 ursprünglich den Charakter eines vorbereitenden Bauleitplanes hatte. Mit Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes von 1960 gilt er bis heute als verbindlicher Bebauungsplan weiter. Daneben liegt das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XIII-B1, mit dem im Jahre 1990 die Baunutzungsverordnung von 1960 übergeleitet wurde. Ein weiterer, auch das hier streitgegenständliche Grundstück betreffender Bebauungsplan mit der Bezeichnung XIII-B1-1 befindet sich in der Aufstellungsphase und ist noch nicht rechtswirksam. Der Baunutzungsplan sieht in einer Tiefe von 50 m ab der Straßenfluchtlinie ein beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe IV/3 mit einer GRZ bis 0,5 und einer BMZ bis 4,8 vor und bestimmt die dahinterliegenden Grundstücksflächen bei gleicher Baustufe als reines Arbeitsgebiet. Der in der Aufstellung befindliche Bebauungsplan XIII-B1-1 sieht auf dem betreffenden Bauflächen Einzelhandelseinrichtungen vor. Am 24.01.2012 beantragte die Firma J GmbH & Co. KG gegenüber dem Bezirksamt U-T3 von C2 den Erlass eines Bauvorbescheides für ein Logistikzentrum auf einer Teilfläche des Pachtgegenstandes. Unter dem 03.08.2012 erteilte das Bezirksamt den Vorbescheid dahin, dass das Bauvorhaben allgemein zulässig sei. Wegen der Einzelheiten des Antrages und des Bescheides wird auf die zu der Akte gereichte Kopien derselben (K 3, Bl. ## ff. GA, K 15, Bl. ### ff. GA) verwiesen. Daneben liegt für dieselbe Gesellschaft hinsichtlich des Nachbargrundstücks eine Baugenehmigung Nr. ###/#### des Bezirksamts U-T3 vom 09.02.2012 vor, mit der dort der Neubau eines Logistikzentrums genehmigt wird. Daneben stellte die Firma M. am 30.01.2012 einen Antrag auf Bauvorbescheid hinsichtlich eines weiteres Logistikzentrums, bestehend aus einer Umschlag- und Kommissionierhalle sowie einem Verwaltungsgebäude auf einer weiteren Teilfläche des Pachtgegenstandes. Mit Bescheid vom 03.08.2012 stellte das Bezirksamt U-T3 die allgemeine Zulässigkeit auch dieses Vorhabens fest. Wegen der Einzelheiten wird auf die in Kopie zur Akte gereichten Antrag vom 30.01.2012 (K 4, Bl. ## ff. GA) und den Bescheid (K 16, Bl. ### ff. GA) Bezug genommen. Am 25.01.2012 fand ein Gespräch zwischen Vertretern der Klägerin und des C-Bezirk C2 e.V. statt. Gegenstand der Erörterungen war die beabsichtigte Nutzung des später als Teilfläche A bezeichneten Bereichs des Pachtgegenstandes zum Zwecke der Errichtung eines Logistikzentrums. Etwaige Planungen hinsichtlich des hier als Teilfläche B heraus verlangten Teils des Pachtgegenstandes wurden nicht erörtert. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 31.01.2012 kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten sowie gegenüber dem C Bezirk C2 e.V. den Pachtvertrag hinsichtlich der näher bezeichneten Teilflächen A und B und erklärte vorsorglich die Rückforderung dieser Teilflächen nach § 6 Abs. 1 des Generalpachtvertrages. Der Beklagte widersprach der Kündigung der Klägerin durch Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 13.02.2012. Die Klägerin ist der Ansicht, sie sei nach Maßgabe des § 9 Abs. 1 Nr. 5 Bundeskleingartengesetz sowie des § 6 Abs. 1 des Generalpachtvertrages berechtigt, von dem Beklagten die näher bezeichneten Teilflächen heraus zu verlangen. Die Klägerin habe durch die von mit ihr verbundenen Unternehmen gestellten Bauvoranfragen sowie im Hinblick auf die bereits für das Nachbargrundstück erteilte Baugenehmigung hinreichend dokumentiert, dass sie bestrebt sei, den Pachtgegenstand der durch die Bauleitplanung vorgesehenen Verwendung als Arbeits-/Gewerbegebiet zuzuführen. Damit beabsichtige die Klägerin die in § 9 Abs. 1 Nr. 5 des Bundeskleingartengesetzes normierte Planungsverwirklichung. Die Kündigung sei aber auch im Hinblick auf § 9 Abs. 1 Nr. 4 Bundeskleingartengesetz gerechtfertigt. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die auf dem als Anlage A beigefügten Lageplan schwarz fett umrandeten Teilflächen A und B des im Grundbuch des Amtsgerichts U-L von N, Blatt ##### zu lfd. Nr. # des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücks T2, ###, ###, ###, ###, T-Straße, Gemarkung N2, Flur #, Flurstücke #### und ####, mit einer Größe von ca. 25.394 m² (Teilfläche A) beziehungsweise ca. 20.871 m² (Teilfläche B) zum 30. November 2012 zu räumen und am 01. Dezember 2012 geräumt an die Kläger herauszugeben. sowie hilfsweise den Beklagten zu verurteilen, die auf dem als Anlage A beigefügten Lageplan schwarz fett umrandeten Teilflächen A und B des im Grundbuch des Amtsgerichts U-L von N, Blatt ##### zu lfd. Nr. # des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücks T2, ###, ###, ###, ###, T-Straße, Gemarkung N2, Flur #, Flurstücke #### und ####, mit einer Größe von ca. 25.394 m² (Teilfläche A) beziehungsweise ca. 20.871 m² (Teilfläche B) zum 30. November 2013 zu räumen und am 01. Dezember 2013 geräumt an die Kläger herauszugeben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte meint, die Klägerin sei bereits hinsichtlich eines in dem von der Klägerin als Teilfläche A bezeichneten enthaltenen, weiteren Teilbereichs nicht aktivlegitimiert, da sie diesen an die J GmbH & Co. KG verkauft habe. Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei unwirksam, weil sie unbestimmt sei. Welche Flächen genau, vor allem hinsichtlich der von der Beklagten gegenüber ihren Unterpächtern vorgenommenen Parzellierung, die Klägerin heraus verlange, sei aus der Kündigung nicht ersichtlich. Eine vorläufige Übertragung auf einen maßstabsgerechten Plan zeige, dass durch das Begehren der Klägerin verpachtete Parzellen durchtrennt würden. Zudem sei die Kündigung deswegen unwirksam, weil sie nicht fristgerecht ausgesprochen worden sei. Ungeachtet dessen, dass hinsichtlich der von der Klägerin als Teilfläche B bezeichneten Fläche gar keine Anhörung im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 des Generalpachtvertrages stattgefunden habe, seien die hinsichtlich der Teilfläche B in der Besprechung vom 25.01.2012 gegebenen Erläuterungen nicht rechtzeitig vor Ausspruch der Kündigung erfolgt. Denn die Beklagte selbst sei verpflichtet, gegenüber den Unterpächtern die Kündigungsfristen des Bundeskleingartengesetzes einzuhalten, was ihr in der Kürze der ihr noch zur Verfügung stehenden Zeit gar nicht möglich gewesen wäre. Denn auch für die Beklagte gelte § 9 Abs. 2 Bundeskleingartengesetz mit der Folge, dass eine Kündigung nur am 3. Werktag im Februar für den 30. November eines jeden Jahres zulässig sei. Eine Kündigung der Klägerin sei im Hinblick auf § 9 Bundeskleingartengesetz aber auch deshalb nicht möglich, weil die Klägerin selbst gar nicht Bauherrin der von ihr angeführten Bauvorhaben sei. Diese Vorschrift sei daneben nicht einschlägig, weil das Pachtgelände nicht innerhalb eines Bebauungsplanes liege, der den an ihm im Lichte der Regelungen des Bundeskleingartengesetzes zu stellenden Anforderungen genüge. Eine Kündigungsmöglichkeit nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Bundeskleingartengesetz bestehe nämlich nur dann, wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liege, hinsichtlich dessen im Verfahren über seine Aufstellung die Belange der Kleingärtner hinreichend Berücksichtigung gefunden hätten. Daran fehle es hier, weil die Bauleitplanung aus 1958/60 solche Abwägungen ebenso wenig enthalte wie der lediglich die Baunutzungsverordnung überleitende Bebauungsplan aus 1990. Schließlich habe die Klägerin nicht hinreichend dargetan, dass sie tatsächlich die Planverwirklichung betreiben wolle. Die Vorlage von Bauvorbescheiden genüge insoweit nicht, da die Klägerin jederzeit von der Verwirklichung der dort nur hinsichtlich ihrer allgemeinen Zulässigkeit beurteilten Bauvorhaben Abstand nehmen könne. Der alsbaldige Baubeginn im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 5 Bundeskleingartengesetz sei hiermit nicht nachgewiesen. Daneben könne schon deswegen nicht auf die Bauvorbescheide der Stadt C2 abgestellt werden, weil C2 für das hier vorliegende Gelände gar kein Planungsrecht habe. Dieses liege wegen der auf dem Grundstück noch immer vorhandenen bahntechnischen Einrichtungen allein beim Eisenbahnbundesamt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.09.2012 (Bl. ### ff.) Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in ihrem Klageantrag näher bezeichneten Teilflächen des Pachtgegenstandes aus § 6 Abs. 1 S. 2 des Generalpachtvertrages. 1. Zwar ist die Klägerin hinsichtlich aller Flächen aktiv legitimiert, wie sich aus dem zu den Akten gereichten Grundbuchauszug ergibt, dem der Beklagte zuletzt auch nicht mehr entgegen getreten ist. Eine Eigentumsumschreibung auf den Käufer der mit K 11 (Bl. ### GA) näher bezeichneten (Teil-)Teilfläche ist nicht erfolgt. 2. Es bestehen auch keine Bedenken dahin, dass die Klägerin in ihren Kündigungserklärungen die heraus verlangten Flächen unzureichend bezeichnet hätte. Die Klägerin hat ihrer Kündigung einen maßstabsgerechten Flurkartenauszug beigefügt und dort die heraus verlangten Flächen eingezeichnet. Dies hat der Beklagte auch nicht konkret bestritten, sondern lediglich darauf abgehoben, seine maßstabsgerechte Übernahme auf einen die Parzellen verzeichnenden Plan bleibe unklar. Dies genügt nicht, um das Begehren der Klägerin in Frage zu stellen. Bereits grundbuchrechtlich reicht die Bezugnahme auf einen maßstabsgerechten Flurkartenauszug aus (BGH NJW-RR 99, 1030), so dass vorliegend nichts anders gelten kann. 3. Die Kündigung erfolgte auch fristgemäß. Unstreitig ist die Kündigung dem Beklagten innerhalb der Frist des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bundeskleingartengesetz zugegangen. Dass der Beklagte den Unterpächtern selbst nach dieser Frist kündigen musste, erlangt insoweit keine Bedeutung. Denn es besteht, worauf die Klägerin mit Schriftsatz vom 12.10.2012 zutreffend hingewiesen hat, kein Anspruch der Unterpächter auf ein Behaltendürfen des Besitzes an den Unterparzellen gegenüber dem Beklagten, soweit der Generalpachtvertrag wirksam gekündigt worden ist. Einer gesonderten Kündigung gegenüber den Unterpächtern bedurfte es nicht (vgl. BGH MDR 1994, 1212). 4. Schließlich bleibt es im Ergebnis ohne Folgen, dass die Klägerin den Beklagten in der Besprechung vom 25.01.2012 nicht auf die bevorstehende Kündigung der Teilfläche B hingewiesen und diese erörtert hat. Zwar durfte die Kündigung von Teilflächen nach § 6 Abs. 1 S. 2 des Generalpachtvertrages erst nach Anhörung des Beklagten ausgesprochen werden. Eine Anhörung hat aber unstreitig am 25.01.2012 stattgefunden. Dass der Beklagte auf jedwede in Rede stehende Maßnahme hinzuweisen und dies im Einzelnen mit ihm zu erörtern wäre, lässt sich dem Generalpachtvertrag nicht entnehmen. Zudem ist nicht ersichtlich, zu welchem abweichenden Ergebnis eine Erörterung zur Teilfläche B hätte führen können, beurteilen sich die hier maßgeblichen Fragen doch an § 9 Bundeskleingartengesetz. 5. Die Kündigung ist jedoch nicht nach § 9 Bundeskleingartengesetz gerechtfertigt. Diese Vorschrift regelt die Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung des Pachtverhältnisses über ein Kleingartengelände abschließend. a. Die Klägerin kann ihre Kündigung zunächst nicht auf § 9 Abs. 1 Nr. 5 Bundeskleingartengesetz stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Verpächter den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll. Die Kündigung ist folglich nur für Pachtflächen zulässig, die innerhalb eines Bebauungsplangebietes liegen. Zwar ist das hier streitgegenständliche Grundstück innerhalb des Plangebietes des Baunutzungsplans von 1958/60 gelegen, der nach Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes 1960 als Bebauungsplan weiter gilt (vgl. dazu OVG Berlin vom 31.03.1992 – 2 A 9.88 – URP 1992, 357 f.), worauf die Klägerin zu Recht hinweist. Daneben gilt für das hier streitgegenständliche Grundstück der Bebauungsplan XIII-B1, der jedoch hinsichtlich seiner Festsetzungen lediglich die Baunutzungsverordnung übergeleitet hat. Für die Berechtigung des Verpächters zur Kündigung von Teilflächen der Kleingartenanlage ist es indes nach der ratio legis erforderlich, dass das Grundstück innerhalb eines Bebauungsplanes liegt, bei dessen Aufstellung die Belange der Kleingärtner hinreichend Berücksichtigung gefunden haben. Dies folgt aus der Gesetzessystematik des Bundeskleingartengesetzes, welche hinsichtlich der Kündigung der Kleingartenflächen durch die Generalklausel des § 9 Abs. 1 Nr. 4 und die Spezialtatbestände der Nrn. 5 und 6 geprägt ist. Nr. 4 betrifft die allgemeine planungsrechtliche Zulässigkeit, wozu im Einzelfall auch übergeleitete einfache Bebauungspläne, z.B. alte Baulinien gehören. Nr. 5 ist demgegenüber die Spezialnorm für eine genaue konkretisierte planungsrechtliche Zulässigkeit ( Stang , Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 9 Rdziff. 41). Hieraus folgt, dass als Bebauungsplan im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 5 des Bundeskleingartengesetzes nur solche Bebauungspläne in Betracht kommen, die in den nach Bundesbaugesetz bzw. BauGB vorgeschriebenen Verfahren unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange zustande gekommen sind, und dabei die kleingärtnerischen Belange in die Abwägung eingestellt wurden. Ausweislich der amtlichen Begründung zum Regierungsentwurf (BT-Drucksache 9/1900, Seite 16) geht der Kündigungstatbestand davon aus, dass das öffentliche Interesse am Vollzug des Bebauungsplanes vorrangig ist und die kleingärtnerischen Belange im Bebauungsplanverfahren durch die im Bundesbaugesetz vorgeschriebene Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gebührende Berücksichtigung finden. Daran fehlt es vorliegend jedoch, weil der Bebauungsplan aus 1990 lediglich die Baunutzungsverordnung übergeleitet hat und die Bauleitplanung aus 1958/60 eine Abwägung kleingärtnerischer Belange nicht vorgenommen hat. Ob eine solche Abwägung im Verfahren über die Aufstellung des Bebauungsplanes XIII-B1-1 vorgenommen worden ist, ist hier nicht ersichtlich. Dies kann aber auch dahinstehen, weil dieser Bebauungsplan noch nicht rechtskräftig aufgestellt ist und die Klägerin nicht vorgetragen hat, dass nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen sei, dass die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern, § 9 Abs. 1 Ziff. 5 Bundeskleingartengesetz. Im Ergebnis ist festzustellen, dass der Kündigungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 5 Bundeskleingartengesetz davon ausgeht, dass das öffentliche Interesse am Vollzug des Bebauungsplans Vorrang vor den Interessen der Kleingärtner genießt und die kleingärtnerischen Belange bereits im Bebauungsplanaufstellungsverfahren gebührende Berücksichtigung gefunden haben (vgl. dazu auch Mainiczyk , Bundeskleingartengesetz, 9. Aufl. 2006, § 9 Rdziff. 24 a.E.). Wie ausgeführt, fehlt es hieran jedoch. Soweit in der Literatur auch vertreten wird, ein nach § 173 Abs. 3 bzw. 174 Abs. 1 BauGB übergeleiteter Plan sei im Sinne der einschlägigen Kündigungsvorschrift ausreichend ( Otte in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, § 9 Bundeskleingartengesetz, Rdziff. 12), so überzeugt dies nicht. Eine nähere Begründung wird hierzu nicht gegeben. Das Ergebnis dieser Rechtsauffassung ist nicht vereinbar mit dem Regelungszweck des Bundeskleingartengesetzes, das in § 9 die Dispositionsfreiheit des Verpächters im Hinblick auf die öffentlich anerkannten Belange der Kleingartenbesitzer unter Berücksichtigung der Bedeutung des Kleingartenwesens für die Naherholung einschränkt. § 9 Bundeskleingartengesetz gesteht dem Grundstückseigentümer jedoch dann ein Kündigungsrecht zu, wenn die per se durch das Bundeskleingartengesetz geschützten Belange der Pächter hinter den wirtschaftlichen Interessen des Grundstückseigentümers zurückstehen müssen, was in Bezug auf den Fall der Nr. 5 jedoch nur dann festgestellt werden kann, wenn dem eine eingehende Abwägung vorausgeht. b. Die Klägerin kann ihre Kündigung im Ergebnis aber auch nicht mit § 9 Abs. 1 Nr. 4 Bundeskleingartengesetz begründen. Nach der oben dargestellten Systematik der Kündigungsvorschriften unterfällt das streitgegenständliche Grundstück dieser Norm, die auch Gebiete im Geltungsbereich übergeleiteter einfacher Bebauungspläne, z.B. alter Baulinien erfasst und nicht – wie die Beklagte meint – allein für den unbeplanten Außenbereich gilt. Dies wird zwar z.T. in der Literatur vertreten ( Otte in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 104. Lief., BKleingG § 9 Rz 11 und Mainczyk , a.a.O., § 9 Rz. 20), indes offenbar innerhalb des Normgefüges des BauGB und ohne Rücksicht auf die Tatsache, dass eine Anwendung dieser Lesart in Fällen wie dem vorliegenden zu einem Wertungswiderspruch führen würde, in dem nämlich der Klägerin wegen der Unzulänglichkeiten der vorhandenen Planung ein Rückgriff auf § 9 Abs. 1 Nr. 5 Bundeskleingartengesetz verwehrt würde, und daneben wegen der vorhandenen Planung auch auf Nr. 4 der zitierten Vorschrift. Die weiteren Kündigungsvoraussetzungen liegen indes nicht vor. Ausweislich der Festlegungen in dem übergeleiteten Bebauungsplan liegt das Grundstück zwar in einem Arbeitsbereich, mithin ist planungsrechtlich eine andere als die derzeitige kleingärtnerische Nutzung zulässig. Hieran ändert sich auch nichts angesichts des Einwands des Beklagten, das Land C2 habe über das streitgegenständliche Gebiet keine Planungshoheit, denn ausweislich der Feststellungen des Eisenbahnbundesamtes war das Gebiet nicht als Bahnbetriebsgelände, sondern als Vorratsvermögen einzustufen, wie die Klägerin mit Schriftsatz vom 19.09.2012 unwidersprochen vorgetragen hat. Anhaltspunkte, dass diese Einschätzung unzutreffend ist, sind nicht ersichtlich und auch von der Beklagten nicht aufgezeigt worden. Durch die Fortsetzung der kleingärtnerischen Nutzung ist die Klägerin auch an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erheblichen Nachteilen ausgesetzt. Die andere wirtschaftliche Verwertung kann sowohl in einem Verkauf als auch in einer Verpachtung der Flächen bestehen (BGH NJW 1991,1349). Die Klägerin hat dargelegt, dass sie bei Fortführung des Pachtverhältnisses mit dem Beklagten unter den derzeitigen Bedingungen lediglich eine Jahrespacht von ca. 17.000 € erzielt und die Flächen anderweitig zu einem monatlichen Zins von 48.763 € verpachtbar wären. Damit liegt bereits ohne Weiteres der erhebliche Nachteil auf der Hand. Dem ist der Beklagte nicht in erheblicher Weise entgegen getreten. Soweit er im Schriftsatz vom 28.08.2012 lediglich das Fehlen einer konkreten Kalkulation bemängelt, so ist dies auch nicht erforderlich. Der erhebliche wirtschaftliche Nachteil ergibt sich bereits aus der einfachen Gegenüberstellung der erzielbaren Erlöse. Die andere Verwertung muss auch nicht durch den Eigentümer selbst erfolgen, dies lässt sich – anders, als der Beklagte meint – der Kommentierung von Otte bei Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 9 BKleingG Rz. 11 nicht entnehmen. Dort ist lediglich ausgeführt, der mögliche Verkauf allein reiche nicht aus, da er ohnehin unabhängig vom Bundeskleingartengesetz möglich sei und bleibe. Jedoch muss es sich auch hier um eine andere konkret feststellbare und damit bevorstehende, zulässige Grundstück s nutzung handeln ( Otte a.a.O.). Wenn auch Nr. 4 im Gegensatz zu Nr. 5 keine besondere Betonung des Zeitmoments („alsbald“) enthält, so reichen bloße Absichten, die sich noch nicht hinreichend konkretisiert haben, nicht aus. Von den Planungen, die Gegenstand der Vorbescheide sind, kann die Klägerin jederzeit ohne größere finanzielle Verluste wieder Abstand nehmen, wie sie dies in der Vergangenheit auch bereits praktiziert hat. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass die von der Klägerin in den Rechtsstreit eingeführten Bauvorhaben tatsächlich planungsrechtlich so zulässig sind, wie sie Gegenstand der Bauvoranfragen waren. Wie sich aus den Vorbescheiden des Bezirksamtes U-T3 ergibt, beurteilen sie nicht die die konkrete Zulässigkeit des Bauvorhabens, sondern stellen Genehmigungsfähigkeit allein im Hinblick auf die dort formulierten Fragen in Aussicht und formulieren z.B. die Bedingung, dass ein Lärmgutachten die Machbarkeit der Vorhaben in Bezug auf das in der Nachbarschaft gelegene Wohngebiet bestätigt. Dass die Klägerin ein planungsrechtlich zulässiges Vorhaben verfolgt, ist daher jedenfalls zum Kündigungszeitpunkt nicht festzustellen; aber auch alternativ nicht zum Ende der Kündigungsfrist (vgl. dazu BGH NJW 1991, 1349). c. Schließlich kann die Klägerin auch nicht erfolgreich die in K 11 bezeichnete Teilfläche heraus verlangen, von der sie behauptet, sie sei nicht kleingärtnerisch genutzt. Die Parteien des Generalpachtvertrages haben das Gesamtgrundstück in § 1 Abs. 1 des Vertrages den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes unterworfen, so dass die Klägerin auch nicht Teilbereiche aus dieser Bindung heraus lösen kann. 6. Die Kostenentscheidung erfolgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 GKG, diejenigen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 Satz 1 ZPO. Der Streitwert wird auf bis zu 50.000,00 € festgesetzt.