6 S 90/09

Mietminderung und Aufrechnung wegen Wasserschaden und fehlendem Tiefgaragenschlüssel • Mietminderung tritt kraft Gesetzes nach § 536 BGB ein, sobald die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt ist; eine gesonderte Erklärung des Mieters zur Entstehung der Minderung ist nicht erforderlich. • Die Vorenthaltung eines zusätzlichen Tiefgaragenschlüssels kann einen Mangel der Mietsache darstellen und sich auf die Wohnungsnutzung auswirken, sofern dem Mieter ein nachvollziehbares Interesse an mehreren Schlüsseln zusteht. • Ein berechtigter Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen zu hoch gezahlter Miete kann gegen Mietforderungen des Vermieters nach § 387 BGB aufgerechnet werden; insoweit sind auch Hilfsaufrechnungen wirksam. • Ansprüche aus § 554a BGB setzen eine Behinderung i.S.d. BGG voraus; bloße Bedarfslagen (z. B. vorübergehende Geburtspflege) begründen keinen Anspruch auf kostenfreie Herstellung eines barrierefreien Zugangs. • § 814 BGB steht einer Rückforderung zuviel gezahlter Miete nicht entgegen, wenn der Leistende die Miete in Unkenntnis seines Minderungsrechts zahlte und sodann den Minderungsvorbehalt erklärt hat. Die Klägerin begehrte Mietzahlungen für Oktober 2005 bis Januar 2006 von den Beklagten. Die Parteien streiten über Mietminderung wegen eines Wasserschadens/Schimmels ab Juli/August 2005 und über die Vorenthaltung eines weiteren Tiefgaragenschlüssels. Die vertragliche Monatsmiete betrug 748,00 € (inkl. Stellplatz und Betriebskosten). Die Beklagten zahlten teils, behielten aber Minderungsbeträge ein und forderten Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten für Juni bis September 2005. Die Parteien legten Lichtbilder, E‑Mails und Schreiben vor; das Amtsgericht hatte zugunsten der Klägerin entschieden, das Landgericht Bonn hob dieses Urteil auf. Streitentscheidend waren die Höhe und der Beginn der Minderung sowie die Frage der Aufrechenbarkeit von Rückzahlungsansprüchen der Beklagten gegen die Restforderung der Klägerin. • Die Berufung ist zulässig und in der Sache begründet; die Klägerin hat keinen durchsetzbaren Anspruch auf die geltend gemachten Mietrestzahlungen für Oktober 2005 bis Januar 2006. • Mietminderung: Aufgrund unangefochtener Feststellungen lag ab 01.08.2005 wegen Schimmelschadens eine Minderung von 10% vor; die Vorenthaltung eines weiteren Tiefgaragenschlüssels begründete zusätzlich einen Mangel, sodass für den maßgeblichen Zeitraum Oktober 2005 bis Januar 2006 eine Gesamtminderung von 15% auf die Bruttomiete ohne Stellplatzmiete angemessen ist (Rechtsgrundlage § 536 BGB). • Beginn der Minderung und Umfang: Für Juni 2005 ist wegen des fehlenden Schlüssels eine Minderung von 5% angemessen; für 13.07.–31.07.2005 wegen Schlüsselvorenthaltung und Wasserschaden 10%; ab Entstehung des Schimmels 15%. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein; eine gesonderte Erklärung ist nicht erforderlich, der Mieter kann zuviel gezahlte Beträge nach § 812 BGB geltend machen. • Aufrechnung: Die Beklagten hatten gegen die Restmietforderungen Rückzahlungsansprüche in Höhe von 301,45 €, die sie gemäß § 387 BGB (Primär- und Hilfsaufrechnung) gegen die Forderung der Klägerin aufgerechnet haben; damit erlosch der Restanspruch der Klägerin in Höhe von 293,12 €. • Ansprüche nach § 554a BGB und AGG: Ein Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Maßnahmen nach § 554a BGB besteht nur bei dauerhafter Behinderung i.S.d. BGG; hier lag keine Behinderung vor. Ansprüche nach § 19 AGG kommen nicht in Betracht, weil das Gesetz nicht rückwirkend Anwendung auf vor dem 1.12.2006 begründete Schuldverhältnisse findet. • Keine Einrede des § 814 BGB: Die Rückforderungsansprüche der Beklagten sind nicht ausgeschlossen, weil die Mietzahlungen vor Entstehung bzw. Bekanntwerden der Minderungsgründe geleistet wurden und die Beklagten später den Minderungs‑Vorbehalt erklärt haben; keine Verwirkung liegt vor. • Folge: Da die Klägerin keine durchsetzbare Restforderung mehr hatte, stehen ihr auch keine Erstattungsansprüche für außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten zu. Die Berufung der Beklagten ist erfolgreich; das Urteil des Amtsgerichts wird aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Restmietforderung der Klägerin in Höhe von 293,12 € ist durch die von den Beklagten geltend gemachten Rückzahlungsansprüche in Höhe von 301,45 € (Primär- und Hilfsaufrechnung) vollständig erloschen. Die Kammer hat die Mietminderungen gestaffelt festgestellt (5% für Juni 2005, 10% für Mitte bis Ende Juli 2005, 15% ab Schimmelentstehung) und die Berechtigung der Aufrechnung bejaht. Wegen des Fehlens eines Anspruchs der Klägerin auf Mietzahlung entfällt auch ihr Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Die Kostenverteilung des Verfahrens wurde entsprechend entschieden.