6 S 317/04 – Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften

Leitsatz: Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung keinen Hinweis darauf, dass die Wohnung Teil einer aus mehreren Häusern bestehenden Wirtschaftseinheit ist, sind jedenfalls objektbezogen ( Wohnung, Haus ) erfassbare Betriebskosten objektbezogen und nicht auf der Grundlage der jeweiligen Kosten der gesamten Wirtschaftseinheit abzurechnen. Die Vorschriften der zweiten Berechnungsverordnung enthalten keine dem entgegenstehenden Regelungen Auf die Berufung der Beklagten wird das am 02.12.2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn - 8 C 308/04 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von einer Darstellung der maßgeblichen tatsächlichen Feststellungen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen, da die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und demzufolge ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§§ 543 Abs. 1, 544 Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO). II. Die zulässige - insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519 f. ZPO) - Berufung ist begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Neuerstellung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis einschließlich 2003 zu. Zwar sind die von der Beklagten erstellten und den Klägern übermittelten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis einschließlich 2003 zumindest teilweise unrichtig. Denn die Beklagte ist nicht befugt, gegenüber den Klägern die Kosten für Wasser und (Allgemein-)Strom im Rahmen der Wirtschaftseinheit abzurechnen. Diese Kosten sind vielmehr objektbezogen, d.h. bezogen auf das einzelne (Wohn-)Haus, abzurechnen, um eine möglichst verbrauchsnahe Verteilung zu gewährleisten. Eine derartige Verpflichtung der Beklagten zur objektbezogenen Abrechnung besteht vorliegend aufgrund des mit den Klägern geschlossenen Mietvertrages. Soll die Abrechnung auf der Grundlage einer Wirtschaftseinheit erfolgen, muss dies im Mietvertrag vereinbart sein bzw. der Mietvertrag deutlich zum Ausdruck bringen, dass sich die angemietete Wohnung in einer Wirtschaftseinheit befindet (vgl. Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2002, § 36 Rn. 76). Der am 06.11.1995 abgeschlossene Mietvertrag der Kläger weist jedoch keinen Hinweis auf die Zugehörigkeit des von den Klägern bewohnten Hauses zu einer Wirtschaftseinheit auf und enthält auch sonst keine Vereinbarung zu einer Abrechnung nach Wirtschaftseinheit. Der Mietvertrag weist vielmehr bereits in der Bestimmung der Mietsache (§ 1) ausschließlich das Haus A auf, in welchem die Kläger die von ihnen bewohnte Wohnung angemietet haben. Auch die unter § 2 Abs. 4 des Vertrages enthaltenen Bestimmungen zur Umlage bzw. Abrechnung der Betriebskosten nehmen keinen Bezug auf eine Wirtschaftseinheit, sondern bestimmen lediglich, dass die Abrechnung grundsätzlich nach Wohnfläche zu erfolgen habe, welche aber auch innerhalb des einzelnen Objektes möglich ist. Für einen "unbefangenen" Mieter lässt dies ausschließlich den Schluss zu, dass eine Abrechnung bezogen auf das von ihm bewohnte Haus zu erfolgen habe und auch erfolgen werde. Etwas anderes gilt auch nicht aus dem Grunde, weil zwingende Vorschriften der vorgenannten objektbezogenen Abrechnungsweise entgegenstünden. Derartige entgegenstehende Vorschriften sind nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich aus den Vorschriften der §§ 2, 27 der II. Berechnungsverordnung eine Verpflichtung zur Abrechnung ausgehend von der Wirtschaftseinheit nicht. Wie das Amtsgericht zutreffend in seinem angefochtenen Urteil ausgeführt hat, findet sich in § 2 der II. BV lediglich der Hinweis, dass für die Wirtschaftlichkeitsberechnung Wirtschaftseinheiten gebildet werden können. § 27 Abs. 1 der II. BV enthält des weiteren eine Definition der Betriebskosten als solche, welche u.a. durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wirtschaftseinheit entstehen, jedoch (auch) keine Regelung über eine vorzunehmende Abrechnung dieser Betriebskosten nach Wirtschaftseinheit. Gegen eine solche spricht insbesondere § 27 Abs. 3 der II. BV, wonach Betriebskosten nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden dürfen. Dürfen Betriebskosten aber im Rahmen der Berechnung nicht angesetzt werden, ist kein Grund ersichtlich, warum sie im Rahmen einer gebildeten Wirtschaftseinheit (zwingend) abzurechnen wären. Weitere Vorschriften, welche eine zwingende Abrechnung der Betriebskosten innerhalb der Wirtschaftseinheit rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich. Da ab dem 01.01.2004 unstreitig in sämtlichen Wohnungen Wasserzähler vorhanden sind, die Erfassung des Stromverbrauchs – ebenso unstreitig – bereits in der Vergangenheit objektbezogen erfolgte, ist eine objektbezogene Abrechnung auch technisch ohne weiteres möglich. Die Berufung der Beklagten ist dennoch begründet, da streitgegenständlich vorliegend nicht die künftige Abrechnungsweise der Beklagten ist, sondern ausschließlich ein bereits vergangener Zeitraum (2001 bis einschließlich 2003). Für diesen Zeitraum besteht ein Anspruch der Kläger auf Neuerstellung der Nebenkostenabrechnungen aus den folgenden Gründen nicht: Dem begehrten Anspruch der Kläger steht zunächst entgegen, dass eine Verpflichtung zur Neuerstellung bereits wegen Erfüllung derselben nicht besteht, § 362 BGB, da die von der Beklagten erstellten und übermittelten Nebenkostenabrechnungen (rechnerisch) nachvollziehbar und damit formell ordnungsgemäß sind. Die geltend gemachten Einwände, auch die Befugnis zur Abrechnung nach Wirtschaftseinheit, betreffen vielmehr die materielle Richtigkeit der Abrechnungen. Etwas anders gilt auch nicht aus dem Grunde, weil den Kläger ggf. nicht möglich gewesen wäre, den auf das von ihnen bewohnte Haus entfallenden Anteil des Wasserverbrauchs zu ermitteln, mit der Folge, dass mangels Nachvollziehbarkeit der Abrechnung in diesem Punkt die Abrechnungen nicht (mehr) als formell ordnungsgemäß angesehen werden könnten. Denn die Kläger haben – zuletzt in der mündlichen Verhandlung vom 09.06.2005 – selbst vorgetragen, in jedem der Häuser sei schon immer ein Wasserzähler vorhanden gewesen, mit welchem der Verbrauch des jeweiligen Hauses erfasst werden konnte. Hinsichtlich der Stromzähler ist dies, wie vorab ausgeführt, zwischen den Parteien unstreitig. Den Klägern wäre es daher nach ihrem Vortrag ohne weiteres möglich gewesen, den auf das von ihnen bewohnte Haus entfallenden Anteil der Wasser- und Stromkosten, ggf. nach Einsichtnahme in bei der Beklagten vorhandene Unterlagen, zu ermitteln und sodann die von ihnen für zutreffend gehaltenen anteiligen Kosten zu berechnen. Ist damit lediglich die materielle Richtigkeit der Abrechnungen (teilweise) streitig, wären die Kläger gehalten gewesen, diesen Streit um die materielle Richtigkeit in einem Verfahren über mögliche, nach Neuberechnung sich ergebende Rückzahlungsansprüche auszutragen; ein Anspruch auf Neuerstellung der Abrechnungen (insgesamt) besteht nicht mehr (vgl. insofern LG Hamburg, Urteil vom 13.2.1997, 307 S 170/96; AG Wedding, Urteil vom 27.01.2004, 15 C 519/03; AG Lichtenberg, Urteil vom 1.4.2004, 4 C 1002/04; Schmitt/Futterer, 8. Auflage, § 556 Rn. 545). Darüber hinaus steht einem Anspruch auf Neuerstellung der Abrechnungen – für die Vergangenheit – entgegen, dass die Kläger die Abrechnungsweise der Beklagten, nach ihrem Vortrag zwar zunächst nach der Geltendmachung von Einwänden, letztlich aber doch ab 1995 im Ergebnis hingenommen haben. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte zumindest in den letzten Jahren das zugunsten der Kläger bestehende Guthaben aus der Abrechnung mit der nächsten fälligen Miete verrechnet hat; denn die Kläger hätten trotz Verrechnung ausdrücklich zu erkennen geben können, dass sie das Abrechnungsergebnis nicht akzeptieren, sei es durch Annahme unter Vorbehalt, sei es durch Einstellung oder Reduzierung der weiteren Vorauszahlungen. Mangels Vorliegens derartiger Erklärungen durfte die Beklagte jedoch davon ausgehen, die jeweilige Abrechnung werde schließlich akzeptiert. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO; von Anordnungen nach § 711 Satz 1 ZPO wird gemäß § 713 ZPO abgesehen. Berufungsstreitwert: € 1.200,-