12 O 91/09

Wirksame fristlose Kündigung wegen monatelangen Mietrückstands; Mietzinsanspruch bestätigt • Die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters war wirksam, weil der Mieter über längere Zeit mit mehreren Monatsmieten in Rückstand geraten war (§ 5 Ziff. 3 a des Mietvertrags). • Ein Mietvertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten (Leistungsbewirkung) angenommen bzw. geändert werden, auch wenn ein schriftliches Formular nicht unterzeichnet wurde. • Ein Feststellungsinteresse besteht, wenn die Klärung des Fortbestehens eines Mietverhältnisses mittelbar die Rechtsposition von Untermietern berührt. • Gegenforderungen des Mieters sind darzulegen; eine bloße Behauptung einer Verrechnung oder Überzahlung reicht nicht aus, um Zahlungsansprüche des Vermieters auszuschließen. • Teilklagerücknahme ist auch ohne Einwilligung des Gegners wirksam, wenn dessen Verweigerung rechtsmissbräuchlich ist (bei vorherigem Einverständnisserwecken und berechtigter Erwartung des Klägers). Der Kläger vermietete seit 1991 Gewerberäume an die Beklagte. Der ursprüngliche Mietvertrag wurde mehrfach verhandelt und inhaltlich verändert; die Parteien einigten sich 2003 auf einen monatlichen Mietzins von 18.500 DM (9.458,90 €). Ab April 2004 zahlte die Beklagte nur noch reduzierte Beträge und ab Februar 2007 gar nichts mehr. Der Kläger kündigte daraufhin außerordentlich und fristlos am 22.11.2008. Einige Untermieter hinterlegten wegen der Rechtsunsicherheit Mietzins bei Gerichten. Der Kläger begehrte Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses und Zahlung offener Mietzinsen für Januar bis November 2008. Das vorausgegangene Versäumnisurteil wurde von der Beklagten angefochten; im weiteren Verfahren nahm der Kläger Teile seiner Zahlungsanträge zurück. • Zulässigkeit der Feststellungsklage: Es besteht ein konkretes Rechtsschutzinteresse, weil die Frage des Fortbestehens des Mietverhältnisses die Rechtsposition der Untermieter berührt. • Entstehung und Inhalt des Vertrags: Die Parteien schlossen den Mietvertrag ursprünglich 1990; spätere Vertragsangebote des Klägers wurden durch schlüssiges Verhalten der Beklagten (Zahlung des vereinbarten Mietzinses) angenommen; die 2003 getroffene Regelung über 18.500 DM Monatsmiete ist damit Vertragsinhalt. • Kündigungsgrund und Wirksamkeit: Nach § 5 Ziff. 3 a des Vertrags kann der Vermieter bei Zahlungsverzug über mehr als eine Monatsmiete nach schriftlicher Mahnung fristlos kündigen. Die Beklagte war von Januar bis November 2008 mit den Mieten in Rückstand; ihre Behauptung einer Verrechnung/Überzahlung ist nicht substantiiert vorgetragen und daher unbeachtlich. • Aktivlegitimation: Der Kläger ist zur Geltendmachung der Mietzinsansprüche befugt; eine im Vorprozess erklärte Abtretung bezog sich nicht auf die hier geltend gemachten Positionen. • Teilklagerücknahme: Die teilweise Zurücknahme der Klage ist trotz fehlender Einwilligung der Beklagten wirksam, weil die Verweigerung der Einwilligung rechtsmissbräuchlich war (Gericht und Prozessbevollmächtigter hatten zuvor erkennbar dem Rücknahmevorschlag zugestimmt). • Zinsen: Anspruch auf Verzugszinsen folgt aus § 288 II BGB. • Kosten und Vollstreckung: Das Versäumnisurteil blieb aufrechterhalten; Kosten wurden anteilig verteilt und Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung vorläufig gestattet. Das Gericht stellte fest, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Klägers vom 22.11.2008 mit Ablauf dieses Tages beendet ist, und hielt das zuvor ergangene Versäumnisurteil aufrecht. Die Beklagte wurde zur Zahlung von 104.047,90 € für die Mietmonate Januar bis November 2008 verurteilt; Zinsen wurden nach § 288 II BGB zugesprochen. Weitere Zahlungsanträge des Klägers nahm dieser teilweise zurück; diese Teilklagerücknahme war trotz der fehlenden Einwilligung der Beklagten wirksam, da die Verweigerung rechtsmissbräuchlich war. Die Beklagte konnte sich nicht wirksam mit einer pauschalen Behauptung von Verrechnungsansprüchen gegen die Zahlungsforderung des Klägers verteidigen, da sie die Gegenforderungen nicht substantiiert dargelegt hat. Konsequenz ist die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung der offenstehenden Mietzinsen nebst Zinsen sowie Tragung der Säumniskosten.