8 O 205/07

Tenor Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, 1. das Ladenlokal (Eisdiele) im Hause T., gelegen im Erdgeschoss, zur Größe von 95 m² nebst einem Keller zur Größe von 41,58 m² und einer Küche im Keller zur Größe von 32,80 m²; 2. eine Dachgeschosswohnung, bestehend aus 6 Zimmern zur Größe von insge-samt 54,05 m², einer Dusche und einer Toilette zur Größe von 12,30 m² und dem dazugehörigen Kellerraum Nr. 5 zur Größe von 6,78 m²; 3. eine Wohnung gelegen im 4. Obergeschoss, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Kü-che und einem Bad, zur Größe von 75,00 m² und dem dazugehörigen Keller-raum Nr. 7 zur Größe von 7,00 m², geräumt an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe von 10.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 1 Tatbestand 2 Die Klägerin ist Eigentümerin des Wohn- und Geschäftshauses T. in xxx N., in dem sie eine Kaffeerösterei mit Feinkostgeschäft betreibt. 3 Im Jahr 1993 schloss die Klägerin mit den Beklagten, die miteinander verheiratet sind, einen Vertrag über die Anmietung einerseits gewerblich, andererseits privat genutzter Räumlichkeiten. Gegenstand dieses Vertrages waren die im Tenor näher bezeichneten Räumlichkeiten, namentlich ein Ladenlokal, eine Wohnung im vierten Obergeschoss und eine Dachgeschosswohnung. Sämtliche Räumlichkeiten befinden sich im Wohn- und Geschäftshaus T. in xxx N.. Im Herbst 1999 wurde zwischen den Parteien ein neuer Mietvertrag mit einer Vertragslaufzeit von 10 Jahren über die genannten Räumlichkeiten geschlossen. Er begann am 1.1.2000 und endet am 31.12.2009. Den Beklagten wurde in dem Mietvertrag eine Verlängerungsoption eingeräumt, die bei Inanspruchnahme das Mietverhältnis um weitere 10 Jahre verlängert. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichte Kopie des Mietvertrages (Bl. 11 ff.) Bezug genommen. 4 Das Ladenlokal wurde später mit Inventar ausgestattet und von der T. und U. GbR an Herrn N. vermietet, welcher heute in diesen Räumen eine Eisdiele betreibt. Herr N. bezahlte den Mietzins direkt an die Klägerin. Die Pacht für das Inventar bezahlte Herr N. dagegen ursprünglich an die Beklagten. Aufgrund erheblicher Pachtzinsrückstände von über 29.000 € kündigten die Beklagten Herrn N. im September 2006. Die Beklagten sind nicht Betreiber der Eisdiele und verfügen auch nicht über die erforderliche Konzession. 5 Gegen den Beklagten zu 1) wurde von der Staatsanwaltschaft Bielefeld ein Ermittlungsverfahren wegen des Verdachts auf banden- und gewerbsmäßigen Einschleusens von Menschen aus Osteuropa durchgeführt. Im Zuge des Ermittlungsverfahrens fand am Sonntag, den 06.08.2006, am frühen Nachmittag eine Durchsuchung der Eisdiele unter Einsatz von 25 bis 30 Zollbeamten statt, welche für ein erhebliches Aufsehen sorgte. Die Ermittlungen führten am 18.12.2006 zu einer rechtskräftigen Verurteilung des Beklagten zu 1) wegen gewerbs- und bandenmäßigen Einschleusens von Ausländern in 13 Fällen, wegen gewerbsmäßigen Einschleusens von Ausländern in 2 Fällen, wegen bandenmäßigen Einschleusens von Ausländern in 2 Fällen und wegen Verschaffens von falschen Ausweisen zu einer Gesamtfreiheitsstrafe von 3 Jahren und 6 Monaten durch das Landgericht Paderborn. Der Beklagte zu 1) befindet sich zur Zeit aufgrund des genannten Strafurteils in Haft. Auf das Urteil des Landgerichts Paderborn mit dem Aktenzeichen 2 KLs 6 Js 348/06 AK (45/06) wird Bezug genommen. 6 Gegen die Beklagte zu 2) wurde mangels Anfangsverdachts kein Verfahren eingeleitet. 7 Die Klägerin kündigte mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 09.01.2007 den Mietvertrag über die im Wohn- und Geschäftshaus gelegenen Räumlichkeiten, namentlich das Ladenlokal, die Wohnung im vierten Obergeschoss sowie die Dachgeschosswohnung fristlos. Als Begründung für die fristlose Kündigung gegenüber dem Beklagten zu 1) gab sie die Verurteilung des Beklagten zu 1) durch das Landgericht Paderborn und die Durchsuchung der vermieteten Räumlichkeiten an. Schließlich habe der Beklagte zu 1) die strafbewehrten Handlungen in den Räumlichkeiten vorgenommen. Im Hinblick auf die Beklagte zu 2) begründete die Klägerin die fristlose Kündigung damit, dass diese aufgrund des Mietvertrages und als Ehefrau des Beklagten zu 1) mit diesem eine Gemeinschaft bilde und sie daher für die Verhaltensweise des Beklagten zu 1) verantwortlich sei. Die Beklagten widersprachen der fristlosen Kündigung mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 18.01.2007. 8 Die Klägerin ist der Ansicht, dass die fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber den Beklagten gerechtfertigt sei. 9 Die Klägerin beantragt, 10 die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, 11 Das Ladenlokal (Eisdiele) im Hause T., xxx N., gelegen im Erdgeschoss, zur Größe von 95 m2 nebst einem Keller zur Größe von 41,58 m2 und einer Küche im Keller zur Größe von 32,80 m2, eine Dachgeschosswohnung, bestehend aus 6 Zimmern zur Größe von insgesamt 54,04 m2, einer Dusche und einer Toilette zur Größe von 12,30 m2 und dem dazugehörigen Kellerraum Nr. 5 zur Größe von 6,78 m2, eine Wohnung, gelegen im vierten Obergeschoss, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche und einem Bad, zur Größe von 75,00 m2 und dem dazugehörigen Kellerraum Nr. 7 zur Größe von 7,00 m2, 12 per sofort geräumt herauszugeben. 13 Die Beklagten beantragen, 14 die Klage abzuweisen. 15 Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Kündigung nicht gerechtfertigt sei, weil die von dem Beklagten zu 1) vorgenommenen strafbaren Handlungen und dessen Verurteilung durch das Landgericht Paderborn für eine fristlose Kündigung nicht ausreichten, da es an jeglichem spezifischen Bezug zur Klägerin und dem Mietverhältnis fehle. Hierzu behaupten sie, dass die Beklagten in N. unbekannt seien. Darüber hinaus macht die Beklagte zu 2) geltend, dass sie sich während der letzten Jahre um das Eiscafe in N. nicht gekümmert habe. 16 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrags der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätzen nebst Anlagen sowie auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 5.11.2007 verwiesen. 17 Entscheidungsgründe 18 Die zulässige Klage ist begründet. 19 I. 20 Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Rückgabe der gemieteten Räumlichkeiten gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag wurde seitens der Klägerin wirksam gekündigt. 21 Es besteht ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB. Ein solcher ist zu bejahen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Kündigung kann dabei nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder dem Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind. Danach kann z.B. ein Kündigungsgrund vorliegen, wenn der Mieter aufgrund seines Verhaltens die Mietsache in Verruf gebracht hat, oder wenn dies zu befürchten ist. Dies kann insbesondere zu bejahen sein, wenn der Mieter Anlass zu Polizeieinsätzen gegeben hat (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 543 Rz. 193). 22 Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ist hier unter zwei Gesichtspunkten zu bejahen. 23 Der Beklagte zu 1) hat erhebliche Straftaten begangen. Seine Verurteilung durch das Landgericht Paderborn zu einer mehrjährigen Freiheitsstrafe erfolgte, weil er die Straftatbestände des § 276 Abs. 1 Nr. 2 StGB und der §§ 97 Abs. 2, 96 Abs. 2 Ziffer 1 und 2 AufenthG (gewerbs- und bandenmäßiges Einschleusen von Ausländern) verwirklicht hat. Aus dem Urteil ergibt sich, dass die als Arbeitskräfte eingeschleusten Personen sehr wenig verdient haben und der Beklagte zu 1) dies auch wollte. Darüber hinaus geht aus dem Urteil auch hervor, dass der Beklagte zu 1) nicht nur durch das Einschleusen, sondern auch durch die Tätigkeit der illegal Beschäftigten einen vermögenswerten Vorteil erlangte. So wird erwähnt, dass der gesondert Verfolgte E. in der Zeit vom 23.04.2006 bis zum 06.08.2006 Kühlanlagen in verschiedenen Eisdielen in Deutschland, unter anderem auch in einer Eisdiele in N., gewartet hat (vgl. das Urteil des Landgerichts Paderborn vom 18.12.2006 – 2 KLs 6 Js 348/06 AK 45/06, S. 11.). Gerade in diesem Fall erfolgte der Einsatz des Herrn E. auf Veranlassung des Beklagten zu 1). Die von diesem erbrachten Leistungen wurden seitens des Beklagten zu 1) den Einzelpächtern in Rechnung gestellt. Auch wenn die Eisdiele in N. nur in einem Fall erwähnt wird, ist bei Abwägung aller Umstände zu berücksichtigen, dass es sich dabei um ein Teilstück in einem Gesamtgefüge handelt. Die Räumlichkeiten der Klägerin waren damit in die strafbaren Handlungen des Beklagten zu 1) eingebunden. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Ausmaße der gesamten Tat immerhin zu einer Verurteilung von 3 Jahren und 6 Monaten geführt haben. 24 Des Weiteren wurde das Wohn- und Geschäftshaus der Klägerin durch die Durchsuchung und die sich anschließende Berichterstattung in den Blickpunkt der Öffentlichkeit gestellt. Gerade die Durchsuchungsmaßnahme, die an einem Sonntagnachmittag mit großem Personaleinsatz seitens des Zolls durchgeführt wurde, sorgte für erhebliches Aufsehen, ohne dass zunächst erkennbar war, wem die Durchsuchungsmaßnahme galt. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass auch die Klägerin selbst eine Kaffeerösterei mit Feinkostgeschäft in dem Wohn- und Geschäftshaus T. betreibt. Die Klägerin wird also nicht nur über ihre Eigentümerstellung, sondern auch über ihr Geschäft mit dem Wohn- und Geschäftshaus in Verbindung gebracht. Dieser Bezug zu dem Mietobjekt wird von der Öffentlichkeit umso stärker wahrgenommen, da die Beklagten nach ihrem eigenen Sachvortrag in N. unbekannt sind. Die Öffentlichkeit mag daher, wie ebenfalls seitens der Beklagten vorgetragen wird, keine Verbindung zwischen den Parteien herstellen. Sie wird aber gerade deshalb einen Bezug zwischen der Klägerin und den Vorkommnissen in ihren Räumlichkeiten herstellen. Es besteht daher sowohl die Gefahr, dass das Mietobjekt in den Zusammenhang mit kriminellen Handlungen gebracht wird und in Verruf gerät als auch die Gefahr, dass der Ruf der Klägerin als (auch von den Beklagten nicht bestritten) honorige Geschäftsfrau beschädigt wird. In diesem Zusammenhang kann ebenfalls nicht nur auf den kleinen Ausschnitt der Straftaten abgestellt werden, der sich in N. ereignet hat, sondern ist das Gesamtbild der erheblichen Straftaten zu berücksichtigen. Denn das Gesamtbild der vom Beklagten zu 1) begangenen Straftaten prägt die öffentliche Meinung und kann Auswirkungen auf den Ruf der Klägerin und ihres Mietobjekts haben. 25 Der Kündigungsgrund in der Person des Beklagten zu 1) entfaltet auch Wirkung gegenüber der Beklagten zu 2). Dieses Ergebnis wird in Rechtsprechung und Literatur mit unterschiedlichen Begründungen allgemein bejaht (vgl. OLG Düsseldorf vom 18.03.1987, 15 U 183/86, NJW-RR 1987, 1370 (1371); Eckert in: Gedenkschrift für Sonnenschein, 313 (314); Schilling in: Münchner Kommentar, BGB, Band 3, 4. Auflage, § 535 Rz. 41; Emmerich in: Staudinger, BGB, Band 2, §§ 535-562d (2006), § 543 Rz. 30; Selb in: Münchner Kommentar, BGB, Band 2, 3. Auflage, § 425 Rn 5; LG Darmstadt vom 27.08.1982, 17 S 67/82, NJW 1983, 52). Letztlich ist die Einheitlichkeit eines Mietvertrages entscheidend. Ein Mietverhältnis kann nur einheitlich, das heißt von allen gegenüber allen Beteiligten gekündigt werden (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 543 Rz. 218; Schilling in: Münchner Kommentar, BGB, Band 3, 4. Auflage, § 543 Rz. 41; Weidenkaff in: Palandt, BGB, 66. Auflage, § 542 Rz. 18). Wollte man vor diesem Hintergrund eine Kündigung gegenüber dem vertragstreuen Mieter verneinen, hätte dies zu Folge, dass eine Kündigung insgesamt ausgeschlossen wäre. Der vertragsuntreue Mieter könnte also stets auf die Vertragstreue des anderen verweisen und so eine Kündigung für den Vermieter gänzlich unmöglich machen. Dies wäre unbillig (vgl. LG Darmstadt, aaO). Soweit für besondere Härtefälle ein Anspruch des vertragstreuen Mieters auf Abschluss eines neuen Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen aus Treu und Glauben erwogen wird, liegen diese Voraussetzungen nicht vor. Die Beklagte hat keine besonderen Umstände geltend gemacht, die die Annahme eines Härtefalles rechtfertigen würden. Im Gegenteil: nach ihren eigenen Angaben im Schriftsatz vom 12.10.2007 hat sich die Beklagte zu 2) in den letzten Jahren nicht um das Mietobjekt in N. gekümmert. 26 Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die Klägerin ergibt sich zum einen aus den erheblichen Straftaten des Beklagten zu 1), die auch im Zusammenhang mit den Räumlichkeiten der Klägerin stehen und zu der Berichterstattung geführt haben. Der Beklagte hat die Umstände, die die Klägerin zur Kündigung berechtigen, schuldhaft herbeigeführt. 27 Zum anderen ist die restliche Vertragslaufzeit zu berücksichtigen. Diese ist in 28 Anbetracht der Tatsache, dass der Mietvertrag ursprünglich bis zum 31.12.2009 gültig sein sollte und die Vertragsparteien eine Verlängerungsoption zugunsten der Beklagten vereinbart haben, noch sehr lang. Es ist der Klägerin als Vermieterin nicht zumutbar, das Vertragsverhältnis auf lange Zeit mit einem Mieter fortzusetzen, dessen Straftaten zu einer öffentlichkeitswirksamen (Sonntagnachmittag im Sommer in einer Eisdiele in der Innenstadt in N.) Durchsuchung des Mietobjekts und zu einer - in gleicher Weise öffentlichkeitswirksamen -Verurteilung von 3 Jahren und 6 Monaten geführt haben. Zu Gunsten der Beklagten kann allenfalls angeführt werden, dass die Vertragsbeziehungen bereits seit 1993 bestehen. Dies kann aber im Anblick der gewichtigen Gründe, die für eine Unzumutbarkeit sprechen, nicht zu einem anderen Ergebnis führen. 29 Eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB ist gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nrn. 1, 2 BGB entbehrlich. 30 Die Kündigungserklärung ist schließlich binnen einer angemessenen Frist ausgesprochen worden. 31 Die Klägerin hat das Mietverhältnis gegenüber beiden Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 09.01.2007 unter Mitteilung der Kündigungsgründe fristlos gekündigt. Der Umstand, dass die Durchsuchung bereits am 06.08.2006 stattgefunden hat und die Kündigung erst am 09.01.2007 erfolgt ist, führt nicht dazu, dass der Zeitraum zwischen der Kenntnis vom Kündigungsgrund und der Kündigungserklärung unangemessen lang war. Der Beklagte zu 1) ist am 18.12.2006 durch das Landgericht Paderborn verurteilt wurde. Die Klägerin hat die Kündigung unmittelbar nach der Verurteilung ausgesprochen. Erst zu diesem Zeitpunkt wurde aus dem Verdacht hinsichtlich der strafbaren Handlungen Gewissheit. 32 II. 33 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 Abs. 4 ZPO. 34 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.