67 S 158/21

Leitsatz: Zur Unwirksamkeit einer auf unpünktlichen Mietzahlungen beruhenden außerordentlichen und ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Berufung des Klägers gegen das am 11. Juni 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 124 C 352/20 - wird auf dessen Kosten nach einem Wert von bis 13.000,00 EUR zurückgewiesen. Das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar. I. Die Parteien streiten um Räumung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, insbesondere der erstinstanzlich gestellten Anträge, wird auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen (Bl. 116-118 d.A.). Gegen das ihm am 16. Juni 2021 zugestellte Urteil richtet sich die am 9. Juli 2021 und - nach Fristverlängerung - am 16. September 2021 begründete Berufung des Klägers. Er ist der Auffassung, jedenfalls die ordentliche Kündigung sei angesichts der dreimaligen unpünktlichen Mietzahlung nach entgegen der Ansicht des Amtsgerichts mit Schreiben vom 24. Juli 2020 erfolgter Abmahnung gerechtfertigt. Er beantragt, der Räumungsklage unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattzugeben. Wegen der Einzelheiten wird auf den Berufungsantrag vom 16.09.2021 (Bl. 155 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Kammer hat den Kläger darauf hingewiesen, dass die Zurückweisung der Berufung als offensichtlich unbegründet beabsichtigt sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Die Berufung des Klägers war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus den Gründen des Hinweisbeschlusses als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Die Stellungnahme des Klägers rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da die streitgegenständliche Kündigung das Mietverhältnis aus den Gründen des Hinweisbeschlusses vom 5. Oktober 2021 weder als außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB noch als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet hat. Daran vermag die Stellungnahme des Klägers vom 5. November 2021 nichts zu erinnern. Die Kammer verbleibt dabei, dass es bei Gesamtwürdigung der Umstände des vorliegenden Einzelfalls an der für beide Kündigungsformen vorauszusetzenden erheblichen Pflichtverletzung fehlt. Zwar stellt die nach - zugunsten des Klägers unterstellter - Abmahnung vom 24. Juli 2020 erfolgte unpünktliche Zahlung der Mieten durch die Beklagten für August, September und Oktober 2020 eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar, die grundsätzlich geeignet ist, dass Vertrauen des Vermieters in ein künftig vertragsgemäßes Verhalten zu erschüttern. Jedoch kommt diesem Fehlverhalten bei Würdigung der Gesamtumstände aus den Gründen des Hinweisbeschlusses angesichts der lediglich in dem kurzen Zeitraum von 3 Monaten und damit (noch) nicht hinreichend nachhaltig unpünktlichen Zahlungen nicht die hinreichende, das Vertrauen des Klägers in ein vertragsgemäßes Zahlungsverhalten erschütternde Erheblichkeit zu. Dabei wird im Ausgangspunkt im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung daran festgehalten, dass das Zahlungsverhalten der Beklagten vor der Abmahnung im Rahmen der vorzunehmenden Würdigung der Einzelumstände keine Berücksichtigung findet, da der Kläger ebenso wie die vorherige Vermieterin die monatlich wiederkehrenden verspäteten Mietzahlungen der Beklagten seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 2015 widerspruchslos hingenommen hatte. Nur im Fall eines derartigen Ausnahmefalles eines seitens des Vermieters geschaffenen Vertrauenstatbestand ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH anzunehmen, dass der Vermieter über Jahre die unpünktliche Zahlungsweise widerspruchslos hingenommen und damit den Anschein gesetzt hat, den Vertragsverletzung kein erhebliches Gewicht beizumessen sowie darin keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen (vgl. BGH, Urt. v. 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, juris Tz. 21-22; Urt. v. 14. September 2011 - VIII ZR 301/10, WuM 2011, 674, juris Rz. 21). Ausgehend hiervon ist im Rahmen der Einzelfallabwägung vorliegend lediglich das nach der den Anschein der Billigung beseitigenden Abmahnung zu verzeichnende Zahlungsverhalten zu berücksichtigen, dem als solchem (noch) nicht das Gewicht einer hinreichend erheblichen Pflichtverletzung beizumessen ist. Denn dafür fehlt es bei folgerichtiger und ausschließlicher Betrachtung des Verhaltens nach der Abmahnung an der auch vom BGH für die Rechtfertigung der Kündigung vorausgesetzten fortdauernden Unpünktlichkeit der Zahlungen über einen nicht nur kurzen Zeitraum (vgl. BGH, Urt. v. 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193, juris Rz. 14; Streyl, in: Schmidt-Futterer, 15. Aufl. 2021, BGB, § 543 Rn. 25 m.w.N.). Einer Entscheidung gemäß § 522 ZPO entgegenstehende Gründe zur Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Die Bewertung der Schwere der Pflichtverletzung ist eine dem Tatrichter vorbehaltene Frage des Einzelfalls und hier im Einklang mit den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung erfolgt. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 1, Abs. 2 GKG.