67 S 204/20

Leitsatz: 1. Der Vermieter kann auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen gemäß § 558 BGB erhöhen.(Rn.4) 2. Haben die Parteien einen festen „Teilgewerbezuschlag“ für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen oder Räumen vereinbart, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt (hier: Ausgangsmiete 596 EUR, „Teilgewerbezuschlag“ 527 EUR).(Rn.8) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen. I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Denn unabhängig von der Frage, ob Art. 1 § 3 MietenWoG vorliegend Anwendung findet und verfassungsgemäß ist, besteht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB nicht. Im Ausgangspunkt ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von dem Mittelwert des Mietspiegelfelds L1 auszugehen. Die Merkmalgruppe 3 ist ausgehend von dem wechselseitigen Vortrag der Parteien als negativ zu berücksichtigen, da sie einen schlechten Schnitt aufweist und das Positivmerkmal „Heizungsrohre überwiegend nicht sichtbar“ nach dem erheblichen Bestreiten der Beklagten nicht näher dargetan ist. Die Merkmalgruppe 4 wird als neutral eingeordnet, da nach dem wechselseitigen Vortrag der Parteien weder von der „Lage im Seitenflügel bei verdichteter Bebauung“ noch von vorhandenen Fahrradabstellplätzen mit Anschließmöglichkeit auf dem Grundstück (vgl. Kammer, Urt. v. 12.9.2018 - 67 S 152/18, BeckRS 2018, 29772 Rn. 6, beck-online) ausgegangen wird. Die Merkmalgruppe 5 ist als neutral zu werten: Die Lage begründet keine bevorzugte Citylage (vgl. Kammer, Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Eine besonders ruhige Lage ist nach dem erheblichen Bestreiten der Beklagten weder von dem Kläger dargetan noch ersichtlich. Ausgehend von dem damit maßgeblichen Mietspiegelmittelwert von 7,33 € errechnet sich bei Zugrundelegung der Gesamtfläche der Wohnung von 105,37 m² ein ortsüblicher Vergleichsmietzins von 772,36 €, zu dem der mietvertraglich der Höhe nach auf 527,20 € festgelegte Gewerbezuschlag zu addieren ist. Dabei ist ausgehend von dem ortsüblichen Vergleichsmietzins der Gesamtfläche der auf den Wohnbereich entfallende Anteil mit einer Fläche von 78,28 m² nach folgender Berechnung zu ermitteln: 7,33 € (Mittelwert) x 105,37 m² (Gesamtfläche) = 772,36 €; 78,28 m²(Wohnbereichsfläche) : 105,37 m² (Gesamtfläche) x 772,36 € = 573,79 €. Mithin überschreitet die Ausgangsmiete von monatlich 596,16 € bereits den auf den Wohnbereich entfallenden ortsüblichen Vergleichsmietzins. Entgegen der Ansicht des Klägers ist der Teilgewerbezuschlag in Höhe von 527,20 EUR nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Wohnung hinzuzuaddieren, sondern zwecks Vermeidung einer unzulässigen doppelten Berücksichtigung der Gewerbefläche zu der anteiligen aus der ermittelten Vergleichsmiete für die Gesamtfläche der Wohnung ermittelten Miete für den Wohnbereich entsprechend der Berechnung des Klägers der mietvertraglich bindend auf 527,20 € festgelegte Gewerbezuschlag hinzuzurechnen. II. Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.