67 S 66/19

Leitsatz: Eine neubaugleiche Modernisierung i.S.v. Nr. 6.4 des Berliner Mietspiegels (2017) liegt allenfalls dann vor, wenn die Modernisierung wesentliche Bereiche der Wohnung selbst betrifft. Nicht durch die Modernisierung verursachte Instandsetzungsmaßnahmen sowie solche Modernisierungsmaßnahmen, die auf andere Wohnungen, den Ausbau des Dachgeschosses, die Gebäudefassade oder den Außenbereich entfallen, sind nicht zu berücksichtigen.(Rn.5) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Zustimmungsklage zu Recht abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung, die sich gegen die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2017 richtet, nichts zu erinnern. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 ist verfahrensfehlerfrei erfolgt. Sie entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschl. v. 23. Mai 2019 - 67 S 21/19, DWW 2019, 217) und wird von der Berufung auch nicht in Frage gestellt. Auch die Einordnung der Mietsache in das Jahr seiner Bezugsfertigkeit 1918 ist nicht zu beanstanden. Soweit die Klägerin dagegen ins Feld führt, die Wohnung müsse aufgrund umfangreicher Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in das für den Bezugszeitraum 2003 bis 2015 maßgebende Mietspiegelfeld eingeordnet werden, vermag sie damit nicht durchzudringen. Eine vom tatsächlichen Alter der Wohnung abweichende Einordnung in den Mietspiegel ergibt sich ausweislich Ziffer 6.4. des Berliner Mietspiegels 2017 neben den Fällen des Wiederaufbaus nach vollständiger Zerstörung, solchen der Umwidmung, des Ausbaus oder der Erweiterung von bestehenden Gebäuden nur dann, wenn der Vermieter die neubaugleiche Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung vornimmt und dadurch unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wird. Diese Ausnahmevoraussetzungen sind nicht erfüllt, ohne dass es einer abschließenden Entscheidung der Kammer bedarf, ob eine „neubaugleiche Modernisierung“ i.S.d Berliner Mietspiegels 2017 nur dann zu bejahen ist, wenn der Vermieter die Mietsache im Rahmen einer umfassenden „Kernsanierung“ modernisiert (so LG Berlin, Urt. v. 23. Februar 2018 - 63 S 230/17, GE 2018, 935, beckonline Tz. 19). Die Berufung verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass für die Bestimmung des zutreffenden Mietspiegelfeldes gemäß Ziffer 6.4. des Mietspiegels 2017 zunächst nur diejenigen Modernisierungskosten in Ansatz gebracht werden können, die für wesentliche Bereiche der Wohnung angefallen sind. Die Klägerin macht aber zu einem nicht unwesentlichen Anteil Kosten geltend, die nicht auf die streitgegenständliche Wohnung selbst, sondern auf andere Wohnungen, den Ausbau des Dachgeschosses, die Gebäudefassade und die Umgestaltung des Außenbereichs der Gesamtanlage entfallen. Das alles sind aber keine Maßnahmen zur Modernisierung wesentlicher Bereiche der von den Beklagten innegehalten Wohnung. Zum anderen privilegiert der Mietspiegel nur die Durchführung von Modernisierungs-, nicht jedoch die von Instandsetzungsmaßnahmen. Die Klägerin bringt aber überwiegend Instandsetzungskosten in Ansatz, soweit sie auf die Wiederherstellung des Fassadenputzes, die Überarbeitung des Innenputzes, der Fenster, alter Bauteile und Treppenstufen sowie auf die Erneuerung haustechnischer Anlagen abstellt. Die Klägerin verkennt zudem, dass auch § 16 Abs. 3 WoFG, den sie zur Auslegung von Ziffer 6.4. des Mietspiegels herangezogen hat, nicht die Berücksichtigung sämtlicher Instandsetzungskosten gestattet, sondern nur derjenigen, die durch die Modernisierung verursacht worden sind. Dass solche angefallen wären - und noch dazu für wesentliche Bereiche der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung -, ist jedoch weder vorgetragen noch sonstwie ersichtlich. Ob und ggfs. in welchem Umfang die Kosten einer sog. instandsetzenden Modernisierung im Rahmen des § 16 Abs. 3 WoFG überhaupt zu berücksichtigen sind, bedarf deshalb keiner Entscheidung (vgl. zum Streitstand Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556f Rz. 19 m.w.N. (zu § 556f BGB)). Auf die von der Berufung für wesentlich erachtete Frage, was unter einer „umfassenden Modernisierung“ i.S.d. für die Anwendung des Mietspiegels in keiner Hinsicht maßgebenden § 556f BGB zu verstehen sei, kommt es bereits ausgehend davon nicht an. Auch der von ihr zur Auslegung des Mietspiegels vorgenommene Verweis auf § 16 Abs. Abs. 1 Nr. 4 WoFG geht ins Leere. Denn dort ist lediglich von einer „Änderung von Wohnraum“ die Rede, während der Mietspiegel 2017 weit darüber hinausgeht, indem er eine neubaugleiche Modernisierung „wesentlicher Bereiche der Wohnung“ verlangt. An einer solchen indes fehlt es. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. II. Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.