67 S 278/14

Leitsatz: 1. Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Formularvarianten "monatlich", "vierteljährlich" und "jährlich" an, ist gemäß § 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe - hier 680,00 EUR - für eine Quartals- oder Jahresmiete unüblich niedrig wäre und die Vertragsparteien zudem ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum.(Rn.15) 2. Zur Beweiserhebung und -würdigung von Indiztatsachen bei unstreitigem Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages und einem vom Mieter behaupteten mündlichen Mietverzicht des Vermieters.(Rn.17) 3. Bei der Bemessung der Räumungsfrist kann das Gericht gemäß § 721 ZPO den Ablauf der örtlichen Schulferien berücksichtigen, wenn in der Mietsache auch schulpflichtige Kinder des Mieters wohnen.(Rn.24) Die Berufung das Klägers gegen das am 16. Juni 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 7 C 346/13 - wird, soweit sie auf die Herausgabe von Wohnungsinventar gerichtet ist, als unzulässig verworfen. Auf die weitergehende Berufung des Klägers wird das am 16. Juni 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 7 C 346/13 - teilweise abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr genutzten Wohnräume in Berlin, Vorderhaus, 3. OG Mitte zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen kann der jeweilige Vollstreckungsgläubiger die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsschuldner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2015 bewilligt. I. Der Kläger nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe einer in seinem Eigentum stehenden Wohnung sowie auf die Herausgabe von Wohnungsinventar, darunter ein Eiermann-Tisch, in Anspruch. Durch das am 16. Juni 2014 verkündete und dem Kläger am 19. Juni 2014 zugestellte Urteil, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die am 3. Juli 2014 bei dem Landgericht Berlin eingelegte und nach antragsgemäßer Fristverlängerung mit am 19. September 2014 eingegangenem Schriftsatz begründete Berufung des Klägers. Der Kläger rügt, das Amtsgericht sei zu Unrecht vom Bestehen eines Mietvertrages ausgegangen, der mangels wirksamer Kündigung fortbestehe. Der Mietvertrag sei als bloßes Scheingeschäft unwirksam, zumindest aber im Falle seiner Wirksamkeit mittlerweile kündigungsbedingt beendet. Das im Rahmen des Indizienbeweises gewonnene Beweisergebnis des Amtsgerichts, das von einem zumindest teilweisen Mietverzicht ausgegangen sei, sei unzutreffend. Er beantragt, die Beklagte unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, die von ihr genutzten Wohnräume in Berlin, Vorderhaus, 3. OG Mitte mit Ausnahme der Einbauküche inkl. Kühlschrank, Herd und Geschirrspüler der Firma A sowie des Sofas (Fa. B), der großen Stehlampe (Fa. C), des Kleiderschranks (Fa. D), dem Eiermann Tischgestell und -platte (Fa. E) sowie der Waschmaschine, des Trockners und eines alten Kinderregals zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren bisherigen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf zwischen den Parteien gewechselte Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Die Berufung ist teilweise unzulässig und hat - soweit zulässig - in der Sache Erfolg. 1. Die Berufung war als unzulässig zu verwerfen, soweit sie auf den Verbleib - und damit auf die Herausgabe - von angeblich im Eigentum des Klägers stehendem Wohnungsinventar in den streitgegenständlichen Räumen gerichtet ist. Denn der Kläger hat seine Berufung, die auf eine vollständige Abänderung des angefochtenen Urteils gerichtet war, insoweit entgegen § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht begründet (vgl. Heßler, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 520 Rz. 35, 37 m.w.N.). Die Berufung hätte insoweit aber auch in der Sache keinen Erfolg, da ein Anspruch des Klägers auf Herausgabe des Inventars aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, nicht besteht. 2. Die Berufung ist zulässig und begründet, soweit sie auf die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume gerichtet ist. Denn die Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Danach hat der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Voraussetzungen sind sämtlich erfüllt. Die Parteien haben am 1. November 2009 unstreitig einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume geschlossen. Der Vertragsschluss war auch wirksam. Aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer auch insoweit Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, lag kein zur Unwirksamkeit führendes Scheingeschäft gemäß § 117 Abs. 1 BGB vor, selbst wenn der Umstand, dass die Beklagte trotz schriftlichen Vertragsschlusses von Anbeginn des Mietverhältnisses keine Zahlungen an den Kläger entrichtete, indiziell für die Richtigkeit des Vortrags des Klägers sprechen sollte. Dass sich der Kläger zur Begründung seiner Klage, soweit sie auf eine Vindikationslage gestützt ist, auf die Unwirksamkeit des Vertrages beruft, ändert an dieser Beurteilung nichts, da er sich den ihm günstigen Tatsachenvortrag der Beklagten zur Wirksamkeit des Vertragsschlusses zumindest hilfsweise zu Eigen gemacht hat (vgl. Greger, in: Zöller, a.a.O., § 138 Rz. 11 m.w.N.). Das Mietverhältnis ist beendet. Spätestens die mit Schriftsatz vom 8. Mai 2013 ausgesprochene außerordentliche Kündigung war wirksam. Dem Kläger stand gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses zur Seite, da sich die Beklagte in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate erreichte. Die Beklagte schuldete gemäß § 6 des Mietvertrages eine monatlichen Nettokaltmietzins von 680,00 EUR nebst einer ebenfalls monatlichen Betriebskostenpauschale von 200,00 EUR, mithin insgesamt 880,00 EUR. Soweit die Beklagte geltend macht, der Nettokaltmietzins von 680,00 EUR sei mangels hinreichend eindeutiger vertraglicher Regelung lediglich jährlich geschuldet gewesen, vermag sie damit nicht durchzudringen. Zwar haben die Parteien die die Zahlungsintervalle näher bezeichnenden Formularvarianten “monatlich”, “vierteljährlich” und “jährlich” nicht ausdrücklich beschränkt, doch ergibt sich unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB bereits aus der für eine Jahresmiete fernliegenden Mietzinshöhe von lediglich 680,00 EUR, erst recht aber aus dem systematischen Zusammenhang mit der in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages statuierten Pflicht zur Entrichtung einer monatlichen Betriebskostenpauschale eindeutig, dass auch der Nettokaltmietzins von 680,00 EUR monatlich zu leisten war. Davon ausgehend kam eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zu Gunsten der Beklagten nicht in Betracht, da diese nicht nur den Streit über eine Auslegung, sondern auch nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden einen verbleibenden und nicht behebbaren Zweifel voraussetzt, der mindestens zwei Auslegungen als rechtlich vertretbar erscheinen lässt (st. Rspr., vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 305 c Rz. 18 m.w.N.). Daran fehlt es. Die Beklagte befand sich bei Ausspruch und Zugang der Kündigung zumindest mit den gesamten Nettokaltmieten seit November 2009 bis März 2012 in Zahlungsrückstand. Diesen Zahlungsrückstand hatte sie auch zu vertreten. Denn der Schuldner kommt gemäß § 286 Abs. 4 BGB ausnahmsweise nur dann nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Derartige Umstände sind weder dargetan noch ersichtlich. Selbst wenn die Beklagte aufgrund der längerfristigen Nichtgeltendmachung der aufgelaufenen Rückstände zunächst davon ausgegangen sein sollte, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, war ihr spätestens seit Zugang der im Schriftsatz des Klägers vom 26. April 2012 enthaltenen ausdrücklichen Mahnung über noch zu zahlende 25.000,00 EUR bewusst, dass der Kläger an den ihm zustehenden Zahlungsansprüchen festhalten würde. Gleichwohl hat sie den Zahlungsausgleich pflichtwidrig beharrlich verweigert. Die im schriftlichen Mietvertrag begründete Pflicht zur Entrichtung eines monatlichen Mietzinses von 880,00 EUR ist nicht zu Gunsten der Beklagten abbedungen worden. Zwar hat die Beklagte behauptet, die Parteien seien sich bereits bei, zumindest aber nach Vertragsschluss darüber einig geworden, dass sie trotz des schriftlichen Vertragsschlusses keine Miete zu entrichten habe. Der Kläger hat ihren Vortrag jedoch bestritten. Da die Beklagte sich zu ihren Gunsten auf außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände und eine nachträgliche Vertragsänderung berufen hat, oblag ihr die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete Abrede (BGH, Beschl. v. 11. November 2014 – VIII ZR 302/13, juris Tz. 11; Urt. v. 11. Oktober 1994 - X ZR 30/93, NJW 1995, 49 Tz. 15). Dieser ist sie nicht gerecht geworden. Denn es steht nicht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer fest, dass die Parteien sich über die Unentgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung trotz der unmissverständlichen Regelungen im Mietvertrag einig waren oder später einig geworden sind. Gegen die von der Beklagten behauptete Abrede vor oder zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses spricht indiziell bereits der schriftliche Mietvertragsschluss und die dort getroffene Entgeltabrede selbst. Denn wären sich die Parteien vor oder während des Vertragsschlusses darüber einig gewesen, dass von der Beklagten tatsächlich kein Mietzins zu entrichten war, hätte es nach allgemeiner Lebenserfahrung dem gewöhnlichen und nachvollziehbaren Verlauf der Dinge entsprochen, diese zentrale Regelung auch in den schriftlichen Mietvertrag aufzunehmen, da nur so die von der Beklagten als maßgeblicher Vertragszweck behauptete eigene Absicherung auch bei Ausbleiben der Mietzinszahlung beweissicher herbeizuführen gewesen wäre. Die unterlassene Aufnahme der angeblichen Vereinbarung hätte die Beklagte nicht abgesichert, sondern im Falle des Ausbleibens der Mietzahlungen vielmehr das nunmehr tatsächlich verwirklichte Risiko begründet, einer auf den schriftlichen Mietvertrag gestützten Zahlungsverzugskündigung hinsichtlich der behaupteten Abrede beweislos ausgesetzt zu sein. Auch für eine nach Vertragsschluss getroffene Abrede sprechen keine Indizien, insbesondere nicht die vom Amtsgericht als wesentlich erachteten Schreiben des Klägers vom 20. Juli und 16. September 2011. Beide Schreiben weisen keinen zwingenden Beweiswert zu Lasten des Klägers auf: In der E-mail vom 20. Juli 2011 hat der Kläger lediglich erklärt, die Beklagte könne “bis auf weiteres mietfrei ... wohnen, d.h. die Miete werde ich nicht mit dem Unterhalt verrechnen, du musst aber die Nebenkosten als auch das Wohngeld übernehmen.” Diese Nachricht spricht nicht für, sondern gegen einen vor Abfassung der E-Mail erklärten oder vereinbarten Verzicht auf die der Beklagten ausweislich des schriftlichen Mietvertrages obliegende Mietzinszahlungspflicht. Denn der Inhalt der E-Mail betrifft einerseits nicht den Zeitraum vor ihrer Abfassung, sondern ausweislich der Formulierung “bis auf weiteres” - statt “wie bisher oder “weiterhin” - die zukünftige Nutzung der Mietsache. Andererseits ergibt die im Futur gefasste Formulierung “d.h. die Miete werde ich nicht mit dem Unterhalt verrechnen” nur Sinn, wenn die Beklagte zumindest bis zur Abfassung der E-Mail eine Miete geschuldet und nicht mit dem Kläger zuvor einvernehmlich eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung vereinbart hätte. Ob die E-Mail selbst als Angebot auf Abänderung der sich aus dem schriftlichen Mietvertrag ergebenden Zahlungspflichten auszulegen ist, bedurfte keiner Entscheidung der Kammer. Denn eine aus § 145 BGB folgende Bindung des Klägers wäre ohnehin durch die in der E-Mail der Beklagten vom 25. Juli 2011 enthaltene Ablehnung gemäß § 146 BGB erloschen. Keine der Beklagten günstigere Beurteilung folgt aus dem an das Bezirksamt Pankow gerichteten Schreiben des Klägers vom 16. September 2011, in dem er unter anderem erklärt hat, dass “die Kinder seit meinem Auszug ... auch weiterhin miet- und nebenkostenfrei mit der Kindesmutter in meiner ... 110 qm großen Eigentumswohnung” wohnen. Der Beweiswert dieses Schreibens spricht ebenfalls nicht zwingend für die von der Beklagten behauptete Abrede, sondern ist allenfalls ambivalent, da die Beklagte, die bis zu diesem Zeitpunkt keinerlei Zahlungen geleistet hatte, die streitgegenständlichen Räume entgegen der im schriftlichen Mietvertrag getroffenen Regelungen tatsächlich “miet- und nebenkostenfrei” nutzte. Den vom Amtsgericht gezogenen Schluss, die von der Beklagten geübte Form der Nutzung beruhe auf einer entsprechenden Abrede der Parteien, gebietet das Schreiben des Klägers insbesondere vor dem Hintergrund, dass er die Beklagte noch in der E-Mail vom 20. Juli 2011 zumindest zur Übernahme von Nebenkosten und Wohngeld aufgefordert hatte, nicht. Nichts anderes gilt für den vom Amtsgericht als Indiz für die von der Beklagten behauptete Vereinbarung herangezogenen Umstand, dass der Kläger vor Beginn des seit Januar 2012 anhängigen Rechtsstreits die ihm ausweislich des schriftlichen Mietvertrages seit November 2009 zustehenden Zahlungsansprüche nicht geltend gemacht hat. Denn eine längerfristige Untätigkeit des Vermieters bei der Geltendmachung von (Zahlungs-)Ansprüchen rechtfertigt bereits grundsätzlich weder den Rückschluss auf eine vorherigen Verzichtsvereinbarung noch ein - für eine Verwirkung erforderliches - entsprechendes Vertrauen des Mieters auf einen tatsächlichen Verzicht (vgl. BGH, Urt. v. 17. November 2010 – XII ZR 124/09, NJW 2011, 445 Tz. 21). Es tritt hinzu, dass der Kläger aus seiner Sicht keine Veranlassung zur vorgerichtlichen Geltendmachung der Zahlungsansprüche und zum vorgerichtlichen Ausspruch einer Kündigung hatte, da er vor Erhebung der Räumungsklage unter Zugrundelegung der von ihm im Rechtsstreit vertretenen Rechtsauffassung davon ausgehen konnte, dass der schriftliche Mietvertrag aus dem von der Beklagten im Rechtsstreit bestrittenen Umständen als bloßes Scheingeschäft unwirksam war. An dieser Wertung ändert auch die im April 2010 geführte E-Mail-Korrespondenz nichts, da diese allein die nicht die Mietzinszahlungspflicht berührende Zahlung von Strom und Hausgeld betraf und deshalb auch insoweit beweiskräftige Anhaltspunkte, die zumindest indiziell auf einen vorherigen Verzicht bestehender und aus dem schriftlichen Mietvertragsschluss herrührender Zahlungsansprüche schließen lassen, fehlen. Eine Parteieinvernahme der Beklagten zu ihrem streitigen Vorbringen hatte zu unterbleiben, da weder die Voraussetzungen des § 447 ZPO, noch die der §§ 448, 141 ZPO erfüllt waren, auch nicht unter Beachtung des Gebots der prozessualen Waffengleichheit (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 198/14, NJW 2014, 3585 Tz. 7 m.w.N.). Die Notwendigkeit zu einer Parteivernehmung oder einer Anhörung nach § 141 ZPO von Amts wegen besteht davon abgesehen grundsätzlich nicht, wenn die beweispflichtige Partei - wie die Beklagte - aufgrund ihrer Anwesenheit im Termin in der Lage war, ihre Darstellung vom angeblichen Geschehensverlauf durch eine Wortmeldung nach § 137 Abs. 4 ZPO persönlich vorzutragen (BVerfG, Beschl. v. 27. Februar 2008 – 1 BvR 2588/06, NJW 2008, 2170 Tz. 16). Es kommt hinzu, dass selbst eine bloße informatorische Parteianhörung zu unterbleiben hat, wenn wie hier Beweismittel oder Indizien vorliegen, die den dem Prozessgegner günstigen Gegenvortrag stützen (vgl. BGH, Beschl. v. 25. September 2003 - III ZR 384/02, MDR 2004, 227 Tz. 4). Da die Beklagte nach alldem zur Räumung und Herausgabe verpflichtet ist, war gemäß § 721 ZPO über die Gewährung einer Räumungsfrist zu befinden. Da nicht nur die Beklagte, sondern auch die gemeinsamen, zumindest zum Teil schulpflichtigen Kinder der Parteien die streitgegenständlichen Räume bewohnen, ist für die erforderliche Beschaffung von Ersatzwohnraum der den Ablauf der Berliner Sommerferien 2015 berücksichtigende und aus dem Urteilstenor ersichtliche Zeitraum erforderlich, aber auch ausreichend. Gründe, die gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO Veranlassung gegeben hätten, die Revision zuzulassen, bestanden nicht. Die übrigen prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 7, 708 Nr. 10, 711 ZPO.