65 S 25/21

Leitsatz: Die vom Mieter begehrte Feststellung überzahlter Mieten kann nur getroffen werden, wenn die wirksam vereinbarte Vormiete (nach § 556e Abs. 1 BGB) die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10% überschreitet. (Rn.18) Diese Feststellung kann - aktuell - aber auf der Grundlage der veröffentlichten Mietspiegel nur bis zum 31. Dezember 2023 sicher getroffen werden. (Rn.19) Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 16. Dezember 2020 - 9 C 151/20 - teilweise abgeändert und unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt an den Kläger 2.383,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 15. Juni 2020 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die zwischen dem Kläger und der Beklagten im Mietvertrag vom 15. Dezember 2017 über die an den Kläger vermietete Wohnung in der W.straße XX, (…) Berlin, Seitenflügel erstes OG links getroffene Vereinbarung der monatlichen Miete bis einschließlich 31. Dezember 2023 unwirksam ist, soweit sie einen Betrag von 451,78 € übersteigt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist teilweise begründet, im Übrigen unbegründet und zurückzuweisen. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von (weiteren) 387,66 € aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556e 556g Abs. 1 S. 1, 2, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB. Die im Mietvertrag getroffene Vereinbarungen über die Höhe der Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln sind unwirksam, soweit sie die Vormiete (451,78 €) überschreiten, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 S. 1, 2, 557a Abs. 4 BGB. Der Kläger hat im (genau definierten) Zeitraum von August 2018 bis April 2020 auch nach den Feststellungen des Amtsgerichts Überzahlungen in Höhe von 2.383,67 € an die Beklagte geleistet; der Anspruch auf Rückzahlung dieser Beträge ergibt sich aus dem Gesetz. Wie der Kläger die von ihm wahrheitsgetreu angegebene Zahlung der Beklagten verrechnet, ob und an welche Dritte er gegebenenfalls Zahlungsansprüche abgetreten hat, ist nichts, worauf die Beklagte sich im Außenverhältnis zwischen ihr und dem Kläger berufen kann. Entscheidend ist allein, dass durch das Urteil (mit Rechtskraftwirkung, § 325 Abs. 2 ZPO) eindeutig feststeht, welche Ansprüche erfasst sind und sichergestellt ist, dass dem Kläger nicht mehr zugesprochen wird, als ihm gegen die Beklagte in dem geltend gemachten Zeitraum zusteht (vgl. Nur BGH, Urt. v. 09.01.2013 - VIII ZR 94/12, juris; Urt. v. 21.03.2018 - VIII ZR 68/17, juris). Vor diesem Hintergrund erschließt sich – auch mangels Begründung - nicht, was das Amtsgericht in rechtlicher Hinsicht hinderte, dem Kläger den gesamten, unstreitig überzahlten und von der Beklagten bislang nicht ausgeglichenen Betrag zuzusprechen. 2. Der Kläger hat einen Anspruch auf Feststellung, dass die zwischen ihm und der Beklagten im Mietvertrag vom 15. Dezember 2017 getroffene Vereinbarung über die Höhe der Nettokaltmiete unwirksam ist, soweit sie den Betrag von 451,78 € überschreitet, dies aber – aufgrund der zwischen den Parteien getroffenen Staffelmietvereinbarung - nur bis zum 31. Dezember 2023. Der (zeitlich) darüber hinausgehende Feststellungsantrag ist unbegründet, die Klage insoweit abzuweisen. a) Zu Recht wendet der Kläger sich gegen die unzutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zur (vermeintlichen Un-)Zulässigkeit der Feststellungsklage. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann der Kläger Gewissheit über die in seine Zukunft liegenden Zahlungspflichten nicht aus der Bindungswirkung einer Zahlungsklage ableiten; er ist vielmehr darauf angewiesen, eine Feststellungsklage zu erheben (st Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10.04.2019 – VIII ZR 12/18, nach juris Rn. 29, mwN). Das ergibt sich im Übrigen bereits aus dem Wortlaut des § 322 Abs. 1 ZPO. Danach sind Urteile der Rechtskraft nur insoweit fähig, als über den durch die Klage (oder durch die Widerklage) erhobenen Anspruch entschieden worden ist. Gegenstand des Vorprozesses war ein (Rück-)Zahlungsanspruch für den Monat Juli 2018 (sowie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten, die hier ohne Relevanz sind). Mit Rechtskraft-, das heißt Bindungswirkung entschieden wurde lediglich darüber, dass ein Zahlungsanspruch (aus abgetretenem Recht) für den Monat Juli 2018 besteht. Die Rechtskraft wird auf den unmittelbaren Streitgegenstand, das heißt auf die Rechtsfolge beschränkt, die aufgrund eines bestimmten Lebenssachverhalts am Schluss der mündlichen Verhandlung den Gegenstand der Entscheidung bildet. Nicht in Rechtskraft erwächst die Feststellung der der Entscheidung zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstiger Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der von der Klagepartei beanspruchten Rechtsfolge zieht (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urt. v. 10.04.2019 – VIII ZR 12/18, nach juris Rn. 30, mzwN ). Bei den Feststellungen zur Höhe der höchst zulässigen Miete handelt sich lediglich um Vorfragen, die nicht von der Rechtskraft der Zahlungsklage erfasst werden. b) Die vom Kläger begehrte Feststellung kann nur bis 31. Dezember 2023 getroffen werden. Nach § 557a Abs. 4 BGB sind die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. Dies zugrunde gelegt, kann die vom Kläger begehrte Feststellung nur getroffen werden, wenn die wirksam vereinbarte Vormiete, auf die die Beklagte sich nach § 556e Abs. 1 BGB berechtigt beruft, die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % überschreitet. Diese Feststellung kann – aktuell – auf der Grundlage der veröffentlichten Mietspiegel nur bis zum 31. Dezember 2023 sicher getroffen werden. Die Stichtage für die Datengrundlage der danach relevanten Mietspiegel 2017, 2019 und 2021 waren der 1. September 2016, der 1. September 2018 und der 1. September 2020. Der Stichtag für die Daten des Mietspiegels 2023 wird zwar voraussichtlich der 1. September 2022 sein; er wird aber erst nach dem Fälligkeitszeitpunkt für die Mietstaffel ab 01.01.2023 veröffentlicht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % liegt – wie schon nach den vorangegangenen Mietspiegeln 2017 und 2019 - nach dem Mietspiegel 2021 unter der Vormiete. Die Wohnung mit einer Größe von 43 qm ist in das Mietspiegelfeld A 1 einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 5,56 €/qm bis 13,11 €/qm und einen Mittelwert von 7,99 €/qm ausweist. Die Wohnung ist nach den Kriterien des § 558 Abs. 2 BGB, die abgebildet in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel die Spanneneinordnung ermöglichen, in drei Merkmalgruppen überwiegend wohnwertmindernd zu bewerten. Daher ist von dem Mittelwert ein Abschlag in Höhe von 60 % der Differenz zum Spannenunterwert vorzunehmen (7,99 €/qm – 5,56 €/qm = 0,49 €/qm x 3); es ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,53 €/qm (7,99 €/qm – 1,46 €/qm), die multipliziert mit der Wohnfläche (43 qm) und zuzüglich eines Aufschlages von 10 % eine höchst zulässige Miete von 280,79 € ergibt, die unterhalb der Vormiete liegt. III. 1. Die Kostenentscheidung beruht für auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.