65 S 174/19

Leitsatz: 1. Wie bei der Modernisierungsankündigung dürfte für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB gelten, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll.(Rn.7) 2. Wenn dem Mieter kein konkreter Termin, zu welchem die Arbeiten vorgenommen werden sollten, mitgeteilt worden war, dann konnte er seiner Pflicht zur Mitwirkung insoweit schon nicht nachkommen.(Rn.10) 3. Den Mieter trifft grundsätzlich keine Gebrauchspflicht bezogen auf die Mietsache (Umkehrschluss aus § 537 Abs. 1 BGB).(Rn.18) Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 18.06.2019, Az. ..., gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen. Das Mietverhältnis der Parteien ist weder durch die Eigenbedarfskündigung vom 31.01.2017 noch durch die Kündigung vom 17.01.2019 wegen unterlassener Zutrittsgewährung zur Wohnung zwecks Herstellung der Beheizbarkeit der im 4.OG belegenen Wohnung beendet worden. 1. Die Kündigung vom 17.01.2019 hat das Vertragsverhältnis der Parteien nicht beendet, weil eine rechtzeitige Ankündigung, wie sie nach § 555a Abs. 2 BGB auch für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich ist, nicht erfolgte, insbesondere dem Mieter kein konkreter Termin für eine Zutrittsgewährung benannt wurde, worauf das Amtsgericht in der angegriffenen Entscheidung zutreffend hingewiesen hat. Darüber hinaus ist das objektive Erfordernis des Zutritts für die Mangelbeseitigung in der Oberwohnung nicht nachvollziehbar dargelegt. Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB unterliegt ebenso wie die Bewertung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung der tatrichterlichen Würdigung, die vom Berufungsgericht nur dahin überprüft werden kann, ob die relevanten Tatsachen vollständig und zutreffend festgestellt und gewürdigt wurden sowie, ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt wurden. Rechtsfehler sind dem Amtsgericht bei dieser Bewertung nicht unterlaufen. Das Verhalten des Beklagten im Zusammenhang mit dem vermieterseitigen Zutrittsbegehren zur Beseitigung von Heizungsmängeln macht im konkreten Einzelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar. Zwar hat ein Mieter gemäß § 555a Abs. 1 BGB Instandhaltungsmaßnahmen des Vermieters in der Wohnung zu dulden. Nach dem Absatz 2 der Norm bedarf es jedoch einer rechtzeitigen Ankündigung entsprechender Maßnahmen gegenüber dem Mieter, soweit nicht eine - hier weder vorgetragene noch ersichtliche - Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt. Die inhaltlichen Anforderungen richten sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der Ankündigungspflicht nach dem Informationsinteresse des Erklärungsempfängers. Wie bei der Modernisierungsankündigung dürfte insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB gelten, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richten sich dabei - auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009 – VIII ZR 110/08- zitiert nach juris, Rn. 16 = Grundeigentum 2009, 646). Zwar beruft der Kläger sich hier auf eine Dringlichkeit der Instandsetzung, weil die Heizungsanlage der Oberwohnung während der Heizperiode (November/Dezember 2018) nicht funktionierte. Der Beklagte hat indes auf die Mail der Mitarbeiterin des Klägers, Frau ... - wenn auch einen Tag nach Fristablauf - reagiert. Der Kläger hat am 05.12.2018 die vorzunehmenden Arbeiten in der Wohnung – Heizung entlüften oder warten – benannt. Ein konkreter Termin, zu welchem die Arbeiten vorgenommen werden sollten, war dem Beklagten jedoch nicht mitgeteilt worden, so dass er seiner Pflicht zur Mitwirkung insoweit schon nicht nachkommen konnte. Hinzutritt, dass die jeweilige Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache objektiv erforderlich sein muss. Dem Vermieter ist hierbei zwar ein weiter Beurteilungsspielraum einzuräumen. Auf Nachfragen des Mieters hat er - angesichts des beabsichtigten Eingriffs in das Besitzrecht des Mieters und die den Vermieter darauf basierend treffenden Rücksichtnahmepflichten - jedoch in zumutbarem Umfang einzugehen bzw. in Erwägung zu ziehen. Der Beklagte hat mit E-Mail vom 13.12.2018 unter Ausführung der technischen Details mitgeteilt, dass aus seiner Sicht die Mangelbeseitigung im Keller vorzunehmen sei. Er hat mit dieser Antwort die Gewährung des Zutritts nicht etwa abgelehnt, wovon auch das Amtsgericht zutreffend ausgegangen ist. Vielmehr hat er die Auffassung vertreten, dass im Ergebnis ein Zutritt zu seiner Wohnung nicht erforderlich sei. Zwar hat der Mieter dem Vermieter nicht vorzugeben, wie dieser einen Mangel zu beseitigen hat. Der Kläger hat sich mit dem Inhalt der Rückäußerung des Beklagten vom 13.12.2018 weder im vorgerichtlichen Schriftverkehr befasst, noch wurde hierauf im gerichtlichen Verfahren eingegangen. Dass die Überprüfung des Einwandes unzumutbar oder abwegig gewesen wäre, ergibt sich schon deshalb nicht, weil der Heizungsmangel nach eigenem Vorbringen des Klägers „dann aufgeklärt werden konnte“, dies ohne dass ein Zutritt zur Wohnung des Beklagten nötig gewesen wäre. 2. Die ebenfalls unter dem 17.01.2019 erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet. Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hier ist nach den Feststellungen unter 1. schon das Bestehen einer Pflicht, die der Beklagte zudem schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben müsste, zweifelhaft. Würde die schuldhafte Pflichtverletzung bejaht, stünde die vorzunehmende Gesamtabwägung der Interessen der Parteien der Wirksamkeit der Kündigung entgegen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Mietwohnung seit 38 Jahren inne hat, ohne dass vermieterseitig vorgetragen wird, dass es zuvor jemals zu Vertragspflichtverletzungen gekommen wäre. Der Umstand, dass der Beklagte über eine weitere Wohnung in Hamburg verfügt, ist für die hier vorzunehmende Abwägung ohne Relevanz, weil den Mieter grundsätzlich keine Gebrauchspflicht bezogen auf die Mietsache trifft (Umkehrschluss: § 537 Abs. 1 BGB, vgl. BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 93/10, nach juris Rn. 14). Soweit die Berufung meint, der Kläger sei – gestützt auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.10.1971 (- VIII ZR 164/70 - ) – verpflichtet, dem Vermieter eine längere Abwesenheit anzuzeigen oder für eine ausreichende Kontrolle der Wohnung zu sorgen, kann aus dem hier relevanten Verhalten des Beklagten nicht darauf geschlossen werden, dass er während seiner Abwesenheit nicht für eine ausreichende Kontrolle der Wohnung sorgte. Der Kläger trägt nicht vor, dass es in der Vergangenheit während der Abwesenheit des Beklagten zu Schäden in dessen Wohnung gekommen wäre. Anders als der Kläger in der Berufung vorträgt, ist eine Pflichtverletzung des Beklagten in diesem Sinne weder vorgetragen noch ersichtlich. Die behauptete Gefährdung der Mietsache wird nicht konkretisiert. Zu berücksichtigen ist auch, dass, - anders als vom Kläger mit der Berufung vorgetragen - eine Abmahnung, die das Verhalten des Beklagten in einem anderen Licht erscheinen lassen könnte, zwar behauptet wird, aber nicht zur Akte gelangt ist. Das in der Berufung bezeichnete Anwaltsschreiben vom 15.01.2019 ist eine Information über den Titelerhalt und eine (erneute) Aufforderung zur Zutrittsgewährung. Eine Abmahnung enthält das Schreiben nicht. 3. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen, weil auch die Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 31.01.2017 das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet hat. Zwar liegt das gemäß § 573 Abs. 1 BGB i. V. m. Abs. 2 Nr. 2 BGB erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Kläger – wie hier behauptet - die Räume im Sinne der Nr. 2 der Norm für sich benötigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 ff. mwN) haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (bestätigt in der Entscheidung vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 – zitiert nach juris dort Rn. 18 ). Soweit sich die Berufung gegen die Würdigung der Angaben des Klägers und der Zeugenaussage seiner Lebensgefährtin wendet, ist dies ohne Erfolg. Gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen. Dies ist nicht der Fall, wenn sich das Gericht des ersten Rechtszuges – wie hier - bei der Tatsachenfeststellung an die Grundsätze der freien Beweiswürdigung des § 286 ZPO gehalten hat und das Berufungsgericht keinen Anlass sieht, vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen (vgl. etwa KG, Urteil vom 3. November 2003 - 22 U 136/03, KGR 2004, 38 = MDR 2004, 533, sowie KG, Urteil vom 8. Januar 2004 - 12 U 184/02, KGR 2004, 269). § 286 ZPO fordert den Richter auf, nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und (ausnahmsweise; vgl. § 286 Abs. 2 ZPO) gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung bewerten darf (und muss). Die leitenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung hat das Gericht nachvollziehbar im Urteil darzulegen, wobei es allerdings nicht erforderlich ist, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen. Es genügt vielmehr, dass nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (vgl. z.B. Musielak, ZPO, 12. Aufl., § 286 Rn. 67). An diese Regeln der freien Beweiswürdigung hat das Amtsgericht sich in dem angefochtenen Urteil gehalten. Die Kläger setzen in der Berufungsbegründung ihre eigene Bewertung an die Stelle der Wertung des Amtsgerichts, ohne durchgreifende Fehler der erstinstanzlichen Beweiswürdigung aufzuzeigen. Dabei geht die Berufung (noch) zutreffend davon aus, dass maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzungen des Eigenbedarfs der des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung ist. Wobei die Voraussetzungen nach Kündigungsausspruch bis zum Kündigungstermin (Ablauf der Kündigungsfrist) nicht wegfallen dürfen (vgl. Siegmund in: BeckOK Mietrecht, zu § 573 BGB, Rn. 36, 16. Ed. Stand: 01.06.2019). Der Einwand, es habe keine „richtige Befragung“ des Klägers stattgefunden, lässt offen, was bezogen auf dessen Anhörung im Termin gefehlt habe. So ist der Kläger ausweislich des Protokolls persönlich gehört worden. Zudem bestand Gelegenheit, Fragen an den Kläger zu richten, wie dies der Klägervertreter im Termin am 28.05.2019 auch wahrgenommen hat. So hat der Klägervertreter den Kläger, der zuvor erklärte, in die Wohnungen in der Flughafenstraße im Zusammenhang mit einer Familiengründung einziehen zu wollen, konkret befragt, ob diese Pläne bereits seit Januar 2017 bestanden hätten. Hierauf antwortete der Kläger, dass er daran seit 2014 gedacht habe, aber erst 2017 begonnen habe, richtige Pläne zu machen, ohne dass er angeben könne, wann dies gewesen sei. Dass das Amtsgericht in der Gesamtbewertung eine Selbstnutzungsabsicht für den Kündigungszeitpunkt im Januar 2017 nicht festzustellen vermochte, ist vor dem Hintergrund dieser Bekundung nachvollziehbar. Das Amtsgericht hat unter Heranziehung der höchstrichterlichen Entscheidung aus dem Jahr 2015 (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 – zitiert nach beckonline = NJW 2015, 3368) einen konkreten und alsbaldigen Eigennutzungswunsch mit zutreffender Begründung verneint. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine sog. „Vorratskündigung“ nicht wirksam (vgl. BGH Beschluss vom 11.01.2016 – VIII ZR 300/15 – zitiert nach juris; dort Rn. 19). Vielmehr muss der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Nutzungswunsch zugrunde liegen, der sich soweit „verdichtet“ hat, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urt. vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, aaO).Eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, reicht nicht aus (vgl. BGH, Urt. vom 23. September 2015 -VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 [= WuM 2015, 677] Rn. 22; Urt. vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 2; BVerfG, WuM 2002, 21, 22; jeweils mwN). Ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung hat das Amtsgericht – ohne dass insoweit Fehler erkennbar sind - den Angaben des Klägers im Rahmen seiner Anhörung nicht entnehmen können. Es ist auch wenig plausibel, dass ein Eigentümer, sofern er einen Entschluss gefasst hat, in sein Eigentum einzuziehen, sich nicht an konkrete Pläne zu erinnern vermag, sondern anführt, „2017 begonnen zu haben, richtige Pläne zu machen“, ohne dass er einen zeitlichen Zusammenhang mit der ausgesprochenen Kündigung nachvollziehbar anzugeben vermag. Insofern hat das Amtsgericht diese Angaben zutreffend als vage und noch unbestimmt bewertet, ohne dass sich dieses Interesse auf eine konkrete und alsbaldige Nutzung verdichtet hätte. Dies ist auch unter Berücksichtigung der Zeugenaussage der Lebensgefährtin des Klägers nicht anders zu bewerten. Die Kammer folgt der Bewertung der Zeugenaussage durch das Amtsgericht. Fehler in der Beweiswürdigung sind weder aufgezeigt noch ersichtlich. Vielmehr hat die Zeugin bekundet, dass der Kläger über mehrere Gebäude verfüge und sie im März 2018 – mithin zu einem Zeitpunkt als die Eigenbedarfskündigung bereits über ein Jahr zuvor erklärt worden war - darüber gesprochen hätten, für die Flughafenstraße Pläne zu machen. Zwar war im Hinblick auf den Ablauf der Kündigungsfrist am 14.04.2018 vor diesem Zeitpunkt ein Rückerhalt der Mietsache nicht zu erwarten. Die Zeugin hat aber bekundet, dass das Paar zuvor noch nach anderen Wohnungen, auch aus dem Bestand des Klägers geschaut hätte, was ebenfalls gegen eine Verdichtung des Eigennutzungswunsches auf eben die vom Beklagten inne gehaltene Wohnung spricht. Die Zeugin hat in diesem Kontext konkret geäußert, dass die Idee, die Wohnung des Beklagten zu nutzen, erst im April 2018 gekommen sei. Die Zeugin hat zudem bekundet, dass nie beabsichtigt gewesen sei, dass der Kläger allein in die Wohnung einzieht. Den Bekundungen der Zeugin hat das Amtsgericht insgesamt zutreffend entnommen, dass der Eigennutzungswunsch erst nach ihrem Einzug beim Kläger – welcher im August 2017 erfolgte – entstand, weshalb er bei Ausspruch der Kündigung jedenfalls nicht mit der erforderlichen Ernsthaftigkeit bestanden hat. II. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen. Die Parteien werden darauf hingewiesen, dass die Zurücknahme der Berufung zu einer Reduzierung der Gerichtsgebühren führt.