65 S 132/19

Leitsatz: Der erforderliche Bezug zur Mietsache geht verloren, wenn Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden. Wenn man den Gesamteindruck für maßgeblich hält, kann es auf einen formellen, nachweisbaren Akt nicht ankommen. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Juni 2019 – 4 C 26/19 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagten auf Zahlung der Nachforderungen in Höhe von 408,98 € aus der Nebenkostenabrechnung 2016 sowie 123,02 € aus der Nebenkostenabrechnung 2017 verneint. Die Voraussetzungen des § 556 Abs. 1 BGB iVm § 3 des Mietvertrages der Parteien vom 21. November 2014 liegen nicht vor. Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagten an den Kosten der Gemeinschaftsflächen, die in den vorgenannten Abrechnungen anteilig nach Haus und Wohnfläche (auch) auf sie umgelegt wurden, nicht zu beteiligen sind. Nach § 556 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Nach der Rechtsprechung des BGH geht der danach erforderliche Bezug zur Mietsache verloren, wenn Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten dem Mieter angelastet werden. (vgl. BGH, Urt. 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15, NJW 2016, 1439, nach beck-online Rn. 13f.). Ob eine derartige Widmung vorliegt, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich sind die bauplanerischen Bestimmungen oder das Gesamtbild, das aus der Sicht eines verständigen Dritten den Eindruck vermittelt, der Eigentümer habe die Anlage einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. So verhält es sich hier. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten verstehen die Investoren des eine Fläche von 119.000 m2 umfassenden Quartiers sich als „Stadtquartier“. Neben den Wohnungen gebe es zahlreiche Sozialeinrichtungen, die unterstützen sollen, dass das Quartier als ein Teil von Buch wahrgenommen werde. So wurde etwa mit der Eröffnung einer öffentlichen Sporthalle geworben, die den „benachbarten Schulen ebenso offen stehe wie Sportvereinen und nichtorganisiert Sport treibenden Pankowerinnen und Pankowern.“ Es wird damit geworben, dass zwei Schulen und zwei Kindergärten bereits in Betrieb seien, ein dritter Kindergarten und eine Seniorenwohnanlage sowie weitere soziale Projekte seien in Planung. Die Projektentwicklungsgesellschaft wirbt damit, dass das Quartier einen wichtigen Beitrag zur Stärkung des Standorts Berlin-Buch leiste, der sich zu einem der zukunftsträchtigen Ortsteile der Hauptstadt entwickelt habe. Damit vermitteln die Eigentümer – den Maßstäben des BGH entsprechend – den Eindruck, dass das Gelände einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich ist. Die Wohnraummieter der auf dem Gelände befindlichen Wohnungen nutzen das Gelände – unabhängig von seiner Bezeichnung als Privatgelände im gleichen Maße und mit denselben Einschränkungen wie die Öffentlichkeit, die das Gelände schon wegen der auf dem Gelände zahlreich angesiedelten Einrichtungen betreten muss. Für die Mieter sieht die Hausordnung des Quartiers im Wesentlichen eben die Regeln vor, die durch Schilder – von den Klägern durch Fotos belegt – einem größeren Adressatenkreis zur Kenntnis gegeben werden. So ist den Mietern das Betreten der Rasen- und Grünflächen auch für Ballspiele und sonstige Freizeitaktivitäten untersagt; Gehwege dürfen nicht verlassen werden; der Spielplatz ist ausdrücklich zur öffentlichen Nutzung vorgesehen. Ohne Erfolg berufen die Kläger sich auf die Entscheidung der Zivilkammer 63 (Urt. v. 25. Juli 2017 – 63 S 33/17, juris), die anders als der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH wohl von einem förmlichen Widmungsakt ausgeht. Wenn der BGH den Gesamteindruck für maßgeblich hält, kann es auf einen formellen, da nachweisbaren Akt nicht ankommen. Soweit die ZK 63 sich insoweit auf eine Entscheidung des V. Zivilsenates des BGH bezieht (Urt. v. 12. Juli 2013 – V ZR 85/12, NJW 2013, 473, nach beck-online) betrifft diese einen völlig anders gelagerten Sachverhalt, nämlich das Vorkaufsrecht des Landes Berlin nach dem VerkFlBerG. Die zeitlich spätere Entscheidung des VIII. Zivilsenates erwähnt diese Entscheidung nicht einmal, nimmt sie erst recht nicht in Bezug bezüglich der Frage der Umlagefähigkeit der Kosten für die Pflege von Flächen, die für die Nutzung der Öffentlichkeit vorgesehen sind. Unabhängig davon stellt die ZK 63 (andererseits) darauf ab, dass es bei der Beurteilung der Frage, ob der Eigentümer die Anlage einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich machen will, nicht auf dessen inneren Willen, sondern auf die von den Verkehrsteilnehmern erkennbaren Umstände ankommt. Das Aufstellen der von den Klägern durch Fotos belegten Schilder in den der Öffentlichkeit zugänglichen Parkanlagen deutet – wie ausgeführt - eben darauf hin, denn die Mieter der Gebäude werden schon über die Hausordnung über die Verhaltensregeln in der Wohnanlage informiert. Hinzu kommen die oben dargestellten weiteren Umstände, die in der Gesamtschau den Eindruck einer gewollten, umfassenden Nutzung der Gemeinschaftsflächen des Quartiers durch die Öffentlichkeit vermitteln, was nach den Maßstäben des BGH ausreicht. 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO iVm § 26 Nr. 8 EGZPO. 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Rechtsgrundsätze sind für das Wohnraummietrecht durch den VIII. Zivilsenat des BGH geklärt; die Feststellungen zum Vorliegen der Voraussetzungen im Einzelfall sind durch den Tatrichter zu treffen und keine grundsätzliche Rechtsfrage.