65 S 159/17

Leitsatz: 1. Unter den Begriff der (unbefugten) Gebrauchsüberlassung fällt dabei nicht nur die entgeltliche Untervermietung, sondern auch die unentgeltliche Überlassung einzelner Räume oder der gesamten Mietsache an Dritte.(Rn.18) 2. Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die Wohnung unterzuvermieten, um aus der Untervermietung Einnahmen zu erzielen, die fast das Doppelte dessen betragen, was der Vermieter nach den Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts (zu Recht) vom Mieter verlangen kann, ergibt sich nicht aus § 553 BGB.(Rn.22) Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. April 2017 - 18 C 193/16 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in ... (...) Berlin, (...), Vorderhaus 1. OG rechts bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad mit Toilette, Diele und Kellerabteil Nr. 40, mit einer Größe von ca. 67,90 m2 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zu 31. Juli 2018 gewährt. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. II. 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die vom Kläger mit Schreiben vom 25. April 2017 ausgesprochene Kündigung fristgemäß beendet worden, §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. a) Offen bleiben kann, ob der Kläger die vom Amtsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegten Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast bezüglich der Beendigung des Untermietverhältnisses der Beklagten zu Herrn L. P. zu Recht beanstandet. Zwischen den Parteien ist dies jedenfalls nunmehr in zweiter Instanz unstreitig (geworden). Im Übrigen folgt die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zur fehlenden Wirksamkeit der fristlos und fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen vom 7. Oktober 2016, 11. Oktober 2016 und 10. November 2016. b) Die Berufung ist gleichwohl erfolgreich, denn die mit Schreiben vom 25. April 2017 ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis der Parteien beendet. aa) Die erst nach Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens ausgesprochene Kündigung ist im Berufungsverfahren zu berücksichtigen. Zwar wird mit der weiteren Kündigung ein neuer Streitgegenstand in den Rechtsstreit eingeführt, der - in der Berufungsinstanz - den Regeln der §§ 263, 533 ZPO unterliegt (vgl. BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296, nach juris Rn. 14). Der Streitgegenstand wird nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch den Klageantrag - in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert - und den zu seiner Begründung geltend gemachten Lebenssachverhalt (Klagegrund) bestimmt, aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet (vgl. BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, a.a.O.; v. 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, nach juris Rn. 19; jeweils mwN). Stützt der Kläger - wie hier - die von ihm begehrte Rechtsfolge der Verurteilung der Beklagten zur Räumung der Wohnung auf eine weitere Kündigung, liegt dem in aller Regel ein neuer Lebenssachverhalt zugrunde, hier die (erneut) unerlaubte Untervermietung an eine andere Person. Die Voraussetzungen der §§ 263, 533 ZPO liegen vor. Die Beklagte hat sich auf die Klageerweiterung rügelos eingelassen, § 267 ZPO; die Klageerweiterung ist im Übrigen auch sachdienlich, ein weiterer Rechtsstreit wird vermieden. Auch die kumulativ erforderliche Voraussetzung des § 533 Nr. 2 ZPO ist hier gegeben. Die der weiteren Kündigungserklärung zugrunde liegenden entscheidungserheblichen Tatsachen sind unstreitig: die Beklagte hat eingeräumt, dass die neue Untermieterin die Wohnung am 1. April 2017 bezogen hat, während sie selbst sich in den USA aufhielt. Der von der Beklagten und der Untermieterin (schließlich) unterschriebene Untermietvertrag sah als Vertragsbeginn den 15. April 2017 vor; unstreitig hatte der Kläger die Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilt. Unstreitige neue Tatsachen können die Grundlage einer Klageänderung bilden, denn sie sind im Berufungsrechtszug gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO stets zu berücksichtigen. (BGH, Urt. v. 06.12.2004 - II ZR 394/02, NJW-RR 2005, 437, juris Rn. 11, m.w.N.; so auch: BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296, nach juris Rn. 14ff.). Die Regelung des § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO über die Zulassung neuer Angriffs- und Verteidigungsmittel betrifft nur streitiges und daher beweisbedürftiges Vorbringen (vgl. BGH, Urt. v. 06.12.2004 - II ZR 394/02, NJW-RR 2005, 437, juris Rn. 11, m.w.N.; OLG Hamm MDR 2003, 650, juris Rn. 20; Heßler in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 531 Rdn. 20). bb) Die Kündigung vom 25. April 2017 ist wirksam, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen vor. Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten unter anderem dann, wenn er - wie hier die Beklagte - eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen. Das gilt auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 169, nach juris Rn. 20; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.04.1995 - RE-Miet 3/94, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 56; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 Rn. 74, § 573 Rn. 40a). Die Beklagte hat die Wohnung der Untermieterin T. unstreitig bereits unmittelbar nach der an den Kläger gerichteten Anfrage mit Schreiben vom 30. März 2017 Anfang April 2017 zum Gebrauch überlassen; die Beklagte selbst hielt sich nicht in Berlin auf, sondern über einen länger andauernden Zeitraum in den USA. Unter den Begriff der (unbefugten) Gebrauchsüberlassung fällt dabei - anders als die Beklagte meint - nicht nur die entgeltliche Untervermietung, sondern auch die unentgeltliche Überlassung einzelner Räume oder der gesamten Mietsache an Dritte (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 Rn. 71), insbesondere dann, wenn sie mit dem Ziel des Anschlusses eines Untermietvertrages vorgenommen wird. Letzteres ist hier gegeben, denn die Beklagte übersandte der Untermieterin - ihren eigenen Angaben zufolge - bereits am 11. April 2017 per Email den Untermietvertrag mit der Bitte um Unterzeichnung. Die Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters allein rechtfertigt als Pflichtverletzung indes nicht den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Es ist vielmehr - wie auch sonst im Rahmen des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB anhand einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob der Pflichtverletzung ein den Ausspruch einer Kündigung tragendes Gewicht zukommt. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen; bei einer unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis kann der Mieter dem Vermieter (jedenfalls) den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens nach § 242 BGB entgegenhalten (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011, a.a.O.; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.04.1995, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 40a), wenn dieses Verhalten nicht sogar schon der Annahme eines hinreichenden Gewichtes der Vertragsverletzung des Mieters entgegensteht bzw. aufgrund der vorzunehmenden wertenden Betrachtung der Annahme eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Wertungen: BGH, Urt. v. 04.06.2014 - VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, zit. nach juris). Dies zugrunde gelegt führen die hier gegebenen besonderen Umstände des Einzelfalls dazu, dass sich die Pflichtverletzung der Beklagten als erheblich darstellt. Mit der erneuten Untervermietung ohne die Erlaubnis des Klägers hat die Beklagte bewusst die ihr bekannten Belange und Interessen des Klägers missachtet. Sie hat die Wohnung - nach eigenen Angaben - ab August 2015 mehrfach (wechselnden) Untermietern überlassen, ohne zuvor die Erlaubnis des Klägers einzuholen. Hinzu kommt, dass die Beklagte die Höhe der von ihr verlangten Untermiete gegenüber dem Kläger falsch angab. Während sie selbst an den Kläger eine Gesamtmiete in Höhe von 506,10 € zahlt, verlangte sie von dem Untermieter L. P. monatlich 950,00 €, legte dem Kläger jedoch einen Untermietvertrag vor, der eine Untermiete von 500,00 € vorsah, tatsächlich aber so nicht abgeschlossen wurde. Einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die Wohnung unterzuvermieten, um aus der Untervermietung Einnahmen zu erzielen, die fast das Doppelte dessen betragen, was der Vermieter nach den Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts (zu Recht) vom Mieter verlangen kann, ergibt sich nicht aus § 553 BGB. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mieter, für den nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse daran entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, in WuM 2014, 489, nach juris Rn. 14; Urt. v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, in NJW 2006, 1200, nach juris Rn. 8; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84, in NJW 1985, 130, [131], nach beckonline). Die Vorschrift verfolgt den Zweck, dem Mieter - auch in einer von Mobilität und Flexibilität geprägten Gesellschaft - die Wohnung zu erhalten (vgl. BGH, Urt. v. 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, a.a.O, juris Rn. 13ff.; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84, a.a.O.; BT-Drs. IV/806, S. 9). Es kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden, dass sie mit der Untervermietung auch diesen Zweck im Blick hat; die Höhe der von ihr vereinnahmten Untermiete - die sich mit der Überlassung der Wohnung in möbliertem Zustand nicht mehr erklären lässt - zeigt aber, dass sie zumindest auch den Zweck verfolgt, Einnahmen zu erzielen, die beträchtlich das übersteigen, was der Kläger aus der Vermietung seines Eigentums an die Beklagte oder an einen anderen Mieter (legal) realisieren kann. Dieser Zweck widerspricht dem Regelungsziel des § 553 BGB und steht nicht im Einklang mit der Rechtsordnung, die - den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts gemäß - die Aufgabe an den Gesetzgeber richtet, im Rahmen der Regelungen zum Mietrecht die schutzwürdigen Interessen beider Seiten - Mieter und Vermieter - zu berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2025, nach juris Rn. 28; vgl. dazu auch die Wertungen der Kammer in LG Berlin, Urt. v. 29.03.2017 - 65 S 424/16, NZM 2017, 332, nach juris Rn. 156f.; Urt. v. 08.02.2017 - 65 S433/16, WuM 2017, 263, nach juris Rn. 11ff.). Das vorstehend dargestellte Verhalten hat der Kläger gegenüber der Beklagten in seinem Schreiben vom 7. September 2016 abgemahnt. Aufgrund der bewusst falschen Angaben der Beklagten hatte er berechtigten Anlass, künftig verlangte Untervermieterlaubnisse von der Vorlage der Untermietverträge abhängig zu machen und sich die Richtigkeit des Inhaltes von der Beklagten versichern zu lassen. Offen bleiben kann, ob der Beklagten das entsprechende Verlangen des Klägers mit Email vom 13. April 2017 zugegangen ist, was sie bestreitet. Selbst wenn es ihr nicht zugegangen sein sollte, so hatte sie aufgrund des bereits laufenden Rechtsstreits, ihres vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens und der Abmahnung vom 7. September 2016 jede Veranlassung, ihrerseits nicht auf den Zugang der Bitte um Erlaubnis der Untervermietung mit Schreiben vom 30. März 2017 zu vertrauen und von einer - stillschweigend - erteilten Erlaubnis auszugehen, sondern war ihrerseits gehalten, zumindest nachzufragen, bevor sie die Wohnung (erneut) Dritten überlässt, dies erneut auch, ohne selbst anwesend zu sein. Sie hat damit verdeutlicht, dass sie auch künftig nicht bereit ist, auf Belange des Klägers Rücksicht zu nehmen und sein (sachlich begründetes) Misstrauen auszuräumen. Dieses Verhalten ist schuldhaft; die Beklagte hat nichts zu ihrer Entlastung vorgetragen, vgl. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. cc) Die Kündigung vom 25. April 2017 hat das Mietverhältnis (spätestens) zum 31. Oktober beendet, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. Anknüpfungspunkt für die Berechnung der Frist ist nach dem Wortlaut der Regelung der Zeitpunkt die Überlassung der Wohnung sowie der des Zugangs der Kündigung (vgl. Staudinger/Rolfs, 2018, BGB § 573c Rn. 32; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 573c Rn. 12). 2. Ein Anspruch auf Freistellung von den außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten besteht aus den Gründen der erstinstanzlichen Entscheidung nicht; die Kosten stehen nicht im Zusammenhang mit der Kündigung vom 25. April 2017. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Die Klageabweisung betrifft eine den Streitwert nicht erhöhende Nebenforderung. 4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. 5. Die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO. Sie soll der Beklagten Gelegenheit geben, nach der von ihr vorgetragenen Beendigung ihres Aufenthaltes in den USA die Veranlassungen zur Räumung der Wohnung selbst zu treffen.