64 T 29/22

Leitsatz: 1. Das Interesse der Parteien an der Feststellung der nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB höchstzulässigen Miete ist seit dem 1. Januar 2021 entsprechend § 41 Abs. 1 GKG n.F. mit dem Jahresbetrag der streitigen Miete zu bewerten. 2. Zur Ermittlung des Streitwerts der Klage auf Auskunft über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach § 556g Abs. 3 BGB (a.F.). Auf die Beschwerde der Prozessbevollmächtigten der Beklagten wird der Streitwertbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg - 215 C 285/21 - vom 21. März 2022 unter Zurückweisung der weiter gehenden Beschwerde teilweise geändert: Der Streitwert wird auf 806,95 € festgesetzt. Der Wert des Vergleichs übersteigt den Streitwert um 789,60 €. Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Die weitere Beschwerde wird zugelassen. I. Die Klägerin wurde von zwei Wohnungsmietern beauftragt, deren gegen die Beklagte als Vermieterin gerichteten Ansprüche aus der „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB durchzusetzen und ihre Miete auf das höchstzulässige Maß abzusenken. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Hilfsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB auf Auskunft über Ausnahmetatbestände durchzusetzen gesucht, Rückzahlung der für den Monat August 2021 vereinnahmten überhöhten Miete in Höhe von 65,80 € begehrt sowie Erstattung vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 553,11 € verlangt. Die Parteien haben den Rechtsstreit durch Vergleich vom 16. Februar 2022 beendet, dem die Mieter zugestimmt haben; sie haben unter anderem vereinbart, die Vertragsmiete mit Rückwirkung zum 1. August 2021 herabzusetzen. Das Amtsgericht hat den Streitwert mit dem angefochtenen Beschluss vom 21. März 2022 auf 289,52 € und den Vergleichs-Mehrwert auf 526,40 € festgesetzt. Es hat dabei die Feststellungsklage mit 223,72 € bewertet, entsprechend 1/5 des vorgerichtlich verfolgten Gesamt-Interesses auf Herabsetzung der Miete (12 x 65,80 €) und anteilige Rückzahlung von Miete (2 x 65,80 €) sowie Mietsicherheit (3 x 65,80 €). Dabei hat es sich auf § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG n. F. gestützt und sich auf den Standpunkt gestellt, der Anspruch auf Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag sei nicht nach § 9 ZPO mit dem 3,5fachen Jahresinteresse, sondern wie die Feststellung einer Mietminderung nur mit dem einfachen Jahresinteresse anzusetzen. Der Gesetzgeber habe durch die Gesetzesänderung klargestellt, dass der Streitwert jeglicher Klage um eine Mieterhöhung oder eine Mietreduzierung im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses mit dem Jahresbetrag der streitigen Miete bemessen werden solle, um Wertungswidersprüche zu vermeiden. Den Vergleichs-Mehrwert hat das Amtsgericht an Hand der kumulierten Beträge ermittelt, zu deren Rückzahlung die Beklagte sich mit dem Vergleich verpflichtet hat. Gegen den Streitwertbeschluss haben die Prozessbevollmächtigten der Beklagten mit Schriftsatz vom 5. April 2022 Beschwerde eingelegt. Sie machen geltend, der Streitwert sei deutlich zu niedrig angesetzt worden. Es entspreche ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, den Anspruch auf Herabsetzung der Miete gemäß § 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Miete zu bewerten; § 41 Abs. 5 GKG sei als Ausnahmevorschrift eng auszulegen und nur auf die dort genau definierten Fälle anzuwenden. Der Auskunftsanspruch sei folglich anteilig mit 552,72 € zu bewerten und die einvernehmliche Herabsetzung der Miete im Vergleich mit 2.763,60 € (42 x 65,80 €). II. Die Streitwertbeschwerde ist gemäß §§ 32 Abs. 2 RVG, 68 Abs. 1 GKG zulässig, sie ist insbesondere innerhalb der Frist des § 63 Abs. 3 Satz 2 ZPO erhoben, und das Interesse des Prozessbevollmächtigten der Klägerin an der begehrten Streitwerterhöhung übersteigt 200,00 €. Die Beschwerde ist teils begründet, teils unbegründet. Der Streitwert für das streitige Verfahren ist auf 806,95 € (300,00 € + 65,80 € + 441,15 €) und der für die Gebühr nach Nr. 1900 KV-GKG relevante überschießende Wert des Vergleichs auf 789,60 € (12 x 65,80 €) festzusetzen. 1. Auskunftsanspruch Das Kammergericht hat zwischenzeitlich im Verfahren 8 W 12/22 entschieden, dass das Verlangen nach Herabsetzung der Miete jedenfalls für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2020, als noch die alte Fassung des § 41 Abs. 5 GKG galt, gemäß § 9 ZPO mit dem 42fachen Monatsinteresse zu bewerten sei (vgl. KG – 8 W 12/22 –, Beschl. v. 28.04.2022, n. v.). Entgegen dem Hinweis des Einzelrichters vom 2. Mai 2022 ist der Auskunftsanspruch mithin nicht aus den Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung mit 223,72 € anzusetzen. Das Auskunftsbegehren ist aber auch nicht entsprechend dem Beschwerdevorbringen mit 552,72 € oder wie von der Klägerin errechnet mit 618,52 € (47 x 65,80 € x 20 %) zu bewerten. Die Kammer hält es nach ausführlicher Beratung für verfehlt, den Hilfsanspruch auf Auskunft über Ausnahmetatbestände vorliegend überhaupt nach einem quotalen Anteil eines denkbaren Gesamtinteresses der Mieter an der Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ zu bewerten. Der Bundesgerichtshof hat sich inzwischen nämlich mit der Frage befasst, welches legitime Interesse ein Mieter mit der gerichtlichen Durchsetzung des Auskunftsanspruchs neben einer gleichzeitig schon beanspruchten Mietrückzahlung verfolgen kann. Der Senat hat herausgestellt, dass die Durchsetzung des Auskunftsanspruchs in der vorliegenden Konstellation einer Klage auf gleichzeitige Rückgewähr einer einzigen Monats-Überzahlung dem schützenswerten Interesse des Mieters dient, die Risiken, namentlich also das Kostenrisiko, eines zukünftigen weiteren Rechtsstreits um die Herabsetzung der Miete zu minimieren (vgl. BGH – VIII ZR 133/00 –, Urt. v. 23.03.2022, Rn. 35, zitiert nach juris). Es erscheint nicht gerechtfertigt, dieses Interesse eines Mieters mit einem Bruchteil von 1/5 seines Gesamtinteresses an der Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ zu bewerten, welches die Klägerin regelmäßig zu Grunde legt (20 % der 47fachen Monatsüberhöhung). Denn der Vermieter ist in einer Konstellation wie der vorliegenden mit der Erfüllung der Auskunftsansprüche bereits im Zeitpunkt der Erhebung der Klage in Verzug, sodass ein Prozesskostenrisiko des Mieters, der keinen Anhaltspunkt für das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands nach §§ 556e, 556f BGB hat und sogleich die Herabsetzung der Monatsmiete auf den nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Betrag fordert, objektiv nicht besteht. Erweist sich die Klage in einem solchen Fall nämlich deswegen als unbegründet, weil ein Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB vorliegt, so muss der Vermieter den Mieter von den Prozesskosten freistellen, weil er dem Mieter durch seinen Verzug mit der Erteilung der Auskunft Anlass zur Klage gab, die vergeblich aufgewandten Verfahrenskosten sich mithin als vom Vermieter zu ersetzender Verzugsschaden darstellen. Das (Kosten-) Risiko eines nachfolgenden Prozesses um die Herabsetzung der Miete ändert sich für den Mieter auch dann nicht erheblich, wenn er den Vermieter erfolgreich auf Erteilung der Auskünfte in Anspruch nimmt, dieser die Auskünfte jedoch weiterhin nicht – oder inhaltlich falsch – erteilt. Auch in diesen Fall bestünde für den Mieter die Gefahr, im nachfolgenden Mietsenkungsprozess wegen eines erst verspätet offenbarten Ausnahmetatbestands nach §§ 556e, 556f BGB zu unterliegen; die Prozesskosten müsste gleichwohl der Vermieter tragen, da sie durch den Verzug des Vermieters mit der Auskunftserteilung veranlasst wären. Da der Mieter ihm zuerkannte Zahlungsansprüche notfalls im Wege der Aufrechnung gegen laufende Mietforderungen durchsetzen kann, besteht für ihn auch kein werterhebliches Risiko, mit einer Forderung auf Ersatz des Verzugsschadens auszufallen. Es erscheint daher im Ergebnis angemessen, das Interesse des Mieters an der Auskunftsklage, nämlich an der durch deren Tenorierung zu erwartenden Verringerung der prozessualen Risiken für die Durchsetzung weiterer Ansprüche, nur mit einem Minimalbetrag von 300,00 € zu bewerten. All dies gilt erst recht für jüngere Mietverhältnisse als das vorliegende, die im Zeitraum seit dem 1. Januar 2019 abgeschlossen wurden, sodass § 556g BGB n. F. anwendbar ist. Im Rahmen solcher Mietverhältnisse ergibt sich im Falle verweigerter Auskünfte nach § 556g Abs. 3 BGB von vorne herein kein Risiko des Mieters, einen Prozess um die Herabsetzung der Miete wegen verspätet offenbarter Ausnahmetatbestände nach §§ 556e, 556f BGB zu verlieren, weil der Vermieter sich auf solche gemäß § 556g Abs. 1a BGB gar nicht berufen kann. 2. Zahlungsklage und vorgerichtliche Kosten Die Zahlungsklage ist mit dem Nominalbetrag von 65,80 € zu bewerten. Die geltend gemachten vorgerichtlichen Kosten sind nur insoweit Nebenforderung im Sinne des § 4 Abs. 1 ZPO, als die Klägerin die vorgerichtlich geltend gemachten Hauptansprüche im Klagewege weiterverfolgt hat und die vorgerichtlichen Kosten durch diese veranlasst waren. Nebenforderung ist vorliegend also der nach einem Interesse von bis zu 500,00 € entstandene Teilbetrag der vorgerichtlichen Kosten gewesen, der auf den weiter verfolgten Auskunftsanspruch und den Rückzahlungsanspruch über 65,80 € entfiel; das sind 111,96 €. Die übersteigenden vorgerichtlichen Kosten von 441,15 € (553,11 € - 111,96 €) sind Hauptforderung und mehren den Streitwert. 3. Mehrwert des Vergleichs Der für die Gebühr nach Nr. 1900 KV-GKG relevante Vergleichs-Mehrwert, also der Wert der vereinbarten Mietsenkung, ist gemäß § 40 GKG in unmittelbarer oder entsprechender Anwendung von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG n. F. mit dem Jahresbetrag der zwischen den Parteien streitigen Mietüberhöhung festzusetzen. Die Kammer folgt der Auffassung des Amtsgerichts, wonach sich der Streitwert jeglicher Klage um die Höhe der im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses zu zahlenden Miete gemäß § 41 Abs. 5 GKG n. F. nach dem Jahresbetrag der streitigen Miete bemisst. Soweit es um Änderungen der vereinbarten Miete in Form von Mieterhöhungen geht, bestimmt sich der Streitwert in unmittelbarer Anwendung von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. Das gilt nicht nur dann, wenn Gegenstand der Klage ein Zustimmungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB ist. Auch ein Feststellungsbegehren, dass eine streitige Mieterhöhung wirksam oder unwirksam sei und sich die Miete nicht nach Maßgabe einer einseitigen Mietänderungserklärung, etwa nach §§ 559 ff. BGB, erhöht habe, ist mit dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung zu bewerten (vgl. BGH – VIII ZR 89/13 –, Beschl. v. 17.12.2014, GE 2015, 249, zitiert nach juris). Kommt es bei einer streitigen Mieterhöhung für die Streitwertbemessung nicht darauf an, ob der Streit in Form einer Zustimmungsklage oder in Form einer Feststellungsklage ausgetragen wird, so muss nämliches auch für das Gegenstück, also einen Streit um eine Mietsenkung gelten. Dabei hat die Kammer in einem ersten Schritt keinen Zweifel daran, dass eine Klage auf Absenkung der vertraglich vereinbarten Miete, etwa auf Grundlage von § 560 BGB nach Ermäßigung der Betriebskosten oder bei vereinbarter Indexmiete im Falle einer negativen Indexveränderung gemäß § 557b Abs. 3 BGB, nach § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der erstrebten Mietsenkung bewertet werden muss, sei es nun in unmittelbarer oder – da eine Mietsenkung sprachlich nun einmal nicht als „negative Erhöhung“ bezeichnet wird und damit vom Wortlaut des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG wohl eher nicht umfasst ist – in entsprechender Anwendung der Norm. Dann spricht in einem zweiten Schritt aber nichts dagegen, auch den vorliegenden Fall eines Streits um eine Mietsenkung auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß – ebenso wie eine vergleichbare auf §§ 5 WiStrG, 134 BGB gestützte Klage – unter § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG zu subsumieren. Dafür spricht entscheidend, dass die durch den Vergleich erledigte Aufgabe der Klägerin nach dem „natürlichen Sprachverständnis“ der Mieter und der Klägerin ja gerade darin bestand, die vertraglich vereinbarte Miete abzusenken. Im Hinblick auf die nach § 556g Abs. 2 BGB erforderliche Rüge und deren Gestaltungswirkung weisen Verfahren um eine Mietsenkung nach §§ 556d ff. BGB und solche um eine Mieterhöhung beispielsweise nach § 559 ff. BGB oder um eine Mietherabsetzung nach § 560 BGB auch formale Parallelen auf und können zu untereinander vergleichbarem Darlegungs- und Prüfungsaufwand führen, sodass es keine Sachgründe gibt, die von vorne herein für eine deutlich höhere Bewertung eines Mietsenkungsbegehrens sprächen. Der Bundesgerichtshof hat zwar den Wert eines Verlangens auf Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Miete angesetzt (vgl. BGH – VIII ZR 45/19 –, Urt. v. 27.05.2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117; BGH – VIII ZR 123/21 –, Urt. v.19.01.2022, ZIP 2022, 378 ff., Rn. 38; beide zitiert nach juris), dies jedoch nicht näher begründet. Die Frage, ob ein solches Verlangen – auch nach Intention des Gesetzgebers – gemäß § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der Mietreduzierung zu bewerten sei, wurde vermutlich nicht streitig erörtert und hat der Senat sich womöglich gar nicht gestellt. Dazu gibt aber die Änderung des § 41 Abs. 5 GKG zum 1. Januar 2021 Anlass, mit welcher der Gesetzgeber einen Wertungswiderspruch beseitigen wollte. Die Begründung des Gesetzesentwurfs (vgl. BT-Drs. 19/23484, S. 53) verweist Eingangs auf den Zweck des § 41 GKG, den Gebührenstreitwert in Wohnungsmietsachen aus sozialpolitischen Gründen zu begrenzen. Anlass zur Einführung von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG gebe eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2016 (vgl. BGH – VIII ZR 43/15 –, Beschl. v. 14.06.2016, GE 2016, 1025 ff., zitiert nach juris), wonach eine Minderungsfeststellung nicht von § 41 Abs. 5 GKG erfasst sei. Weiter heißt es dort: „Unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erscheinen, vor allem aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter, nicht nachvollziehbar, da sich deren Kostenrisiko mit der Anwendung des § 9 ZPO deutlich erhöht. § 41 Absatz 5 Satz GKG soll daher um den Fall der Minderung der Miete ergänzt werden.“ Die Gesetzesänderung entspricht damit dem vom BGH in der Entscheidung von 2016 beschriebenen gesetzgeberischen Vorgehen, den Katalog in § 41 Abs. 5 GKG „jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern“, statt schlicht anzuordnen, „den Wert von Streitigkeiten wegen Mietmängeln oder über die Höhe der Miete ... stets auf den streitigen Jahresbetrag“ zu beschränken (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 12). Nachdem der Gesetzgeber einen Streit um eine Mietminderung nach § 536 BGB zum Anlass der Gesetzesänderung nahm und der Begriff „Mietminderung“ im Rahmen der übrigen Alternativen des § 41 Abs. 5 GKG nur so zu verstehen ist, liegt es nahe, ihn auch in § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG eng als terminus technicus im Sinne des § 536 BGB auszulegen. Daraus ist aber nicht der Schluss zu ziehen, der Gesetzgeber habe die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs billigen und bestätigen wollen, dass die Klage auf Feststellung einer Mietpreisüberhöhung nach § 556g Abs. 1 BGB oder nach §§ 5 WiStrG, 134 BGB höher zu bewerten sei als andere Klagen auf Herabsetzung der Miete. Ebenso wenig lässt sich schließen, dass der Gesetzgeber etwa den Begriff „Erhöhung“ in § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG als terminus technicus verstanden wissen wolle, sodass sich Klagen um eine Senkung der Miete von vorne herein nicht unter die Norm fassen ließen. Vielmehr gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber Feststellungsklagen zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ überhaupt in den Blick genommen hatte oder diese gar bewusst von der Streitwertbegrenzung hätte ausnehmen wollen. Der Gesetzgeber hatte keinen zwingenden Anlass, sich mit den zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs auseinander zu setzen und korrigierend einzugreifen, da der BGH sich gar nicht explizit mit der Frage auseinander gesetzt hat, ob sich ein Mietsenkungsverlangen nach §§ 556d ff. BGB unter § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG fassen lässt. Hätte sich der Gesetzgeber die Frage gestellt, ob ein Verlangen auf Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete nach § 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietsenkung oder entsprechend § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag zu bewerten sei, so hätte er sie nach der Ratio der vorgenommenen Gesetzesänderung und deren Begründung wie oben aufgezeigt beantworten müssen. Dies spricht eher für als gegen die von der Kammer vorgeschlagene Auslegung des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG. 4. Nebenentscheidungen Eine Kostenentscheidung ist gemäß § 68 Abs. 3 GKG nicht veranlasst. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der streitigen Rechtsfragen lässt die Kammer gemäß §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 4 Satz 1 GKG die weitere Beschwerde zu.