64 S 194/19

Leitsatz: 1. Das Merkmal der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel „Bad mit WC ohne Fenster“ liegt nicht vor, sofern das Bad über ein Fenster belichtet wird und belüftet werden kann. Das gilt selbst dann, wenn die Belichtung über eine Art Schacht erfolgt, weil sich das Fenster oberhalb des Hängebodens des benachbarten Abstellraums befindet, und wenn das Fenster vom Bad aus weder zu öffnen noch zu schließen ist.(Rn.4) 2. Konkurriert das positive Merkmal der Orientierungshilfe „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003“ mit einem als „neutral“ bewerteten Energiekennwert, ist die Spanneneinordnung regelmäßig auf Grundlage des durch den Energieausweis belegten Energiekennwerts vorzunehmen, da dieser sich als umfassenderer Indikator darstellt; so kann beispielsweise der energetische Gewinn aus einer modernen Heizanlage durch eine unzureichende Dämmung neutralisiert werden. Abweichendes gilt aber, wenn - wie vorliegend - eine im Sinne der Orientierungshilfe „moderne“ Gasetagenheizung eingebaut wurde; denn in diesem Fall spiegelt das Merkmal „Installation einer modernen Heizanlage“ den energetischen Zustand der angemieteten Wohnung besser wieder als der Energiekennwert, der sich auf das gesamte Gebäude bezieht.(Rn.8) 3. Dem in einem Energiebedarfsausweis ausgewiesene Energiebedarf ist entgegen dem Wortlaut der „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ nicht eine Pauschale von 20 kWh/(m²a) hinzuzurechnen, wenn das Gebäude nur über dezentrale Warmwasserbereitungen verfügt. Ein Energiebedarfsausweis bezieht sich von vorne herein auf den typischen Nutzwärmebedarf eines Gebäudes, der den Energiebedarf für die Warmwasserbereitung umfasst und an Hand der Gebäude- und Heizungsanlagedaten unter Zugrundelegung standardisierter Rahmenbedingungen rechnerisch ermittelt wird. Anders liegt es beim Energieverbrauchsausweis, dem der gemessene Heizenergieverbrauch zu Grunde liegt und der daher, wenn Warmwasser beispielsweise dezentral per elektrischem Durchlauferhitzer bereitet wird, den auf die Warmwasserbereitung entfallenden Energieverbrauch nicht abbildet.(Rn.8) 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 17.09.2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 206 C 23/19 - wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das vorliegende und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 604,56 € festgesetzt. I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 313 a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Erhöhung der Nettokaltmiete gem. § 558 Abs. 1 BGB zu. Die MG 1 (Bad/WC) des Berliner Mietspiegels 2019 ist aus den zutreffenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils neutral zu bewerten. Die eingeschränkte Belichtungsfunktion durch den geringeren Lichteinfall und die erschwerte Öffnung durch die Lage oberhalb des Hängebodens des Abstellraums führt nicht zur vollständigen Funktionslosigkeit des Fensters im Hinblick auf Belichtung und Belüftung und ist einem fehlenden Fenster nicht gleichzusetzen (vgl. AG Wedding GE 2010, 1349). Die MG 2 (Küche) ist unstreitig neutral zu bewerten. Die MG 3 (Wohnung) ist aus den zutreffenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung ebenfalls neutral zu bewerten. Insbesondere ist das wohnwertmindernde Merkmal „Waschmaschine weder in Küche noch Bad stellbar“ nicht gegeben. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist hierbei nicht entscheidend, ob die Waschmaschine in einem typischen Feuchtraum abgestellt werden kann. Denn auch bei einer Küche handelt es sich nicht um einen solchen typischen Feuchtraum, zumal viele Küchen in Berliner Altbauten durchaus über Dielenfußböden verfügen. Ob dies oder nur der feuchtraumgeeignete Boden in Küche und Bad den Normalzustand darstellt, ist unerheblich. Auch die Abstellmöglichkeit einer Waschmaschine in Küche oder Bad mit nicht feuchtraumgeeigneten Böden lässt das wohnwertmindernde Merkmal entfallen. Mit dem Merkmal kommt vielmehr zum Ausdruck, dass eine Beeinträchtigung des Wohnwertes gegeben ist, wenn die Waschmaschine in einem anderen Wohnraum als Bad oder Küche untergebracht werden müsste. Eine hiermit vergleichbare Beeinträchtigung ist aber nicht gegeben, wenn die Waschmaschine in einem von der Küche aus zugänglichen Kammer abgestellt werden kann. Dadurch verliert diese Kammer auch nicht ihren Wert als „Abstellraum innerhalb der Wohnung“ als wohnwerterhöhendes Merkmal. Denn die Kammer ist so groß, dass in ihr neben der Waschmaschine auch noch viele andere - selbst sperrige - Gegenstände wie z.B. Wäscheständer, leere Koffer oder ein Werkzeugkasten abgestellt werden können. Dies ist anhand des als Anlage K 6 (153 I) eingereichten Fotos erkennbar. Ob die Kammer auch zum Schlafen geeignet wäre, wie die Beklagten meinen, ist unerheblich und qualifiziert diese nicht als zusätzlichen Wohnraum, dessen Nutzung nunmehr durch das Abstellen der Waschmaschine beeinträchtigt würde. Ausweislich des Mietvertrages ist die Kammer weder als Wohnraum vermietet noch wird sie als solcher von den Beklagten genutzt. Die MG 4 (Gebäude) ist gleichfalls neutral zu bewerten. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist das wohnwerterhöhende Merkmal „repräsentativer/hochwertig sanierter Eingangsbereich“ nicht gegeben und wohnwertmindernd ist der schlechte Instandhaltungszustand zu berücksichtigen, wie dies das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Die mit den eingereichten Fotos der Beklagten (23 ff I, 66 ff I d.A.) dokumentierten großflächigen Putzabplatzungen an der hinteren Fassade des Hauses, die vernachlässigten seit Jahrzehnten nicht aufgearbeiteten Fenster und der feuchte Keller bezeugen deutlich den schlechten Zustand eines vernachlässigten Gebäudes. Daher kommt es in diesem Zusammenhang nicht maßgeblich darauf an, ob der Keller auch „dauernd“ durchfeuchtet ist, wie dies die Klägerin in Abrede stellt. Unerheblich ist auch, dass sich die Straßenfassade als eine Wand in einem renovierten Zustand befindet, da hiermit die Feuchteschäden lediglich partiell beseitigt sind. Aus den in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts kann auch nicht von dem Positivmerkmal eines repräsentativen Eingangsbereichs ausgegangen werden. Dem gegenüber steht das wohnwerterhöhende Merkmal der modernen Heizungsanlage, wie dies das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Andererseits liegt zwar ein von der Klägerin eingereichter Energieausweis vor, wonach der Endenergiebedarf des Gebäudes 148,1 kWh/(m²a) beträgt. Damit liegt der Endenergiebedarf jedenfalls nicht über 186 kWh/(m²a) (entspricht lt. Orientierungshilfe 155 kWh/(m²a) Energieverbrauchskennwert zzgl. 20 %) oder unter 144 kWh/(m²a) (entspricht lt. Orientierungshilfe 120 kWh/(m²a) Energieverbrauchskennwert zzgl. 20 %), so dass hiernach die Merkmalgruppe „Gebäude“ weder positiv noch negativ beeinflusst würde. Grundsätzlich wäre auch der Energieausweis als umfassenderer Indikator zu Grunde zu legen. Denn der energetische Gewinn durch eine moderne Heizungsanlage kann durch eine unzureichende Wärmedämmung neutralisiert werden. Gelingt dem Mieter die Darlegung oder der Nachweis einer solchen unzureichenden Wärmedämmung nicht, kann alternativ auf die Energieverbrauchs- bzw. Endenergiebedarfswerte, bei denen auch die Energieeffizienz des Gebäudes berücksichtigt wird, zurückgegriffen werden. Allerdings weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass das in der MG 4 vorgesehene Alternativverhältnis nur zwischen Merkmalen besteht, die sich beide auf das gesamte Gebäude beziehen. Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, da lediglich die Gasetagenheizung für die individuelle Wohnung, nicht aber eine Heizungsanlage für das gesamte Gebäude modernisiert wurde. Der energetische Zustand der individuellen Wohnung infolge der modernen Gasetagenheizung spiegelt sich in dem Energieausweis, der die Energieeffizienz des gesamten Gebäudes ausweist, nicht unmittelbar wider. Im übrigen liegt der Energieverbrauchskennwert auch nur geringfügig über 144 kWh/(m²a) (entspricht lt. Orientierungshilfe 120 kWh/(m²a) Energieverbrauchskennwert zzgl. 20 %) und liegt damit nahe an der Schwelle zum wohnwerterhöhenden Merkmal „Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m²a)“. Entgegen der Ansicht der Beklagten sind vor der Eingruppierung auch nicht 20 kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen, weil eine dezentrale Warmwasserversorgung gegeben wäre. Die Gasetagenheizung ist eine Sammelheizung, aber keine dezentrale Warmwasserversorgung i.S.d. Mietspiegels. Soweit die Beklagten erstmals mit nachgelassenem Schriftsatz vom 22.06.2020 behaupten, dass die Warmwasserversorgung mit einem elektrischen Durchlauferhitzer erfolge, ist dieser Vortrag bereits nicht berücksichtigungsfähig, da er als neuer Sachvortrag über eine bloße Erwiderung auf den Schriftsatz der Klägerseite vom 24.06.2020 i.S.v. § 283 ZPO hinausgeht. Darüber hinaus wäre ein Aufschlag von 20 kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert nach der Orientierungshilfe des Mietspiegels auch nur dann gerechtfertigt, wenn die dezentrale Warmwasserversorgung bei den Berechnungen des Endenergiebedarfs unberücksichtigt geblieben wäre. Davon kann jedoch nicht ausgegangen werden. Denn während bei dem Energiebedarfsausweis der typische Nutzwärmebedarf einschließlich der Warmwasserbereitung anhand der technischen Gebäude- und Heizdaten mit standardisierten Rahmenbedingungen rechnerisch ermittelt wird, wird dem Energieverbrauchsausweis der gemessene Verbrauch zugrundegelegt. Da im Falle der dezentralen - in der Regel elektrischen - Warmwasserbereitung der Energieverbrauch jedoch über Stromzähler gemessen wird, ist eine gesonderte Erfassung des für diesen Zweck verbrauchten Stroms nicht möglich oder wäre allenfalls mit erheblichem Aufwand verbunden (vgl. BR-Drucks. 113/13, Seite 104). Daher sieht § 19 Abs. 2 S. 2 EnEV im Falle dezentraler Warmwasserversorgung im Wohngebäude eine Erhöhung des Endenergieverbrauchs um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche vor, wenn der hierauf entfallende Verbrauch nicht bekannt ist. Unter Berücksichtigung des bei Bedarfsberechnungen zugrunde liegenden typischen Nutzwärmebedarfs von 12,5 kWh/(m²a) ergibt sich für ein typisches Mehrfamilienhaus mit zeitgemäßer Warmwasseranlage ein Endenergiebedarf von rund 20 kWh/(m²a), der dem ohne Warmwasserbereitung ermittelten Endenergieverbrauch als Pauschale hinzuaddiert werden soll, um die Vergleichbarkeit mit solchen Werten herzustellen, die den Verbrauchsanteil für zentrale Warmwasserversorgung mit enthalten (BR-Drucks. 113/13, Seite 104). Entsprechend ist auch die an diese Regelung angelehnte Bestimmung der Orientierungshilfe des Mietspiegels zu verstehen. Dies gilt jedoch nicht für die bei Energiebedarfsausweisen angegebenen Energiekennwerte, in denen die - rein rechnerisch ermittelte - Bedarfspauschale bereits berücksichtigt ist. Das wohnwerterhöhende Merkmal der Fahrradabstellplätze mit Anschlussmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück ist aus den zutreffenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht gegeben, da die Fahrradabstellplätze nicht ausreichend dimensioniert sind. Darüber hinaus bietet die Sicherung lediglich eines Vorderrades an einem einfachen Bügel keinen nachhaltigen Schutz vor Diebstahl und ein möglicherweise anderweitiges Anschließen auch des Fahrradrahmens stellt keine eine wohnwerterhöhende komfortable Sicherungsmöglichkeit dar (vgl. LG Berlin GE 2018, 1059). Die MG 5 (Wohnumfeld) ist aus den zutreffenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung positiv zu bewerten. Das Objekt Düsseldorfer Str. 2 befindet sich in bevorzugter Citylage. Denn es befindet sich in der Nähe von repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten. Der Kurfürstendamm ist in fußläufiger Entfernung gelegen, wobei es nicht maßgeblich darauf ankommt, ob diese in 12 Minuten - wie vom Amtsgericht angenommen - oder - wie von den Beklagten behauptet - in 15 Minuten erreicht werden kann. In unmittelbarer Umgebung befinden sich nämlich auch Uhlandstraße, Fasanenstraße und Pariser Straße, die sich gleichfalls durch eine hohe Dichte an gehobenen Restaurants, Kunstgalerien und exquisiten Mode- und Einrichtungsboutiquen sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten auszeichnen. Aus den in jeder Hinsicht zutreffenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils kann auch nicht von einer besonders lärmbelasteten Lage ausgegangen werden. Schon durch die geschützte Lage der Wohnung im Quergebäude mit dem geräumigen Innenhof erscheint diese eher besonders ruhig gelegen. Diese Einschätzung wird auch durch die strategische Lärmkarte Berlin (über das Internet abrufbar) belegt, wonach die zu dem Hof der Düsseldorfer Str. 2 angrenzenden Bereiche mit einem Lärmpegel von 35 dB oder weniger und damit als sehr leise ausgewiesen werden. Eine besonders geruchsbelastete Lage ist aus den Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht gegeben. Bei vier neutral zu bewertenden und einer positiv zu bewertenden Merkmalgruppe beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts auf 621,38 Euro monatlich. Das erst am 23.02.2020 in Kraft getretene Gesetz über den „Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) steht dem klägerischen Anspruch nicht entgegen. Die von der Zivilkammer 67 in ihrem Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 vertretene Gesetzesauslegung (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19, GE 2020, 468 ff. [juris]) misst dem MietenWoG Bln eine echte Rückwirkung bei, die vorliegend zur Folge hätte, dass der Klägerin eine bereits zur Anwartschaft erstarkte Rechtsposition entschädigungslos entzogen würde. Die Klägerin hatte formwirksam und fristgerecht den Anspruch auf Erhöhung der Miete geltend gemacht, dem sich der Beklagte nach den geltenden Gesetzen nicht mehr entziehen konnte, und zwar zu einem Zeitpunkt, der nicht nur lange vor Inkrafttreten des Gesetzes lag, sondern auch vor dem Stichtag des 18. Juni 2019, an dem Eckpunkte des Gesetzesvorhabens bekannt gemacht wurden. Eine solche echte Rückwirkung hat aber der Berliner Landesgesetzgeber, schon wegen des allein daraus fließenden zusätzlichen Risikos, dass das Gesetz einer verfassungsgerichtlichen Prüfung nicht standhalten werde, ganz sicher nicht beabsichtigt. Vielmehr hat der Landesgesetzgeber nur nach dem „Stichtag“ ausgebrachten Mieterhöhungsverlangen entgegen wirken wollen, ohne bereits erworbene Eigentumspositionen zu entziehen oder in schon zu deren Durchsetzung laufende Gerichtsverfahren einzugreifen (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18 – Rn. 70 ff. m.w.N. und Rn. 75 [juris]). Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe i.S.v.§ 543 Abs. 2 ZPO, die die Zulassung der Revision rechtfertigen, sind nicht gegeben.