64 S 92/18

Leitsatz: Wird erstmals in der Berufungsinstanz vorgetragen, dass eine Mieterhöhung wegen einer nicht beheizbaren Küche geringer ausfallen müsse, ist ein solcher Vortrag gemäß §§ 529, 531 ZPO ausgeschlossen.(Rn.5) 1. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 21.03.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 222 C 417/17 - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm im 4. Obergeschoss Mitte links des Anwesens xxxxx 5, xxxx Berlin gemietete Wohnung von monatlich 520,57 € um monatlich 52,64 € auf monatlich 573,21 € mit Wirkung seit dem 1. Oktober 2017 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. II. Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg, ist aber überwiegend unbegründet. Die Klägerin kann von dem Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 ZPO Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um weitere 52,64 € monatlich auf 573,21 € monatlich mit Wirkung ab dem 01. Oktober 2017 verlangen. Die Merkmalgruppe 1 des (Bad/WC) des Berliner Mietspiegels 2017 ist neutral. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist gleichfalls neutral. Denn ausweislich des mit Schriftsatz vom 13.02.2018 zur Akte gereichten Aktenvermerkes hat sich die Klägerin dem Beklagten gegenüber dahin eingelassen, dass für die Spanneneinordnung davon auszugehen ist, dass die Wohnung über keine Einbauküche verfügt. Hieran muss sich die Klägerin festhalten lassen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch fest, dass seitens der Klägerin der entsprechende Aktenvermerk gefertigt wurde. Die für die Hausverwaltung der Klägerin tätige N. M. hat bei ihrer Vernehmung als Zeugin bekundet, diesen Aktenvermerk gefertigt zu haben und darin festgehalten zu haben, dass die Wohnung über keine Einbauküche verfüge, aber über Herd und Spüle. Die Aussage ist frei von Widersprüchen und verstößt nicht gegen sonstige Denkgesetze. Sie ist daher glaubhaft. Gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugin sind ernstliche Bedenken nicht zu erheben. Soweit der Beklagte erstmals in der Berufung vorträgt, es sei auch das Negativmerkmal „Küche nicht beheizbar....“ gegeben, ist mit diesem neuen Vorbringen gemäß §§ 529, 531 ZPO ausgeschlossen. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist positiv. Nach dem unstreitigen Teil des Tatbestandes des angefochtenen Urteils, dem die Beweiskraft des § 314 ZPO zukommt, verfügt die Wohnung nicht nur über einen großen Balkon, sondern auch über Schallschutzfenster. Aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils ist damit von zwei wohnwerterhöhenden Merkmalen „großer, geräumiger Balkon...“ und ...Schallschutzfenster...“ auszugehen. Soweit der Beklagte bestreitet, dass es sich bei den Fenstern der Wohnung um Schallschutzfenster handelt, ist von einem neuen Vortrag auszugehen, der gemäß §§ 529, 531 ZPO unbeachtlich ist. Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist gleichfalls positiv. Ausweislich des Tatbestandes des erstinstanzlichen Urteils, dem die Beweiskraft des § 314 ZPO zukommt, hat die Klägerin behauptet, dass der Energieverbrauchskennwert weniger als 120 kWh/(m²a) betrage, was durch den eingereichten Energieausweis vom 25.01.2018 bestätigt wird, wonach diese 112 kWh/(m²a) beträgt. Dieser Schriftsatz ist dem Beklagten im Berufungsverfahren zugestellt worden, ohne dass er sich dazu näher eingelassen hat. Zudem ist das Gebäude aber auch wärmegedämmt, wie dies im unstreitigen Teil des Tatbestandes des angefochtenen Urteils festgehalten ist, so dass insoweit von einem wohnwerterhöhenden Merkmal auszugehen ist. Wohnwertmindernde Merkmale stehen dem nicht gegenüber. Das Wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ ist nicht gegeben. Soweit der Beklagte moniert, dass sich eine ungepflegte Müllstandsfläche unmittelbar vor dem Hauseingang befinde, ist dem entgegenzuhalten, dass das Wohnwertmindernde Merkmal der ungepflegten und offenen Müllstandsfläche für den Berliner Mietspiegel 2017 nicht mehr existiert. Es ist auch nicht erkennbar, dass das Treppenhaus bzw. der Eingangsbereich des Gebäudes unmittelbar durch die Müllstandsfläche betroffen ist. Ausweislich der - auch in der mündlichen Verhandlung - eingereichten Fotografien des Beklagten ist der Eingangsbereich durch den Müllklappenbehälter aus Stein von den übrigen Mülltonnen abgetrennt. Der bemängelte Zustand der Müllstandsflächen betrifft allein den Außenbereich des Gebäudes und damit das Wohnumfeld. Im Übrigen zeigen die Fotografien nur Momentaufnahmen und allein eine vernachlässigte Müllstandsfläche führt auch nicht zu einem „überwiegend“ schlechten Zustand des Eingangsbereiches, der sich ansonsten ausweislich der eingereichten Fotos in gutem Zustand befindet. Auch die von dem Beklagten monierte beschädigte Scheibe führt nicht zu der Annahme, dass sich das Treppenhaus/der Eingangsbereich in einem überwiegend schlechten Zustand befinden. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist neutral. Es ist von einer besonders lärmbelasteten Lage auszugehen. Dem steht das wohnwerterhöhende Merkmal des vom Vermieter zur Verfügung gestellten Pkw-Parkplatzangebotes in der Nähe gegenüber. Denn wie das Merkmal des „wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers...“der Merkmalgruppe 3 zeigt, haben die Ersteller des Mietspiegels 2017 die Möglichkeit von extra anfallenden Entgelten für wohnwerterhöhende Einrichtungen erkannt und diese im Rahmen des Pkw-Parkplatzangebotes bewusst nicht geregelt. Hierfür spricht auch der Wegfall des Klammerzusatzes im Vergleich zu den Mietspiegeln bis 2015 „ohne zusätzliches Entgelt“ (AG Schöneberg GE 2018, 719; aA AG Wedding Urteil vom 30.11.2017 - 13 C 227/11). Aufgrund der zwei positiven Merkmalgruppen 3 und 4 ist für die von dem Beklagten als ortsüblich zu zahlende monatliche Nettokaltmiete ein Zuschlag von 40 % zum Mittelwert von 8,24 € pro qm vorzunehmen. Damit ergibt sich für die Wohnung des Beklagten eine ortsübliche Nettokaltmiete von 8,82 € pro qm, so dass bei einer Wohnfläche von 64,99 qm sich eine ortsübliche Miete von 573,21 € ergibt. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2, 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 ZPO erfordern, sind nicht gegeben.