63 S 230/16

Leitsatz: Der Berliner Mietspiegel 2015 ist nicht als einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage im Sinne von § 287 ZPO geeignet.(Rn.8) 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 04.08.2016 – 107 C 479/15 – abgeändert und die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der Teilinklusivmiete für die Wohnung ..., ..., EG ..., von bisher monatlich 532,52 € um 42,83 € auf 575,35 € zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen ab dem 01.09.2015 zuzustimmen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Beklagten zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. I. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 13.06.2017 Beweis erhoben über die Behauptung der Beklagten, der Berliner Mietspiegel 2015 sei für das betreffende Rasterfeld I3 auch unter Berücksichtigung der Wohnlagenverordnung nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und erfülle die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB durch Erstellung eines schriftlichen Sachverständigengutachten des Sachverständigen Prof. Dr. ..., ..., .... Der Sachverständige kommt in seinem Gutachten vom 26.10.2017 und seiner Anhörung im Termin am 29.06.2018 zu dem Ergebnis, dass dies nicht der Fall sei. Wegen der Einzelheiten wird auf das schriftliche Gutachten vom 26.10.2017 und die Sitzungsniederschrift vom 29.06.2018 verwiesen. Die Kammer hat ferner gemäß Beschluss vom 29.06.2018 Beweis erhoben über die Behauptung der Klägerin, die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung betrage zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens inklusive des Betriebskostenanteils 9,11 €/m² durch Erstellung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.- Ing. .... Der Sachverständige kommt in seinem Gutachten vom 13.09.2018 zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche Nettokaltmiete 8,06 €/m² zzgl. eines Betriebskostenanteils von 1,18 €/m², mithin insgesamt 9,24 €/m² betrage. Wegen der Einzelheiten wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen vom 13.09.2018 verwiesen. II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von insgesamt 575,35 € seit dem 01.09.2015 aus § 558 BGB zu. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer, die den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. ... folgt, davon überzeugt, dass die ortsübliche Teilinklusivmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens 9,11 €/m², wie von der Klägerin verlangt, beträgt. Der Sachverständige hat nachvollziehbar geschildert, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist. Er hat ferner die einzelnen Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägen, bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung überzeugend bewertet und dargestellt. Insbesondere ist nach Auffassung der Kammer nicht der Mietspiegel 2015 nach § 287 ZPO als einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage heranzuziehen. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO bedarf es dabei einer geeigneten Schätzgrundlage. § 287 ZPO gibt die Art der Schätzgrundlage nicht vor. Die Schätzung darf aber weder auf der Grundlage falscher oder offenbar unsachlicher Erwägungen erfolgen, noch dürfen wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht bleiben. Auch darf das Gericht in für die Streitentscheidung zentralen Fragen auf nach Sachlage unerlässliche fachliche Erkenntnisse nicht verzichten. In geeigneten Fällen können Listen oder Tabellen bei der Schadensschätzung Verwendung finden. Der Tatrichter ist aber lediglich bei der Verwendung geeigneter Listen grundsätzlich frei. Wenn das Gericht berechtigte Zweifel an der Eignung einer Liste hat, kann sein Ermessen hinsichtlich deren Verwendung beschränkt sein und es muss gegebenenfalls die Heranziehung einer bestimmten Liste ablehnen. Deshalb ist der Tatrichter gehalten, mögliche Listen oder sonstige Schätzgrundlagen einer Plausibilitätskontrolle zu unterziehen (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2017 – VI ZR 61/17 –, Rn. 28 - 29, juris). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des BGH (Urteil vom 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17 –). Dort führt der BGH aus, es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (BGH, Urteil vom 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17 –, Rn. 17, juris). Einwendungen der Parteien wie im hiesigen Rechtsstreit seien dort nicht vorgebracht worden (BGH aaO Rn. 18). Gemessen an diesen Grundsätzen erachtet die Kammer den Mietspiegel 2015, dessen mathematisch zutreffende Erstellung nach dem Ergebnis des Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. ... nicht anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspricht als nicht geeignete Schätzgrundlage. Auch der einfache Mietspiegel muss zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehlt es bereits daran, bzw., sind die der Erstellung zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten festgestellten Grundsätzen ausgewertet, fehlt es nach Auffassung der Kammer nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an dessen Geeignetheit i.S.d. § 287 ZPO (vgl. auch Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018 – 122/16 – Rn. 8 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.