13 O 151/20

Leitsatz: 1. Dem Käufer eines Grundstücks steht keine durchgreifende Einwendung gegen einen titulierten Aufgeldzahlungsanspruch zur Seite, wenn er sich insbesondere nicht mit Erfolg auf das Nichtbestehen der Forderung berufen kann. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer dem ihm als Gläubiger obliegenden Beweis des Entstehens der Forderung durch Eintritt der vereinbarten Bedingungen (hier: in Form eines Nachweises der Erteilung einer Baugenehmigung) erbracht hat.(Rn.29) 1. Bei einem notariellen Kaufvertrag als öffentlicher Urkunde im Sinne von § 415 ZPO gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.(Rn.34) 2. Allerdings sind auch öffentliche Urkunden der Auslegung zugänglich, wenn auch in eingeschränktem Maße (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 26. März 2019 - 3 U 30/18).(Rn.35) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Zwar sind die Kläger aktivlegitimiert und ist die Beklagte passivlegitimiert, weil die Kläger die Titelschuldner sind und der Beklagten die Klausel erteilt wurde. Den Klägern steht jedoch keine durchgreifende Einwendung gegen den titulierten Aufgeldzahlungsanspruch zur Seite. Insbesondere können sie sich nicht mit Erfolg auf das Nichtbestehen der Forderung berufen. Die Beklagte hat den ihr als Gläubigerin obliegenden Beweis (vgl. nur Karsten Schmidt/Brinkmann, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Auflage 2020, § 767 Rn. 57 m.w.N.) des Entstehens der Forderung durch Eintritt der vereinbarten Bedingungen erbracht. 1. Insbesondere hat die Beklagte nach Auffassung des Gerichts den Klägern den Nachweis erbracht, dass die „Genehmigung zu dem vorgenannten Antrag“ erteilt wurde. In Bezug genommen wurde damit der Vorbescheidsantrag vom 05.07.2018. Eine Genehmigung in diesem Sinne ist am 02.03.2020 erteilt worden. Denn diese letztlich erteilte Genehmigung stellt eine auf der Planung gemäß Antrag vom 05.07.2018 beruhende Fortentwicklung des Ausbauvorhabens dar, ohne dass nach Auffassung des Gerichts diese Abweichung von der seinerzeit eingereichten Planung dem Bedingungseintritt entgegenstünde. a) Die Beklagte hat hierzu nach richterlichem Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 16.09.2020 (Bl. I 131 f. d.A.) mit Schriftsatz vom 07.10.2020 vorgetragen (Bl. I 146 d.A.), dass nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages dieses Bauvorbescheidverfahren beendet werden sollte und die bis dato bestehenden Pläne nur als Basis der weiteren Planung gedacht waren. Die Kläger sind dem in tatsächlicher Hinsicht nicht entgegengetreten, sondern vertreten lediglich in rechtlicher Hinsicht abweichend die Auffassung, die Beklagte müsse sich an dem eindeutigen Wortlaut des notariellen Kaufvertrages festhalten lassen, sodass nur für eine erteilte Genehmigung genau desjenigen Antrages vom 05.07.2018 ein Aufgeld zu bezahlen sei. b) Dieser Auffassung der Kläger schließt sich das Gericht nicht an. aa) Zwar hat der notarielle Kaufvertrag als öffentliche Urkunde im Sinne von § 415 ZPO die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich. Es ist zudem davon auszugehen, dass die Parteien nicht ohne Grund einen konkreten Antrag auf Vorbescheidserteilung, hier den als „am 05.07.2018 [...] gestellt“ bezeichneten, in Bezug genommen haben und ihre Abrede nicht darauf beschränkten, dass Fälligkeit des Betrages von 1.000.000,00 € bereits mit der schlichten Neubegründung von „ca. 150 m² Wohnfläche“ eintreten sollte. Diese Bezugnahme auf einen konkreten Antrag sollte in entsprechender Auslegung des Willens der vertragschließenden Parteien gemäß §§ 133, 157 BGB nach Auffassung des Gerichts jedoch höchstens einen ungefähren baulich-gestalterischen Rahmen für die weitere Planung der Erschließung der Wohnflächen bilden. Die Parteien wollten indes jedenfalls nicht den Eintritt der Fälligkeit auf die Genehmigung genau desjenigen Antrages beschränken, der am 05.07.2018 gestellt und selbst nach klägerischem Vortrag bereits am 31.07.2018 von der Beklagten wieder zurückgezogen worden war, und damit vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 28.08.2018. Wie mit den Parteien bereits in der mündlichen Verhandlung vom 16.09.2020 erörtert, sind nämlich auch öffentliche Urkunden der Auslegung zugänglich, wenn auch in eingeschränktem Maße (OLG Köln, Urteil vom 26. März 2019 – I-3 U 30/18 –, juris-Rn. 104 m.w.N. = DNotZ 2019, 746 [747]). Außerhalb des Vertragstextes liegende Umstände, etwa ein abweichender Wille der Parteien, kann bei – wie hier – formbedürftigen Rechtsgeschäften nur dann berücksichtigt werden, wenn der entsprechende rechtsgeschäftliche Wille der Parteien in der formgerechten Urkunde einen, wenn auch nur unvollkommenen oder andeutungsweisen, Ausdruck gefunden hat (OLG Köln, a.a.O., juris-Rn. 105), sich also im Vertragstext eine Stütze für diesen weiteren Inhalt findet. bb) Dies ist hier der Fall. (1.) Nach unstreitigem Vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten haben die Parteien mit der Formulierung in Ziffer 10.1. des notariellen Kaufvertrages den Vorbescheidsantrag vom 05.07.2018 nur zur Grundlage einer weiteren Planung machen wollen, für deren Genehmigung letztlich das Aufgeld zu zahlen gewesen sein soll, und seien sich im Übrigen einig gewesen, die Planung gemäß dem Antrag vom 05.07.2018 in dieser Form bei der Genehmigungsbehörde nicht weiter zu verfolgen. Hierfür spricht auch, dass die Bezugnahme auf einen bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch die Beklagte selbst zurückgenommenen Antrag – unter der Prämisse, dass es sich bei ihr um eine rational agierende Unternehmerin handelt, wovon hier mangels anderslautender Anhaltspunkt ausgegangen werden kann – auch nur mit dieser ergänzenden Auslegung erklärlich ist, da die Beklagte andernfalls eine Bedingung vereinbart haben würde, deren Eintritt bei Vertragsschluss bereits endgültig ausgeschlossen war. (2.) Diese ergänzende Auslegung findet auch die erforderliche Stütze im Vertragstext: „Grundlage ist die eingereichte Planung mit der Neubegründung von ca. 150 m² Wohnfläche in den bisherigen Dachspeicher-Räumen des Vertragsobjekts.“ (Hervorhebung durch das Gericht). Es lässt sich darin eine nicht nur vage Andeutung sehen, dass die Parteien zwar durchaus ihrer Aufgeldvereinbarung eine grobe Vorstellung von den grundlegenden Zügen der Planung durch Inbezugnahme des konkreten Antrags vom 05.07.2018 zugrundelegen wollten, allerdings zugleich eine gewisse Flexibilität offen gehalten haben. c) Dementsprechend ist es unschädlich, wenn die Kläger mit nachgelassenem Schriftsatz nunmehr vortragen, die Beklagte habe bereits am 31.07.2018 die Rücknahme des Vorbescheidsantrages vom 05.07.2018 veranlasst und der Geschäftsführer der Beklagten habe gegenüber der Süddeutschen Zeitung für deren Ausgabe vom 16.09.2018 mitgeteilt, dass die ursprüngliche Planung zurückgezogen worden sei. Denn dieses Vorgehen entspricht lediglich der unstreitigen Übereinkunft der Parteien, ohne dass nach Auffassung des Gerichts damit der Aufgeldvereinbarung in Ziffer 10.1 der Boden entzogen wäre. d) Die letztlich erteilte Genehmigung deckt sich in Kubatur und hinzugewonnener Wohnfläche mit der Planung aus dem Antrag vom 05.07.2018 und stellt eine Fortentwicklung auf deren Grundlage dar, wie es die Zeugin Dr. ... als ausführende Architektin im Übrigen auch bestätigte. Der mit der Planung gemäß Antrag vom 05.07.2018 vorgesehene ungefähre baulich-gestalterische Rahmen ist nach Einschätzung des Gerichts gewahrt. Auf das nunmehr mit nachgelassenem Schriftsatz von der Beklagten vorgelegte Gutachten zur Genehmigungsfähigkeit der früheren Planung und zu deren Umsetzbarkeit unter der aktuellen Genehmigung kommt es daher nicht an. e) Dem steht auch nicht entgegen, dass die unter der streitgegenständlichen Dachgeschossebene gelegenen Wohnungen 14 und 15, die gemäß der genehmigten Planung mit der jeweils darüber liegenden, neu zu errichtenden Wohnung zu jeweils einer Maisonette-Wohnung zu verbinden wären, derzeit noch vermietet sind. Denn wie die Klägerin selbst mit der vorgelegten E-Mail vom 02.05.2019, dort Punkt „3.“ (Anlage K13) vorträgt, war von Seiten der Parteien eine „Entmietung“ dieser Wohnungen geplant, sodass ein entgegenstehender Mieterwille offenkundig zu keinem Zeitpunkt von den Parteien als ernst zu nehmendes Hindernis angesehen wurde, sondern ohnehin überwunden werden sollte. f) Ferner steht dem Bedingungseintritt nicht die klägerseitige Behauptung entgegen, dass die Eingriffe in die Bestandsstruktur des Gebäudes mit der Planung gemäß Antrag vom 05.07.2018 zu ausgreifend und damit von vornherein nicht genehmigungsfähig gewesen wären. Denn die Zeugin Dr. ...X als begleitende Architektin hat hierzu plausibel und schlüssig ausgeführt, dass die mit der nunmehr genehmigten Planung verbundenen Eingriffe in die Bausubstanz größer seien, als mit jenem vorherigen Entwurf. Für das Gericht ist damit nicht erkennbar, dass unüberwindbare Hürden der Genehmigungsfähigkeit der Planung zum Antrag vom 05.07.2018 bestanden hätten, wenn sogar die weitergehenden Eingriffe gemäß der weiterführenden Planung mittlerweile tatsächlich genehmigt worden sind. g) Dahinstehen kann somit auch, ob den Klägern gemäß § 162 Abs. 1 BGB das Berufen auf den Nichteintritt dieser Bedingung verwehrt ist, weil die Weiterentwicklung der Planung und insbesondere die Aufteilung des Wohnraumes in drei statt zuvor einer vorgesehenen Maisonettewohnung allein oder jedenfalls im wesentlichen auf die Klägerseite zurückgegangen seien. 2. Ferner hat die Beklagte den Klägern den Nachweis der Bestandskraft jener Genehmigung erbracht. Hierzu reicht es aus, dass den unmittelbaren Nachbarn die Baugenehmigung gemäß § 41 VwVfG bekannt gemacht wurde. Den diesbezüglichen Nachweis hat die Beklagte durch Vorlage der Zustellungsurkunden an die unmittelbaren Nachbarn erbracht (Anlage B21). Einer öffentlichen Zustellung zur Bekanntmachung auch an nur mittelbare betroffene Nachbarn des weiteren Umfeldes des streitgegenständlichen Objektes bedurfte es nicht. Mit Blick auf die wohl nach wie vor ganz herrschende verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass auch im Geltungsgebiet einer Erhaltungssatzung die Genehmigung ohne öffentliche Bekanntmachung bestandskräftig werden kann (siehe zuletzt VG Berlin, Urteil vom 22. Mai 2019 – 13 K 91.18 –, juris-Rn. 21 m.w.N.). Dass mittelbaren Nachbarn des hier streitgegenständlichen Objekts eine Klagebefugnis zukommt, ist mit Blick auf eine in der Literatur vertretene Mindermeinung (Hornmann, NVwZ 2017, 601 ff.) zwar letztlich nicht völlig auszuschließen. Das diesbezügliche Risiko ist aber wohl nach verständiger Auslegung der Erklärung der Parteien in der Ziffer 10.1. des notariellen Kaufvertrags vom 28.08.2018 nach §§ 133, 157 BGB mitabgedeckt gewesen, sodass sich die Kläger auf diese verbleibende verwaltungsrechtliche Eventualität nicht berufen können. 3. Ferner ist die Vorgabe der Behörde, die im öffentlich-rechtlichen Vertrag der Kläger und der Ehefrau mit der Stadt München vom 09.01.2020/21.01.2020 über die Selbstnutzung der streitgegenständlichen Wohnfläche für sieben Jahre festgehalten wurde, als Auflage im Sinne des Einschubs in der Ziffer 10.1. des notariellen Kaufvertrages „(Auflagen sind hierbei unbeachtlich)“ zu begreifen. Diese Auflage steht sodann mit Blick auf die Passage in der Ziffer 5.1. am Ende des notariellen Kaufvertrages, dass dem Käufer bekannt sei, dass sich das Gebäude im Bereich einer Erhaltungssatzung der Landeshauptstadt München befinde, der Fälligkeit der streitgegenständlichen Forderung nicht entgegen. Dass es sich bei dem Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages nicht um die Erteilung einer „Auflage“ im streng technischen Sinne handelt, ist unbeachtlich. Der Einschränkung „Auflagen [seien] hierbei unbeachtlich“ ist nach Auffassung des Gerichts gemäß §§ 133, 157 BGB zu entnehmen, dass mit der erhofften Genehmigung einhergehende behördliche Beschränkungen solange der Fälligkeit des Aufgeldzahlungsanspruchs nicht entgegenstehen sollen, wie es sich im Kern noch um die ursprünglich in Bezug genommene Planung handelt, die genehmigt wird. Erst wenn die Genehmigung etwas im Wesen Verändertes betrifft, soll dies der Fälligkeit entgegenstehen. Die Beschränkung der Nutzung auf eine Eigennutzung durch den Kläger zu 2) und seine Ehefrau sowie deren Familienangehörige stellt indes gerade auch mit Blick auf die Ziffer 5.1. a.E. des Vertrages, dass die Lage im Gebiet einer Erhaltungssatzung der Klägerseite bekannt sei, keine Wesensveränderung dar. Denn eine diesbezügliche Nutzungsbeschränkung der geplanten Luxusausführung einer Dachgeschosswohnung ist im Geltungsbereich der milieuschützenden Erhaltungssatzung von Beginn an durchaus denkbar, wenn nicht gar absehbar gewesen. Die Kläger können sich in diesem Lichte auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ein entsprechender öffentlich-rechtlicher Vertrag der Kläger mit der Stadt München zu der Planung gemäß Antrag vom 05.07.2018 nicht vorgelegen hat und diese Planung damit von vornherein nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Denn nach verständiger Vertragsauslegung der Ziffern 5.1. a.E. und 10.1. sowie aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wären die Kläger zu einer solchen Mitwirkungshandlung, einen entsprechenden öffentlich-rechtlichen Vertrag zu schließen, nach Auffassung des Gerichts verpflichtet gewesen. Dies gilt umso mehr, als mit einer solchen Verpflichtung zur Selbstnutzung Beschränkungen zur maximal zulässigen Wohnungsgröße von eigentlich 130 m² entfallen können, die der Umsetzung der Planung gemäß Antrag vom 05.07.2018 andernfalls entgegengestanden hätten. Etwas anderes folgt zudem nicht aus dem Umstand, dass die Parteien eine Selbstnutzung des neu zu schaffenden Wohnraums durch den Kläger zu 2) und seine Ehefrau nicht ausdrücklich in den Kaufvertrag aufnahmen. Denn auch wenn eine geplante Eigennutzung Anlass der klägerseitigen Bemühungen um Erwerb des Objekts gewesen sein sollte, so bestand aus Sicht der Parteien zugleich keine Notwendigkeit, eine solche für die spätere Nutzung gegebenenfalls hinderliche Statik in ihr Vertragsgefüge aufzunehmen. Ob behördlicherseits die Nutzung entsprechend beauflagt wird, haben die Parteien mit den Regelungen in Ziffern 5.1. a.E. und 10.1. hinreichend deutlich als Möglichkeit vorbehalten, ohne die Kläger gleich selbsttätig dem zu unterwerfen. Eine solche Selbstbeauflagung hätte sich immerhin im Nachhinein bei abweichendem Ablauf des langwierigen Genehmigungsverfahrens beziehungsweise sich zwischenzeitlich ändernden rechtlichen Rahmenbedingungen als unnötig erweisen können. Auf die Frage, inwieweit eine Selbstnutzung des Objekts durch den Kläger zu 2) und seine Familie Thema in oder gar Anlass der Vertragsanbahnung gewesen ist – und damit auf die Aussagen der Zeugen ... und ... –, kommt es daher nicht an. Gleiches gilt im Ergebnis für die Aussagen der Zeugen ... und ..., die bereits zum Beweisthema im Wesentlichen unergiebig waren. 4. Den Parteien war auf die nachgelassenen Schriftsätze der jeweiligen Gegenseite, die nach dem Schluss der Sitzung vom 16.11.2020 das Gericht erreichten, keine erneute Gelegenheit zur Stellungnahme zu gewähren, weil diese keinen für die Entscheidung des Rechtsstreits neuen relevanten Vortrag in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht enthielten. Eine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO gaben diese Schriftsätze gleichfalls nicht. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. III. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und 2 ZPO. Die Kläger verteidigen sich gegen eine von der Beklagten beabsichtigte Vollstreckung aus einem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Die Beklagte war Eigentümerin des Grundstücks ...straße … in ... München-Schwabing, das mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich einer milieuschützenden Erhaltungssatzung der Stadt München. Im Dachgeschoss des Hauses befand sich eine Ausbaureserve. Unter dem 17.04.2018 und dem 05.07.2018 (eingegangen am 06.07.2018) stellte die Beklagte bei der Stadt München jeweils Bauvorbescheidsanträge, um die baurechtlichen Möglichkeiten und Grenzen einer Erschließung der Ausbaureserve auszuloten. Ziel war es insbesondere, eine Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken herbeizuführen. Fachlich begleitete das Architekturbüro ... diese Vorbescheidsverfahren für die Beklagte. Das Büro ... nahm beide Vorbescheidsanträge für die Beklagte jedoch wieder zurück, letzteren durch Erklärung vom 31.07.2018. Parallel dazu gab es seit dem Frühsommer 2018 Kontakte zwischen den Parteien sowie der Ehefrau des Klägers zu 2), die gemeinsam mit ihrem Ehemann den Gesellschafterkreis der Beklagten zu 1) bildet (im Folgenden: „Ehefrau“). Gegenstand des Austausches war der mögliche Erwerb des Grundstückes durch die Kläger und die Ehefrau. Nach einiger Zeit der Vertragsanbahnung einigten sich die Parteien sowie die Ehefrau mit notariell von Dr. ... ... zur Urkundsrollen-Nummer .../... beurkundetem Kaufvertrag vom 28.08.2018 auf die Übereignung. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 19.999.500,00 € vereinbart, den die Beklagte gegen Übereignung und Übergabe des Objekts auch im weiteren Verlauf erhielt. In Ziffer 5.1. a.E. des Kaufvertrages heißt es: „Dem Käufer ist bekannt, dass das Gebäude auf dem WE-Grundstück unter Denkmalschutz steht und sich das WE-Grundstück im Bereich einer Erhaltungssatzung der Landeshauptstadt München befindet.“ Zusätzlich vereinbarten die Parteien die Zahlung weiterer 1.000.000,00 € von den Klägern und der Ehefrau an die Beklagte für den Fall, dass für die im Dachgeschoss des Objekts gelegene Ausbaureserve eine Baugenehmigung erwirkt werden konnte. Konkret heißt es dazu in Ziffer 10.1.: „Der Verkäufer hat in Bezug auf das Vertragsobjekt bei der Landeshauptstadt München am 05.07.2018 einen Antrag auf Vorbescheidserteilung betreffend des Ausbaus und der wohnwirtschaftlichen Umwidmung der bestehenden Speicherflächen im Dachgeschoss gestellt. Grundlage ist die eingereichte Planung mit der Neubegründung von ca. 150 m² Wohnfläche in den bisherigen Dachspeicherräumen des Vertragsobjektes. Die diesbezüglichen dem vorgenannten Antrag beigefügten Planungsunterlagen sind dieser Urkunde als Anlage 10.1. beigefügt. Diese wurden den Vertragsteilen zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt. Auf sie wird hier verwiesen. [...] Wenn eine entsprechende bestandskräftige Genehmigung zu dem vorgenannten Antrag des Verkäufers von der Landeshauptstadt München erteilt wird (Auflagen sind hierbei unbeachtlich), dann verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer einen Aufzahlungsbetrag in Höhe von 1.000.000,00 EUR – eine Millionen Euro – zu bezahlen.“ Die Parteien waren sich bei Beurkundung des Kaufvertrages darüber einig, dass die Planung entsprechend dem Vorbescheidsantrag vom 05.07.2018 lediglich die Grundlage der Entwicklung der Ausbaureserve im Dachgeschoss bilden sollte. Das mit Antrag vom 05.07.2018 erneut eingeleitete Vorbescheidsverfahren sollte nicht fortgeführt werden. Das weitere Genehmigungsverfahren sollte auf der Basis der Pläne, die Anlage zum Kaufvertrag waren, geführt werden. Die weitere Projektbetreuung sollte zudem nach Übereinkunft der Parteien durch die Zeugin Dr. ... als Architektin übernommen werden, um die Vorarbeiten des Büros ... fortzuführen. Im Herbst 2018 wurde die Zeugin Dr. ... entsprechend mandatiert. Unter dem 09.01.2020/21.01.2020 schlossen die Kläger sowie die Ehefrau mit der Landeshauptstadt München einen öffentlich-rechtlichen Vertrag, mit dem sich jene zur Selbstnutzung zweier der zu diesem Zeitpunkt auf der neu erschlossenen Wohnfläche geplanten drei Wohnungen für mindestens sieben Jahre verpflichteten (Anlage K11). Die am 02.03.2020 erteilte Genehmigung wurde den unmittelbaren Nachbarn des Objekts durch Zustellung bekannt gemacht. Binnen der verwaltungsrechtlichen Monatsfrist wurden weder ein Drittwiderspruch noch eine Drittanfechtungsklage erhoben. Eine öffentliche Bekanntmachung der Baugenehmigung erfolgte nicht. Die Kläger verweigern die Zahlung des Aufgeldes. Sie meinen, die Fälligkeitsvoraussetzungen zur Zahlung des Aufgeldes seien nicht eingetreten. Die Baugenehmigung sei mangels öffentlicher Zustellung nicht bestandskräftig geworden. Auch stelle das letztlich Genehmigte etwas wesentlich anderes dar, als die mit Ziffer 10.1. des notariellen Kaufvertrages in Bezug genommene Planung des Antrages vom 05.07.2018. Insoweit sei die Beklagte aber am Wortlaut der Vereinbarung festzuhalten. Zum einen sei durch den öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Selbstnutzung zweier der drei genehmigten Einheiten durch die Kläger die Baugenehmigung nicht mehr gemäß dem vertraglich in Ziffer 10.1. des notariellen Kaufvertrages Vereinbarten erteilt worden. Zum Abschluss dieses öffentlich-rechtlichen Vertrages seien die Kläger aber im Interesse der Erlangung überhaupt einer Genehmigung gezwungen gewesen. Im Übrigen stelle die Genehmigung von drei Wohnungen statt wie ursprünglich geplant nur einer großen Wohnung ebenfalls etwas wesentlich anderes als das in Ziffer 10.1. des notariellen Kaufvertrages ausdrücklich Vereinbarte dar. Im Mai 2020 hat die Beklagte Vollstreckungsbemühungen gegen die Kläger aus dem notariellen Kaufvertrag unternommen und nach Erteilung einer Vollstreckungsklausel durch den Notar Dr. ...X Kontensperrungen erwirkt. Das Gericht hat daraufhin auf Antrag der Kläger mit Beschluss vom 05.06.2020 (Bl. I 6 f. d.A.) die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gegen Sicherheitsleistung angeordnet. Die Kläger beantragen nunmehr noch, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde Nr. .../... des Notars Dr. ... in München für unzulässig zu erklären. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie meint, nach verständiger Auslegung der Fälligkeitsbestimmungen für die Zahlung des Aufgeldes in Ziffer 10.1. seien diese erfüllt. In der verwaltungsrechtlichen Literatur vertretene Mindermeinungen stünden der Bestandskraft der Baugenehmigung nicht entgegen. Die Eigennutzung des Objekts durch den Kläger zu 2) und dessen Familie sei von Anbeginn der Vertragsanbahnung von jenem so beabsichtigt gewesen. Aufgrund der – unstreitigen – Kenntnis des Klägers zu 2) von der Zugehörigkeit des Objekts zu der Erhaltungssatzung stehe der Zwang zum Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages dem Eintritt der Fälligkeit nicht entgegen. Zudem komme es maßgeblich darauf an, dass die Planung gemäß Vorbescheidsantrag vom 05.07.2018 die Grundlage der letztlich genehmigten Planung bilde und von jener nicht wesentlich abweiche. Ferner könnten sich die Kläger auch nicht auf den Nichteintritt dieser Bedingung berufen, da die Planung auf ihre Veranlassung hin weiterentwickelt worden sei. Das Gericht hat zum Verlauf der Vertragsanbahnung sowie des Genehmigungsverfahrens Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Professor Dr. ..., ..., ..., ... und ... . Für den Inhalt der Zeugenaussagen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.11.2020 (Bl. I 199-212 d.A.) Bezug genommen. Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze sowie den Inhalt der Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 16.09.2020 und vom 16.11.2020 Bezug genommen.