12 O 412/20

Leitsatz: Es ist möglich, nach Erklärung der Auflassung und deren Voreintragung getroffene Ergänzungen der in einem Grundstückskaufvertrag vertraglichen Abreden formfrei zu vereinbaren. (Rn. 37) (redaktioneller Leitsatz) 1. Auf die Widerklage hin wird der Kläger verurteilt, gegenüber Notar Dr. B. schriftlich gemäß § IV. Nr. 1 des Kaufvertrages vom 21.02.2018, URNr. ... zu erklären, den Kaufpreis vollständig erhalten zu haben. 2. Die Klage wird abgewiesen. 3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist im Hinblick auf die Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet. Die Widerklage ist zulässig und begründet. A. Die Klage ist zulässig. Die Widerklage ist ebenfalls zulässig. Die Voraussetzungen des § 33 ZPO liegen vor. B. Die Klage ist unbegründet. I. Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks …, Gemarkung …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bamberg, Gemarkung …, Blatt …, Flurstück …, gemäß § 985 BGB, da dem Beklagten an diesem Grundstück ein Recht zum Besitz nach § 986 BGB zusteht. 1. Der Kläger ist immer noch als Eigentümer des vorerwähnten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. 2. Der Beklagte ist Besitzer. Der Beklagte hat jedoch durch den notariellen Kaufvertrag vom 21.02.2018 des Notars Dr. B. an dem vorerwähnten Grundstück ein Recht zum Besitz. a) Nach dem notariellen Kaufvertrag vom 21.02.2018 hat der Beklagte gegenüber dem Kläger einen Anspruch auf Eigentumsverschaffung und Besitzübergabe an dem vorerwähnten Grundstück. Auch derartige schuldrechtliche Verschaffungsverträge stellen nach allgemeiner Meinung ein Recht zum Besitz dar (vgl. BeckOK BGB, Hauck/Poseck, 59. Edition Stand 01.08.2021, § 986 Rz. 9). Dieses Recht zum Besitz ist auch nicht durch den sowohl vom Beklagten selbst mit Schreiben vom 06.08.2018 erklärten Rücktritt und auch nicht durch Schreiben des Rechtsanwalts … vom 04.07.2018 erklärten Rücktritt erloschen. Dem Kläger stand zu diesem Zeitpunkt kein Recht zum Rücktritt zu. Gemäß § 823 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger von einem gegenseitigen Vertrag zurücktreten, wen der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt. Die Auffassung des Klägers der Beklagte habe den Kaufpreis nicht zum vorgesehenen Fälligkeitszeitpunkt und damit nicht vertragsgemäß erbracht, ist nicht zutreffend. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Parteien nach Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrages abweichend von diesem eine Fälligkeit des Kaufpreises dahingehend vereinbart haben, dass der Kaufpreis in Teilbeträgen, und nicht wie im Kaufvertrag und nach Übersendung des Schriftstücks des Notars vom 08.03.2018 vorgesehen, zum 18.03.2018 vollständig, sondern in Raten auch nach diesem Zeitpunkt erbracht werden kann. b) Zunächst ist es zutreffend, wenn der Kläger der Ansicht ist, dass nach dem notariellen Kaufvertrag die Fälligkeit des Kaufpreises am 18.03.2018 eingetreten wäre. c) Diese Vereinbarung haben die Parteien jedoch durch mündliche Vereinbarung nach Abschluss des Kaufvertrages abgeändert. Zwar unterliegt der Abschluss eines Kaufvertrages über ein Grundstück gemäß § 311b BGB den Formzwang der notariellen Beurkundung. Wird gegen diesen Formzwang verstoßen, ist der Vertrag oder eine Abrede nichtig. Jedoch ist es möglich, nach Erklärung der Auflassung und nach Voreintragung der selbigen, getroffene Ergänzungen formfrei zu vereinbaren (vgl. BeckOK BGB, Hauck/Poseck, 57. Edition Stand 01.02.2021, § 311 b Rz. 27; BGH NJW 2001, 1928). Unter Ziffer IV. 1. ist vereinbart, dass sich die Vertragsteile über den Eigentumsübergang auf den Erwerber einig sind. Damit ist die Auflassung nach §§ 873, 925 BGB erfolgt. Die Parteien konnten damit grundsätzlich eine formfreie anderslautende Abrede zur Fälligkeit des Kaufpreises gegenüber dem notariellen Kaufvertrag treffen. Dass der Kläger dem Beklagten tatsächlich Teilzahlungen zu unbestimmten Zeitpunkten zugestanden hat, davon ist das Gericht nach Durchführung der Beweisaufnahme insbesondere, der Einvernahme der Zeugin …, überzeugt. Zwar konnte die Zeugin nicht bestätigen, dass wortwörtlich die Äußerung des Klägers gefallen sei, dass gezahlt werden solle, wenn der Beklagte etwas Geld habe. Jedoch bestätigte die Zeugin, dass sie bei Gesprächen dabei gewesen sei, in welchen der Kläger gegenüber dem Beklagten geäußert habe, er solle sich keinen Stress wegen des Kaufpreises machen, das bekomme man schon hin. Die Zeugin bestätigte auch, dass im Folgenden Teilzahlungen geleistet wurden, nach Erinnerung der Zeugin zwei Stück, und es nicht zu Einwänden dagegen seitens des Klägers gekommen ist. Erst nach einer gewissen Zeit, habe man den Kläger nicht mehr erreichen können und schließlich doch ein Rechtsanwaltsschreiben erhalten. Nach den Angaben der Zeugin, aber auch nach dem Verhalten des Klägers, gelangt das Gericht zu der Überzeugung, dass diese tatsächlich mit Ratenzahlungen und Zahlung von Teilbeträgen des Kaufpreises gewesen ist. Neben der Angabe der Zeugin ist auch zu berücksichtigen, dass der Kläger zunächst zwei Teilbeträge unter dem 26.03.2018 über 5.000,00 € und dann am 17.05.2018 über 3.000,00 € offenbar widerspruchslos hingenommen hat. Erst am 21.06.2018 und damit mehr als drei Monate von dem nunmehr klägerseits angenommenen Fälligkeitszeitpunkt des Kaufpreises, kam es dann zu einem nachgewiesenen Anwaltsschreiben des Klägers gegenüber dem Beklagten in dem dieser zur Kaufpreiszahlung aufgefordert wurde. Auch aus diesem Umstand ist nach Auffassung des Gerichts der Schluss möglich, dass der Kläger mit einer ratenweisen Zahlung des Kaufpreises einverstanden war. Im Hinblick auf die Angaben der Zeugin verkennt das Gericht nicht, dass es sich dabei um die ehemalige Freundin des Beklagten gehandelt hat. Die Zeugin gab jedoch im Rahmen ihrer Einvernahme an, nicht mehr mit dem Beklagten zusammen zu sein. Insofern sich die Zeugin nicht an genauere Daten erinnern konnte, erscheint dies nach Auffassung des Gerichts durchaus nachvollziehbar, da die Vorgänge zwischenzeitlich mehr als 3 1/2 Jahre zurücklagen. Nach alldem war der Beklagte jedoch zur Zahlung des Kaufpreises in Teilbeträgen berechtigt, dies musste auch nicht vollständig bis zum 18.03.2018 geschehen. Das Gericht verkennt auch nicht die Problematik, dass im vorliegenden Fall insofern seitens des Klägers die Äußerung fiel, man solle zahlen, wenn man etwas habe und sich nicht stressen, kein bestimmter Zahlungszeitpunkt vereinbart war. Insofern hierüber sich jedoch beide Parteien im Klaren und einig sind, hat dies der Kläger nach Ansicht des Gerichts hinzunehmen. Eine einseitige Kündigung bzw. Aufhebung der getroffenen Zahlungsvereinbarungen durch die getätigten Mahnschreiben und Rücktrittsschreiben, kann nach Auffassung des Gerichts nicht geschlussfolgert werden. Nach Ansicht des Gerichts handelt es sich nicht um eine einseitige Stundung, von welcher der Kläger gegenüber dem Beklagten wieder hätte abrücken können, sondern vielmehr tatsächlich um eine neue vertragliche Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises, von welcher sich der Kläger nicht durch einseitige Kündigungserklärung lösen kann. Nach alldem ist der Beklagte jedoch weiterhin zum Besitz berechtigt und dem Kläger stand kein Rücktrittsrecht zu. 3. In Bezug auf die geltend gemachte verbotene Eigenmacht seitens des Klägers gegenüber den Beklagten ist das Gericht ebenfalls davon überzeugt, dass der Kläger dem Beklagten den Schlüssel nicht nur dazu übergab, damit dieser Vermessungsarbeiten durchführen könne, sondern bereits deshalb, damit diese mit der Sanierung beginnen kann. Auch dieser Umstand ergibt sich zu Überzeugung des Gerichts durch die Einvernahme der Zeugin …. In diesem Punkt war die Angabe und Aussage der Zeugin … eindeutig. Das Gericht hat keinerlei Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Aussage der Zeugin und der Glaubhaftigkeit der Angaben der Zeugin. II. Da zwischen den Parteien weiterhin ein wirksamer Kaufvertrag besteht, hat der Kläger gegenüber dem Beklagten auch keinen Anspruch, dass dieser die Zustimmung zur Löschung der zu seinen Gunsten im Grundbuch von Aschbach eingetragenen Auflassungsvormerkung des Amtsgerichts Bamberg, Gemarkung …, Blatt …, Flurstück …, Abteilung II, laufende Nr. 2 erklärt. III. Die Widerklage ist begründet. Gemäß § IV. Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages vom 21.02.2018 hat der Beklagte gegenüber dem Kläger einen Anspruch, dass dieser gegenüber dem Notar erklärt, den Kaufpreis vollständig erhalten zu haben. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass zwischenzeitlich der gesamte Kaufpreis über 20.000,00 € vom Beklagten an den Kläger gezahlt ist. Da, wie oben ausgeführt, der Kaufvertrag bzw. die Ansprüche aus dem Kaufvertrag auch nicht durch den klägerseits erklärten Rücktritt erloschen sind, hat der Beklagte gemäß der vertraglichen Regelung gegenüber dem Kläger einen Anspruch, dass dieser die Vollständigkeit der Kaufpreiszahlung gegenüber dem Notar erklärt. Um Wiederholungen in Bezug auf die Nichtberechtigung zur Erklärung eines Rücktritts zu vermeiden, wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO. Der Streitwert ist insgesamt für Klage und Widerklage auf 40.000,00 € festzusetzen. Eine Erhöhung des Streitwerts durch die Erhebung der Widerklage ist nach Auffassung des Gerichts nicht angezeigt, da es sich bei wirtschaftlicher Betrachtung um ein und denselben Sachverhalt handelt.