1 O 296/19

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand: Der Kläger nimmt den Beklagten wegen fehlerhafter Notarleistungen nach § 19 Abs. 1 BNotO in Anspruch. Mit notariellem Vertrag des Beklagten vom 29.12.2006 – UR Nummer 727/2006 – verkauften die in der Urkunde genannten Verkäufer – die Eltern des Klägers – an den Kläger eine mit einem Fachwerkhaus bebaute Teilfläche von 600 m² des Grundstücks A-Straße #, Grundbuch von O1, Blatt ####, Gemarkung O2, Flur #, Flurstück ###, sowie eine Teilfläche von 200 m² des Flurstücks ### und die Flurstücke ### und ### zu einem Kaufpreis von insgesamt 100.000,00 €. Das vorgenannte Fachwerkhaus wurde zum damaligen Zeitpunkt von dem Kläger bewohnt. Vor der Beurkundung wurde keine Ortsbesichtigung durchgeführt. In dem Kaufvertrag ist unter § 10 vermerkt „Das Kaufgrundstück ist erschlossen“. Infolge einer Auflage der Gemeinde O1 zur Teilung und Veräußerung eines Teils der Grundstücke der Verkäufer, ließen diese im April 2007 Baulasten zu Lasten ihrer Grundstücke – ehem. Flurstücke ###, ###, ###, ### und ###, Flur #, Gemarkung O2 – gem. § 83 BauO, entsprechend ihres Antrages vom 24.04.2007, im Baulastenverzeichnis eintragen. Zum einen übernahmen die Verkäufer eine Vereinigungsbaulast, wonach sie sich verpflichteten, hinsichtlich baulicher Anlagen das öffentliche Baurecht so einzuhalten, als ob die Flurstücke, bzgl. derer die Baulast bestellt wurde, ein einziges Grundstück bilden würden. Im Übrigen verpflichteten sich die Verkäufer zur Übernahme einer Freifläche zum Ausschluss einer gegenseitigen Brandgefährdung. Nach Vermessung durch den öffentlich-rechtlichen Vermessungsingenieur Ludwig und Teilung der Grundstücke erfolgte die Identifizierung des Kaufgrundstücks durch den Beklagten und Vollzug des Kaufvertrags durch die Auflassung mit Urkunde des Beklagten Nr. 288/2007 vom 01.06.2007. Entgegen dem Kaufvertrag wurde entsprechend der Vermessung hierbei ein Bereich vom ca. 20 m² nicht mit übertragen (vgl. blau markierter Bereich in Anlage BKK 3). Die Vermessung wurde von den Eltern des Klägers, den Verkäufern, beauftragt. Alle Vertragsparteien unterzeichneten das Vermessungsprotokoll bei dem Vermessungsingenieur P1. Die Verkäufer blieben Eigentümer des benachbarten Grundstücks, das zwischen dem vom Kläger erworbenen Grundstück und der A-Straße liegt. Das vom Verkäufer erworbene Grundstück grenzt an andere in fremdem Eigentum stehende Grundstücke und den O2er Bach an. Während die vereinigten Grundstücke des Verkäufers unmittelbar an die A-Straße angrenzen und von dort sowohl zu Fuß als auch mit dem PKW erreicht werden können, liegt das klägerische Grundstück im Hinterland und hat keine eigene Verbindung zu dieser Straße oder zu einem anderen öffentlichen Weg. Es wird von Grundstücken der Verkäufer im Westen, Osten und Süden und vom Gewässer O2er Bach im Norden umschlossen. Die einzig mögliche Verbindung zu einem öffentlichen Weg führt über das Grundstück der Verkäufer, Flurstück ###. Bei dem Flurstück O2er Bach, ehemals Flurstück ### und Flurstück ###, jetzt einheitlich Flurstück ### handelt es sich um ein öffentlich-rechtliches Straßengrundstück. Das ursprüngliche Flurstück ### ist und war über dieses öffentliche Flurstück erschlossen. Die Straße O2er Bach ist von der A-Straße in nördlicher Richtung mit Kraftfahrzeugen befahrbar. Das Gleiche gilt für die Befahrbarkeit in südlicher Richtung, ebenfalls kommend von der A-Straße. Der O2er Bach – das Gewässer, nicht die Straße – verläuft über das jetzige Flurstück ###, im Südteil parallel zu der Nordgrenze des damaligen Flurstücks ###, des jetzigen Flurstücks ###. Der O2er Bach darf nicht überbaut werden. Hinsichtlich der genauen örtlichen Gegebenheiten wird auf die Anlage BKK 3 und die Lichtbilder aus dem klägerischen Schriftsatz vom 10.02.2020 (dort Seite 3 u. 4, Bl. 72 f. d.A.) verwiesen. Mit Schreiben vom 19.04.2016 forderten die Verkäufer sodann den Kläger auf, es zu unterlassen, ihr Grundstück zu betreten oder sonst zu nutzen. Der Kläger wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 26.04.2016 an den Beklagten und übersandte diesem das vorgenannte Schreiben der Verkäufer zur Stellungnahme. Der Kreis Soest als zuständige Bauordnungsbehörde erklärte auf Nachfrage des Klägers mit Schreiben vom 01.06.2016, dass sich aus der Vereinigungsbaulast kein zivilrechtliches Betretungsrecht des Klägers ableiten lasse (vgl. Anl. BKK 4). Am 07.06.2016 platzierten die Verkäufer einen Baum nebst Behälter und größeren Steinen unmittelbar vor der Haustür des Klägers. Unter dem 12.06.2016 führte der Kläger ein einstweiliges Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Arnsberg gegen die Verkäufer durch und strengte sodann das Hauptsacheverfahren an, um die Nutzung des von ihm erworbenen Hauses zu ermöglichen. Mit Schreiben vom 21.11.2016 (Anl. BKK 5) erklärte der Beklagte, dass er seine Haftpflichtversicherung informiert habe und gehalten sei, deren Entscheidung in der Sache abzuwarten. Mit weiterem Schreiben vom 06.12.2016 (Anl. BKK 6) meldete sich der Beklagte und erklärte, dass er keinen Auftrag zur Beurkundung eines Wegerechts gehabt habe und erhob die Einrede der Verjährung. Mit Schreiben vom 25.01.2017 (Anl. BKK 7) erklärte der Beklagte sein Unverständnis, dass über die Baubehörde im Rahmen der eingetragenen Baulast eine Duldung der Zufahrt nicht zu erreichen sein solle. Im Schreiben vom 13.02.2017 (Anl. BKK 8) wies der Beklagte schließlich darauf hin, dass der Kläger zunächst die Verkäufer in Anspruch nehmen müsse und dass er weiterhin der Ansicht sei, dass ein Anspruch gegen den Kreis Soest bestünde. In dem Verfahren gegen die Verkäufer vor dem Landgericht Arnsberg – Az. I-2 O 421/16 – verkündete der Kläger dem Beklagten mit Schreiben vom 10.03.2017 (Anl. BKK 9) den Streit. Der Beklagte trat dem Streit nicht bei. Mit Urteil vom 06.10.2017 verurteilte das Landgericht Arnsberg die Verkäufer dazu, ein Begehen ihres Flurstücks###3 durch den Kläger auf einem 3 m breiten Streifen dulden zu müssen, gegen Zahlung einer Notwegerente. Auf die hiergegen eingelegte Berufung des Klägers änderte das OLG Hamm das Urteil ab und verurteilte die Verkäufer unter dem 16.07.2018 dazu, den Zugang zum Grundstück des Klägers nicht zu untersagen und nicht zu versperren, sowie die Nutzung eines genau bezeichneten Bereichs ihres Grundstücks als Zuwegung zu Fuß und mit Fahrzeugen – ohne diese dort abzustellen – zu dulden. Hinsichtlich der Entscheidungsgründe wird auf das Urteil des OLG Hamm vom 16.07.2018 – Az.: I-22 U 121/17 – verwiesen (vgl. Bl. 505 ff. der beigezogenen Akte). Der Kläger forderte den Beklagten unter Bezugnahme auf das Urteil des OLG Hamm auf, bis zum 14.12.2018 zu erklären, ob seine Haftpflichtversicherung den Schaden nunmehr reguliere. Eine weitere Rückäußerung in der Sache erfolgte trotz Ankündigung unter dem 28.11.2018 nicht. Der Kläger behauptet, der Beklagte habe bereits im Rahmen der Beurkundung des Kaufvertrages erklärt, dass die eingetragene Baulast ausreichend sei. Neben der eingetragenen Baulast sei es nicht erforderlich, eine Grunddienstbarkeit zum Grundstück des neu zu vermessenden Flurstücks in Form eines Wegerechts zu bestellen. Der Beklagte habe ausdrücklich die Frage der Erschließung des Grundstücks geprüft und nach Sachverhaltsaufklärung die Rechtsauskunft erteilt, dass die eingetragene Baulast ausreichend sei. Ihm sei ein materieller Schaden entstanden. Das Grundstück habe aufgrund des fehlenden Wegerechts einen Minderwert von mindestens 15.000,00 €. Ferner seien ihm Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 3.563,69 € entstanden. Letztlich liege auch ein Schaden in dem Umstand, dass der Beklagte eine falsche Vermessung als vertragskonform beurkundet habe und hierdurch dem Kläger ein Teil des verkauften Grundstücks nicht übereignet worden sei. Der Schaden sei mit 2.490,66 € zu beziffern. Bei dem Vermessungstermin mit dem Vermessungsingenieur P1 sei er nicht zugegen gewesen. Die F1 habe eine Finanzierung wegen der fehlenden Eintragung des Wegerechtes abgelehnt. Darüber hinaus habe er ein Interesse an der Feststellung, dass ihm sämtliche weitere Schäden, die durch die Urkunden entstanden seien, ersetzt werden. Der Kläger ist der Ansicht, aufgrund der Teilung des Kaufgegenstandes sei der Beklagte verpflichtet gewesen, Wegerechte, Dienstbarkeiten o.ä. in diesem Zusammenhang zu thematisieren. Er ist zudem der Ansicht, der Schaden aufgrund der fehlenden Eintragung des Wegerechts sei erst im Jahre 2016 entstanden, als dem Kläger dir Nutzung von dem Verkäufer untersagt wurde. Frühestens ab diesem Zeitpunkt habe der Kläger Kenntnis davon gehabt, dass er sein Grundstück nicht mehr nutzen konnte. Der Kläger beantragt: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 26.054,35 € nebst 5 %-Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit der Klage zu zahlen. 2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte sämtlichen weiteren Schaden, der dem Kläger infolge der fehlerhaften Beurkundung aus und im Zusammenhang mit den notariellen Urkunden vom 29.12.2006 – UR Nummer 727/2006 – und vom 01.06.2007 – UR Nummer 288/2007 – entstanden ist, zu zahlen hat. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Der Beklagte behauptet, ihm sei bei der Beurkundung nicht bekannt gewesen, dass der O2er Bach – das Gewässer, nicht die Straße – über das jetzige Flurstück ### im Südteil parallel zu der Nordgrenze des damaligen Flurstücks ###, des jetzigen Flurstücks ### verläuft. Über diesen Bach, der faktisch das Kaufgrundstück von der Straßenparzelle „O2er Bach“ abtrenne, sei auch anlässlich der Beurkundung in keiner Weise gesprochen worden. Ihm habe lediglich der Kartenausschnitt vorgelegen, der der Beurkundung zugrunde gelegt worden sei. Aus diesem Grunde sei anlässlich der Beurkundung nicht über Wegerechte und Baulasten gesprochen worden. Aus Sicht des Beklagten habe hierzu keinerlei Anlass bestanden. Auch der Kläger bzw. die anderen Urkundenbeteiligten hätten weder ein Wegerecht noch eine Baulast angesprochen. Insbesondere habe der Beklagte niemals im Rahmen der Beurkundung oder anderweitig erklärt, dass eine eingetragene Baulast ausreichend sei und deshalb ein Wegerecht nicht vereinbart und eingetragen werden müsse. Er habe von der Vereinigungsbaulast überhaupt erst erfahren, als er im April 2016 von dem Kläger angeschrieben worden sei. Wenn die Problematik der Erreichbarkeit des Grundstücks angesprochen worden wäre, hätte der Beklagte den Sachverhalt geklärt und die Eintragung eines Wegerechts empfohlen. Im Falle einer Ablehnung hätte er dann einen entsprechenden Hinweis mit Belehrung über mögliche Rechtsfolgen aufgenommen. Er habe sich lediglich im Rahmen des Schriftverkehrs mit dem Kreis Soest im Jahre 2016 auf den Standpunkt gestellt, dass der Kreis Soest als Bauordnungsbehörde die Einhaltung der Baulast in der Form durchzusetzen habe, als dass der Zugang und die Zufahrt zu dem Grundstück gewährt werden. Hinsichtlich der vom Kaufvertrag abweichenden Vermessung und Identifizierung behauptet der Beklagte, Hintergrund dessen sei gewesen, dass es einen Carport gegeben habe, der – insoweit unstreitig – auf der ursprünglichen, der Beurkundung zugrundeliegenden Katasterkarte nicht eingezeichnet gewesen ist. Dieses Carport wäre „zerlegt“ worden durch eine Grundstückteilung wie im ursprünglichen Vertrag vorgesehen. Daher hätten sich die Urkundenbeteiligten unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse entschieden, den Carport einheitlich bei dem Flurstück ###, somit dem Grundbesitz des Vaters des Klägers zu belassen. Die Flächenabweichung sei dann auch erstmals im Rahmen der Streitigkeiten der Urkundsparteien ab dem Jahr 2016 thematisiert worden. Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitig zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.05.2020 Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 26.054,35 € gemäß § 19 Abs.1 S.1 BNotO zu. 1. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Schadensersatz aufgrund eines fehlenden Hinweises des Beklagten, dass ein Wegerecht nicht durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist. Der Beklagte hat nicht gegen die ihm als Notar obliegenden Pflichten, wie sie sich aus § 17 Abs. 1 BeurkG ergeben, verstoßen. Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten errichtet. Aus diesem Zweck folgt die inhaltliche Begrenzung der Pflicht zur Rechtsbelehrung. Sie geht nur so weit, wie eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft richtigen Form rechtswirksam wiedergibt. Dabei soll der Notar darauf achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, BGH, Urteil vom 11. Februar 1988 - IX ZR 77/87, Rn. 17, zitiert nach juris). Gegen diese sich aus § 17 Abs. 1 BeurkG ergebenden Pflichten hat der Beklagte Notar vorliegend jedoch nicht verstoßen. Einen Verstoß gegen die dem Notar obliegenden Pflichten ist nicht in dem unterbliebenen Hinweis auf die Notwendigkeit der Absicherung des Wegerechts durch eine Grunddienstbarkeit zu sehen. Bei der Fertigung des Entwurfs des Grundstückskaufvertrages bestand kein Anlass für den Notar, mit den Beteiligten die in der zukünftigen Grundstückssituation gewünschte Regelung zum Wegerecht zu klären und auf eine für beide Parteien ausgewogene und gleichermaßen sichere Regelung hinzuwirken bzw. diese darüber aufzuklären. Aus der der Vertragsurkunde des Notars beigefügten Flurkarte ist nicht ersichtlich, dass die an den Kläger verkaufte, neu zu bildende Fläche über einen eigenen Zugang zu einer öffentlichen Straße – insbesondere der Straße „O2er Bach“ an der Nordseite des Grundstücks – nicht verfügt. Es lag deshalb aus Sicht des Beklagten keine Veranlassung vor, die Vereinbarung eines über das Flurstück ### laufenden dinglichen Wegerechts anzusprechen. So ist auch in § 10 des Kaufvertrages vermerkt, dass die Erschließung gesichert ist. Spätestens hierbei hätte dem Notar durch Vertragsparteien zur Kenntnis gebracht werden müssen, dass eine Zuwegung zu dem Grundstück des Klägers nur über das Grundstück der Verkäufer – der Eltern des Sohnes – möglich ist, damit der Notar über Regelungsmöglichkeiten hätte aufklären können. Das Gericht geht hierbei nicht davon aus, dass der Beklagte durch die Vereinigungsbaulast Anlass gehabt hätte, seinerseits Nachfragen hinsichtlich der Zuwegung zu stellen. Die vorgenannte Vereinigungsbaulast ist erst nach dem Kaufvertragsschluss vom 29.12.2006 im April 2007 in das Baulastenverzeichnis eingetragen worden. Es sind keine Gründe ersichtlich, warum der Beklagte überhaupt, insbesondere zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages, Kenntnis von der künftig einzutragenden Vereinigungsbaulast gehabt haben sollte bzw. wann er Kenntnis hiervon erlangt haben sollte. Es erscheint vielmehr nachvollziehbar, dass der Notar erst im Rahmen der Kontaktaufnahme durch den Kläger im Jahr 2016 im Rahmen der Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien überhaupt von der Vereinigungsbaulast erfuhr. Nichts anderes ergibt sich daraus, dass der Beklagte sich nach Kenntnisnahme von der Vereinigungsbaulast gegenüber dem Kreis Soest als Bauordnungsbehörde auf den Standpunkt gestellt hat, dieser könne und müsse sein Ermessen als Ordnungsbehörde dahingehend ausüben, dass über den Weg der Baulast zumindest öffentlich-rechtlich die Wegenutzung durchgesetzt werde. Selbst wenn der Beklagte darüber hinaus im Rahmen der Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien die Auffassung vertreten hätte, die Bewilligung einer Baulast und Eintragung dieser in das Baulastverzeichnis habe zur Sicherung des mit den Grundstücksverkäufern vereinbarten schuldrechtlichen Wegerechts genügt, indiziert das keine Kenntnis des Beklagten von der Vereinigungsbaulast zum Beurkundungszeitpunkt. c) Darüber hinaus ist ein Schaden des Klägers durch die fehlende Eintragung einer Grunddienstbarkeit nicht ersichtlich. Das Gericht hält es nicht für erwiesen, dass nicht nunmehr die Eintragung einer Grunddienstbarkeit gegenüber den Verkäufern erreicht werden könnte. So hat der Kläger in dem Zivilrechtsstreit gegen die Verkäufer noch in der ersten Instanz bei dem Landgericht Arnsberg, Az.: 2 O 421/16, beantragt, den dortigen Beklagten zu 1) zu verurteilen, eine Grunddienstbarkeit zu Lasten seines Grundstücks hinsichtlich des Wegerechts einzutragen. Vor dem OLG Hamm, Az.: 22 U 121/17, wurde die Sicherung des Wegerechts durch eine Grunddienstbarkeit dann nicht weiter verfolgt. Jedoch merkt der Senat in dem Urteil vom 14.09.2018, dort auf Bl. 14, an, dass die Tatsache, dass der Tenor keine Pflicht zur Eintragung einer Grunddienstbarkeit enthalte, „seine Ursache im Wesentlichen in § 308 ZPO“ habe, sodass nicht davon ausgegangen werden kann, dass ein darauf gerichteter Berufungsantrag abgewiesen worden wäre. 2. Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten wegen Falschidentifizierung des Grundstücks aus § 19 Abs. 1 BNotO in Höhe von 2.490,66 € zu. Hierhingehend ist der Anspruch jedenfalls nach § 19 Abs. 1 S. 3 BNotO i.V.m. §§ 199 Abs. 1 Nr. 2, 195 BGB verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist nach § 19 Abs. 1 S. 3 BNotO i.V.m. § 195 BGB begann damit bereits mit Ablauf des Jahres 2007, sodass ein möglicherweise bestehender Anspruch jedenfalls mit Ablauf des Jahres 2010 verjährt ist. Die anspruchsbegründenden Umstände, namentlich die geringere Größe des Grundstücks gegenüber der im Kaufvertrag festgestellten Grundstücksgröße, waren dem Kläger augenscheinlich bereits seit 2007 bekannt. Jedenfalls ergibt sich dies unmittelbar aus dem Vergleich des zu dem Kaufvertrag genommenen Lageplans und dem von dem Vermessungsingenieur gefertigten Lageplan eine augenfällige Abweichung der Flächenzuschnitte. Daraus war auch für den Kläger ohne Weiteres erkennbar, dass durch die geringere Größe des Grundstücks ein entsprechend geringerer Wert des Grundstücks vorhanden war. Hiervon hat der Kläger nicht erst Kenntnis durch die Streitigkeiten mit seinen Eltern erlangt. Auch waren ihm die Person des Schuldners bereits zum damaligen Zeitpunkt bekannt. 3. Mangels Hauptanspruchs besteht auch keine Anspruch auf Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. II. Der Feststellungsantrag ist ebenfalls mangels Pflichtverletzung bzw. aufgrund der Verjährung unbegründet. III. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1 u. 2 ZPO.