3 S 11/14

Einstweiliger Räumungsanspruch nach § 940a Abs. 2 ZPO nur für Vermieter und enge Ausnahmefälle • § 940a Abs. 2 ZPO eröffnet die Möglichkeit einstweiliger Räumung nur engen Ausnahmensachverhalten und ist eng auszulegen. • Die Vorschrift ist nur anwendbar, wenn der Antragsteller Vermieter des ursprünglichen Mieters ist und der Dritte nach Schluss der mündlichen Verhandlung Besitz der Mietwohnung erworben hat. • Fehlt es an der glaubhaften Darstellung, dass der Antragsteller Vermieter war oder dass dem Dritten keine Besitzberechtigung gegenüber dem Vermieter zukommt, scheidet die Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO aus. Der Verfügungskläger hatte eine Immobilie notariell an den Verfügungsbeklagten verkauft und diesem Besitz, nicht jedoch Eigentum im Grundbuch eingeräumt. Der Verfügungsbeklagte vermietete die Erdgeschosswohnung an Frau Y. Später erklärte der Verfügungskläger den Rücktritt vom Kaufvertrag; dessen Wirksamkeit war streitig und Gegenstand eines eigenen Verfahrens. Der Verfügungskläger erwirkte gegen Frau Y. einen Räumungstitel, dessen Vollstreckung scheiterte, weil der Verfügungsbeklagte bereits in der Wohnung lebte. Der Verfügungskläger begehrte mittels einstweiliger Verfügung die Räumung gegenüber dem Verfügungsbeklagten und berief sich auf § 940a Abs. 2 ZPO. Das Amtsgericht wies ab; die Berufung begehrt die Durchsetzung der Räumung im Wesentlichen weiter. • Zulässigkeit: Die Berufung ist zulässig, in der Sache jedoch unbegründet. • Glaubhaftmachung: Es fehlt an der hinreichenden Glaubhaftmachung eines Verfügungsanspruchs, da kein Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 2 BGB besteht, weil der Mietvertrag zwischen Frau Y. und dem Verfügungsbeklagten geschlossen wurde und kein dinglicher Eigentumsübergang stattgefunden hat. • Besitzschutzansprüche: Ansprüche aus § 861 Abs. 1 BGB und § 869 S. 2 BGB scheitern, weil der Verfügungskläger nicht unmittelbarer Besitzer war und keine verbotene Eigenmacht vorliegt. • § 985 BGB: Ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB ist nicht glaubhaft gemacht, da unklar ist, ob der Rücktritt vom Kaufvertrag wirksam ist und damit das Besitzrecht des Verfügungsbeklagten entfällt. • Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO: Die Norm ist eng auszulegen und richtet sich nur an den Vermieter, der gegen einen Dritten vorgeht, der erst nach der mündlichen Verhandlung Besitz erlangte; hier war der Verfügungskläger nicht Vermieter von Frau Y. • Weitere Voraussetzung: § 940a Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass der Dritte keine Besitzberechtigung gegenüber dem Vermieter hat; dies ist hier streitig, sodass die Vorschrift nicht greift. • Verfahrensökonomie und Vorwegnahme: Bei Vorliegen eigener Rechtsbeziehungen zwischen Antragsteller und Drittem darf nicht durch einstweilige Verfügung die Hauptsache vorweggenommen werden; die Streitfragen sind in dem laufenden Hauptsacheverfahren zu klären. Die Berufung des Verfügungsklägers wurde zurückgewiesen; es besteht kein durchsetzbarer einstweiliger Räumungsanspruch gegen den Verfügungsbeklagten. Die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt, weil der Verfügungskläger nicht Vermieter der ursprünglichen Mieterin war und zudem nicht dargelegt hat, dass dem Verfügungsbeklagten keine Besitzberechtigung gegenüber dem Verfügungskläger zukommt. Ein Herausgabeanspruch nach §§ 546, 985 BGB sowie Besitzschutzansprüche nach §§ 861, 869 BGB sind nicht glaubhaft gemacht. Die Entscheidung vermeidet eine Vorwegnahme der Hauptsache, die in einem gesonderten Verfahren zu klären ist; die Kosten sind dem Berufungsführer aufzuerlegen.