2 S 552/11

Mieterhöhung nach § 558 BGB: Einzelvergleichsmiete begrenzt auf höchsten Mietspiegelwert • Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete nur bis zum höchsten Spannenbetrag des Mietspiegels verlangen. • Ein einfacher kommunaler Mietspiegel ist im Zivilprozess Schätzgrundlage gemäß § 287 ZPO und kann gegenüber nicht nachvollziehbaren Sachverständigengutachten Vorrang haben. • Ein Sachverständigengutachten muss die Auswahl und Vergleichbarkeit der herangezogenen Vergleichswohnungen offenlegen; bei Verweigerung fehlt die notwendige Transparenz. • Wohnwertmerkmale nach § 558 Abs.2 BGB sind gesamthaft zu würdigen; beeinträchtigende Umstände wie erheblicher Fluglärm sind bei der Eingruppierung in die Wohnlage zu berücksichtigen und dürfen nicht zusätzlich als Abschlag angesetzt werden. Die Klägerin vermietete dem Beklagten seit 1992 ein Einfamilienhaus (68,5 m²) in einer ehemaligen Soldatensiedlung (H1). Mit Schreiben vom 22.09.2009 forderte sie Zustimmung zu einer Nettomieterhöhung von 3,95 €/m² auf 4,74 €/m² und stützte sich auf den Mietspiegel der Stadt H (Zeitraum 01.07.2008–30.06.2010). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung; die Klägerin klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht gab der Klage nach Sachverständigengutachten überwiegend statt; das Landgericht überprüfte die Begründung des Gutachtens, wertete den kommunalen Mietspiegel als maßgebliche Schätzgrundlage und nahm eine Eingruppierung in einfache Wohnlage vor. • Rechtliche Grundlagen sind §§ 558, 558a, 558b, 558d BGB sowie § 287 ZPO; der Mietspiegel bildet die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete. • Ein qualifizierter Mietspiegel würde eine widerlegbare Vermutung begründen; hier lag nur ein einfacher Mietspiegel vor, der dennoch als bessere Grundlage gegenüber einem nicht transparenten Gutachten gelten kann. • Das Gutachten des Sachverständigen war nicht in hinreichender Weise nachvollziehbar begründet; der Sachverständige legte die Vergleichsobjekte, Mietpreise und Vertragsdaten nicht offen, sodass dessen Ergebnisse nicht überzeugten. • Bei der Wohnlagenbestimmung ist eine Gesamtwürdigung der Wohnwertmerkmale vorzunehmen; das Objekt ist indes der einfachen Wohnlage zuzuordnen (Flughafennähe, mangelhafte Infrastruktur und Straßenverhältnisse überwiegen positive Aspekte). • Zuschläge und Abschläge sind innerhalb der Spanne des Mietspiegels zu berücksichtigen; sie dürfen den höchsten Spannenbetrag nicht überschreiten, weil sonst die Funktion des Mietspiegels als Kappungsgrenze verloren geht. • Die Kammer ermittelte den Basis-Mietzins im oberen Rand der Spanne (geschätzt 4,20 €/m²) und machte deutlich, dass unter Berücksichtigung zulässiger Zuschläge die Einzelvergleichsmiete auf den Spannenhöchstbetrag von 4,30 €/m² zu begrenzen ist. • Formale Mängel des Mieterhöhungsverlangens waren im Prozess geheilt, führten aber nicht zur Zustimmung des Mieters; die Dreimonatsfrist des § 558b BGB wurde beachtet. Die Berufung des Beklagten hatte teilweise Erfolg: Die Klägerin kann ab 01.01.2010 eine Nettomiete von 4,30 €/m² (konkrete Einzelvergleichsmiete) verlangen, nicht jedoch die von ihr beantragten 4,74 €/m². Die Klage wurde insoweit stattgegeben und im Übrigen abgewiesen. Grundlage ist die Bindung an den höchsten Spannenbetrag des kommunalen Mietspiegels und die mangelnde Überzeugungskraft des vorgelegten Sachverständigengutachtens wegen fehlender Transparenz der Vergleichsgrundlagen. Die Revision wurde zugelassen; die Kosten des Rechtsstreits wurden anteilig aufgeteilt.