6 S 35/09

Minderung bei ca.-Wohnflächenangabe: Berechnung bis zur unteren Toleranzgrenze • Bei einer im Mietvertrag mit "ca." gekennzeichneten Wohnflächenangabe ist eine Toleranzspanne zu berücksichtigen; eine Minderung nach § 536 BGB greift nur bei einer Ist-Fläche, die mehr als 10% unter der vereinbarten (tolerierten) Fläche liegt. • Bei ca.-Angaben ist keine starre Sollgröße anzulegen; die vereinbarte Sollbeschaffenheit umfasst eine Spannbreite (+/−5% ist zulässig), sodass die Minderung nur aus der Differenz bis zur unteren Grenze dieser Spanne zu berechnen ist. • Nebenkostenansprüche des Vermieters können mit Rückforderungsansprüchen des Mieters nach §§ 387, 389 BGB verrechnet werden, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass die aufgeführten Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind. Die Kläger mieteten seit mehreren Jahren eine Wohnung, im Mietvertrag war die Wohnfläche mit ca. 100 m² angegeben und eine monatliche Miete von 495,98 € vereinbart. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2007; für 2007 blieben Nebenkosten in Höhe von 443,36 € unbeglichen. Die Kläger behaupteten nach Auszug, die Wohnung habe nur rund 80,96 m² (später Sachverständigenfeststellung 83,19 m² bzw. 85,40 m² bei 50%-Anrechnung der Terrasse) und forderten Rückerstattung zu viel gezahlter Miete für 2002–2007. Das Amtsgericht sprach den Klägern einen Teilbetrag zu, ging aber von einer vereinbarten Sollgröße von mindestens 95 m² aus (ca. 100 m² mit ±5% Toleranz) und berücksichtigte die Nebenkostenaufrechnung des Beklagten. Die Kläger legten Berufung ein. • Mangelbegriff und Erheblichkeitsgrenze: Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10% gegenüber der im Mietvertrag angegebenen Fläche begründet einen Mangel i.S. von § 536 Abs. 1 BGB; hierfür bedarf es keiner gesonderten Darlegung der Tauglichkeitsminderung. • Bedeutung von "ca."-Angaben: Eine mit "ca." versehene Flächenangabe bedeutet, dass die Vertragsparteien Toleranzen zugelassen haben; die Sollbeschaffenheit ist als Spannweite zu verstehen. Die Kammer hält eine +/-5%-Spanne für vertretbar, sodass bei einer vertraglichen Angabe von ca. 100 m² eine untere Grenze von 95 m² maßgeblich ist. • Bemessung der Minderung: Die Minderung ist nur aus der Differenz bis zur unteren Grenze der vereinbarten Spannweite zu berechnen; eine darüber hinausgehende Abweichung bleibt unberücksichtigt. • Ermittlung der Istfläche: Bei Anrechnung von Außenflächen sind die anwendbaren Vorschriften zu beachten; für den vorliegenden Vertrag (2002) ist gemäß einschlägiger Regelungen eine 50%-Anrechnung der Terrasse vorzunehmen, wodurch die vom Sachverständigen festgestellte Fläche anzupassen ist. • Nebenkosten und Aufrechnung: Aus dem Mietvertrag ergibt sich, dass die aufgeführten (nicht durchgestrichenen) Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind. Daher bestand gegenüber dem Rückforderungsanspruch der Kläger ein aufrechenbarer Anspruch des Beklagten in Höhe von 443,36 € nach §§ 535 Abs. 2, 556 BGB bzw. §§ 387, 389 BGB. • Kosten und Vollstreckung: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde zur Klärung der Rechtsfrage über ca.-Angaben zugelassen. Die Berufung der Kläger ist unbegründet und auf ihre Kosten zurückzuweisen. Die Minderung der Miete nach § 536 BGB ist zwar begründet, aber nicht in dem von den Klägern geltend gemachten Umfang, weil bei einer "ca."-Angabe die vereinbarte Sollfläche eine Toleranzspanne umfasst und hier von mindestens 95 m² auszugehen ist; die Minderung war daher nur bis zur Differenz zur unteren Grenze zu berechnen. Zudem hatte der Beklagte einen aufrechenbaren Anspruch auf Nebenkosten in Höhe von 443,36 €, der den Rückforderungsanspruch der Kläger vermindert. Das Urteil des Amtsgerichts bleibt insoweit inhaltlich bestätigt; die Kostenentscheidung und die vorläufige Vollstreckbarkeit wurden getroffen, die Revision wurde zugelassen.