6 S 211/05

Leitsatz: 1. Für eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung ist grundsätzlich ein Vorwegabzug der auf Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten erforderlich. 2. Ein Vorwegabzug ist nur ausnahmsweise dann nicht geboten, wenn die durch die Gewerbeeinheit verursachten Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. 3. Eine ins Gewicht fallende Mehrbelastung liegt bereits dann vor, wenn die auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten die gesamten Betriebskosten um mehr als 3 % erhöhen. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 23. September 2005, Az.: 81 C 206/05, abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 979,78 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 02. September 2003 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Tatbestand ist gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO entbehrlich. Entscheidungsgründe Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. I. Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch aus §§ 551 Abs. 3, 241 Abs. 1 BGB in Höhe von 979,78 € zu. 1. Unstreitig haben die Kläger einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.850,00 DM (945,89 €) geleistet, der sich inklusive Zinsen nunmehr auf 979,78 € erhöht hat und aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses zum 28. Februar 2003 zur Rückzahlung fällig ist. 2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch nicht gemäß §§ 387, 389 BGB durch die von Seiten des Beklagten erklärte Aufrechnung untergegangen. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Betriebskostennachzahlungen für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 in Höhe von 1.200,52 € steht dem Beklagten nicht zu. Es kann dahinstehen, ob die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen den Klägern fristgerecht zugegangen sind, da die erstellten Abrechnungen bereits formell nicht ordnungsgemäß sind, weshalb der Nachzahlungsanspruch zumindest nicht fällig ist. Die Abrechnungen weisen nämlich keinen Vorwegabzug der auf die Gewerbeanteile entfallenden Kosten aus. Ein solcher Hinweis ist jedoch grundsätzlich für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich, da der Mieter nur so anhand der Abrechnung nachvollziehen kann, ob die vorhandenen Gewerbeeinheiten bei der Abrechnung mitenthalten und wie die Kosten auf die Gewerbeeinheiten umgelegt worden sind (vgl. LG Frankfurt NJWE-MietR 1997, 26; LG Berlin DWW 1997, 151; LG Aachen Urteil v. 22.11.2002, 5 S 157/02; LG Aachen Urteil v. 28.09.2005, 7 S 65/05). Ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten ist nur ausnahmsweise dann nicht erforderlich, wenn diese Kosten entweder in Bezug zu den Gesamtkosten oder in Bezug auf die einzelne Kostenart nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (vgl. BGH Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05; LG Berlin Grundeigentum 2002, 736; AG Düren WuM 2001, 46). So verhält es sich hier jedoch nicht. Zwar behauptet der Beklagte eine ins Gewicht fallende Mehrbelastung der Wohnraummieter liege aufgrund der Gewerbeeinheiten nicht vor, dies wird jedoch durch den von Seiten des Beklagten zur Gerichtsakte gereichten Abgabenbescheid vom 31.01.2002 (Bl. 62 GA) in Verbindung mit dem Einheitswertbescheid (Bl. 113 f. GA) widerlegt. Danach hat sich die erhobene Grundsteuer durch die Gewerbeeinheiten erhöht. Ein Anteil in Höhe von 53 % der Grundsteuer entfällt allein auf die Gewerbeeinheiten, die jedoch lediglich 1/3 der Gesamtfläche einnehmen. Hinsichtlich der Kostenart Grundsteuer errechnet sich die Mehrbelastung für den Abrechnungszeitraum 2002/2003 für die Kläger mithin wie folgt: Grundsteuer gesamt: 13.558,98 € davon Wohneinheiten (47 %): 6.372,72 € Gesamtfläche Wohnungen (2/3 von 3.184 m²): 2.122,67 m² Kosten pro m²: 3,00 € Einheit Kläger (80 m²): 240,00 € anteilig für 61 Tage: 40,11 € abgerechnet: 56,94 € Differenz: 16,83 € Die Mehrbelastung der Kläger beläuft sich in Bezug auf die Kostenart Grundsteuer demnach auf 30 %, was als eine erhebliche Mehrbelastung anzusehen ist. Im Verhältnis zu den gesamten Betriebskosten beläuft sich die Mehrbelastung auf 4,05 % ( ca. 100,00 € jährlich). Nach Auffassung der Kammer ist auch hierin eine erhebliche, unangemessene Mehrbelastung der Mieter zu sehen. Insoweit ist das Gericht der Ansicht, dass im Hinblick auf die Gesamtkosten nicht unerhebliche Mehrkosten immer dann zu bejahen sind, wenn die Gewerbeeinheiten die Betriebskosten um mehr als 3 % erhöhen. Bereits bei dieser Marge handelt es sich um eine für den Mieter spürbare Mehrbelastung, die ihn in finanzieller Hinsicht nicht unerheblich beeinträchtigt und daher von ihm auch nicht hingenommen werden muss. Der Beklagte hat insoweit auch nicht substanziiert dargelegt, dass die sich im Hinblick auf die Grundsteuer ergebenden Nachteile für die Mieter im Rahmen anderer Kostenarten wieder ausgeglichen werden, so dass die Nebenkostenabrechnungen mangels Vorwegabzug der auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten formell fehlerhaft sind, was dazu führt, dass Nachforderungsansprüche des Beklagten gegen die Kläger nicht fällig sind. 3. Die Kläger sind schließlich auch berechtigt, Gesamtleistung an sich zu verlangen, da sie nach wie vor Gesamtgläubiger im Sinne des § 428 BGB sind. Das zwischen den Parteien bestehende Schuldverhältnis ist nämlich nicht dadurch abgeändert worden, dass die Kläger den Beklagten vorprozessual aufgefordert haben den jeweils hälftigen Betrag an sie auszuzahlen (vgl. Bl. 23 GA). Das darin gegebenenfalls zu sehende Vertragsänderungsangebot hat der Beklagte mangels einer entsprechenden Erklärung nicht angenommen. Auch § 151 BGB ist insoweit nicht einschlägig, da danach nur der Zugang der Annahme entbehrlich, eine Annahmehandlung – an der es vorliegend gerade fehlt - jedoch erforderlich ist. 4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. Streitwert: 1. Instanz: 1.009,42 € 2. Instanz: 979,78 € Für den wegen Ortsabwesenheit an der Unterschriftsleistung verhinderten Präsidenten des Landgerichts L Richterin am Landgericht X X Q