V ZB 81/18

Zurück BGH 17. Januar 2019 V ZB 81/18 BGB § 1018; GBO § 22 Abs. 1 S. 1 Eintragung von Grunddienstbarkeiten bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 1018 ; GBO § 22 Abs. 1 S. 1 Eintragung von Grunddienstbarkeiten bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft 1. Ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes Grundstück kann zu Gunsten einer der Sondereigentumseinheiten mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, die ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt werden kann; der Eintragung der Dienstbarkeit in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch der herrschenden Sondereigentumseinheit bedarf es hierfür nicht. 2. Das Fehlen des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks führt nicht zur Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit. 3. Aus dem Umstand allein, dass eine Grunddienstbarkeit, die nach ihrem Inhalt nur an dem ganzen, nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück bestellt werden kann, in die Grundbücher der einzelnen Sondereigentumseinheiten ohne den nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerk eingetragen worden ist, kann nicht geschlossen werden, dass eine im Sinne von § 53 Abs. 1 S. 2 GBO inhaltlich unzulässige Belastung der einzelnen Sondereigentumseinheiten vorliegt (entgegen BayObLG MittBayNot 1995, 288 ). BGH, Beschl. v. 17.1.2019 – V ZB 81/18 Problem Gegenstand der Rechtsbeschwerde zum BGH ist die von einem Wohnungseigentümer angeregte amtswegige Löschung einer zu Gunsten eines Teileigentums eingetragenen Dienstbarkeit im Rahmen einer Anlage von weit über 1000 Wohnungen. Im Bereich des Teileigentums befindet sich ein Heizwerk für die gesamte Ferienanlage; zu Gunsten dieser Teileigentumseinheit sind ein Leitungs- und Betretungsrecht und eine Unterlassungsdienstbarkeit (Fernwärmebezugspflicht) an dem Wohnungseigentumsgrundstück eingetragen. Die Beteiligte zu 1 rügte die Unzulässigkeit der Dienstbarkeitseintragung nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO . Das Beschwerdegericht hatte die Ablehnung der Löschung der Dienstbarkeit durch das Grundbuchamt als rechtmäßig angesehen. Fernwärmebezugspflichten könnten mittelbar durch eine Grunddienstbarkeit, die Errichtung und Betrieb von Heizungsanlagen untersage, gesichert werden. Eine Grunddienstbarkeit könne zu Gunsten eines Wohnungs- und Teileigentums auch an einem anderen Wohnungs- und Teileigentum bestellt werden. Unschädlich sei es, dass die Dienstbarkeit zu Gunsten des Teileigentums dort nicht gleichzeitig als Belastung eingetragen sei und es im Übrigen auch an einem Gesamtvermerk nach § 4 Abs. 1 S. 2 WGV fehle. Entscheidung Der BGH weist die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 gegen die Entscheidung des OLG Schleswig zurück. Eine inhaltlich unzulässige Eintragung im Sinne des § 53 Abs. 1 S. 2 GBO liege nur dann vor, wenn ein rechtlich nicht möglicher Rechtszustand, etwas Widersprüchliches oder ein gesetzlich nicht erlaubter Inhalt verlautbart werde. Einerseits könnten Fernwärmebezugspflichten durch eine Grunddienstbarkeit mittelbar abgesichert werden; andererseits sei die Dienstbarkeit nicht inhaltlich unzulässig, weil sie nicht auf den einzelnen Sondereigentumseinheiten, sondern auf dem ganzen Grundstück laste. Das Leitungs- und Betretungsrecht müsse auch an dem ganzen Grundstück bestellt werden, da die Dienstbarkeit das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende Gemeinschaftseigentum betreffe, sodass nur eine Belastung des Grundstücks im Ganzen möglich sei. Im vorliegenden Fall sei das Leitungs- und Betretungsrecht am ganzen Grundstück bestellt, weil sich durch Auslegung ergebe, dass auch bei Fehlen eines Gesamtvermerks keine bloße unzulässige Belastung der einzelnen Sondereigentumseinheiten, sondern des gesamten Grundstücks vorliege. Grundsätzlich sei daher eine Belastung des ganzen Grundstücks an allen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern einzutragen. Ein Ausbleiben der dahingehenden Eintragung führe aber nicht zu einer unzulässigen Eintragung nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO , sondern allenfalls zu einer zulässigen, aber unwirksamen Belastung des ganzen Grundstücks. Diese Unrichtigkeit könne aber nur nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO berichtigt werden. Ein diesbezüglicher Unrichtigkeitsnachweis sei jedoch nicht geführt. Auch eine Belastung des gemeinschaftlichen Grundstücks zu Gunsten eines Wohnungs- oder Teileigentums sei möglich, vgl. § 1009 BGB . Von dem Grundsatz, dass das dienende Gesamtgrundstück mit der Dienstbarkeit insgesamt zu belasten sei, sei im vorliegenden Fall eine Ausnahme mit Blick auf die herrschende Sondereigentumseinheit zu machen. Denn einerseits könne ein Grundstück nicht für dasselbe Recht herrschend und dienend sein. Das Sondereigentum sei als „anderes Grundstück“ im Sinne von § 1018 BGB anzusehen. Andererseits sei ein Herrschvermerk zu Gunsten der berechtigten Sondereigentumseinheit zwar möglich, aber nicht nötig. Im Übrigen hindere auch ein fehlender Gesamtvermerk nach § 4 Abs. 1 WGV eine wirksame Belastung mit der Dienstbarkeit nicht, da es sich hierbei lediglich um eine formale Ordnungsvorschrift handle. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 17.01.2019 Aktenzeichen: V ZB 81/18 Rechtsgebiete: Sachenrecht allgemein Grundbuchrecht Dienstbarkeiten und Nießbrauch Erschienen in: DNotI-Report 2019, 57-58 RNotZ 2019, 460-464 NJW-RR 2019, 914-917 NotBZ 2019, 454-459 ZWE 2019, 364-367 Normen in Titel: BGB § 1018; GBO § 22 Abs. 1 S. 1