V ZR 11/79

Zurück LG Düsseldorf 02. Dezember 2015 5 O 124/15 BGB §§ 463, 577, 812 Umgehung des mietrechtlichen Vorkaufsrechts Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotI Deutsches Notarinstitut letzte Aktualisierung: 2.9.2016 LG Düsseldorf, Urt. v. 2.12.2015 - 5 O 124/15 BGB §§ 463, 577, 812 Umgehung des mietrechtlichen Vorkaufsrechts Vereinbaren die Parteien eines Kaufvertrags in kollusiver Weise die Erhöhung des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises und eine zusätzliche Maklerprovision, nachdem der Mieter seine Absicht zur Ausübung seines Vorkaufsrechts geäußert hat, ist der Vertrag insoweit unwirksam. (Leitsatz der DNotIRedaktion) Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage hat auch in der Sache Erfolg. I. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 15.000,00 € aus § 812 BGB. Die Zahlung erfolgte Rechtsgrund, weil die Vereinbarung des Kaufpreises, soweit ein den Betrag von 225.000,00 € übersteigender Kaufpreis vereinbart wurde, einen Fremdkörper des Grundstückskaufvertrages darstellt, der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts seine Verbindlichkeit verloren hat. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts wird zwischen den Berechtigten und den Verpflichteten ein selbständiger Kaufvertrag neu gegründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen den Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war. Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht. Im Grundsatz hat deshalb der Vorkaufsberechtigte schlechthin diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten. Aus dem Wesen des Vorkaufsrechts ergibt sich eine Grenze, die den Vorkaufsberechtigten verpflichtenden Bestimmungen des Kaufvertrages vom anderen Inhalt des Erstvertrages scheidet, weil nach § 564 Abs. 2 BGB nur der Kauf zwischen den Berechtigten und den Verpflichtenden zustande kommt. Im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten sind deshalb die Vertragsbestimmungen unverbindlich, die nicht „wesensgemäß“ zum Kaufvertrag gehören, sondern vielmehr darin „einen Fremdkörper“ darstellen. Um festzustellen, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss geprüft werden, warum und zu wessen Vorteil eine bestimmte Vertragsklausel des Erstvertrages getroffen wurde. Wird eine Vertragsgestaltung nur wegen der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechtes gewählt, ohne dass sie im Rahmen des Erstvertrages irgendwie geartete Vorteile für Erstkäufer oder Vorkaufsverpflichtete mit sich bringt, kann dies regelmäßig dafür sprechen, dass sie mit dem eigentlichen Kauf und dem dadurch beabsichtigten Erwerbsvorgang nichts mehr zu tun hat (BGH, Urteil vom 13.06.1980, V ZR 11/79, eingestellt in Juris, dort Rdnr. 13 ff.). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter das ihm gesetzlich eingeräumte Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB ausübt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.11.1998, 9 U 103/98, eingestellt in Juris). Die Besonderheit des vorliegenden Falles besteht darin, dass der Beklagte mit den ursprünglichen Käufern, den Eheleuten F., zunächst einen Kaufpreis in Höhe von 225.000,00 € vereinbarte. Der Vertrag enthielt darüber hinaus keine Maklerklausel. Soweit dann in einer Nachtragsurkunde ein höherer Kaufpreis in Höhe von 20.000,00 € vereinbart wurde und zudem eine Maklerklausel in den Vertrag aufgenommen wurde, sind dies vertragliche Bedingungen die allein zum Nachteil der Käufer sind. Wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 01.08.2013 ausgeführt hat, ist eine plausible Erklärung dafür, dass die Käufer der Wohnung ohne weiteres dazu bereit waren, einen höheren Kaufpreis zu akzeptieren, nicht denkbar, denn der Beklagte war an den – für die vormaligen Erwerber – deutlich günstigeren Kaufvertrag gebunden.. Soweit der Beklagte im hiesigen Verfahren vorträgt, im Gegenzug für die Vereinbarung eines höheren Kaufpreises habe er sich dazu bereit erklären sollen, bei einer Nachbeurkundung noch die – ursprünglich bereits beabsichtigte – Maklerklausel in den Kaufvertrag mit aufnehmen zu lassen, ist dies nicht nachvollziehbar. Denn auch die Vereinbarung der Maklerklausel war nachteilig für die Eheleute F. als Käufer und spricht dafür, dass die vertraglichen Regelungen nur aufgenommen wurden, um der Klägerin die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verleiden. Vor diesem Hintergrund gewinnt auch der Umstand an Bedeutung, dass in der Nachtragsvereinbarung formuliert wird, die Maklerprovision sei von der „Käuferin“ zu zahlen. Dies ist ein Hinweis darauf, dass die Parteien beabsichtigten, zum Nachteil der Klägerin zu handeln. Die Zinsforderung ist aus den §§ 286, 288 BGB gerechtfertigt, weil sich die Beklagte nach der Zahlungsaufforderung durch die Klägerin in Verzug befand. II. Nach alledem ist die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde vom 17.09.2012 für unzulässig zu erklären. Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Zahlung von weiteren 5.000,00 €, weil die Klägerin lediglich einen Kaufpreis in Höhe von 225.000,00 € schuldet. III. Entsprechend ist der Beklagte zu verurteilen, der Klägerin die vollstreckbare Ausfertigung herauszugeben. IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO . Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 709 ZPO . Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Düsseldorf Erscheinungsdatum: 02.12.2015 Aktenzeichen: 5 O 124/15 Rechtsgebiete: Vorkaufsrecht schuldrechtlich, Wiederkauf Miete Normen in Titel: BGB §§ 463, 577, 812