VI ZR 196/80

Zurück LG Passau 30. August 1982 2 T 66/82 BNotO § 15 Zur Beurkundung von Treuhandverträgenbeim Bauherrenmodell Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau bar (vgl. BGHZ 30, 67 /68 ff. [= DNotZ 1954, 480 ]; 51, 209/214 f. [= DNotZ 1969, 381 ]; Senatsbeschluß vom 22.4.1975 BReg. 2 Z 16175 mitgeteilt in Rpfleger 1975, 348 f.; Haegele Grundbuchrecht 6. Aufl. Rdnr. 1748, Melke!! Imhof/Riedel Grundbuchrecht 6. Aufl. § 35 Rdnr. 81; Staudinger BGB 12. Aufl. Rdnr. 44, Soergel-Siebert BGB 10. Aufl. Rdnr. 56, Palandt BGB 41. Aufl. Anm. 2c, je zu § 2205; jew. m. w. Nachw.). Inwieweit in einem Fall des Selbstkontrahierens des Testamentsvollstreckers dessen Verfügungsbefugnis unter, dem Gesichtspunkt bejaht werden kann, daß ihm ein entsprechendes Vorgehen von dem Erblasser gestattet worden ist, dies also einer ordnungsmäßigen Verwaltung des Nachlasses ( § 2216 Abs. 1 BGB ) entspricht (vgl. hierzu BGHZ 30, 67/69 f.; BayObLG, Palandt aaO; Staudinger Rdnrn. -46 f., MünchKomm BGB Rdnr. 53, je zu § 2205 m. Nachw.), kann hier auf sich beruhen. Denn die Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers ist jedenfalls dann zu bejahen,-wenn er bei der Verfügung' ausschließlich in Erfüllung einer Verbindlichkeit gehandelt hat (§ 181 a. E. BGB; Staudinger Rdnr. 45, MünchKomm Rdnr. 52, je zu § 2205). Dies ist insbesondere darin anzunehmen, wenn der Testamentsvollstrecker mit der Verfügung eine letztwillige Verfügung des Erblassers ausführt ( § 2203 BGB ; vgl. BayObLG aaO). c) Das Landgericht hat insoweit in Auslegung des Testaments der Erblasserin (nach Durchführung einer Beweisaufnahme hierzu) angenommen, das Testament enthalte hinsichtlich des Grundstücks eine Vermächtnisanordnung zugunsten des Beteiligten zu 5), die es diesem gestattet habe, das Grundstück selbst zu erwerben. (1) Das Landgericht ist rechtlich zutreffend davon ausgegangen, daß der Inhalt des Testaments vom 22.11.1978 hin-, sichtlich einer Vermächtnisanordnung nicht klar und eindeutig und daher auslegungsbedürftig ist (vgl. BGHZ 32, 60/631= DNotZ 1960,553]; BayObLGZ 1976,67/75; BayObLG FamRZ 1981, 99 ). Die Auslegung der letztwilligen Verfügung bemißt sich nach § 133 (und § 2084) BGB, d. h. es ist der wirkliche Wille des Erblassers zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Um diesem Erfordernis zu genügen, muß der gesamte Inhalt der Erklärung einschließlich aller Nebenumstände, auch solcher, die außerhalb der Testamentsurkunde liegen, als Ganzes gewürdigt werden; auch die allgemeine Lebenserfahrung ist zu berücksichtigen (BGH LM BGB § 133 (B) Nr. 1; BayObLG aaO). Die Auslegung des letzten Willens der Erblasserin liegt im wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet und ist daher grundsätzlich Sache des Tatrichters. Sie bindet das Rechtsbeschwerdegericht, sofern sie nach den Denkgesetzen und der Erfahrung möglich ist, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln in Einklang steht, dem klaren Sinn und Wortlaut des Testaments nicht widerspricht und alle wesentlichen Umstände - gegebenenfalls auch andere Auslegungsmöglichkeiten - berücksichtigt (BGH LM BGB § 133 (D) Nr. 4; BGH WPM 1980, 247; BayObLGZ 1966, 390 /394; 1976, 67/75; Senatsbeschluß vom 22.4.1975 BReg. 2 Z 16/75 mitgeteilt in Rpfleger 1975, 348 f.; Palandt § 2084 Anm. 4e; KEHE Rdnr. 12, HorberAnm. 3 Ab, je zu § 78; jew. m.weit. Nachw.). Nur in diesem Rahmen unterliegt die Auslegung der Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Dabei müssen die Schlußfolgerungen des Tatrichters nicht zwingend sein; es genügt (und ist daher mit der weiteren Beschwerde nicht mit Erfolg angreifbar), wenn der vom Tatrichter gezogene Schluß möglich ist, mag auch eine andere Schlußfolgerung ebenso nahe oder noch näher gelegen haben (vgl. BGH FamRZ 1972, 5611562 f.; BayObLGZ 1976, 67175 f.; 1979, 215/222; 1981, 30134; Jansen FGG 2. Aufl. Rdnrn. 20, 21, Keidel/Kuntze/ Winkler FGG 11. Aufl. Rdnrn. 47, 48, je zu § 27 FGG ). (2) Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des Testaments hat diese Grundsätze beachtet. Das Landgericht hat zunächst die verschiedenen Möglichkeiten der Auslegung des das Grundstück betreffenden Teils des Testaments der Erblasserin dargestellt und erwogen. Es hat - unter Zugrundelegung gesetzlicher Erbfolge entangenommen, der Passus „... so kann Herr H. das Haus auch erwerben, so er daran Interesse hat" enthalte eine Vermächtnisanordnung. Diese Annahme kann aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden. Im Wege des'Vermächtnisses kann letztwillig grundsätzlich jeder Vermögensvorteil zugewendet werden; dieser kann also z. B. auch in der Möglichkeit der Entscheidung bestehen, den Übernahmegegenstand zu erwerben oder nicht ( BGHZ 36, 115 /117 [= DNotZ 1962, 322]; Palandt Einf. 4a vor § 2147). Das Forderungsrecht kann von einer aufschiebenden Willensbedingung abhängig sein, wie hier davon, daß der Bedachte von dieser Möglichkeit Gebrauch macht (vgl. § 2074 BGB und BGH aaO). Das Landgericht hat die nach dem Wortlaut des Testaments vielleicht gegebenen anderen Auslegungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Interessenlage und auf das Ergebnis der Beweisaufnahme abgelehnt. Auch das kann nach den obigen Grundsätzen aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden. Denn auch aus der Aussage der Zeugin T. geht hervor, daß in erster Linie der Beteiligte zu 5) („die Nachbarn, die mir am meisten zu Hilfe kamen") das Haus bekommen sollte, wenn auch nicht ohne jede Gegenleistung. Die Annahme einer vermächtnisweisen Zuwendung wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Bedachte den Gegenstand nicht unentgeltlich erhält (wie z. B. bei der Zuwendung eines Ankaufsrechts oder des Rechts, einen Gegenstand unter seinem tatsächlichen Wert zu erwerben; vgl. MünchKomm Rdnr. 6, Staudinger Rdnr. 9, je zu § 1939 m.Nachw.). Art und Höhe. dieser Zahlungspflichten braucht in diesem Zusammenhang nicht weiter erörtert zu werden. d) Nach alledem kann die Verfügungsbefugnis des Beteiligten zu 5) bei der Auflassung des Grundstücks Flstr.Nr. 96/2 an sich selbst nicht verneint werden. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs kommt daher nicht in Betracht. Wegen des im Grundbuch noch eingetragenen Widerspruchs wird auf § 76 Abs. 2 GBO verwiesen. B. Notarrecht einschließlich Beurkundungsrecht 11. § 15 BNotO (Zur Beurkundung von Treuhandverträgen beim Bauherrenmodell) Die Aufgabe des Notars, den Zielen des öffentlichen Beurkundungswesens möglichst gut zu dienen, verlangt beim Bauherrenmodell, das Angebot des Treuhandvertrages vom Bauherren beurkunden zu lassen, wenn eine Vertragsbeurkundung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile nicht möglich ist. Verlangt ein Treuhänder die Beurkundung des Angebots durch sich, so hat der Notar „ausreichende Gründe" i.S. des § 15 BNotO dafür, seine Urkundstätigkeit zu verweigern. (Leitsatz nicht amtlich) MittBayNot 1982 Heft 4 189 Aus dem Tatbestand: 1. Auf dem Grundstück Flur-Nr. 128 der Gemarkung B. soll im Rahmen eines „Bauherrenmodells" ein Hotel errichtet werden, bei dem der Beschwerdeführer als Treuhänder für die Bauherren tätig sein wird. Der Beschwerdeführer hat in der Vergangenheit bereits bei verschiedenen anderen Bauherrenmodellen die Stellung eines Treuhänders für die Bauherren bekleidet und in dieser Eigenschaft entsprechende Treuhandangebote an die Bauherren abgegeben, wobei die Treuhandangebote von Notar Dr. Z. (Zentralnotar) beurkundet und von den Bauherren jeweils bei einem Notar ihrer Wahl (Ortsnotar) angenommen wurden, wobei dem Treuhänder zugleich die für die Erfüllung seiner Aufgaben notwendigen Vollmachten erteilt wurden. Der Beschwerdeführer beabsichtigt auch, das in B. geplante Bauherrenmodell in dieser Weise abzuwickeln. Er hat deshalb den Notar Dr. Z. gebeten,. ein auf das Objekt bezogenes Treuhandangebot zu entwerfen und zu beurkunden. 2. Mit Schreiben vom 5.5. 1982 hat Notar Dr. Z. die Beurkundung des vom Beschwerdeführer abzugebenden einheitlichen Treuhandangebotes an sämtliche Bauherren endgültig abgelehnt. Zur Begründung führte er u.a.. aus, daß er selbst zwar keine materiell-rechtlichen und formell-rechtlichen Bedenken gegen ein derartiges Verfahren habe. Da die Landesnotarkammer in Übereinstimmung mit der Ansicht des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz wegen der mit diesem Verfahren verbundenen Gefahren für eine ausreichende Belehrung der beteiligten Bauherren diese Form der Beurkundung neuerdings als standeswidrig ansehe und er an dieses Standesrecht gebunden sei, müsse er die Beurkundung ablehnen. 3. Der Präsident der Landesnotarkammer Bayern hat die standesrechtlichen Überlegungen, durch die sich Notar Dr. Z. an der gewünschten Beurkundung gehindert sieht, in seinem Rundschreiben an die Notare und Notarassessoren in Bayern zum Bauherrenmodell vom 4. Mai 1981 bekannt gemacht. Dort heißt es u.a. unter Ziffer 3: „Wenn im Einzelfall Angebote und Annahmen, z.B. beim Abschluß eines Treuhandvertrages zwischen Parteien mit verschiedenem Wohnsitz, getrennt beurkundet werden müssen, soll darauf geachtet wer.den, daß das Angebot vom Bauherren abgegeben und vom Treuhänder angenommen wird. Die sorgfältige Erfüllung der Belehrungspflicht steht gerade bei solch schwierigen, risikoreichen und unübersichtlichen Vertragsgestaltungen wie den Bauherrenmodellen im Mittelpunkt der Aufgaben des Notars. Er hat das Beurkundungsverfahren so zu wählen, daß dieser Verpflichtung bestmöglichst entsprochen werden kann. Belehrungsbedürftig sind beim Bauherrenmodell nach der Überzeugung des Vorstandes der Landesnotarkammer vor allem die Bauherren. In der Praxis zeigt sich auch, daß der Notar seiner Belehrungspflicht besser nachkommen kann, wenn er den belehrungsbedürftigen Beteiligten die Vereinbarungen vorliest, da häufig erst beim Vorlesen festgestellt werden kann, ob Zweifel bestehen und eine weitere Aufklärung notwendig ist. Der „Zentralnotar", der Einfluß darauf nehmen kann, wie die Verträge zustande kommen, ist deshalb standesrechtlich gehalten, darauf hinzuwirken, daß die Verträge vorwiegend bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien oder, wo das nicht möglich ist, wenigstens durch Abgabe des Angebots seitens des Bauherren und Annahme des Angebots durch die Treuhänder geschlossen werden." 4. Zur Begründung seiner Beschwerde trägt der Beschwerdeführer in erster Linie folgendes vor: Die Ablehnung der Beurkundung sei rechtswidrig. Nach materiellem Recht sei es gleichgültig, welcher der Vertragspartner das Angebot oder die Annahme erkläre. Angebot und Annahme müßten nicht am selben Ort erklärt werden. Durch das Standesrecht könne das bürgerliche Recht nicht verändert werden. Der Schutz der Bauherren sei durch das vorgesehene Verfahren nicht beeinträchtigt. Er sei vielmehr insbesondere dadurch gewährleistet, daß er (der Beschwerdeführer) als „echter" Treuhänder eingeschaltet sei, der die Interessen der Bauherren wahrzunehmen habe. Im übrigen bestehe eine wirksame Kontrolle der Mittelverwendung durch Banken und Vertriebsgesellschaften. Das Risiko der Bauherren sei bei der vorgesehenen Vertragsgestaltung nicht größer als bei dem Erwerbsmodell herkömmlicher Art. Die Abwicklung des Bauherrenmodells sei in der Praxis nur in der vorgesehenen Weise sinnvoll durchführbar und im übrigen auch billiger als das von der Notarkammer für richtig angesehene Verfahren. Neben den dem Bauherrenmodell grundsätzlich innewohnenden Risiken, die nicht geleugnet werden könnten, bringe die vorgesehene Verfahrensweise und Vertragsgestaltung den Bauherren eine Reihe von Vorteilen. Der Beschwerdeführer hat beantragt, den Notar Dr. Z. anzuweisen, die Beurkundung auf der Grundlage des im Entwurf vorgelegten Treuhandangebotes vorzunehmen. 5. Dem Notar wurde Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben, die er mit Schriftsatz vom 17.5. 1982 wahrgenommen hat. Er führte insbesondere aus, daß er die gewünschte Beurkundung allein deshalb abgelehnt habe, weil ihm das Standesrecht die Beurkundung verbiete. Er selbst halte den von der Landesnotarkammer vertretenen Rechtsstandpunkt nicht für zutreffend, da er der Auffassung sei, daß einerseits standesrechtliche Erwägungen keinen Einfluß auf geltendes materielles oder formelles Recht haben könnten und er andererseits meine, daß die sich beim Bauherrenmodell ergebenden Probleme nicht durch Beachtung bestimmter Verfahrensweisen gelöst werden könnten, sondern allein dadurch, daß durch die inhaltliche Gestaltung der Verträge soweit nur irgend möglich diese Risiken ausgeschaltet oder zumindest vermindert werden könnten. Es sei ihm nicht zuzumuten, die Beurkundung entgegen der Ansicht der Landesnotarkammer vorzunehmen, da er für diesen Fall damit rechnen müsse, daß er standesrechtlich zur Verantwortung gezogen werde. 6. Die Landesnotarkammer hat in Stellungnahmen vom 2.6. 1982 und 23.7. 1982 ihre Bedenken gegen das vorgesehene Verfahren, die auch zu dem Rundschreiben vom 4. Mai 1981 geführt haben, präzisiert und ausführlich zu dem Sachvortrag des Beschwerdeführers Stellung genommen. Sie hat insbesondere dargelegt, daß das zur Beurkundung des Treuhandvertrages beim Bauherrenmodell entwickelte Standesrecht seine Rechtfertigung darin finde, daß bei der Beurkundung des Treuhandvertrges durch Angebot des Treuhänders und Annahme des Bauherren die mit der Beurkundung verfolgten Ziele (Warnfunktion, Beweisfunktion und Belehrungsfunktion) nicht ebenso erreicht werden könnten, wie bei einer Beurkundung des Treuhandvertrages durch Angebot des Bauherren und Annahme des Treuhänders. Für den Notar sei die sachgerechte und notwendige Belehrung des Bauherren erheblich leichter durchzuführen, wenn er diesem den Vertragstext vorlesen müsse und hieran seine Erläuterungen knüpfen könne. Die dem Notar übertragene Aufgabe könne von ihm nur erfüllt werden, wenn ihm gleichzeitig das Recht gegeben werde, das Beurkundungsverfahren einzuschlagen, das diesen Aufgaben auch wirklich diene. Gerade wegen der dem Bauherrenmodell innewohnenden besonderen Risiken (Herstellungsrisiko, Kalkulationsrisiko, weitgehende Einschaltung Dritter mit weitestgehenden Vollmachten, Vielzahl von Vertragsverhältnissen, Ausschaltung der Makler- und Bauträgerverordnung, Kompliziertheit der rechtlichen Konstruktion) sei der einzelne Bauherr besonders belehrungsbedürftig. Bei dem vom Beschwerdeführer gewählten Verfahren sei nicht mehr sichergestellt, daß die vom Gesetzgeber mit der öffentlichen Beurkundung verfolgten Ziele erreicht würden. Im übrigen sei rechtlich zweifelhaft, ob der Abschluß eines derartigen Treuhandvertrages „ad incertas personas" angeboten werden könne. Aus den Gründen: I. Nach § 15 Abs. 1 Satz 2 Bundesnotarordnung (BNotO) ist gegen eine Amtsverweigerung des Notars die Beschwerde das statthafte Rechtsmittel. Beschwerdefähig ist der Bescheid des Notars, mit dem er ein Ansuchen auf Vornahme einer Urkundstätigkeit endgültig abgelehnt hat, hier also das Schreiben des Notars Dr. Z. an den Beschwerdeführer vom 5.5. 1982. Der Beschwerdeführer ist beschwerdeberechtigt, da sein Ersuchen um die Vornahme der Urkundstätigkeit abgelehnt wurde ( § 15 Abs. 1 Satz 3 BNotO , § 20 Abs. 1 FGG). Das Landgericht Passau ist zur Entscheidung über die Beschwerde zuständig, da Notar Dr. Z. seinen Amtssitz im Bezirk des Landgerichts Passau hat (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BNotO). Die Beschwerde wurde im übrigen in zulässiger Weise bei dem Landgericht Passau eingelegt (§ 15 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 21 FGG ). II. Die Beschwerde erwies sich als unbegründet, da Notar Dr. Z. die von ihm begehrte Urkundstätigkeit nicht ohne ausreichenden Grund verweigert hat ( § 15 Abs. 1 Satz 2 BNotO ). Die Kammer stützt diese Überzeugung insbesondere auf folgende Erwägungen: 1. Dem eine Beurkundung wünschenden Gesuchsteller erwächst mit dem Ansuchen auf, Vornahme einer Urkundstätigkeit gegen den Notar ein subjektiver Anspruch öffentlichMittBayNot 1982 Heft 4 Urkundsgewährungsanspruch des Antragstellers (hier der Beschwerdeführer) entspricht eine dem Notar dem Antragsteller gegenüber obliegende (drittbezogene) Amtspflicht, die nachgesuchte Urkundstätigkeit „nicht ohne ausreichenden Grund zu verweigern" (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO und Seybold-Hornig; Bundesnotarordnung., 5. Auflage, Rdnrn. 16 und 19 zu § 15). Das Tatbestandsmerkmal, mit dem das Gesetz in § 15 Abs. 1 Satz 1 die Voraussetzungen der Zulässigkeit einer Amtsverweigerung umschreibt(„nicht ohne ausreichenden Grund"), stellt einen vom Gericht voll nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff dar. Aus der Wortwahl des Gesetzes ergibt sich zunächst, daß ein Notar ein Beurkundungsersuchen nicht willkürlich ablehnen darf. In diesem Falle würde er gegen den Urkundsgewährungsanspruch des Antragstellers verstoßen und seine diesem gegenüber bestehende Amtspflicht verletzen (Seybold-Hornig, a.a.O., Rdnrn. 51 und 53 zu § 15). Die Weigerung des Notars muß auf vertretbaren Erwägungen beruhen (BGH, DNotZ 1970, 446 ). Das Gericht hat daher zu prüfen, ob die Amtsverweigerung nach den Maßstäben der Rechts- und Sittenordnung auf vertretbaren Erwägungen beruht und nicht etwa willkürlich oder rechtsmißbräuchlich ist. Die gerichtliche Überprüfung hat dabei von einem dem Notar durch seine Unabhängigkeit garantierten Beurteilungsspielraum auszugehen (Seybold-Hornig, a.a.O., Rdnr. 85 zu § 15). 2. Bei der Prüfung der Frage, ob ein ausreichender Grund für die Amtsverweigerung vorliegt, ist von der Stellung des Notars in der Rechtsordnung, seiner Bedeutung für den Rechtsverkehr sowie von den ihm aus Sinn und Zweck des öffentlichen Beurkundungswesens erwachsenden Aufgaben: Das öffentliche Beurkundungswesen zählt zu den klassischen Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Durch das Beurkundungsgesetz wurde die Beurkundungszuständigkeit bundeseinheitlich auf den -Notar konzentriert und es wurden zur Entlastung der Gerichte die daneben bestehende Zuständigkeit des Amtsgerichts weitgehend beseitigt. Der Notar übt bei der Beurkundung von Rechtsvorgängen ein öffentliches Amt aus (vgl. § 1 BNotO ). Damit er seinen Aufgaben im Dienste der Rechtspflege genügen kann, stattet ihn die Bundesnotarordnung mit sachlicher und persönlicher Unabhängigkeit aus. Die Unabhängigkeit muß hierbei sowohl gegenüber dem Staat als auch gegenüber den am notariellen Rechtsgeschäft Beteiligten gewährleistet sein. Um nur Gesetz und Recht zu dienen, muß der Notar auch dem Rechtsuchenden gegenüber weisungsfrei sein. Die Rechtssuchenden bestimmen durch ihren Antrag und ihren Tatsachenvortrag zwar Inhalt und Grenzen ihres Rechtsschutzersuchens; sie haben aber keinen Einfluß auf dessen sachliche Erledigung, die der Notar frei von den Weisungen der Beteiligten nur nach den Weisungen des objektiven Rechts vorzunehmen hat. So ist denn auch der Sinn und Zweck des § 15 Abs. 1 BNotO darin zu sehen, einerseits dem Rechtssuchenden einen Anspruch darauf zu geben, die Urkundsbefugnis des Notars in Anspruch nehmen zu können, andererseits aber auch den Notar nicht zu einem Werkzeug des Auftraggebers zu machen. Es gehört zum Amt des Notars als eines unabhängigen Dieners am Recht, nach eigenem Urteil darüber zu befinden, ob er aus einem „ausreichenden Grund" nach Maßgabe des § 15 voR der Berechtigung Gebrauch machen kann, das Ansuchen abzulehnen (Seybold-Hornig a.a.O., Rdnr. 58 zu § 15). MittBayNot 1982 Heft 4 Im Rahmen der ihm übertragenen staatlichen Aufgabe „vorsorgender Rechtspflege" hat der Notar seine Amtspflichen so zu erfüllen, daß er den Zielen des öffentlichen Beurkundungswesens möglichst gut dient. Dies gilt auch und im besonderen Maße für die Beurkundungstätigkeit des Notars im Rahmen des § 313 BGB . Auch der Treuhandvertrag zwischen dem Bauherrn und dem Treuhänder bedarf in aller Regel der notariellen Beurkundung, weil sich der Bauherr darin — zumindest mittelbar — zum Erwerb bestimmter Miteigentumsanteile an einem Grundstück verpflichtet (Palandt-Thomas, 40. Auflage, Anm. 3c, cc zu § 675; Palandt-Heinrichs, a.a.O., Anm. 5a zu § 313; Wolfsteiner, DNotZ 1979, 585 ; Maser, NJW 1980, 963). Mit der Formvorschrift des § 313 BGB bezweckt der Gesetzgeber, die Beteiligten vor der übereilten, unüberlegten Abgabe einer Erklärung mit besonderer Tragweite zu schützen (Warnfunktion) und den Abschluß und Inhalt eines solchen Rechtsgeschäfts jederzeit nachprüfbar klarzustellen (Beweisfunktion). Darüber hinaus soll die notarielle Beurkundung die Mitwirkung des Notars an der Rechtsgestaltung sicherstellen. Diese Mitwirkung besteht in der Beratung und Belehrung - der Beteiligten, die § 17 Beurkundungsgesetz dem Notar zur besonderen Pflicht macht (Belehrungsfunktion; Palandt-Heinrichs, a.a.O., Anm. 16 zu § 313). Die Entwicklung der letzten Jahrzehnte hat die Belehrungspflicht des Notars in das Zentrum des notariellen Aufgabenbereichs gerückt (Haug, DNotZ 1972, 388 ). Die Gründe dafür liegen u.a. darin, daß die zunehmende und vom Staat bewußt geförderte Vermögensbildung immer breiteren Volksschichten die Teilnahme am Grundstücksverkehr ermöglicht hat, ohne daß der wirtschaftliche und rechtliche Sachverstand im notwendigen Maße mitgewachsen wäre. Hinzu kommt, daß der Grundstücksverkehr durch eine Vielzahl neuerer rechtlicher Regelungen immer komplizierter geworden ist. Der Notar erhielt dadurch in zunehmendem Maße eine soziale Funktion. Dieser Entwicklung entsprechend betont die Rechtsprechung die Beratungs- und Belehrungspflicht des Notars in einem früher nicht gekannten Maße, worauf die Landesnotarkammer Bayern in ihrer Stellungnahme zu Recht hinweist. 3. Je komplizierter und schwieriger ein Rechtsgeschäft ist, und je größer die damit verbundenen Risiken für die Beteiligten sind, desto höher sind die Anforderungen, die an den Notar hinsichtlich seiner Beratungs- und Belehrungspflicht gestellt werden müssen. Dies gilt im besonderen Maße für die Vertragsgestaltung bei dem Bauherrenmodell, das vornehmlich aus steuerrechtlichen Überlegungen beim Erwerb von Wohn- und Geschäftsräumen den herkömmlichen Bauträgervertrag zunehmend verdrängt. Bei dem Bauherrenmodell schließen sich mehrere Interessenten als Bauherren zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen, deren Ziel die Errichtung von Wohnungs- und Teileigentum ist. Dies geschieht in der Regel auf die Initiative eines Unternehmers hin, der das Bauvorhaben plant, vorbereitet und Interessenten sucht. Neben das Rechtsverhältnis mit diesem Unternehmer treten eine ganze Reihe von anderen Rechtsverhältnissen, die alle der Durchführung des Bauvorhabens dienen. Dieses Bauherrenmodell birgt gegenüber dem herkömmlichen Bauträgervertrag eine Anzahl beträchtlicher Risiken in sich. a) So trifft das Risiko, daß der Wohnraum aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht wie geplant hergestellt werden kann (Herstellungsrisiko) typischer Weise den Bauherren, d.h. beim Bauträgervertrag den Bauträger und beim seiner Interessenlage nach jedoch Wohnraum „erwerben" und nicht „herstellen" will. Die Landesnotarkammer Bayern weist daraufhin, daß die Praxis gezeigt hat, daß eine Reihe von Bauvorhaben nicht wie geplant verwirklicht werden konnten, z.B. weil die Bauherrengemeinschft nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt „geschlossen" war oder weil die Baugenehmigung nicht wie beantragt erteilt wurde. b) Während beim Bauträgervertrag zufolge einer in der Regel getroffenen Festpreisvereinbarung das Risiko, daß der Wohnraum nicht zu dem geplanten 'Preis erstellt werden kann (Kalkulationsrisiko) beim Bauträger liegt, trifft dieses Kalkulationsrisiko beim Bauherrenmodell den Bauherrn, der es nur dadurch abmildern kann, daß er sich von einem Dritten, z.B. vom Baubetreuer, eine Höchstpreisgarantie geben läßt. Aber auch diese Garantie beseitigt das Kalkulationsrisiko nicht vollständig, da der Bauherr bei einer Kostenüberschreitung den Bauhandwerkern immer zur vollen Kostentragung verpflichtet bleibt und ihm die Höchstpreisgarantie allenfalls die Möglichkeit gibt, sich beim Garanten für die Kostenüberschreitung schadlos zu halten. c) Da auch beim Bauherrenmodell die wenigsten Erwerber von Wohnraum in der Lage oder willens sind, die sich aus der Stellung eines Bauherrn ergebenden Aufgaben oder Pflichten selbst wahrzunehmen — sie wollen ja eigentlich Wohnraum kaufen und nicht bauen — sind sie gezwungen, Dritte mit diesen Aufgaben und Pflichten zu betrauen. Diese Dritten — Baubetreuer und Treuhänder — erhalten beim Bauherrenmodell Vollmachten in einem Umfang, wie sie bisher im Rechtsleben nur gegeben wurden, wenn zwischen Vollmachtgeber und Bevollmächtigtem ein Vertrauensverhältnis bestand. Die Gefahren, die sich für den Bauherrn aus dieser weitgehenden Bevollmächtigung ergeben, liegen auf der Hand. d) Während man beim Bauträgervertrag mit einem zwischen dem Bauträger und dem Käufer begründeten Vertragsverhältnis auskommt, müssen beim Bauherrenmodell eine ganze Reihe von Vertragsverhältnissen aufgebaut werden. Bauherrenmodelle enthalten regelmäßig ein ganzes Bündel von Verträgen zwischen Bauherrn und Grundstückseigentümer, Baubetreuer, Treuhänder, Finanzierungsvermitler usw., die zivilrechtlich miteinander verknüpft werden müssen, da die Auswirkungen der in einem Vertragsverhältnis auftretenden Leistungsstörung auf die anderen Vertragsverhältnisse zu regeln sind. e) Die Konstruktion der Bauherrenmodelle ist nicht nur äußerst kompliziert. Über dieser Konstruktion schwebt auch das „Damoklesschwert der Unwirksamkeit", da vielfach nicht alle nach § 313 BGB beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen auch beurkundet werden, worauf die Landesnotarkammer ebenfalls zu Recht hinweist. f) Die Bauherrenmodelle werden zivilrechtlich meist in der Weise konstruiert, daß die zum Schutz des Erwerbers von Wohnraum erlassene Makler- und Bauträgerverordnung keine Anwendung findet. Das hat zur Folge, daß der Bauherr sein Eigenkapital in aller Regel dem Baubetreuer bzw. Treuhänder sofort zur Verfügung stellen muß, ohne daß er hierfür eine entsprechende Gegenleistung oder Absicherung erhält. g) Bei der vielschichtigen und komplizierten Konstruktion der Bauherrenmodelle treten Rechtsfragen zu Tage, die weder in der Literatur noch durch Rechtsprechung hinreichend geklärt erscheinen. So ist es durchaus nicht unbestritten, ob der Treuhänder den Abschluß von Geschäftsbesorgungsver-trägen den künftigen Bauherren mittels eines Angebotes „ad incertas personas" anbieten kann. 4. Die vorstehend keineswegs vollständig aufgeführten Risiken des Bauherrenmodells stellen an den Notar bei Wahrnehmung seiner Aufgabe Anforderungen, die weit über die Beratungs- und Belehrungspflicht beim herkömrmlichen Bauträgervertrag hinausgehen. Den vom Gesetzgeber mit der öffentlichen Beurkundung verfolgten Zwecken kann der Notar am besten nachkommen, wenn der Vertrag bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile beurkundet wird. Dies wird aus tatsächlichen Gründen häufig nicht möglich sein und durch § 313 BGB auch nicht gefordert. Nach § 128 BGB kann die Beurkundung vielmehr auch so vorgenommen werden, daß zunächst der Antrag und sodann die Annahme des Antrags von einem Notar beurkundet wird. Im gegenständlichen Falle verlangt der Treuhänder nicht nur, daß die Beurkundung gemäß § 128 BGB erfolgt. Er wünscht weiterhin, daß er den vollständigen Antrag an alle künftigen Bauherrn zu einer einzigen notariellen Urkunde erklärt, so daß die Bauherren jeweils nur noch die Annahme des Antrags beurkunden zu lassen brauchen. Nur beim Treuhandvertrag hat der Bauherr deshalb die Möglichkeit, selbst als Vertragspartei Erklärungen abzugeben. Das Gericht teilt die Auffassung der Landesnotarkammer Bayern, daß bei diesem Verfahren nicht mehr sichergestellt ist, daß die vom Gesetzgeber mit der öffentlichen Beurkundung verfolgten Ziele erreicht werden. Gemäß § 17 Abs. 1 S. 2 BeurkG hat der Notar insbesondere darauf zu achten, daß „unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden". Aufgabe des Notars ist es demnach, durch seine Beratung und Belehrung das intellektuelle oder erfahrungsmäßige Übergewicht eines Vertragsteils über den anderen auszugleichen, so daß auch der „schwächere" Vertragsteil in die Lage versetzt wird, seine Interessen rechtlich wahrzunehmen. Bei der Beurkundung von Bauherrenmodellen hat deshalb in aller Regel der besondere Schutz des Notars dem Bauherrn zu gelten. Denn während der Treuhänder in der Regel mit der rechtlichen Konstruktion von Bauherrenmodellen vertraut ist und die konkrete Vertragsgestaltung mehrfach vom Notar mit ihm besprochen wurde, steht der Bauherr einer solchen Vertragskonstruktion meist das erste Mal in seinem Leben gegenüber. Angesichts der Kompliziertheit der Vertragskonstruktion und der Vielzahl der im Rahmen des Modells-abzuschließenden Verträge sind die Bauherren im Hinblick auf die Vertragsgestaltung eines Bauherrenmodells grundsätzlich als „unerfahren und ungewandt" im Sinne des § 17 Abs. 1 S 2 BeurkG anzusehen. Dies bedeutet für den Notar, daß er sich bei der Beurkundung des Treuhandvertrages in erster Linie um den Bauherrn zu kümmern hat. Gerade dem Bauherrn gegenüber muß sich die Warn- und Belehrungsfunktion der notariellen Beurkundung bewähren. Würde jedoch das Angebot vom Treuhänder beurkundet, wird in aller Regel der Warnfunktion und Belehrungsfunktion nicht hinreichend Rechnung getragen. Für eine wirksame Annahmeerklärung genügen in aller Regel nur wenige Sätze des Bauherrn. Zwar muß auch der Notar, der die Annahme beurkundet, den Bauherrn über die rechtliche Tragweite seiner Erklärung belehren. Dies ist häufig aus tatsächlichen Gründen nicht möglich, weil der annehmende Bauherr seinem Notar das Angebot nicht vorzulegen braucht. Liegt es vor, muß es gleichwohl nicht verlesen werden. Die Parteien verzichten häufig auf die rechtlich nicht vorgeschriebene Verlesung. Auch im verfahrensgegenständlichen Annahmeentwurf wird auf Verlesung des in AusfertiMittBayNot 1982 Heft 4 durch die Verlesung aber käme dem Bauherrn die Tragweite seiner Erklärungen in eindringlichster Weise zum Bewußtsein. Im Beurkundungsverfahren bietet das Verlesen die beste Gelegenheit zur Belehrung und zur Beratung. Durch Zwischenfragen beim Verlesen des Vertragstextes kann der Notar am ehesten feststellen, ob der Bauherr sich der rechtlichen Tragweite seiner Erklärung bewußt ist. An den Vertragstext kann der Notar im Zusammenhang mit dem Verlesen der Urkunde am besten seine Belehrungen anschließen. Andererseits gibt das Verlesen dem Bauherrn Gelegenheit, sich durch sachdienliche Zwischenfragen anknüpfend an Vertragsformulierungen deren rechtliche Bedeutung vom Notar erklären zu lassen. Nur das Verlesen selbst ist wirklich geeignet, Möglichkeiten zum Aufspüren von Unsicherheiten der Beteiligten hinsichtlich des Vertragstextes oder zur Herausforderung von Fragen zu eröffnen (OLG Hamm, Rechtspfleger 1978, 18 [= MittBayNot 1977, 253 ]). Aufgrund vorstehender Erwägungen teilt das Gericht die Auffassung der Notarkammer, daß die Aufgaben des Notars, den Zielen des öffentlichen Beurkundungswesens möglichst gut zu dienen, beim Bauherrenmodell verlangt, das Angebot des Treuhandvertrages vom Bauherrn beurkunden zu lassen und einen entgegengesetzten Beurkundungsauftrag des Treuhänders abzulehnen, wenn schon eine Vertragsbeurkundung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile nicht möglich ist. Diesem Ergebnis stehen auch keine schwerwiegenden Interessen des Treuhänders entgegen. Das Interesse des Treuhänders an einer gewissen Einheitlichkeit der Treuhandverträge aus verwaltungstechnischen bzw. organisatorischen Gründen wird in keiner Weise dadurch berührt, daß das Angebot zum Vertragsabschluß anstatt vom Treuhänder vom Bauherrn beurkundet wird. Selbst wenn das vom Beschwerdeführer gewünschte Verfahren tatsächlich kostengünstiger für den Bauherrn wäre, kann dieser Erwägung kein Übergewicht beigemessen werden. Es ist unbestritten, daß der Notar bei der Vertragsgestaltung nur dann den billigeren von zwei Wegen beschreiten muß, wenn diese Wege in jeder Hinsicht vergleichbar sind. Ansonsten ist er nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, den sachdienlicheren und sichereren Weg zu beschreiten (OLG Düsseldorf, DNotZ 1981, 75 ;.Seyböld-Hornig a.a.O., Anm. 11 zu §17). durch der Warn- und Belehrungsfunktion Rechnung getragen, der auf Seiten des Bauherren, wie vorstehend dargelegt, gerade beim Bauherrenmodell besondere Bedeutung zukommt. Dem können der Beschwerdeführer und der Urkundsnotar nicht entgegenhalten, daß die von ihnen gewählte Vertragsgestaltung geeignet ist, die aufgezeigten Risiken des Bauherrenmodells weitgehend auszuschalten. Gerade die diesbezüglichen umfangreichen und gründlichen Ausführungen des Beschwerdeführers zeigen die Notwendigkeit einer besonderen Belehrung des Bauherrn auf. Dieser muß unter anderem auch in der Lage sein, darüber zu entscheiden, ob die mit der Natur des Bauherrenmodells verbundenen grundsätzlichen Risiken im Einzelfall mehr oder minder hoch sind, um seine sachgerechte Entscheidung treffen zu können. Die Frage, ob im Einzelfall die Risiken besonders schwerwiegend oder nur noch in abgemilderter Form vorhanden sind, kann ein Bauherr nur dann treffen, wenn er den Inhalt des Vertrages kennt, was Verlesung und entsprechende Beratung durch den Urkundsnotar voraussetzt. So ist auch angesichts der Tatsache, daß bei dem hier gewünschten Verfahren das Risiko weitgehend herabgesetzt ist, daran festzuhalten, daß der Notar seiner Amtspflicht nur dadurch gerecht werden kann, daß das Angebot vom. Bauherrn und nicht vom Treuhänder beurkundet wird. Die Befolgung der Standesregel, die nur gegenüber dem Notar verbindlich ist, hat insoweit Auswirkungen gegenüber dem um die Beurkundung Ansuchenden, als sie dessen Urkundsgewährungsanspruch beeinträchtigt. Da sie jedoch die bestmögliche Verwirklichung der dem Notar im Urkundsverfahren zukommenden Aufgaben sicherstellen soll, ist sie nicht zu beanstanden. Wenn ein Notar in Befolgung dieser Standesregel seine Urkundstätigkeit verweigern muß, so geschieht dies nicht ohne ausreichenden Grund im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO . Die Amtsverweigerung durch Notar Dr. Z. war daher nicht rechtswidrig. Die Beschwerde war daher als unbegründet zu verwerfen. Anmerkung der Schriftleitung: Gegen den Beschluß des Landgerichts. Passau wurde weitere Beschwerde zum BayObLG eingelegt. 5. Durch § 14 Abs. 3 Satz 1 BNotO wird es dem Notar zur 12. BNotO § 19 (Keine Verpflichtung des Notars zur Bezeichnung des Kaufpreiskontos) Pflicht gemacht, „sich der Achtung und des Vertrauens, das seinem Beruf entgegengebracht wird, würdig zu erweisen". Hierzu gehört die Einhaltung des Standesrechts, mit dem die gewissenhafte Berufsausübung gesichert werden soll (Seybold-Hornig, a.a.O. Anm. 5 zu § 14). Es ist eine der Aufgaben der Notarkammer „für eine gewissenhafte und lauteEs besteht im Regelfall keine Amtspflicht des Notars, im. Vertrag oder durch eine sonstige Erklärung klarzustellen, auf welches Konto oder an welcher Stelle der Käufer den Kaufpreis zu leisten hat. re Berufsausübung der Notare zu sorgen" (§ 67 Abs. 1 BNot0). Diese Aufgabe erfüllt die Landesnotarkammer unter anderem dadurch, daß sie Standesregeln erläßt, die für die Notare verbindlich sind. Dies gilt auch für die Standesregel, die besagt, daß bei Bauherrenmodellen das Angebot vom Bauherrn beurkundet werden muß. Durch diese Standesregel soll nicht etwa das materielle Recht geändert werden. Sie soll lediglich sicherstellen, daß die Aufgabe des Notars, den Zielen des öffentlichen Beurkundungswesens möglichst gut zu dienen, auch bei der Beurkundung von Bauherrenmodellen in sachgerechter Weise erfüllt wird. Da allein das von der Landesnotarkammer vorgeschriebene Verfahren das Erfordernis der Verlesung der Urkunde begründet, wird allein daMittBayNot 1982 Heft 4 (Leitsatz nicht amtlich) BGH, Urteil vom 18.5. 1982 — VI ZR 196/80 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand. Die Klägerin verlangt von dem beklagten Notar Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung. Der Beklagte beurkundete am 21. März 1975 einen Vertrag, worin sich die W.-AG verpflichtete, ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück für 44 000 DM an die Klägerin, eine Lehrerin italienischer Staatsangehörigkeit, zu verkaufen. Für die W.-AG trat, wie es im Vertrag heißt, „aufgrund der noch nachzureichenden Vollmacht" der Makler P. auf, der diese schon früher in anderen Grundstücksverkaufsangelegenheiten, auch ohne sich zunächst durch Vollmacht ausweisen zu können, vertreten hatte. In § 4 Abs. 2 des Kaufvertrages Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Passau Erscheinungsdatum: 30.08.1982 Aktenzeichen: 2 T 66/82 Erschienen in: MittBayNot 1982, 189 Normen in Titel: BNotO § 15