V ZR 155/24

Zurück BGH 07. November 2025 V ZR 155/24 BGB § 138 Abs. 1 u. 2, § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1, § 894 Wucherähnliches Geschäft; Nichtigkeit eines Kaufvertrags; Berechnung des Verkehrswerts eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 138 Abs. 1 u. 2, § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1, § 894 Wucherähnliches Geschäft; Nichtigkeit eines Kaufvertrags; Berechnung des Verkehrswerts eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück 1. Der Kondiktionsanspruch des Verkäufers ist bei einer Nichtigkeit allein des Kaufvertrages nach § 138 Abs. 1 BGB auf Rückübertragung des Eigentums gerichtet, während bei einer Nichtigkeit auch des Erfüllungsgeschäfts nach § 138 Abs. 2 BGB Grundbuchberichtigung verlangt werden kann. 2. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils dessen rechnerischem Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks entspricht; das gilt auch bei einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages. Derjenige, der sich auf die Nichtigkeit eines Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB beruft, kann sich daher darauf beschränken, Angaben zum Verkehrswert des Grundstücks zu machen; einer gesonderten Darlegung des Werts des Miteigentumsanteils bedarf es nicht. BGH, Urt. v. 7.11.2025 – V ZR 155/24 Problem Ehefrau und Ehemann waren zu je 1/2 Miteigentümer eines Grundstücks. Im Zuge der Trennung veräußerte die Ehefrau an zwei Erwerber jeweils einen Miteigentumsanteil in Höhe von 1/5. Die Erwerber verpflichteten sich gegenüber der Ehefrau, diese im Innenverhältnis zu ihrem Ehemann von bestimmten Darlehensverbindlichkeiten bei einer Bank freizustellen. Der Wert des gesamten Grundstücks betrug im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ca. 690.000 €, rechnerisch entfielen auf die veräußerten 2/5 somit 276.000 €. Dem gegenüber standen auf die Ehefrau entfallende Verbindlichkeiten i. H. v. ca. 55.000 €. Die Erwerber beantragten schließlich die Zwangsversteigerung des Grundstücks zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Die Ehefrau verklagte die Erwerber zunächst vor dem Landgericht auf Rückübertragung der Miteigentumsanteile wegen eines krassen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 1 BGB . Hilfsweise beantragte sie, die Erwerber zu verurteilen, die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend zu bewilligen, dass sie Inhaberin der auf die Beklagten gebuchten Miteigentumsanteile sei. Das Landgericht wies die Klage ab. Während des Berufungsverfahrens vor dem Kammergericht erging sodann im Teilungsversteigerungsverfahren der Zuschlag des Grundstücks an einen Dritten. Die Ehefrau beantragte in der Berufungsinstanz daher zuletzt die Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt habe. Das Kammergericht wies die Berufung zurück. Entscheidung Die vom Senat zugelassene Revision führte zur Zurückweisung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Für das Revisionsverfahren unterstellt der BGH aufgrund der Ausführungen des Berufungsgerichts, dass die Rückübertragung der Miteigentumsanteile mit dem Zuschlag objektiv unmöglich ( § 275 Abs. 1 BGB ) wurde (Rn. 8). Entscheidend für den Erfolg der Revision sei somit, ob die Klage bis zu diesem Zeitpunkt zulässig und begründet gewesen sei. Zum Sittenwidrigkeitsvorwurf führt der BGH sodann zunächst allgemein aus, dass ein gegenseitiger Vertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sei, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis bestehe und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukomme, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lasse. Dies sei insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten sei, wobei wiederum ein besonders grobes Missverhältnis den Schluss auf eine solche verwerfliche Gesinnung zulasse. Von einem besonders groben Missverhältnis sei bei Grundstücksgeschäften wiederum auszugehen, wenn der Wert der Leistung „knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung“ (Rn. 11). Der BGH geht im konkreten Fall von einem solchen besonders groben Missverhältnis aus. Ausgehend von der Nichtigkeit des Kaufvertrags nimmt der BGH an, der Rechtsgrund für die Leistung der Ehefrau sei entfallen und es habe demnach ein Anspruch auf Rückübereignung nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB bestanden (Rn. 15). Das Kammergericht hatte offenbar angenommen, der Rechtsgrund für den Eigentumserwerb der Erwerber sei die Auflassung selbst, die ihrerseits als wertneutrales abstraktes Verfügungsgeschäft von einer etwaigen Sittenwidrigkeit des Verpflichtungsgeschäfts nicht erfasst werde. Dem widerspricht der BGH. Er betont, dass sich bei einem wucherähnlichen sittenwidrigen Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB die Nichtigkeit nur auf das schuldrechtliche Grundgeschäft beziehe. Die abstrakten Erfüllungsleistungen blieben hingegen wirksam. Rechtsgrund für den Eigentumserwerb sei der Kaufvertrag als schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft und nicht die Auflassung selbst. Die Auflassung sei Teil des Erfüllungsgeschäfts. Das Erfüllungsgeschäft könne lediglich nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig sein. In diesem Fall könne Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB verlangt werden (Rn. 15). Das Landgericht hatte die Klage wohl mit der Begründung abgewiesen, das besonders grobe Missverhältnis sei nicht nachgewiesen, da nicht hinreichend substantiiert zum Verkehrswert der veräußerten Miteigentumsanteile vorgetragen worden wäre. Die Ehefrau hatte sich hinsichtlich des Verkehrswerts auf ein Privatgutachten sowie auf das im Teilungsversteigerungsverfahren eingeholte Verkehrswertgutachten bezogen. Das Landgericht hatte jedoch gemeint, es könne nicht einfach der Verkehrswert des gesamten Grundstücks entsprechend dividiert werden, um den Verkehrswert eines Miteigentumsanteils zu ermitteln. Dies sei unplausibel, da der Ehemann Miteigentümer zu 1/2 sei und die Immobilie allein bewohne. Der BGH hält die Anforderungen des Landgerichts für überspannt. Der Vortrag der Klägerin zum Wert der veräußerten Miteigentumsanteile sei als ausreichend anzusehen (Rn. 17 ff.). Derjenige, der sich auf die Nichtigkeit eines Kaufvertrags über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB berufe, brauche nur Angaben zum Verkehrswert des Grundstücks zu machen. Er sei nicht gehalten, von sich aus zu etwaigen Abschlägen vorzutragen. Hierüber sei ggf. Beweis zu erheben. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 07.11.2025 Aktenzeichen: V ZR 155/24 Rechtsgebiete: Sachenrecht allgemein Allgemeines Schuldrecht Erschienen in: DNotI-Report 2025, 184-186 Normen in Titel: BGB § 138 Abs. 1 u. 2, § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1, § 894