8 U 76/21

Leitsatz: 1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen berechtigen den Gewerberaummieter nicht zur Minderung, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreiten der Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt ist (std. Rechtsprechung des BGH; s. z.B. BGH, Urt. v. 20. November 2013 - XII ZR 77/12, NJW-RR 2014, 264).(Rn.60) 2. Beruht der Mangel der Mietsache (hier: fehlende Genehmigungsfähigkeit von Umbaumaßnahmen des Mieters für die Eröffnung eines Ladengeschäfts) sowohl auf vom Vermieter als auch vom Mieter zu vertretenden Umständen ist die Miete um 50 % gemindert.(Rn.72) Auf die Berufung der Klägerin wird das am 14. April 2021 verkündete Urteil der Zivilkammer 31 des Landgerichts Berlin – 31 O 126/21 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.960,97 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03. März 2020 zu zahlen. 2. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe von 5.261,46 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.600,50 € seit dem 06. April 2019 und aus je 1.455,00 € seit dem 06. Mai und 06. Juni 2019 und aus 750,96 € seit dem 07. Juli 2019 in der Hauptsache erledigt ist. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 6.640,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.02.2020 zu zahlen. 5. Auf die in der Berufungsinstanz erweiterte Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 3.738,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.04.2022 zu zahlen. 6. Die weitergehende Widerklage wird abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Klägerin und die Berufung des Beklagten werden zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 37 % und der Beklagte 63 % zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 40 % und der Beklagte 60 % zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten des Streithelfers haben die Klägerin 40 % und der Streithelfer 60 % zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. A. Die Berufungen beider Parteien richten sich gegen das am 14. April 2021 verkündete Urteil der Zivilkammer 31 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird. Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor: 1. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei die Mietsache nicht mit einem Sachmangel behaftet gewesen. Das Landgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass die Klägerin den über der Durchfahrt gelegenen Raum (mit einer als Büro nicht geeigneten Deckenhöhe) als Büro vermietet habe. Soweit das Landgericht dies aus dem Exposé des Maklers herleite, verkenne es, dass die Klägerin nicht für Falschangaben des Maklers hafte. Auch aus dem Übergabeprotokoll könne dies nicht geschlossen werden, weil das Übergabeprotokoll nur eine Dokumentation der bei der Übergabe vorgefundenen tatsächlichen Gegebenheiten sei und dies nicht zur Erweiterung der zuvor getroffenen vertraglichen Vereinbarungen führe. Nach dem Mietvertrag seien Geschäftsräume im Vorderhaus Erdgeschoss vermietet. Der im Exposé sowie im Übergabeprotokoll als Büroraum bezeichnete Raum befinde sich jedoch nicht im Erdgeschoss. Nach dem Versagungsbescheid der Behörde sei nicht generell die Nutzung der Mieträume als „Ladengeschäft mit Verkaufsraum, Kiosk“ versagt worden. Die Versagung sei allein wegen der vom Beklagten geplanten Abrissarbeiten erfolgt: nämlich wegen des Abrisses der linken Trennwand unter Herstellung eines größeren Durchbruchs in der rechten Trennwand, welches das Denkmal in seinen schützenswerten Bestandteilen wesentlich beeinträchtigt hätte. Die Genehmigungsfähigkeit sei nicht daran gescheitert, dass der oberhalb der Durchfahrt gelegene Raum die Anforderungen an einen Büroraum nicht erfülle. 2. Für die Zeit nach Rückgabe der Mieträume am 16.07.2019 stünde der Klägerin Anspruch auf Nutzungsentschädigung und für den Zeitraum danach Mietausfallschaden zu. Der Beklagte sei mit den Mietzahlungen für April und Mai 2019 in Verzug gewesen, so dass die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich hätte kündigen können und Mietausfall bis zur vereinbarten festen Mietzeit maximal bis zu einer vorzeitigen Neuvermietung verlangen könne. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei die Klägerin nicht zur Darlegung verpflichtet gewesen, dass sie einen neuen Mieter hätte finden können. Die Klägerin sei zudem ihrer Schadensminderungspflicht nachgekommen, indem sie die Verwaltung, die Fa. Fxxx, mit der Neuvermietung beauftragt habe. Zu einer Vermietung sei es nicht gekommen, weil die vom Beklagten durchgeführten Abrissarbeiten die Mieter abgeschreckt hätten. 3. Die Widerklage sei unbegründet, weil der geleistete Mietzins nicht auf Null gemindert gewesen sei. Die Klägerin hat zunächst beantragt, unter Abänderung des am 14. 04.2021 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin 1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 8.730,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 2.910,00 € seit dem 06.04, 06.05 und 06.06.2019 zu zahlen; 2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 20.370,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 2.910,00 € seitdem 07.07, 07.08, 07.09, 07.10, 07.11, 07.12.2019 sowie 07.01.2020 zu zahlen; 3. die Widerklage abzuweisen, soweit die Klägerin verurteilt worden ist, 11.640,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.10.2019 zu zahlen. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 31.01.2022 (Bd. II, Bl. 103) Aufrechnung gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten mit dem Mietrückstand für den Zeitraum von April bis Juni 2019 in Höhe von 8.730,00 € sowie anteilig mit dem Mietausfallschaden für Juli 2019 erklärt, so dass sie noch einen Mietausfallschaden für Juli 2019 in Höhe eines Teilbetrages von 2640,00 € verlangt. Sie hat insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und verfolgt die gestellten Anträge im Übrigen weiter. Der Beklagter beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte erwidert: 1. Zutreffend sei das Landgericht davon ausgegangen, dass die Mietsache wegen des Büroraumes mangelhaft gewesen sei. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen bestehe kein Zweifel daran, dass der oberhalb der Durchfahrt gelegene Raum als Büroraum vermietet worden sei. Dieser Raum sei der einzige Raum, der als Büroraum ausgestattet sei und eine solche Nutzung vorsehe. Dort habe sich neben einem eingebauten Safe auch das Netzwerk-, Telefon- und TV-Kabel befunden. Der Makler habe sämtliche Informationen von der Klägerin erhalten, der das vom Makler erstellte Exposé auch bekannt gewesen. Im Übergabeprotokoll sei dementsprechend dieser Raum als Büro bezeichnet und übergeben worden. Der Mangel bestehe darin, dass eine Genehmigung zur Umnutzung nicht erteilt worden sei und es auch nicht Sache des Beklagten gewesen sei, eine solche Umnutzungsgenehmigung zu beantragen. Gleichwohl habe der Beklagte dies übernommen, wobei die Genehmigung versagt worden sei. Aus dem Bescheid der Behörde ergebe sich zweifelsfrei, dass die Versagung der Umnutzungsgenehmigung auf die vertraglich vorgesehene Nutzung des Büroraumes gestützt worden sei. 2. Der Klägerin stehe ein Mietausfallschaden wegen der wirksamen außerordentlichen Kündigung aufgrund des vorstehenden Mangels durch den Beklagten nicht zu. Es werde bestritten, dass die Verwaltung beauftragt gewesen sei, die Mieträume zur Neuvermietung anzubieten. Der Beklagte trägt zur Begründung seiner Berufung vor: 1. Zutreffend sei das Landgericht davon ausgegangen, dass die Mietsache mangelhaft sei. Es habe ausdrücklich offengelassen, ob sich die Mangelhaftigkeit aus der denkmalschutzrechtlichen Begründung der Behörde ergebe. Jedenfalls sei eine bauaufsichtsrechtliche Genehmigung zur Umnutzung erforderlich, die durch Bescheid vom 06.05.2019 versagt worden sei. Die Mietsache sei daher zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeignet, wobei es Sache der Klägerin gewesen sei, die Voraussetzungen für die vertragsgemäße Nutzung zu schaffen. 2. Das Landgericht habe der Klägerin zu Unrecht Schadensersatzansprüche wegen des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe zugesprochen. Hierbei verkenne das Landgericht, dass die vom Beklagten begonnenen Arbeiten nur wegen des Mangels der Mietsache nicht hätten ausgeführt werden können und das Mietverhältnis zu Recht vom Beklagten gekündigt worden sei. Es gehe daher auch zu Lasten der Klägerin, dass die Umbauarbeiten nicht hätten zu Ende geführt werden können. Demgegenüber stünde dem Beklagten ein Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin zu, den das Landgericht zu Unrecht verneint habe. 3. Das Landgericht habe den Anspruch auf Rückzahlung der vom Beklagten geleisteten Mieten zu Unrecht (von geltend gemachten 12.280,00 €) auf 11.640,00 € gekürzt. Das Landgericht verkenne, dass Rückzahlungsansprüche hinsichtlich der Miete für den gesamten Zeitraum ab August 2018 verlangt würden. 4. Zutreffend sei das Landgericht davon ausgegangen, dass Schadensersatzansprüche gemäß § 536a Abs. 1 BGB iVm § 284 BGB auch hinsichtlich solcher Aufwendungen in Betracht kämen, die der Beklagte im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht habe und billigerweise hätte machen können. Das betreffe sämtliche verlangte Aufwendungen. Unzutreffend sei die Ansicht des Landgerichts, die vom Beklagten getätigten Aufwendungen seien nicht zu ersetzen. Das Landgericht verkenne insoweit die Darlegungs- und Beweislast. Die Klägerin müsse darlegen, dass Ansprüche deswegen nicht gegeben seien, weil der Zweck der Aufwendungen auch ohne die Pflichtverletzung des Schuldners nicht erreicht worden wäre. Soweit das Landgericht meine, dies aus dem Bescheid der Behörde vom 06.05.2019 entnehmen zu können, sei darauf hinzuweisen, dass es sich um einen Bescheid der Bauaufsichtsbehörde handele. Die Versagung der Genehmigung sei daher insbesondere wegen der fehlenden bauordnungsrechtlichen Eignung der Mietsache in Bezug auf den Büroraum versagt worden. Ob auch denkmalschutzrechtliche Belange dem Bauvorhaben entgegenstünden, sei offengelassen worden. Es sei Sache der Klägerin darzulegen und zu beweisen, dass denkmalschutzrechtliche Gründe einem Schadensersatzanspruch des Beklagten entgegenstünden. Der Beklagte habe im Nachgang zum ablehnenden Bescheid des Bezirksamtes ausdrücklich bei der Denkmalschutzbehörde noch einmal einen Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung seiner Umbauten gestellt. Dieser sei mit Bescheid von 02.07.2019 (Anlage B 21) positiv beschieden worden. Zwar ergebe sich, dass es erheblichen Aufwandes bedurft hätte, jedoch hätte eine grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit vorgelegen. 5. Eine Abrechnung der Kaution sei – entgegen der Ansicht des Landgerichts – nicht konkludent im Rechtsstreit erfolgt. 6. Das Landgericht habe zu Unrecht die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten aberkannt. Die Parteien haben den widerklagend geltend gemachten Anspruch des Beklagten, über die vom Beklagten gemäß § 5 Abs. 6 des Mietvertrages geleistete Kaution in Höhe von 9.000,00 € abzurechnen, übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte beantragt im Übrigen, unter Abänderung des am 14.04.2021 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin - 31 O 126/21 – die Klage abzuweisen und auf die Widerklage hin, 1. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 25.454,32 € (einschließlich des erstinstanzlich zuerkannten Betrages von 11.640,00 €) nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Schriftsatzes vom 04.10.2019 zu zahlen; 2. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten außergerichtliche Kosten aus der Rechnung der Rechtsanwälte Bxxx, Bxxx, Lxxx vom 08.10.2019 in Höhe von 1.752,90 € zu zahlen; 3. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten weitere 11.305,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Schriftsatzes vom 03.01.2020 zu zahlen; 5. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten weitere außergerichtliche Kosten aus der Rechnung der Rechtsanwälte Bxxx, Bxxx, Lxxx vom 08.10.2019 in Höhe von 333,05 € zu zahlen , sowie widerklageerweiternd an den Beklagten 9.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.01.2020 zu zahlen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen und die in der Berufungsinstanz erweiterte Widerklage abzuweisen. Die Klägerin erwidert: 1. Die Versagung der Umnutzungsgenehmigung sei darauf zurückzuführen, dass der Beklagte Baumaßnahmen geplant hätte, welche mit den einschlägigen denkmalrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht in Einklang zu bringen seien. Die Klägerin habe dem Abriss der Trennwände nicht zugestimmt. Eine vertragsgemäße Nutzung „als Ladengeschäft mit Verkaufsraum, Kiosk“ sei auch ohne den Abriss der Trennwände sowie die Nutzung des oberhalb der Durchfahrt gelegenen Raumes als Büro möglich gewesen. Der Beklagte habe die begonnenen Baumaßnahmen nur deswegen nicht fertiggestellt, da er seine, im Widerspruch zu denkmalrechtlichen Vorschriften stehende Planung nicht hätte umsetzen können. Der Beklagte sei zur Kündigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt gewesen, weil ein Sachmangel nicht vorliege. Die Aufwendungen des Beklagten seien letztlich nutzlos und nicht der Klägerin nicht anzulasten. Aber selbst wenn der Beklagte zur Kündigung berechtigt gewesen wäre, so stünde dem Beklagten Schadensersatz nicht zu, weil der Bescheid vom 06.05.2019 zumindest auch von dem Beklagten zu verantworten sei. Es werde bestritten, dass der Beklagte aufgrund des nunmehr vorgelegten neuen Bescheides der Behörde bereit und in der Lage gewesen wäre, die Umbauten entsprechend seines geänderten Antrages auszuführen und die in dem Bescheid enthaltenen Auflagen zu erfüllen. Der Beklagte hätte die Kosten hierfür nicht aufbringen können. Der neue Antrag sei zudem erst nach der Kündigung „pro forma“ zum Zweckes des Nachweises, dass ein denkmalgerechter Umbau grundsätzlich möglich gewesen wäre, eingereicht worden. Dass der Grund für die Versagung der Genehmigung der vom Beklagten geplante Abriss der linken Trennwand und die Herstellung des größeren Durchbruchs gewesen sei, ergebe sich aus dem Anhörungsschreiben vom 06.03.2019 (Anlage BE 1). Die ergänzende Betriebsbeschreibung, die eine Nutzung des oberhalb der Durchfahrt gelegenen Raumes als Büro vorsah, habe der Beklagte erst im Nachhinein beantragt, nachdem der Beklagte zu der Erkenntnis gelangt sei, dass seine Umbaupläne nur mit erheblichen finanziellen, von ihm nicht zu leistenden Aufwendungen realisierbar wären. Dies ergebe sich aus dem Bescheid vom 02.04.2019 (Anlage BE 2). B. Die Berufung der Klägerin ist teilweise begründet. Die Berufung des Beklagten ist unbegründet. Die in der Berufungsinstanz erweiterte zulässige Widerklage ist teilweise begründet. Auf die Berufung der Klägerin war festzustellen, dass sich der Anspruch der Klägerin auf rückständige Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von April 2019 bis Juli 2019 in Höhe eines Betrages von 5.261,46 € erledigt hat, nachdem die Klägerin die Aufrechnung mit dem dem Beklagten zustehenden Anspruch auf Kautionsrückzahlung erklärt hat. Auf die in der Berufungsinstanz erweiterte Widerklage war die Klägerin wegen des restlichen nicht verbrauchten Anspruchs auf Kautionsrückzahlung in Höhe von 3.738,54 € zur Zahlung zu verurteilen. Weitergehende Ansprüche – mit Ausnahme der erstinstanzlichen von den Berufungen nicht angegriffenen Titulierungen – bestehen nicht. 1. Berufung der Klägerin I. Zur Klage 1. Der Klägerin stand gegen den Beklagten für den Zeitraum von April 2019 bis zum Juni 2019 ein Anspruch auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von 4.510,50 € zu (535 Abs.2 BGB). Die Miete war gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ab 04. April 2019 wegen eines Sachmangels auf 50 % reduziert. a) Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen grundsätzlich einen Sachmangel i.S. von § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH WM 1994, 1136; NJW-RR 2014, 264, Tz. 20). Werden Mieträume zu einem konkreten Betriebszweck überlassen, müssen sich deshalb die Räume in einem Zustand befinden, der die Aufnahme des Betriebes in rechtlicher Hinsicht uneingeschränkt zulässt (Günter in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage, § 536 BGB, Rn 175 ff. mit Rechtsprechungsnachweisen). Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (vgl. Senatsurteil vom 23.05. 2016 – 8 U 10/15, ZMR 2016, 685, Rn 43 mNW). Allerdings entspricht es auch ständiger Rechtsprechung des BGH, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume zur Minderung nicht berechtigen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt ist (BGH NJW-RR 2014, 264, Rn 20; NJW 2009, 3421, Rn 6). b) Die Mietsache war vor Zugang des Schreibens des Bezirksamtes vom 02.04.2019 (Anlage B 4) nicht mangelhaft (s. Senatsurteil vom 23.06.2016 – 8 U 62/15, Rn 77). Die für die Annahme eines zur Minderung führenden Sachmangels erforderliche Nutzungsbeeinträchtigung sieht der Senat ab Zugang dieses Schreibens, also ab dem 04. April 2019, als gegeben an. aa) Nach dem Anhörungsschreiben der Behörde vom 02.04.2019 (Anlage B 4) wird in Bezug auf geänderte Bauunterlagen ausgeführt, dass für das ehemalige Lager (oberhalb) der Durchfahrt nunmehr eine Nutzung als Büro vorgesehen sei. Die lichte Raumhöhe des Aufenthaltsraumes beträgt 2,10 m. Gemäß § 47 Abs. 1 BauO Bln müssen Aufenthaltsräume (Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind) eine lichte Raumhöhe von 2,50 m besitzen. Dem Antrag auf Abweichung von § 47 Abs. 1 BauO kann nicht entsprochen werden, weil die in der Bauordnung geforderte Raumhöhe um 40 cm unterschritten wird. Nach dem Bescheid des xxxamtes Fxxx vom 06.05.2019 (Anlage B 9) wird der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Umnutzung eines Bio-Lebensmittelmarktes in einen Kiosk aufgrund von Verstößen gegen denkmalrechtlichen und baurechtlichen Vorschriften versagt. Hierin wird ausgeführt, dass gegen das Vorhaben aus denkmalpflegerischer Sicht wegen der geplanten – im Einzelnen aufgeführten - Abrissarbeiten erhebliche Bedenken bestehen. Ferner wird die Versagung der Genehmigung auch auf die unzulässige Büronutzung wegen der ungenügenden Raumhöhe des einen Raumes gestützt (siehe Seite 3 des Bescheides). bb) Ohne Erfolg macht die Klägerin mit der Berufung geltend, dass der Raum nicht als Büro vermietet worden sei. Der Senat nimmt zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf Seite 12 des Urteils Bezug, die durch die Berufungsgründe nicht entkräftet worden sind. Ihr Bestreiten, dass der Raum nicht als Büroraum nutzbar sei (Bd. I, Bl. 34), hält sie offenbar nicht mehr aufrecht. Nach dem schriftlichen Mietvertrag vom 24.07.2018 sind Geschäftsräume im Vorderhaus Erdgeschoss und zwar 1 Laden, 1 Büroraum und 1 Lagerraum, 1 WC zur Nutzung als „Ladengeschäft mit Verkaufsraum, Kiosk“ vermietet. In dem Übergabeprotokoll (Anlage K 2) sind die Räume im Einzelnen bezeichnet und in einer Fotodokumentation festgehalten. Der vom Beklagten beanstandete Raum wird als „Büroraum“ bezeichnet und ist mit einem Tresor ausgestattet. Ferner sind hier Flur, Küche, WC und der Verkaufsraum dargestellt. Das Übergabeprotokoll kann - entgegen der Ansicht der Klägerin – zur Auslegung des Mietvertrages mitherangezogen werden, weil es den Bezeichnungen im Mietvertrag folgt. Hiernach ist davon auszugehen, dass der als „Büroraum“ bezeichnete Raum derjenige ist, der offenbar zuvor als solcher genutzt worden war. Der Raum ist unstreitig mit einem Tresor ausgestattet und verfügt über die notwendigen Anschlüsse für Netzwerk, Telefon und TV-Kabel. Zu Recht hat das Landgericht auch das Übergabeprotokoll bei der Auslegung des Vertrages mitherangezogen (§§ 133, 157 BGB). Zwar ist bei der Auslegung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Nachträgliches Verhalten einer Partei kann aber in der Weise berücksichtigt werden, dass es Rückschlüsse auf ihren tatsächlichen Willen und ihr tatsächliches Verständnis im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zulassen kann (BGH NJW-RR 2007,529). Späteres Verhalten der Parteien kann hiernach zumindest als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein (BGHZ 202, 39, Rn 38; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 82. Auflage, § 133 BGB, Rn 17 mwNW). Soweit die Klägerin geltend macht, dass sich dieser Raum nicht im Erdgeschoss befinde, ist dies unerheblich. Die Lagebeschreibung im Mietvertrag, wonach Räume im Erdgeschoss vermietet werden, beruht offenbar darauf, dass die Parteien die Zugänglichkeit des Mietobjekts vom Erdgeschoss angegeben haben. Die im Mietvertrag angegebene Fläche von 175,49 qm umfasst nach den qm-Angaben im Grundriss (Anlage K 12) 24,28 qm für den Raum über der Durchfahrt. Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Klägerin – wie sie einwendet - für die Angaben des Maklers nicht hafte. Dies ist für die Auslegung des Mietvertrages nicht streitentscheidend. Allerdings hat der Beklagte - von der Klägerin unbestritten – vorgetragen, dass die Angaben im Maklerexposé der Klägerin bekannt waren. cc) Bei Annahme des Zugangs des Anhörungsschreibens vom 02. April 2019 (unter Berücksichtigung einer Postlaufzeit von zwei Tagen) am 04. April 2019 war die Miete für April vom 01. bis zum 03. April ungekürzt und ab dem 04. April 2019 gemindert. Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Miete für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert, also ab dem 04. April (s. a. Anlage B 7 und Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage, § 536 BGB Rn. 368: ggf. taggenaue Berechnung). dd) Minderungsansprüche scheitern auch nicht an der fehlenden Mängelanzeige (§ 536 c Abs. 2 BGB) oder einer etwaigen Kenntnis des Beklagten (§ 536 b BGB). Dies hat das Landgericht – von der Berufung unangegriffen – zutreffend ausgeführt. ee) Die Miete war nur in Höhe von 50 % gemindert. Der Mangel der Mietsache, hier die fehlende Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens, beruhte gleichermaßen auf der von der Klägerin zu vertretenden unzulässigen Nutzung des Büroraumes sowie auf dem vom Beklagten geplanten und beantragten gegen denkmalrechtliche Vorschriften verstoßenden Teilabriss bzw. Durchbruch von Trennwänden. Im Einzelnen: (1) Der Beklagte hat bereits unter dem 16.12.2018 einen Antrag auf Umbau des Bio-Lebensmittelmarktes in einen Kiosk gestellt (s. Eingangsbestätigung der Behörde vom 03.01.2018, Anlage B 3). Im Rahmen dieser Antragstellung war der (zwar als Büroraum vermietete) Raum für die Nutzung als Lager vorgesehen (s. Anhörungsschreiben des Bezirksamtes vom 02.04.2019, Anlage B 4) und spielte für den Beklagten offenbar nur eine untergeordnete Rolle. In dem Schreiben des Beklagten vom 01.12.2018 (Anlage K 8) an die Hausverwaltung teilte der Beklagte mit, dass es durch die Auflagen vom Denkmalamt zu enormen Verzögerungen kommt und die von ihm geplanten Umbauarbeiten erst nach Schutzmaßnahmen in Bezug auf denkmalschützenswerte Gegenstände vorangetrieben und beendet werden könnten. Diese Problematik stand für ihm im Vordergrund, wobei er eine Neuverhandlung des Mietvertrages unter Kostenbeteiligung der Vermieterseite anregte. Nach diesem Schreiben war dem Beklagten aber auch bereits im Dezember 2018 bekannt, dass das ehemalige Büro „wohl nicht als Büro“ genehmigt werden kann (siehe auch Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 08.02.2019, Anlage B 6). Gleichwohl verfolgte der Beklagte seinen Antrag auf Umnutzungsgenehmigung (mit Nutzung des beanstandeten Raumes als Lager) zunächst weiter und legte offenbar den Fokus darauf, dass es Auflagen der Denkmalschutzbehörde gebe und forderte eine Kostenbeteiligung der Klägerin. Die Behörde wies den Beklagten danach mit Anhörungsschreiben vom 06.03.2019 (Anlage BE 1, Bd. II, Bl. 109) darauf hin, dass sein Vorhaben gegen denkmalrechtlichen Vorschriften verstößt. Dies wurde damit begründet, dass aus denkmalpflegerischer Sicht erhebliche Bedenken bestehen, da der Umbau des ehemaligen Apothekerladens einhergehend mit dem fast vollständigen Abriss der linken Trennwand (Richtung Lxxx) und der Herstellung eines größeren Durchbruchs in der rechten Trennwand (Richtung Sxxx) das Denkmal in seinen schützenswerten Bestandteilen wesentlich beeinträchtige. (2) Die Klägerin war – entgegen der Ansicht des Beklagten – nicht verpflichtet, die Räume unter Berücksichtigung der denkmalrechtlichen Vorgaben herzustellen und die Kosten hierfür zu übernehmen. Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zwar grundsätzlich die Überlassung der Mieträume in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (s. BGH GE 2008, 120, Rn 14; OLG Koblenz NJW-RR 2010, 203, Rn 26; Senatsurteil vom 23.06.2016 – 8 U 62/15, aaO, Rn 72). Dies gilt aber nur, wenn die Parteien nichts Anderes vereinbart haben. Vorliegend haben die Mietvertragsparteien abweichende vertragliche Vereinbarungen getroffen. Nach der Anlage zum Mietvertrag vom 24.07.2018 verpflichtete sich der Beklagte zur Ausführung von bestimmten Umbaumaßnahmen zur Herstellung der Räume für seinen Mietzweck, wofür ihm die Klägerin im Gegenzug Mietfreiheit gewährte (s. Anlage zum Mietvertrag vom 24.07.2018, Anlage K 1). Der Beklagte beruft sich weiter darauf, dass er aufgrund der Regelung in § 1 des Mietvertrages davon ausgegangen sei, dass nur der in § 1 genannte alte Apothekerofen denkmalgeschützt sei und weitere Anforderungen vom Denkmalschutz nicht gestellt würden. Dem Mietvertrag lässt sich indes nicht entnehmen, dass die Klägerin etwa hätte zusichern wollen, dass weitere vom Beklagten vorzunehmende Umbauarbeiten nicht mit denkmalschutzrechtlichen Auflagen belegt sein könnten. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass der Beklagte in seinem Bewerbungsschreiben vom 12.06.2018 (Anlage K 7) – also vor Abschluss des Mietvertrages - mitteilte, dass er sich beim Bau- und Denkmalamt darüber informiert hat, inwieweit Umbaumaßnahmen im Innenbereich und Renovierungsarbeiten an der Außenfassade vorgenommen werden dürfen. Weiter führte er aus, dass es „kaum Einschränkungen vom Bau- und Denkmalamt“ gebe. Hiernach war dem Beklagten durchaus bekannt, dass denkmalschutzrechtliche Aspekte bei den Umbaumaßnahmen eine Rolle spielten. Sofern ihm Auswirkungen und Umfang der sich aus denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten ergebende Anforderungen und deren Kosten nicht bewusst gewesen sein mögen, kann dies nicht zu Lasten der Klägerin gehen. (3) Nachdem die Behörde den Beklagten bereits im Dezember 2018 auf denkmalschutzrechtliche Anforderungen seines Vorhabens hingewiesen hatte und die Klägerin auf die Forderung des Beklagten nach einer Kostenbeteiligung nicht einging, beantragte der Beklagte erstmals am 21. März 2019 eine Büronutzung des (zunächst im Antrag vom 16.12.2018 als ehemaliges Lager verzeichneten) Raumes oberhalb der Durchfahrt, ohne die von der Behörde mit Anhörungsschreiben vom 06.03.2019 (Anlage BE 1, Bd. II, Bl. 109) genannten Beanstandungen wegen Verstoßes gegen denkmalschutzrechtliche Vorschriften auszuräumen bzw. seinen Antrag entsprechend anzupassen. Aus diesen Vorgängen ergibt sich, dass auch aus Sicht des Beklagten die denkmalrechtliche Problematik für ihn im Vordergrund gestanden hat. Hiernach ist eine vollständige Aufhebung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache zu dem vereinbarten Mietzweck wegen der unzulässigen Büronutzung nicht feststellbar und ist – entgegen der Ansicht – auch nicht vor Zugang des Anhörungsschreibens der Behörde vom 04.04.2019 anzunehmen. ff) Unter Berücksichtigung einer Minderung von 50 % standen der Klägerin für April 2019 1.600,50 € (vom 01.bis 03.04.2019 volle Miete = 2.910: 30 x 3 = 291 € und ab 04.04.2019 = 2.910 :30 x 27 = 2.619 € davon 50 % = 1.309,50 €) sowie für Mai und Juni 2019 je 1.455,00 € (50 % von 2.910 €) und hiernach insgesamt ein Betrag von 4.510,50 € zu. 2. Die Klägerin kann bis zur Rückgabe der Mietsache am 16. Juli 2019 Nutzungsentschädigung in Höhe der geminderten Miete verlangen. Die Klägerin kann den bis Januar 2020 geltend gemachten Mietausfallschaden nicht mit Erfolg durchsetzen. a) Ist die Mietsache bei Beendigung der Mietzeit mangelhaft und deshalb die Miete gemindert, so stellt die geminderte Miete die vereinbarte Miete i.S.v. § 546a Abs. 1 BGB dar (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, § 546a BGB, Rn 68; bis zum Übergabetag: BGH Grundeigentum 2005,1547, Rn 5ff.). Der Beklagte schuldet daher Nutzungsentschädigung in Höhe von 750,96 € [2.910,00 €: 31 x 16 =1.501,93 €, davon 50 %] (§ 546 a BGB). b) Der Klägerin steht ein Anspruch auf Mietausfall ab dem 17. Juli 2019 aus dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens nicht zu. Es fehlt an einem Kündigungsfolgeschaden, weil das Mietverhältnis spätestens durch die Kündigung des Beklagten gemäß Schreiben vom 03. Juli 2019 beendet worden wäre. Da ein Sachmangel der Mietsache (fehlende Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens) auch wegen der öffentlich-rechtlichen Unzulässigkeit der Büronutzung gegeben war, war auch der Beklagte berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grunde zu beenden (§ 543 Abs. 1 BGB). Auf die Wirksamkeit der Kündigung der Klägerin vom 07. Mail 2019 wegen Zahlungsverzuges mit den (geminderten) Mieten für April und Mai 2019, die einen kündigungsrelevanten Rückstand bildeten, kommt es hiernach nicht mehr maßgeblich an (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a Alt. 2 BGB). II. Zur Widerklage Das Landgericht hat die Klägerin zu Unrecht zur Rückzahlung der Miete für die Monate Dezember 2018 bis März 2019 in Höhe von 11.640,00 € verurteilt. Ein Rückzahlungsanspruch des Beklagten besteht nicht, weil die Miete nicht vor Zugang des Schreibens des Bezirksamtes vom 02. April 2019 (Anlage B 4) gemindert war. Auf die obigen Ausführungen zur Klage unter Abschnitt A.I.Ziffer 1. wird verwiesen. 2. Berufung des Beklagten I. Zur Klage Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zum Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache infolge Baumaßnahmen des Beklagten in Höhe von 6.960,97 € verurteilt. Der Senat nimmt zunächst auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung auf Seite 13 -15 des landgerichtlichen Urteils Bezug. Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass der Beklagte für die vertragswidrige Veränderung der Mietsache haftet. Das Landgericht hat darauf abgestellt, dass der Beklagte sich zur Ausführung der aus der Anlage zum Mietvertrag ersichtlichen Baumaßnahmen verpflichtet hat und insofern auch das Einverständnis der Klägerin vorlag (siehe im Einzelnen Anlage zum Mietvertrag unter Ziffer 2). Das Einverständnis der Klägerin erstreckte sich aber nur auf fertiggestellte Arbeiten und nicht auf halbfertige, denkmalschutzwidrige Arbeiten, wie das Landgericht zutreffend ausführt. Der Senat schließt sich dieser Argumentation ausdrücklich an, die durch die Berufungsgründe nicht erheblich angegriffen wird. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der Beklagte auf eigenes Risiko handelte, wenn er mit den Bauarbeiten bereits vor Erteilung der Umnutzungsgenehmigung begann und die unvollendeten Arbeiten auch nicht zurückbaute. Dass er bereits im Dezember 2018 mit den Bauarbeiten begonnen hatte, ergibt sich aus seinem Schreiben vom 01.12.2018, in dem er – wie ausgeführt - die Verzögerung der Bauarbeiten wegen der denkmalschutzrechtlichen Anforderungen der Behörde beklagt. II. Zur Widerklage 1. Der Beklagte kann die Rückzahlung geleisteter Mieten für den Zeitraum August 2018 bis März 2019 in Höhe von weiteren 640,00 € nicht verlangen. Aus den unter Abschnitt A. I Ziffer 1 dargelegten Gründen besteht kein Rückforderungsanspruch, weil die Miete erst ab dem 04. April 2019 gemindert war. 2. Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen gegen die Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. a) Gemäß § 536 a Abs. 1 BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn die Mietsache bei Vertragsschluss mit einem Mangel behaftet ist oder wenn später ein Mangel wegen eines Umstandes entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat oder der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten ist. Der Schadensersatzanspruch erfasst alle adäquat auf den Mangel zurückgehende Schäden einschließlich Mangelfolgeschäden und Begleitschäden. Hat der Gewerberaummieter im Vertrauen auf die ordnungsgemäße Leistungserbringung durch den Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache getätigt, die sich aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache als nutzlos erweisen, so kann er diese im Rahmen seines Schadensersatzanspruchs nach § 536 a Abs. 1 BGB ersetzt verlangen (Günter in Guhling/Günter, aaO, § 536a BGB, Rn 77) b) Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor, weil – wie unter Abschnitt A. I Ziffer 1. ausgeführt – der Beklagte für das Scheitern des Vorhabens Mitverantwortung trägt. Nach den behördlichen Verlautbarungen gemäß Anhörungsschreiben vom 06.03.2019 in Bezug auf die denkmalrechtlichen Beanstandungen und gemäß Anhörungsschreiben vom 02.04.2019 in Bezug auf die erst im Nachhinein beantragte Büronutzung sowie gemäß Versagungsbescheid der Behörde vom 06.05.2019 (Anlage B 9) steht fest, dass die Versagung der Genehmigung zumindest auch wegen der denkmalrechtlichen Problematik erfolgt ist und diese im Vordergrund stand. Zur weiteren Begründung wird auf die obigen Ausführungen unter Abschnitt A. I, Ziffer 1 b) ee) verwiesen. Die vom Beklagten – im Wege der Widerklage eingeklagten – aufgewendeten Kosten von 13.174, 32 € für Makler, für Statiker, Stromkosten, Gaskosten, Leihgeräte, Material, Bauschutt und Gebühren Bauamt (siehe Aufstellung Bd. I, B, 22) sowie weitere Kosten des Ingenieurs Exxxx von 11.305,00 € (Bd. I, Bl. 48/49) sind daher auch wegen der denkmalrechtlichen Problematik und der vom Beklagten vorgesehen Umbauarbeiten nutzlos veranlasst. Dass hier der Denkmalschutz in den Räumen eine Rolle spielte, war dem Beklagten aber – wie ausgeführt - bekannt. Dies ergibt sich aus dem Schreiben des Beklagten vom 12.06.2018 (Anlage K 7). Im Übrigen sind die verlangten Kosten überwiegend vor dem Schreiben des Bezirksamtes vom 02.04.2019 verursacht, mithin vor Entstehung des Sachmangels (unzulässige Büronutzung) gemäß § 536 BGB, so dass die Kosten in Bezug auf eine etwaige schadensbegründende Pflichtverletzung der Klägerin nicht kausal sind. Dies betrifft die Statikerkosten gemäß Rechnung des Büros Exxxx vom 04.02.2019 über 1.785,00 € und vom 31.01.2019 über 2.380,00 € (Anlage B 12), die sich auf den Ausführungszeitraum ab November 2018 beziehen. Die Rechnungen der Versorger Vxxx und Gxxx (Anlage B 13 und B 14) beziehen sich zumindest teilweise auf den Zeitraum vor dem 04.04.2019. Auch die Kosten für Leihgeräte, welche die Firma Bxxx GmbH mit den als Anlage B 15 eingereichten Rechnungen berechnet hat, weisen sämtlich Termine vor dem 04.04.2019 aus. Lediglich die in Rechnung gestellten Kosten für Gestellung von Bauschuttcontainern und Bauschuttentsorgung datieren auf den 17.07.2019 (Anlage B 17). Dies ist aber darauf zurückzuführen, dass der Beklagte – wenn auch teilweise im Einvernehmen mit der Klägerin - bereits vor Abschluss des Umnutzungsverfahrens Arbeiten ausführte. Insoweit handelte er auf eigenes Risiko. Dies gilt entsprechend für die bei der Behörde entstandenen Gebühren über 75,00 € (Anlage B 18). Die weiteren Kosten des Büros Exxxx sind dem Beklagten erst mit Rechnung vom 05.05.2019 (Anlage B 20) berechnet worden und weisen als Ausführungszeitraum „ab November 2018“ aus, so dass nicht feststellbar ist, welche Kosten erst nach dem 04.04.2019 entstanden wären. 3. Der Beklagte kann die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (1.752,90 € und 333,05 €) nicht verlangen. Die Kosten der Rechtsverfolgung sind zu erstatten, wenn sie – nach Eintritt des Verzuges – aus Sicht des Forderungsgläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Interessen erforderlich und zweckmäßig sind (Grüneberg, aaO, § 286 ZPO, Rn 43, BGH NJW 2015, 3782; BGH NJW-RR 2016, 511). Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass vor dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 04.04.2019 (Anlage B 7) – hierauf beruft sich der Beklagte wegen der Zahlungsansprüche von 42.061,00 € ausdrücklich – bereits Verzug eingetreten war. Ohnehin waren die hierin aufgeführten Zahlungsansprüche hinsichtlich Mietkaution und Bürgschaft nicht fällig und im Übrigen unbegründet. III. Widerklageerweiterung Die Widerklageerweiterung ist gemäß §§ 533, 263 ZPO zulässig und teilweise begründet. Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung des Kautionsbetrages in Höhe von 9.000,00 € zu. Der Auszahlungsanspruch ist jedoch durch Aufrechnung der Klägerin mit berechtigten Forderungen teilweise erloschen (§§ 387, 389 BGB). Der Beklagte kann nur noch Zahlung von 3.738,54 € verlangen. Unstreitig ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe des Mietobjektes am 16. Juli 2019 Abrechnungsreife für die Kaution eingetreten. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 31.01.2023 (Bd. II, Bl. 103) die Aufrechnung mit Mietrückständen von April bis Juni 2019 sowie anteilig mit dem Mietausfallschaden für Juli 2019 erklärt und insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen (Bd. II, Bl. 118). Unter Berücksichtigung der begründeten Forderungen der Klägerin auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung für April bis Juni 2019 in Höhe von 4.510,50 € und auf Nutzungsentschädigung für Juli 2019 in Höhe von 750,96 € ist der Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten durch Aufrechnung in Höhe von 5.261,46 € erloschen (§§ 387, 389 BGB). Insoweit war die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen (§§ 256, 91 a ZPO). Wegen des weitergehenden Betrages von 3.738,54 € war die Klägerin zur Rückzahlung an den Beklagten zu verurteilen. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Der Beklagte kann Zinsen nur in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz und erst ab dem 12. April 2022 beanspruchen. Eine Abschrift des Schriftsatzes der Klägerin vom 31. 01.2022 (Bd. II, Bl. 103), in dem die Aufrechnung erklärt worden ist, ist am 10 04.2022 an den Beklagtenvertreter abgesandt worden. Ein früherer Verzug mit dem Kautionsabrechnungsanspruch ist nicht feststellbar. Mit der Widerklageerweiterung vom 03.01.2020 auf Kautionsabrechnung (zugestellt am 20.02.2020, Bd. I, Bl. 58) ist der Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht mit hinreichender Bestimmtheit angemahnt worden (Grüneberg, aaO, § 286 ZPO, Rn 19). Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).