8 U 105/17

Leitsatz: Zur Wahrung der Schriftform des Mietvertrages gemäß § 550 BGB, wenn eine weitere Nachtragsvereinbarung auf die Regelungen des Vertrages "und seiner Ergänzungen" verweist.(Rn.15) Die Berufung der Klägerin gegen das am 7.6.2017 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 99 O 103/16 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 150.000 EUR festgesetzt I. Die Klägerin verlangt die Herausgabe von Außenwerbeflächen, welche sie der Beklagten vermietet hat. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter und macht geltend: Ihre ordentliche Kündigung sei wirksam und die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die Vertragsergänzung vom 11.1.2015 auf die 1. Ergänzung zum Vertrag nicht ausdrücklich und identifizierbar Bezug nehme. Die Wendung im Vertrag vom 11.1.2015 ”Im Übrigen gelten die getroffenen Regelungen und Bestimmungen des Vertrages und seiner Ergänzungen.” sei ersichtlich formelhaft und - wie erstinstanzlich unter Beweis gestellt - von der Beklagten ständig verwendet worden. Hier sei keine Mehrzahl von Ergänzungen vorhanden gewesen, sondern nur ein Nachtrag, der in keinster Weise individualisiert worden sei. Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Beklagte zu verurteilen, die aus Anlage 1 zur Klageschrift ersichtlichen, dort umrandeten Außenwandwerbeflächen am Objekt mit der postalischen Bezeichnung ... an die Klägerin herauszugeben, hilfsweise der Klägerin Vollstreckungsschutz zu gewähren. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. II. Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, dass die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 25.09.2017 Folgendes ausgeführt: II. Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall. Das Landgericht hat zutreffend erkannt, dass die Schriftform des Mietvertrages gewahrt und die ordentliche Kündigung der Klägerin daher unwirksam ist. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird in vollem Umfang Bezug genommen. Auf die Berufungsbegründung wird Folgendes hervorgehoben bzw. ergänzt: Die Vertragsergänzung vom 11.1.2015 genügt der Schriftform gemäß § 550 BGB, denn sie stellt ausdrücklich klar, dass es, soweit darin nicht ergänzende Regelungen getroffen werden, beim bisherigen Inhalt des Mietvertrages und seiner Ergänzungen bleibt. Einer Angabe des Datums der 1. Vertragsergänzung vom 6./14.11.2008 bedarf es dabei gemäß dem Urteil des BGH vom 22.4.2015 - XII ZR 55/14 - Tz. 28 nicht, wonach sich vielmehr aus einer Bezeichnung als ”2. Nachtrag zum Mietvertrag” hinreichend ergibt, dass es einen ersten Nachtrag geben muss (ebenso Senat, Urteil vom 24.11.2016 - 8 U 70/15 - zitiert nach juris Tz. 66). Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist durch den vorliegenden Verweis auf Ergänzungen des Vertrages ausreichend Rechnung getragen. Ihm ist zuzumuten, sich gegebenenfalls beim Verkäufer oder beim Mieter zu erkundigen (s. a. BGH, Urteil vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13 - Tz. 28 zur Ausübung einer Verlängerungsoption; BGH, Urteil vom 5.12.2014 - XII ZR 65/13 - Tz. 28 f. zu Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen). Dies gilt um so mehr, als die ursprüngliche Befristung des Mietvertrages bis zum 28.2.2012 nahe legte, dass vor der Vertragsergänzung vom 11.1.2015 eine ergänzende Regelung zur Vertragslaufzeit - wie hier mit Nachtrag vom 6./14.11.2008 getroffen - erfolgt war. Es macht keinen maßgeblichen Unterschied gegenüber dem BGH-Urteil vom 22.4.2015, dass die Vertragsergänzung vom 11.1.2015 nicht angibt, wie viele Ergänzungen vorangegangen sind. Einem Erwerber ist zumutbar, seine Erkundigungen hierauf zu erstrecken. Der bestrittenen Behauptung der Klägerin, die eingangs wiedergegebene Vertragsbestimmung sei von der Beklagten ständig formelhaft verwendet worden, fehlt es an Substanz. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat insoweit in der mündlichen Verhandlung lediglich zu Protokoll gegeben, er müsse hiervon derzeit ausgehen, sich also nur auf eine Vermutung gestützt. Im Nachtrag vom 6./14.11.2008 wird nicht auf Vertragsergänzungen Bezug genommen. Das Beweisangebot der Klägerin kann konkreten Sachvortrag nicht ersetzen. Ohnehin ist unerheblich, ob es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung der Beklagten handelt. Es handelt sich nicht um eine von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelung im Sinne von § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB. Vielmehr entspricht es nach der dargestellten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem Gesetz, dass eine der Schriftform genügende Vertragsergänzung im Wege bloßer gedanklicher Verbindung durch zweifelsfreie Bezugnahme erfolgen kann. Auch ist nicht ersichtlich, dass die Klausel den Vertragspartner im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und die Interessen des Verwenders einseitig berücksichtigt. Vielmehr dient es dem Schutz beider Vertragsparteien, eine gewollte Fortgeltung des Vertrages und seiner Ergänzungen in der Nachtragsvereinbarung niederzulegen. Eine unangemessene Benachteiligung ergibt sich angesichts der beschriebenen Obliegenheit eines Erwerbers zu Erkundigungen auch nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB aus mangelnder Klarheit und Verständlichkeit der Bestimmung. III. Der Hilfsantrag auf Gewährung von Vollstreckungsschutz ist unbegründet. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass eine Vollstreckung - die nur außergerichtliche Kosten der Beklagten betreffen kann - der Klägerin einen nicht zu ersetzenden Nachteil im Sinne von § 712 Abs. 1 Satz 1 ZPO bringen würde. IV. Der Senat ist auch einstimmig davon überzeugt, dass die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat, eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Vielmehr sieht sich der Senat im Einklang mit der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Schriftsatz der Klägerin vom 6.11.2017 führt zu keiner anderen Beurteilung. Der Senat hält daran fest, dass die 1. Vertragsergänzung vom 6./14.11.2008 durch den Verweis auf “die getroffenen Regelungen und Bestimmungen des Vertrages und seiner Ergänzungen” in der Vertragsergänzung vom 11.1.2015 hinreichend in Bezug genommen und die Schriftform gewahrt ist. Das Urteil des BGH vom 4.4.2007 - VIII ZR 223/06 -, wonach bei einer Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags in ein anderes Schriftstück, welches mit dem Hauptvertrag weder verbunden noch unterzeichnet ist und nicht auf den Vertrag Bezug nimmt, ein bloßer Hinweis im Vertrag auf nicht näher bezeichnete Anlagen nicht zur Wahrung der Schriftform ausreicht, betrifft eine abweichende Konstellation. Vorliegend steht anders als im Fall des BGH außer Frage, dass die 1. Vertragsergänzung § 550 BGB genügte, und geht es allein darum, dass deren Fortgeltung in der weiteren Vertragsergänzung vom 11.1.2015 zum Ausdruck kommt. Insoweit ist durch das Urteil des BGH vom 22.4.2015 - XII ZR 55/14 - geklärt, dass es hierfür keiner näheren Bezeichnung des vorangegangenen Nachtrages bedarf. Eines Urteils des Senats bedarf es daher weder im Hinblick auf divergierende obergerichtliche Rechtsprechung noch wegen grundsätzlicher Bedeutung. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 708 Nr. 10 ZPO, § 711 ZPO und die Wertfestsetzung auf § 3 ZPO.