1 W 1032/15

Leitsatz: Bei einem vor dem 3. März 2015 beim Grundbuchamt gestellten Teilungsantrag bedarf die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum keiner Genehmigung nach der UmwandV. Hieran ändert sich auch nichts durch eine erst später erteilte und nachgereichte Abgeschlossenheitsbescheinigung.(Rn.5) Die Zwischenverfügung wird im angefochtenen Umfang aufgehoben. Die Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1 GBO) und hat auch in der Sache Erfolg. Die von der Beteiligten bewilligte Teilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentumsrechte (UR-Nr. 3.../2... der Notarin M... G... vom 13. Februar 2015 in Verbindung mit dem Berichtigungsvermerk vom 10. November 2015 und der Ergänzung und Änderung vom 13. Oktober 2015 - UR-Nr. 4.../2... -) bedarf keiner Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde. 1) Allerdings ist am 14. März 2015 die Umwandlungsverordnung des Senats von Berlin vom 3. März 2015 - UmwandV - in Kraft getreten, § 3 S. 1 UmwandV (GVBl. 2015, 43). Danach darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB Wohnungs- oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden, § 1 UmwandV. Eine solche Erhaltungsverordnung hat das Bezirksamt des heutigen Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin am 26. Juli 1995 (GVBl. 1995, 486) erlassen. In Berlin werden Angelegenheiten, für die nach dem BauGB die Gemeinden zuständig sind, von den Bezirken wahrgenommen, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 1 AGBauGB. An die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB tritt eine von dem zuständigen Bezirksamt zu erlassende Rechtsverordnung, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 30 AGBauGB. Das Grundbuchamt hat das daraus folgende Genehmigungserfordernis zu beachten, d.h. es darf entsprechende Eintragungen im Grundbuch nur vornehmen, wenn ein Genehmigungsbescheid, ein Zeugnis, dass die Genehmigung als erteilt gilt oder eine Freistellungserklärung der Gemeinde vorgelegt wird, §§ 172 Abs. 1 S. 6, 22 Abs. 6 S. 1 BauGB (Oehmen, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl., § 172, Rdn. 13; Köhler/Fieseler, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl., § 172, Rdn. 52). Erfasst wird jede Art der Begründung von Wohnungseigentum, also auch die Begründung durch Teilung, §§ 8 Abs. 1, 2 WEG (OLG München, Beschluss vom 26. August 2015 - 34 Wx 188/15 -, juris; Oehmen, a.a.O., § 172, Rdn. 12; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2014, § 172, Rdn. 121). 2) Die Umwandlungsverordnung ist jedoch auf entsprechende Anträge, die bereits vor dem 3. März 2015 beim Grundbuchamt gestellt worden sind, nicht anzuwenden, § 3 S. 3 UmwandV. Das ist hier der Fall. a) Ein Antrag ist bei dem Grundbuchamt gestellt, wenn er dort eingegangen ist, § 13 Abs. 2 S. 1 GBO. Das ist der Zeitpunkt, zu dem er dem funktionell zuständigen Rechtspfleger, § 3 Nr. 1 lit. h RpflG, vorgelegt ist, § 13 Abs. 2 S. 2 GBO, d.h. in dessen Besitz kommt (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 13, Rdn. 23; Gursky, in: Staudinger, BGB 2012, § 878, Rdn. 42). Danach ist der Antrag der Beteiligten auf Teilung gemäß § 8 WEG hier am 27. Februar 2015 und somit vor dem in § 3 S. 3 UmwandV benannten Termin gestellt worden. b) Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung erst am 14. September 2015 erteilt und auf die Zwischenverfügung vom 5. Mai 2015 am 16. Oktober 2015 dem Grundbuchamt nachgereicht worden ist. § 3 S. 3 UmwandV dient dem Schutz derjenigen, die auf den Bestand der geltenden Rechtslage im Zeitpunkt ihrer Antragstellung vertraut haben (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Verordnung Nr. 17/180, S. 7; Drs. 17/2160). Die Zielrichtung der Regelung gleicht derjenigen in § 236 Abs. 2 BauGB, § 22 Abs. 3 bzw. Abs. 4 BauGB a.F. (vgl. BVerwG, NVwZ 1995, 271) oder § 878 BGB. Diese Vorschriften setzen voraus, dass der Antrag vollständig gestellt worden ist (vgl. BT-Drs. 13/6392, 117; Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 22 Rdn. 13), was erfordert, dass er zu der beantragten Eintragung führt (Gursky a.a.O. Rdn. 43; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 118). Im Rahmen von § 878 BGB ist allerdings anerkannt, dass dessen Wirkungen auch dann erhalten bleiben, wenn ein zu Recht mit einer Zwischenverfügung beanstandetes Eintragungshindernis erst nach Wirksamwerden der Verfügungsbeschränkung beseitigt wird (OLG Celle, OLG 17, 352; KG, DNotZ 1930, 631; Demharter, a.a.O. § 13 Rdn. 10; Volmer in KEHE, 7. Aufl., § 13 Rdn. 13). Das gilt jedenfalls dann, wenn die Zwischenverfügung nicht die Wirksamkeit der materiell-rechtlichen Verfügung betrifft (Schöner/Stöber a.a.O.). Steht dem Vollzug des Antrags hingegen ein Hindernis entgegen, das nicht mit rückwirkender Kraft beseitigt werden kann, kommt der Erlass einer Zwischenverfügung nicht in Betracht. Wird ein solcher Antrag nicht sofort zurückgewiesen, so dass der Antragsteller noch Gelegenheit zur Beseitigung des Hindernisses hat, gilt der Antrag erst als in dem Zeitpunkt bei dem Grundbuchamt eingegangen, in dem das Hindernis beseitigt worden ist (vgl. KG, JFG 14, 444, 446 und 23, 143, 145f.). Ein rückwirkend nicht zu beseitigendes Hindernis liegt etwa vor, wenn die zur Eintragung erforderliche Bewilligung des unmittelbar von der Eintragung Betroffenen (§ 19 GBO) noch nicht erklärt worden ist (Demharter a.a.O. § 18 Rd. 12) oder wenn dem Antragsteller aufzugeben wäre, eine bereits erklärte Bewilligung inhaltlich zu ändern (Zeiser in Hügel, GBO, 2. Aufl., § 18 Rdn. 17). Entsprechend darf das Grundbuchamt nicht mit einer alle Wirkungen des Antrags erhaltenden Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll (BGH, NJW 2014, 1002). Um einen solchen Mangel geht es bei der Zwischenverfügung vom 5. Mai 2015, die auch bei der vom Grundbuchamt vorgenommenen rückblickenden Betrachtung zu Recht ergangen ist, nicht. Gemäß § 7 Abs. 4 WEG sind bei der Begründung von Wohnungseigentum der Eintragungsbewilligung ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung soll dem Grundbuchamt die Prüfung erleichtern, ob die Sollvorschrift des § 3 Abs. 2 S. 1 WEG beachtet ist. Ohne eine solche Bescheinigung darf das Grundbuchamt das zu bildende Wohnungseigentum nicht eintragen (BayObLG, Rpfleger 1990, 457; Böttcher in Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl. D Rdn. 108). Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist damit formelle Eintragungsvoraussetzung. Weder das Vorliegen der Abgeschlossenheit selbst noch das einer darüber ausgestellten Bescheinigung der Baubehörde ist allerdings materielle Wirksamkeitsvoraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum (BGH, NJW 2008, 2982; OLG München, ZWE 2009, 25; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 3 Rdn. 62; Röll, Rpfleger 1983, 380, 382). Ist Wohnungseigentum eingetragen worden, kann es nicht unter Berufung auf die fehlende Abgeschlossenheit in Zweifel gezogen werden (BGH, NJW 1990, 1111). Ließe aber das Fehlen von Abgeschlossenheit die Entstehung von Wohnungseigentum unberührt, so gibt es keinen Grund, den formellen Nachweis der Abgeschlossenheit nicht mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Antragstellung zuzulassen, und zwar unabhängig davon, ob die zuständige Behörde die zum Nachweis erforderliche Erklärung bei Antragstellung noch nicht abgegeben hatte oder der Nachweis nur dem Grundbuchamt nicht vorgelegt worden ist. c) Der Antrag ist schließlich auch nicht insoweit ein neuer, nach dem 2. März 2015 gestellter und deshalb der Umwandlungsverordnung unterfallender Antrag, als die Beteiligte mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan einen geänderten Schnitt A-A vorgelegt und ihre Bewilligung entsprechend angepasst hat. Abgesehen davon, dass die Veränderung in der zeichnerischen Darstellung schon keine inhaltliche Änderung der beabsichtigten Teilung erkennen lässt, hätte auch eine sachliche Änderung in Details nicht ohne weiteres zur Folge, dass nicht mehr über den Antrag vom 26. Februar 2015 sondern über einen neuen Antrag zu entscheiden wäre. 3. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, §§ 78 Abs. 2 S. 1 GBO, besteht nicht.