1 W 558/14

Leitsatz: Die zur Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erforderliche Bewilligung muss in einem erkennbaren Zusammenhang zu der ebenfalls vorzulegenden neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung stehen (Fortführung von Senat, Beschluss vom 23. April 2013, 1 W 343/12, MDR 2013, 837). Ein solcher Zusammenhang besteht nicht bei nachträglicher Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn in der Bewilligung auf eine andere Bescheinigung Bezug genommen wird, die von der Grundbucheintragung abweichende Abgrenzungen des Sondereigentums von dem Gemeinschaftseigentums ausweist.(Rn.34) Die Beschwerde wird bei einem Wert in Höhe von 891.375,00 EUR zurückgewiesen. I. Das im Beschlusseingang näher bezeichnete Teileigentum beruht u.a. auf der Teilungserklärung vom 23. Juni 1999 - UR-Nr. G 5... /1... des Notars R... G... in B... . In der Urkunde wird zunächst Bezug auf zwei ältere Teilungserklärungen genommen - UR-Nrn. G ... .1... /1... und G ... .2... /1... des Notars R... G... in B... -, dann 39 Wohnungseigentums- und zwei Teileigentumsrechte bezeichnet und anschließend die Punkte 2. bis 7. aufgeführt. Unter “4.” heißt es wörtlich: “Der zukünftige Eigentümer der Teileigentumseinheit T 41 ist berechtigt, das Gebäude einschließlich des Dachgeschosses so auszubauen, daß die geschaffenen Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, so daß eine oder zwei Wohnungseigentumseinheiten entstehen. Dieses Recht darf auch auf den jeweiligen zukünftigen Eigentümer der genannten Einheit übertragen werden. Entsprechend darf der Eigentümer (oder der jeweilige Eigentümer) gegebenenfalls diese Teilungserklärung abändern. Eine Veränderung der Miteigentumsanteile ist damit nicht verbunden, da die jeweiligen Flächen bereits bei der jetzigen Festlegung der Miteigentumsanteile berücksichtigt sind.” Nach Punkt 7. folgt ein mit “II.” überschriebener Abschnitt, der in drei Paragraphen unterteilt ist. Im Anschluss daran folgt unter “Abschnitt B” die aus 18 Paragraphen bestehende Gemeinschaftsordnung. Schließlich wird unter “Abschnitt C” zu Punkt 1. die Teilung des Grundstücks in 39 Wohnungseigentumsrechte und zwei Teileigentumsrechte “laut Abschnitt A I dieser Urkunde” bewilligt. Unter Punkt 2. heißt es: “Der Eigentümer bewilligt und beantragt laut § 7 Abs. 3 und 10 Abs. 2 WEG, die Bestimmungen des Abschnittes A II sowie die Bestimmungen des Abschnittes B - §§ 12, 13, 14, 16, 18 ausgenommen - als Gegenstand und Inhalt jedes einzelnen Sondereigentums in das Grundbuch (Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch) einzutragen sowie die jeweiligen Sondernutzungsrechte zu vermerken.” Zur UR-Nr. G 7... /2... des Notars R... G... nahm die teilende Eigentümerin Bezug auf die UR-Nr. G 5... /1... und verwies auf die der Urkunde beigefügte Abgeschlossenheitsbescheinigungen nebst Aufteilungsplänen des Bezirksamtes Z... von B... vom 25. Mai 1999 - Bescheinigung Nr. 5... - sowie vom 10. Juni 1999 - Bescheinigung Nr. 6... -. Am 16. Februar 2000 beantragte Notar G... unter Überreichung u.a. der UR-Nr. G 5... /1... und G 7... /2... sowie der Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 5... des Bezirksamtes Z... von B... vom 25. Mai 1999 den Vollzug der Teilung im Grundbuch. Mit Zwischenverfügung vom 29. August 2000 beanstandete das Grundbuchamt u.a. die Bewilligung in der UR-Nr. G 5... /1... hinsichtlich der Bezugnahme auf Abschnitt A I und II, da dieser Teil in der Urkunde nicht existiere. Zugleich wies es darauf hin, dass die Bestimmungen Ziff. 5, 6 und 7 auf Seite 11 der Urkunde nicht als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden könnten. Am 26. September 2000 stellte eine von der teilenden Eigentümerin Bevollmächtigte zur UR-Nr. G 1.... /2... des Notars R... G... klar, dass “der Teilungsplan mit den hierauf bezogenen Regelungen zu den Unternummern 1. - 7. den Abschnitt A I. darstellen, der Abschnitt A II die Regelungen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum”. Weiter heißt es in der Urkunde: “Ich bewillige und beantrage erneut die Teilung des Grundstücks auf der Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungspläne sowie der vorgenannten notariellen Urkunden und dieser Verhandlung, jedoch mit der Maßgabe, daß nur die Anträge aus Abschnitt C der Urkunde vom 23. 6. 1999 gestellt werden und die Bestimmungen des dortigen Abschnitts A. II. - ausgenommen die Ziffern 5., 6. und 7 - sowie des dortigen Abschnitts B im Rahmen des in C. gestellten Antrags als Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragen sind.” Am 9. Februar 2001 legte das Grundbuchamt unter Schließung des Grundbuchblattes 1... die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher Blätter 2... bis 2... an. In deren Bestandsverzeichnissen wird auf die in den UR-Nrn. G 5... /1..., G 7... /2... und G 1... /2... enthaltenen Bewilligungen Bezug genommen. Die Beteiligte zu 1 wurde am 7. Januar 2003 an Stelle der teilenden Eigentümerin in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Sie veräußerte das Teileigentum am 1. Oktober 2012 zur UR-Nr. 2... /2... des Notars Dr. A... M... in Berlin an die Beteiligten zu 2 und 3, für die am 8. Oktober 2012 eine Eigentumsvormerkung eingetragen wurde. Am 30. Mai 2013 und 21. Juni 2013 bewilligten die Beteiligten die Umwandlung des Teileigentums T 41 in das Wohnungseigentum W 41 - UR-Nr. 1... und 1... /2... des Notars Dr. A... M... in Berlin. Dabei nahmen sie Bezug auf eine Ergänzungsbescheinigung Nr. 2... /4... des Bezirksamts S... -Z... von Berlin vom 3. Mai 2013 zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 6... vom 10. Juni 1999. Am 21. Juni 2013 hat Notar Dr. M... unter Beifügung u.a. der Bescheinigung Nr. 2... /4... des Bezirksamtes S... -Z... von B... und der Bewilligungen vom 30. Mai/21. Juni 2013 die Eintragung der Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum, die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 2 und 3 sowie die Löschung der Eigentumsvormerkung beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 9. August 2013 u.a. darauf hingewiesen, dass der Umfang des Sondereigentums der Wohnung Nr. W 41 nicht mit dem des Teileigentums Nr. T 41 übereinstimme, da nach den Plänen zu der Bescheinigung des Bezirksamtes auch Gemeinschaftseigentum einbezogen werde. Insoweit genüge die in der UR-Nr. G 5... /1... enthaltene Befugnis zur Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum nicht. Außerdem sei diese Befugnis nicht dinglicher Inhalt des Sondereigentums geworden. Am 24. Februar 2014 hat Notar Dr. M... das Original der Ergänzungsbescheinigung Nr. 2... /2... zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 6... vom 10. Juni 1999 des Bezirksamtes S... -Z... von B... eingereicht und seine Anträge vom 21. Juni 2013 wiederholt. Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 3. April 2014 u.a. darauf verwiesen, dass das Datum der Ergänzungsbescheinigung nicht mit dem Datum auf den dort in Bezug genommenen Plänen übereinstimme, worauf Notar Dr. M... eine auf den 30. Januar 2014 berichtigte Ergänzungsbescheinigung eingereicht hat. Das Grundbuchamt hat die Anträge mit Beschluss vom 13. Juni 2014 zurückgewiesen, weil eine Bewilligung fehle, die wegen Lage und Umfang des Sondereigentums auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 2... /2... des Bezirksamtes S... -Z... von B... Bezug nehme. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 20. November 2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 7. Januar 2015 nicht abgeholfen hat. II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführer sind die Beteiligten zu 1 bis 3, weil der Notar nicht angegeben hat, in wessen Namen das Rechtsmittel erhoben worden sei. In einem solchen Fall gelten als Beschwerdeführer sämtliche Antragsberechtigte im Sinne von § 13 Abs. 1 S. 2 GBO, wenn sich aus den Umständen nichts anderes ergibt (BGH, NJW 2010, 3300, 3302; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 15, Rdn. 20). Antragsberechtigt sind alle Beteiligten als Eigentümer bzw. Erwerber. 2. Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Grundbuchamt die Anträge vom 21. Juni 2013 in der Fassung vom 24. Februar 2014 zurückgewiesen. Der Umwandlung des Teileigentums Nr. W 41 in das Wohnungseigentum Nr. W 41 stehen Hindernisse entgegen, die rückwirkend nicht zu beheben sind, so dass die sofortige Zurückweisung des Antrags geboten war, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO (Demharter, a.a.O., § 18, Rdn. 8). Die gleichfalls gestellten Anträge auf Eigentumsumschreibung und Löschung der Eigentumsvormerkung hat das Grundbuchamt als mit dem Antrag auf Umwandlung des Sondereigentums verbunden angesehen, § 16 Abs. 2 GBO. Dagegen wendet sich die Beschwerde nicht. Sie waren folglich ebenfalls zurückzuweisen (Demharter, a.a.O., § 16, Rdn. 12). a) Soll die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden, erfordert dies neben einem darauf gerichteten Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, die Bewilligung derjenigen, deren Rechte von der Umwandlung betroffen werden, § 19 GBO. Das sind sämtliche Miteigentümer, so dass lediglich die Bewilligung der hiesigen Beteiligten nicht ausreichend ist. aa) Die Bestimmung der hier betroffenen Einheit als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume hat den Charakter einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander und ist durch die Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums geworden, § 10 Abs. 3 WEG. Die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum setzt deshalb grundsätzlich ebenfalls eine solche Vereinbarung und die Eintragung im Grundbuch voraus (Senat, Beschluss vom 23. April 2013 -, FGPrax 2013, 191, 192). Wegen des Erfordernisses einer Vereinbarung sind von dieser Eintragung sämtliche Miteigentümer betroffen, so dass deren Bewilligung erforderlich ist (BGH, NJW-RR 2015, 645, 646; Senat, a.a.O. und Beschluss vom 29. November 2010 - 1 W 325/10 -, NJW-RR 2011, 517, 518). bb) Gleichwohl kann die Bewilligung des Eigentümers des von der Umwandlung betroffenen Sondereigentums allein ausreichend sein, wenn die Mitwirkung der übrigen Miteigentümer in der Teilungserklärung wirksam abbedungen worden ist (Senat, a.a.O.). Das aber ist vorliegend nicht geschehen, auch wenn die unter Ziffer 4 der UR-Nr. G 5... /1... enthaltene Regelung hierfür grundsätzlich ausreichen sein kann. Sie ist mangels Eintragung im Grundbuch nicht Inhalt des Sondereigentums geworden, §§ 5 Abs. 4 S. 1, 10 Abs. 3 WEG. Ausdrücklich ist die Regelung den Eintragungen im Grundbuch nicht zu entnehmen. Sie ist auch nicht Gegenstand der Grundbucheintragung, weil im Bestandsverzeichnis wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Bewilligungen in den UR-Nrn. G 5... /1..., G 7... /2... und G 1... /2... verwiesen wird, § 7 Abs. 3 WEG. Den Bewilligungen ist eine Bezugnahme - auch - auf Ziffer 4 der UR-Nr. G 5... /1... mit hinreichender Sicherheit nicht zu entnehmen. (1) Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen und zu erhalten, erfordert klare und eindeutige Eintragungen. Dementsprechend haben die Beteiligten im Eintragungsverfahren auf klare und eindeutige Erklärungen zu achten (Senat, Beschluss vom 11. Februar 2014 - 1 W 130/13 - FGPrax 2014, 147; Beschluss vom 22. Juni 2010 - 1 W 277/10 -, FGPrax 2010, 172; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 13, Rdn. 5). Das schließt die Auslegung von Grundbucherklärungen nicht aus. Im Grundbuchverfahren kann im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen eine Auslegung aber nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, NJW-RR 2015, 645, 646; NJW 1995, 1081,1082, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 172; Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 28). (2) Eine zweifelsfreie Inbezugnahme der verfahrensgegenständlichen Regelung enthalten die Bewilligungen nicht. In der Bewilligung vom 23. Juni 1999 - UR-Nr. G 5... /1... - wird wegen Gegenstand und Inhalt jedes einzelnen Sondereigentums auf die Bestimmungen der Abschnitte A II und B verwiesen. Einen Abschnitt A hat diese Urkunde hingegen nicht und die mit “II” überschriebenen Regelungen enthalten die hier verfahrensgegenständliche Ziffer 4 nicht. Diese Unstimmigkeiten sind durch die Erklärungen vom 26. September 2000 - UR-Nr. G 1.... /2... - letztlich nicht aufgelöst worden. Wegen Gegenstand und Inhalt des jeweiligen Sondereigentums wird auch in der dort enthaltenen Bewilligung auf die Abschnitte A II und B verwiesen. Nach der voranstehend in der Urkunde erfolgten Klarstellung, dass der Teilungsplan mit den hierauf bezogenen Regelungen zu den Unternummern 1 bis 7 den Abschnitt A I darstellen sollten (wobei in der UR-Nr. G 5... /1... eine Ziffer 1 nicht enthalten war), unterfällt die Ziffer 4 diesem und nicht dem Abschnitt A II. Ziffer 4 ist damit von der auf die Abschnitte A II und B beschränkten Bezugnahme in der Bewilligung gerade nicht erfasst. Daran ändert es auch nichts, dass die Bestimmungen der Ziffern 5., 6. und 7. ausdrücklich von der Bewilligung ausgenommen worden sind. Allerdings befinden sich diese Ziffern nicht in Abschnitt A II, sondern in Abschnitt A I und das Grundbuchamt hatte mit Zwischenverfügung vom 29. August 2000 u.a. darauf hingewiesen, dass diese Ziffern nicht als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden könnten und ggf. von der Bewilligung auszunehmen seien. Dem sollte offenbar mit der Bewilligung vom 26. September 2000 entsprochen werden. Gleichwohl lässt sich damit nicht mit hinreichender Sicherheit herleiten, Ziffer 4 solle als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden. Denn es bleibt dabei, dass allein Abschnitt A II und nicht Abschnitt A I in der Bewilligung bezeichnet worden sind. Es handelt sich insoweit auch nicht lediglich um einen Tippfehler, so dass tatsächlich eine Bezugnahme auf Abschnitt A I hätte gewollt sein können. Dagegen spricht, dass auch Abschnitt A II Regelungen zu Gegenstand und Inhalt der jeweiligen Sondereigentumsrechte enthält, die dann nicht Gegenstand der Grundbucheintragung wären. Dass dies nicht gewollt war, lässt sich den vorherigen Teilungserklärungen vom 19. November 1998 - UR-Nr. G 1.... /1... - und vom 8. Dezember 1998 - UR-Nr. G 1.... /1... - entnehmen. Auch dort wurde in den in Abschnitt C enthaltenen Bewilligungen jeweils wegen Gegenstand und Inhalt jedes einzelnen Sondereigentums auf Abschnitt A II der Urkunde verwiesen, der in der UR-Nr. G 1.... /1... als solcher ausdrücklich bezeichnet war und unter Ziffer 1. weitgehend gleichlautende Regelungen wie in der UR-Nr. G 5... /1... enthielt. Auch die UR-Nr. G 1... /1... entsprach insoweit der UR-Nr. G 5... /1..., einschließlich derselben Auslassungen bei der Gliederung in Abschnitt A. Schließlich lässt sich ein anderes Ergebnis nicht daraus herleiten, dass auch das Grundbuchamt von der Begründung von Sondernutzungsrechten ausgegangen ist, die in Ziffern 2 und 3 des später so bezeichneten Abschnitts A I der UR-Nr. G 5... /1... behandelt worden sind. Auch Sondernutzungsrechte werden durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums, §§ 5 Abs. 3 S. 1, 10 Abs. 3 WEG (Hügel/Elzer, WEG, § 13, Rdn. 49). Vorliegend ist die Eintragung von Sondernutzungsrechten ausdrücklich in Abschnitt C der UR-Nr. G 5... /1... bewilligt und beantragt worden. Darauf ist in der Bewilligung vom 26. September 2000 - UR-NR. G. 1.... /2... - Bezug genommen worden. Letztlich spricht die Hervorhebung der Sondernutzungsrechte in der UR-Nr. G 5... /1... gerade dafür, dass die sonstigen Regelungen im dortigen Abschnitt A I nicht von der Bewilligung zu Gegenstand und Inhalt der jeweiligen Sondereigentumsrechte umfasst waren, man vielmehr davon ausging, diese seien in Abschnitt A II §§ 1 bis 3 und Abschnitt B geregelt. b) Darüber hinaus ist die Bewilligung der Beteiligten selbst nicht geeignet, die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum zu bewirken. aa) Die Anlegung von Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern, § 7 Abs. 1 WEG, erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, und Bewilligung des Betroffenen, § 19 GBO. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, § 7 Abs. 3 WEG. Dieser sind als Anlagen ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, § 7 Abs. 4 S. 1 WEG. Erforderlich ist nicht deren Mitbeurkundung im Sinne von §§ 9 Abs. 1 S. 2 und 3, 44 BeurkG, jedoch muss ihre Zusammengehörigkeit mit der Eintragungsbewilligung bei der Vorlage zur Eintragung deutlich werden (OLG Düsseldorf, FGPrax 2011, 8; Hügel/Elzer, a.a.O., Rdn. 22; Kral, in: Hügel, GBO, 2. Aufl., WEG, Rdn. 66). bb) Der Senat hat bereits entschieden, dass bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erneut die Abgeschlossenheit des Sondereigentums nachzuweisen ist, weil sich die Anforderungen der Abgeschlossenheit von Teileigentum und Wohnungseigentum unterscheiden (Senat, Beschluss vom 23. April 2013 -, FGPrax 2013, 191, 192). Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Bauamts haben die Beteiligten vorgelegt. Durch die Bescheinigung vom 30. Januar 2014 - Ergänzungsbescheinigung Nr. 2... /2... zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 6... vom 10. Juni 1999 - kann die Abgeschlossenheit der Wohnung W 41 in den Grenzen des Teileigentums T 41 nachgewiesen werden. Jedoch fehlt es an der Zusammengehörigkeit zwischen Bewilligung und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Bewilligung bezieht sich auf eine andere Bescheinigung vom 3. Mai 2013 - Ergänzungsbescheinigung Nr. 2... /4... zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 6... vom 10. Juni 1999 -, die zudem von dem Grundbuchamt beanstandet worden ist, weil die Abgrenzungen des Sondereigentums zum Gemeinschaftseigentum nicht den Eintragungen im Grundbuch zum Teileigentum T 41 entsprachen. Allein durch die - nachträgliche - Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 30. Januar 2014 ist der erforderliche Zusammenhang mit der Bewilligung nicht hergestellt worden. Dem widerspricht der klare Wortlaut der auf eine andere Bescheinigung bezogenen Bewilligung. Daran ändert nichts, dass beide Bescheinigungen die ursprüngliche Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 10. Juni 1999 in Bezug genommen haben und von dem Bauamt entsprechend als “Ergänzungsbescheinigung” bezeichnet worden sind. Die Beteiligten haben sich in ihrer Bewilligung nicht auf die jeweils neueste Fassung einer Ergänzungsbescheinigung, sondern auf eine konkret mit Aktenzeichen und Datum bezeichnete Bescheinigung bezogen. 3. Die Festsetzung des Verfahrenswerts folgt aus §§ 61, 47, 36 Abs. 1 GNotKG, wobei für die Zurückweisung des Antrags auf Eigentumsumschreibung der volle Wert des Teileigentums und für die Umwandlung in Wohnungseigentum ¼ dieses Werts berechnet worden ist. Für den Antrag auf Löschung der Eigentumsvormerkung ergibt sich eine Festgebühr, vgl. Vorbemerkung 1.4.5., Nrn. 14342 und 19129 KV-GNotKG. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, besteht wegen der Besonderheiten des hiesigen Einzelfalles nicht, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO.