1 W 86/13

Leitsatz: Wird bei einer durch vollmachtlose Vertreter erklärten Auflassung die Rückwirkung der erforderlichen Genehmigungen ausgeschlossen, fällt der Zeitpunkt der Einigung und derjenige, zu dem die darauf gerichteten Erklärungen wirksam werden auseinander. Es kann offen bleiben, ob die Auflassung deshalb unwirksam ist.(Rn.12) Die Eintragung eines Amtswiderspruchs ist nicht veranlasst, wenn die Auslegung des Grundbuchamts bei Eintragung eines Eigentümerwechsels, der Ausschluss der Rückwirkung erforderlicher Genehmigungen beziehe sich nicht auf die mit dem schuldrechtlichen Vertrag zugleich beurkundete Auflassung, rechtlich vertretbar ist.(Rn.15) Die Beschwerde wird zurückgewiesen. Der Wert des Verfahrens beträgt 2.250.000,00 EUR. I. Am 8. Juli 2009 beurkundete der Notar S... A... in B... zu seiner UR-Nr. A 1... /2... einen Kaufvertrag nebst Auflassung der Beteiligten über das im Beschlusseingang näher bezeichnete Grundstück. Für die Beteiligten handelte jeweils ein vollmachtloser Vertreter. Im Eingang der Urkunde heißt es u.a.: „Die Parteien beauftragen den beurkundenden Notar, die Genehmigungserklärungen in grundbuchlicher Form einzuholen, und vereinbaren, daß die folgenden Erklärungen mit Zugang dieser Genehmigungserklärungen beim beurkundenden Notar ohne Rückwirkung (ex nunc) wirksam werden sollen.“ Die zur vorgenannten Urkunde abgegebenen Erklärungen wurden durch die Beteiligte zu 1 am 26. August 2009 - UR-NR. 5... /2... des Notars Dr. D... in E... - und durch die Beteiligte zu 2 am 1. September 2009 - UR-Nr. A 1... /2... des Notars S... A... in B... - genehmigt. Am 29. November 2010 trug das Grundbuchamt die Beteiligte zu 1 an Stelle der Beteiligten zu 2 als Eigentümerin im Grundbuch ein. Am 21. Dezember 2012 hat der jetzige Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 2 angeregt, einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung der Beteiligten zu 1 als Eigentümerin einzutragen und zu prüfen, ob in Anbetracht der Unrichtigkeit des Grundbuches im Hinblick auf diese Eintragung ein Widerspruch gegen weitere Eintragungen in Grundbüchern des Amtsgerichts Schöneberg, insbesondere in nach Schließung des im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbuchblattes ggf. neu angelegten Wohnungsgrundbuchblätter zu veranlassen sei und Widersprüche auch in diesen Grundbüchern einzutragen. Bei der Vereinbarung des Ausschlusses einer Rückwirkung der für die Wirksamkeit der zur UR-Nr. A 1... /2... s erfolgten Erklärungen handele es sich um eine Bedingung bzw. Zeitbestimmung im Sinne von § 158 BGB. Damit sei die Auflassung unheilbar unwirksam. Jedenfalls sei die Auflassung nicht bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt worden. Das Grundbuchamt hat die Anregung der Beteiligten mit Beschluss vom 16. Januar 2013 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 30. Januar 2013, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 1. Februar 2013 nicht abgeholfen hat. II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 2 S. 2 GBO, insbesondere ist die Beteiligte zu 2 als diejenige, zu deren Gunsten der Amtswiderspruch gebucht werden müsste, beschwerdeberechtigt (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 71, Rdn. 69). 2. Das Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Ergibt sich, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist, so ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, § 53 Abs. 1 S. 1 GBO. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. a) Gemäß § 20 GBO darf im Falle der Auflassung eines Grundstücks die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils wirksam erklärt und dem Grundbuchamt gegenüber in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Die Einigung muss so nachgewiesen werden, wie sie sachenrechtlich zur Herbeiführung der Rechtsänderung notwendig ist (Demharter, a.a.O., § 20, Rdn. 14). Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, in der Regel einem Notar, erklärt werden, § 925 Abs. 1 S. 1 BGB. Sie ist bedingungs- und befristungsfeindlich, § 925 Abs. 2 BGB. Diese Regelungen dienen dazu, einwandfreie und klare Unterlagen für die Grundbucheintragung zu gewährleisten und die Gefahr von Zweifeln oder Missverständnissen über den Inhalt der Auflassung möglichst gering zu halten (BayObLG, Beschluss vom 18. November 1983 - BReg 2 Z 89/83 - juris; Lorenz, in: Erman, BGB, 13. Aufl., § 925, Rdn. 1; Kanzleiter, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 925, Rdn. 1). U.a. sollen Zweifel über den Zeitpunkt der Einigung ausgeschlossen werden (Lorenz, a.a.O.). Diese Grundsätze schließen die Vertretung der Beteiligten bei der Auflassung nicht aus, auch wenn es sich insoweit um Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt (so bereits Senat, Beschluss vom 4. März 1901 - 1 Y 167/01; KGJ 22, A 146, 147; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 3321). Bei der zur Wirksamkeit der Vertretererklärungen erforderlichen Genehmigung, §§ 177, 184 Abs. 1 BGB, handelt es sich im Regelfall um eine Rechtsbedingung, die der Wirksamkeit der Auflassung nicht entgegensteht (Senat, Beschluss vom 2. März 1908 - 1 X 60/08 - KGJ 36, A 195, 198). Durch die Rückwirkung der Genehmigung auf den Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts wird den Anforderungen des § 925 Abs. 1 S. 1 BGB genügt (Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 925, Rdn. 5). Ob dies auch der Fall ist, wenn die Rückwirkung der Genehmigung rechtsgeschäftlich ausgeschlossen worden ist, kann fraglich sein. Zwar soll es sich bei dem rechtsgeschäftlichen Ausschluss der Rückwirkung nicht um eine Bedingung oder Zeitbestimmung handeln. Im Ergebnis wirkt eine solche Genehmigung jedoch wie eine aufschiebende Bedingung (Bayreuther, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 184, Rdn. 30; Maier-Reimer, in: Erman, a.a.O., § 184, Rdn. 14). Der Zeitpunkt der Einigung und derjenige, zu dem die darauf gerichteten Erklärungen wirksam werden fallen entgegen dem Regelungszweck des § 925 BGB auseinander. b) Ob das Grundbuch vor diesem Hintergrund unrichtig ist, kann hier letztlich dahinstehen. Zur Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch ist dessen Unrichtigkeit allein nicht ausreichend. Die Unrichtigkeit muss auf einer Gesetzesverletzung des Grundbuchamts bei der Eintragung beruhen. Das Grundbuchamt muss das Gesetz nicht oder nicht richtig angewendet haben (Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 401). Vorliegend stellte sich die Frage, welche Auswirkungen der Ausschluss der Rückwirkung einer Genehmigung auf die Wirksamkeit einer durch vollmachtlose Vertreter erklärten Auflassung hat, überhaupt erst dann, wenn eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen worden war, die auch die Erklärungen zur Auflassung erfassen sollte. Hierzu bedurfte es der Auslegung der im Eingang der UR-Nr. A 1... /2... enthaltenen Regelungen. Das Grundbuchamt ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die nachfolgend zu § 9 erklärte Auflassung hiervon ausgenommen sein sollte. Die Auslegung von Eintragungsunterlagen - hier der UR-Nr. A 1... /2... - verstößt nicht gegen das Gesetz, wenn sie das Grundbuchamt in rechtlich vertretbarer Weise unter Beachtung der geltenden Auslegungsregelungen vorgenommen hat (Senat, Beschluss vom 13. August 1971 - 1 W 6018/70 - Rpfleger 1972, 58, 59; OLG Hamm, OLGZ 1967, 109, 110; OLG München, FGPrax 2009, 154; Meincke, in: Baur/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 53, Rdn. 57). Danach kann hier ein Gesetzesverstoß nicht festgestellt werden. Der Senat hat wiederholt entschieden, dass die gemeinsame Beurkundung der Auflassung mit dem schuldrechtlichen Vertrag es nicht ausschließt, das Kausalgeschäft bedingt und die Auflassung unbedingt vorzunehmen (Senat, Beschluss vom 2. März 1908 - 1 X 60/08 - KGJ 36, A 195, 198; Beschluss vom 11. Juni 1925 - 1 X 334/25 - DNotZ 1926, 51; Beschluss vom 31. Januar 2006 - 1 W 450/05 - FGPrax 2006, 99, 100; ebenso OLG Oldenburg, Beschluss vom 6. Januar 1993 - 5 W 126/92 - juris). Enthält die Urkunde, wie hier, keine ausdrückliche Bestimmung dazu, ob sich eine darin enthaltene Bedingung oder Zeitbestimmung nur auf den schuldrechtlichen Teil bezieht, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob sie sich auch auf die Auflassung erstreckt. Abzustellen ist in erster Linie auf den wahren Willen der Parteien. Liegen keine konkreten Anhaltspunkte für die Annahme einer Erstreckung auf die Auflassung vor, ist im Zweifel davon auszugehen, dass die durch einen Notar beratenen Vertragsparteien nur ein gültiges Geschäft, also eine unbedingte Auflassung gewollt haben (Senat, DNotZ 1926, 51; FGPrax 2006, 99, 100; OLG Oldenburg, a.a.O.). Von diesen Grundsätzen ist das Grundbuchamt bei der Eintragung ausgegangen, wie die Rechtspflegerin, die auch die Eintragung vorgenommen hat, in dem hier angefochtenen Beschluss ausgeführt hat. Die Auslegung des Grundbuchamts ist rechtlich jedenfalls vertretbar, ein Verstoß gegen geltende Auslegungsregeln liegt nicht vor. 3. Eine Kostenentscheidung gemäß § 81 FamFG ist nicht veranlasst, die Beteiligte zu 1 hat sich förmlich zu dem Beschwerdeverfahren nicht gemeldet. Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO. Sie bemisst sich nach dem frei zu schätzenden Interesse der Beteiligten zu 2 an der angestrebten Berichtigung des Grundbuchs (Lappe, in: Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 18. Aufl., § 66, Rdn. 11), wobei vorliegend der geringeren Bedeutung des Widerspruchs gegenüber einer Grundbuchberichtigung Rechnung zu tragen ist. Der Senat hat den Beschwerdewert deshalb auf die Hälfte des zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreises festgesetzt. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO, besteht nicht.