6 K 5226/00 E

Keine Einkunftserzielungsabsicht bei krassem Missverhältnis von Miete und Finanzierungskosten • Bei auf Dauer angelegter Fremdvermietung wird grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen; eine Überschussprognose ist regelmäßig unzulässig. • Eine Ausnahme besteht, wenn tatsächliche Indizien gegen eine Einkunftserzielungsabsicht sprechen, etwa ein krasses Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen sowie Tilgungsvereinbarungen. • Bei Vorliegen solcher Indizien ist eine periodenübergreifende Überschussprognose vorzunehmen; dabei ist ein typisierender Prognosezeitraum von 30 Jahren zugrunde zu legen und auf vorhersehbare künftige Faktoren abzustellen. Die Kläger, verheiratet und zusammen veranlagt, errichteten 1982 ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf einem Grundstück in N. Die Baukosten lagen bei etwa 547.852 DM; wegen eines Wohnsitzwechsels des Klägers blieb das Haus ungenutzt und konnte 1983/84 nicht verkauft werden. Ab 01.12.1984 wurde das Objekt vermietet; die Mieten lagen zwischen 1.500 DM und später 1.800 DM monatlich. Zwischen 1985 und 1996 ergaben sich hohe Verluste aus Vermietung, vor allem aufgrund hoher Schuldzinsen, insgesamt ca. 1.352.510 DM bis 1997. Das Finanzamt revidierte im Rahmen einer Prüfung die Anerkennung der Verluste mit der Begründung, es fehle an Einkunftserzielungsabsicht; die Kläger hielten dagegen und verwiesen auf Berechnungen, wonach sich bei langer Betrachtung Überschüsse ergäben. Das FG verhandelte die Klage gegen den Einspruchsbescheid und prüfte, ob Anhaltspunkte gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung und damit gegen die Einkunftserzielungsabsicht vorliegen. • Rechtsgrundsatz: Nur Ergebnisse, die den Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 Nr. 1–7 EStG entsprechen, sind bei der Einkommensteuer zu berücksichtigen; dauerhafte Vermögensnutzung muss auf Totalüberschuss gerichtet sein (BFH-GrS 4/82). • Bei Dauervermietung gilt nach BFH-Rechtsprechung grundsätzlich der Anschein der Einkunftserzielung; eine Überschussprognose ist regelmäßig nicht vorzunehmen (BFH-Urteil 30.9.1997). • Ausnahme: Liegen besondere Indizien gegen Einkunftserzielungsabsicht vor (z. B. Mietkauf, Bauherrenmodell mit Rückkauf, oder besondere Nutzungsarten), ist der Anschein zu widerlegen. Das Gericht folgt der BFH-Lehre, dass nur bei solchen besonderen Umständen die Prognose zu prüfen ist. • Im vorliegenden Fall bestehen gegen die Einkunftserzielungsabsicht konkrete Indizien: ein krasses Missverhältnis zwischen geringen Mieteinnahmen und sehr hohen Schuldzinsen sowie Tilgungsvereinbarungen und die tatsächliche Entwicklung (Auflaufenlassen der Zinsen). Unter den gegebenen vertraglichen und tatsächlichen Rahmenbedingungen war objektiv kein Totalüberschuss erreichbar. • Folge: Der Anschein der Einkunftserzielungsabsicht ist widerlegt; daher war eine periodenübergreifende Überschussprognose vorzunehmen. Als Prognosezeitraum ist ein typisierender Zeitraum von 30 Jahren zugrunde zu legen, unter Einbeziehung vorhersehbarer künftiger Faktoren und Sicherheitszuschlägen/abschlägen bei Einnahmen/Ausgaben. • Konkrete Prognose: Unter Zugrundelegung auch der günstigsten vom Kläger vorgelegten Mietentwicklung und selbst bei Wegfall der Schuldzinsen nach Entschuldung 1996 ergibt sich kein wirtschaftlicher Totalüberschuss bis zum Ende des Prognosezeitraums; die bis 31.12.1997 entstandenen Verluste bleiben somit nicht kompensierbar. Die Klage wird abgewiesen; es fehlt an einer Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung des streitigen Objekts. Das Finanzgericht wertet das erhebliche Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Finanzierungskosten sowie die Einordnung der Darlehensverhältnisse als Indizien, die den Beweis des ersten Anscheins für Einkunftserzielung widerlegen. Deshalb durfte das Finanzamt die geltend gemachten Verluste nicht als einkommensteuerlich relevante Werbungskosten anerkennen. Die Folge ist die Versagung des Verlustabzugs aus Vermietung und Verpachtung in den Streitjahren; die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens. Die Revision wurde zugelassen, da die Frage grundsätzliche Bedeutung hat.