10 K 1365/09

Keine Anerkennung umfangreicher Renovierungskosten als Werbungskosten mangels nachgewiesener Vermietungsabsicht • Werbungskosten können nur abziehbar sein, wenn zum Zeitpunkt der Aufwendungen eine ernsthafte Einkünfteerzielungsabsicht für Vermietung bestand. • Bei hochpreisigen Immobilien können wenige Zeitungsanzeigen ohne Einschaltung eines Maklers und ohne weitere Nachweise nicht ausreichend sein, um eine fortbestehende Vermietungsabsicht zu beweisen. • Aufwendungen, die nach Aufgabe der Vermietungsabsicht zur Vorbereitung der Eigennutzung durchgeführt werden, sind privat veranlasst und daher keine Werbungskosten. Die Kläger vermieteten zuvor dauerhaft ein Einfamilienhaus in C und erklärten für 2006 Erhaltungsaufwendungen von 74.620 € als Werbungskosten. Nach Auszug des letzten Mieters wegen Feuchtigkeitsschäden wurden umfangreiche Renovierungs- und Trockenlegungsmaßnahmen durchgeführt. Die Kläger schalteten vier Zeitungsanzeigen und behaupteten zusätzlich Internetanzeigen, fanden aber keinen Mieter und zogen ab Mitte/Ende 2007 selbst in das Objekt ein. Das Finanzamt erkannte die geltend gemachten Werbungskosten für das Objekt nicht an, weil die Kläger die Ernsthaftigkeit ihrer Vermietungsbemühungen nicht substantiiert nachgewiesen hätten. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass viele Maßnahmen auf Wasserschäden zurückgingen und bestimmte Umbauten vorgenommen wurden. Die Kläger klagten auf Anerkennung der Werbungskosten; das FG Köln wies die Klage ab und ließ Revision zu. • Rechtsgrundlage sind insbesondere § 9 Abs.1 EStG; Werbungskosten müssen durch die Einkünfteerzielung veranlasst sein und vorab entstandene Aufwendungen erfordern einen objektiv belegbaren wirtschaftlichen Zusammenhang zur Einkunftsart. • Für leerstehende, renovierungsbedürftige Objekte ist Voraussetzung für den Abzug vorab entstandener Werbungskosten, dass der Steuerpflichtige einen endgültigen Entschluss zur Vermietung gefasst hat; dieser innere Entschluss ist an objektiven Merkmalen zu messen, insbesondere an ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen. • Die Kläger trugen die Darlegungs- und Feststellungslast für die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen. Vier Zeitungsanzeigen und unbelegte Behauptungen über Internetinserate genügten nicht, zumal das Objekt hochpreisig und für einen engen Interessentenkreis geeignet war; hier wäre üblicherweise die Einschaltung eines Maklers naheliegend. • Fehlende Aufzeichnungen über Interessenten und Kontakte sprachen gegen Nachweis intensiver Vermietungsbemühungen; der Senat schloss sich der Ansicht an, dass bei solchen Objekten das Fehlen eines Maklers ein Indiz gegen Ernsthaftigkeit sein kann. • Soweit Maßnahmen der Renovierung zugleich der späteren Eigennutzung dienten oder erst nach Entscheidung zur Eigennutzung durchgeführt wurden, sind die Aufwendungen privat veranlasst und damit keine Werbungskosten. • Die Kosten- und Rechtsmittelentscheidung: Kläger tragen die Kosten des Verfahrens; Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, insbesondere zur Frage der Erforderlichkeit eines Maklers. Die Klage wird abgewiesen. Das FG erkannte die geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten an, weil die Kläger die fortbestehende und ernsthafte Vermietungsabsicht zum Zeitpunkt der Aufwendungen nicht überzeugend belegt haben. Vier Zeitungsanzeigen und nicht nachgewiesene Internetinserate genügten nicht, insbesondere bei einem höherpreisigen Objekt, für das typischerweise ein Makler einzuschalten wäre. Viele Maßnahmen dienten der Behebung von Schäden oder der späteren Eigennutzung, sodass sie privat veranlasst und nicht abziehbar sind. Die Kläger tragen die Verfahrenskosten; die Revision wurde zur Klärung grundsätzlicher Fragen zugelassen.