13 K 1658/17

Leitsatz: 1. Die gesunkene Rentabilität eines Vermietungsobjekts begründet nur dann eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung, wenn sie auf ein unübliches und daher ungeplantes Ereignis zurückgeführt werden kann, ohne dass dabei die wirtschaftliche Nutzungsdauer selbst verkürzt wird (Rn.19) . 2. Der bloße Rückgang von erzielbaren Mieten, Absatzschwierigkeiten aufgrund eines Überangebots sowie vorübergehende Rentabilitätsminderungen stellen dabei eine übliche und vorhersehbare Änderung der Marktverhältnisse dar, die nicht zur Vornahme einer außergewöhnlichen Abschreibung berechtigt (Rn.19) (Rn.22) . 3. Das Wertloswerden von an die Stelle der kalkulierten Mieten tretenden Garantieansprüchen im Falle der Insolvenz ist kein außergewöhnlicher, zur Vornahme einer AfaA berechtigender, Umstand (Rn.24) . 4. Die auf ein Sachverständigengutachten gestützte Minderung des Verkehrswerts eines Grundstücks einschließlich des darauf stehenden Gebäudes vermag für sich genommen keine AfaA zu begründen. In Betracht kommt lediglich eine (nur im Bereich der Gewinneinkünfte mögliche) Teilwertabschreibung i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Rn.29) . 5. Die Beschränkung der Möglichkeit zur Teilwertabschreibung gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG auf den Bereich der Gewinneinkünfte stellt keinen Verstoß gegen die verfassungsrechtlich garantierten Grundsätze der Gleichmäßigkeit der Besteuerung dar (Rn.30) . Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Klage ist unbegründet. Der Feststellungsbescheid vom 16. November 2005 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26. Mai 2017 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung – FGO –). Der Beklagte hat die Einkünfte der GbR aus der Vermietung des Objekts ... straße xx -xx in X für den streitigen Zeitraum von Januar bis Oktober 2000 – soweit sie den Kläger betreffen – in zutreffender Höhe festgestellt und dem Kläger zugeordnet. Der Kläger war nicht berechtigt, den auf ihn entfallenden Teil der Einkünfte – wie in der Feststellungserklärung geschehen und mit der Klage nochmals geltend gemacht – um 3.943.722 DM an zusätzlichen Werbungskosten für AfaA zu mindern. 1. Nach § 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a der Abgabenordnung (AO) waren die einkommensteuerpflichtigen Einkünfte des Klägers und seines Mitgesellschafters B aus der GbR gesondert und einheitlich festzustellen. Diese über die GbR erzielten Einkünfte zählten für den Kläger zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i. S. des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 i. V. m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) und für B – weil die Beteiligung an der GbR zu dessen Betriebsvermögen im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit als Bauunternehmer gehörte – zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb i. S. des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Für den auf den Kläger entfallenden Anteil waren die Einkünfte daher nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu ermitteln, während zur Ermittlung des auf B entfallenden Anteils der erzielte Gewinn – entweder aufgrund Betriebsvermögensvergleichs (§ 4 Abs. 1 EStG) oder als Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 3 EStG) – zu berücksichtigen war (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG rechnen zu den bei der Einkünfteermittlung von den Einnahmen abzuziehenden Werbungskosten auch die Absetzungen für Abnutzung (AfA) und für Substanzverringerung und erhöhte Absetzungen. § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG bestimmt hierzu, dass bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen ist, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (AfA in gleichen Jahresbeträgen). Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 6 EStG (hier in der im Streitjahr geltenden Fassung – a. F. –; jetzt: § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG) sind daneben auch Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung zulässig (AfaA). 2. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) setzen derartige AfaA entweder eine Substanzeinbuße eines bestehenden Wirtschaftsgutes (mithin eine technische Abnutzung) oder eine Einschränkung seiner Nutzungsmöglichkeit (mithin eine wirtschaftliche Abnutzung) voraus (vgl. z. B. BFH-Urteile vom 30. August 1994 – IX R 23/92, BFHE 176, 327, BStBl II 1995, 306, und vom 9. Juli 2002 – IX R 29/98, BFH/NV 2003, 21). Die außergewöhnliche „Abnutzung“ geschieht dabei durch das Einwirken auf das Wirtschaftsgut (hier auf das Gebäude) im Zusammenhang mit seiner steuerbaren Nutzung (BFH-Urteile vom 14. Januar 2004 – IX R 30/02, BFHE 205, 79, BStBl II 2004, 592, und vom 8. April 2014 – IX R 7/13, BFH/NV 2014, 1202). Dabei versteht man unter einer außergewöhnlichen wirtschaftlichen Abnutzung die Abnahme der wirtschaftlichen Verwendungsmöglichkeit eines Wirtschaftsguts durch außergewöhnliche Umstände (BFH-Urteil vom 9. Dezember 2003 – VI R 185/97, BFHE 204, 466, BStBl II 2004, 491).Ob im Einzelfall solche außergewöhnlichen Umstände und damit die Voraussetzungen von AfaA vorliegen, ist dabei nach den tatsächlichen Verhältnissen im Einzelfall durch tatrichterliche Würdigung festzustellen (vgl. BFH-Urteil vom 17. September 2008 – IX R 64/07, BFHE 223, 53, BStBl II 2009, 301). 3. Nach diesen Grundsätzen begründet die gesunkene Rentabilität eines Vermietungsobjekts nur dann eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung, wenn sie auf ein unübliches und daher ungeplantes Ereignis zurückgeführt werden kann, ohne dass dabei die wirtschaftliche Nutzungsdauer selbst verkürzt wird (vgl. Anzinger in Herrmann/Heuer/Raupach – HHR –, § 7 EStG Anm. 236). Dabei ist jedoch zu beachten, dass eine Änderung der Marktverhältnisse üblich und daher vorhersehbar ist, so dass der bloße Rückgang von erzielbaren Mieten ebenso wenig eine AfaA zu begründen vermag (BFH-Urteile vom 27. Januar 1993 – IX R 146/90, BFHE 171, 42, BStBl II 1993, 702, und vom 8. April 2014 – IX R 7/13, BFH/NV 2014, 1202) wie etwa Absatzschwierigkeiten aufgrund eines Überangebots (Schleswig-Holsteinisches FG, Urteil vom 4. Juni 2009 – 1 K 61/08, Entscheidungen der Finanzgerichte – EFG – 2009, 1453) oder vorübergehende Rentabilitätsminderungen (FG München, Beschluss vom 29. Oktober 1997 – 1 V 2373/97, EFG 1998, 178). Dagegen können AfaA etwa dann zu berücksichtigen sein, wenn bei Beendigung eines Mietverhältnisses erkennbar wird, dass ein abnutzbares Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nicht oder nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist (BFH-Urteile vom 17. September 2008 – IX R 64/07, BFHE 223, 53, BStBl II 2009, 301, und vom 28. Oktober 1980 – VIII R 34/76, BFHE 132, 41, BStBl II 1981, 161). Bei einem nicht abnutzbaren Wirtschaftsgut wie dem Grund und Boden kann nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung einer möglichen Wertminderung allerdings nicht durch eine AfaA nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG Rechnung getragen werden (vgl. BFH-Urteil vom 16. Oktober 1997 – IV R 5/97, BFHE 184, 453, BStBl II 1998, 185, und vom 10. Mai 2016 – IX R 33/14, BFH/NV 2016, 1446). 4. Dies vorausgeschickt, kommt im Streitfall der Abzug einer AfaA aus wirtschaftlichen Gründen (eine außergewöhnliche technische Abnutzung liegt, wie zwischen den Beteiligten auch unstreitig ist, ersichtlich nicht vor) nicht – und zwar weder für den Kläger noch für B – in Betracht. a) Soweit das Grundstück als gesondertes Wirtschaftsgut ohne das aufstehende Gebäude (mithin also nur der Grund und Boden) betroffen ist, ist der Ansatz einer AfaA (wie sie die GbR jedoch in Höhe von 561.678 DM – und damit der Kläger anteilig in Höhe von 421.259 DM – im Rahmen ihrer Feststellungserklärung in Anspruch genommen hat) schon deshalb nicht möglich, weil es sich bei dem Grundstück nicht um ein der Abnutzung unterliegendes Wirtschaftsgut gehandelt hat. b) Soweit sich die begehrte AfaA nicht auf das Grundstück, sondern auf das Gebäude als abnutzbares Wirtschaftsgut bezieht, liegt in dessen mangelnder Rentabilität als Vermietungsobjekt schon keine wirtschaftliche Abnutzung; zumindest aber war die ihr zugrundeliegende Fehlkalkulation weder unüblich noch unvorhersehbar und damit ihrem Charakter nach nicht außergewöhnlich. Dagegen führt der Kläger zwar an, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes, da es in X liege, wegen des Umstands, dass in dieser Region zahlreiche alte Betriebe nach der Wiedervereinigung geschlossen worden seien und sich Neuansiedlungen nicht im erhofften Umfang eingestellt hätten, gesunken sei und sich damit das noch vorhandene Nutzungspotential, das sich am Ertragswert des Gebäudes am Ende des jeweiligen Veranlagungszeitraums orientiere, gleichfalls vermindert habe. Dazu ist jedoch zu bemerken, dass die in diese Richtung zielende Auffassung von Reiche (Deutsches Steuerrecht – DStR – 1986, 32), derartige äußere Einflüsse in Form von Verschiebungen auf der Angebots- oder Nachfrageseite nach Mietraummöglichkeiten seien, wenn sie eine Ertragsminderung zur Folge hätten, als außergewöhnliche Ereignisse i. S. der von der Rechtsprechung zur Vornahme einer AfaA aufgestellten Voraussetzungen anzusehen, vereinzelt geblieben ist und sich nicht durchgesetzt hat. Ihr steht nämlich die eindeutige neuere Rechtsprechung des BFH entgegen, der zufolge eine Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit in Form deutlich geminderter Mieterlöse allenfalls dann ein zur AfaA berechtigendes außergewöhnliches Ereignis darstellt, wenn sie auf eine auf den bisherigen Hauptmieter zugeschnittene Ausgestaltung des Objekts zurückzuführen ist (BFH-Urteile vom 17. September 2008 – IX R 64/07, BFHE 223, 53, BStBl II 2009, 301, vom 8. April 2014 – IX R 7/13, BFH/NV 2014, 1202, und vom 10. Mai 2016 – IX R 33/14, BFH/NV 2016, 1446). Dem hat sich im Übrigen auch das neuere Schrifttum angeschlossen (vgl. Graw in BeckOK EStG, § 7 Rz. 299; Anzinger in HHR, § 7 EStG Anm. 236; Kulosa in Schmidt, 37. Aufl. 2018, § 7 Rz. 187; Brandis in Blümich, § 7 EStG Rz. 532; Bartone in Korn, § 7 EStG Rz. 30). Die (veraltete) Kommentierung von Nolde (in HHR, § 7 EStG Anm. 450, mit Stand März 2001), auf die sich der Kläger beruft, bezieht sich demgegenüber nur auf den Ansatz einer AfaA wegen mangelnder Rentabilität eines Gebäudes, wenn diese entweder allgemein in einem außergewöhnlichen Ereignis oder in seiner eingeschränkten Vermietbarkeit wegen seiner Errichtung nach den besonderen Bedürfnissen des Vormieters begründet ist, und gibt daher für den Streitfall nichts her. Denn bei dem Büro- und Geschäftshaus in der ... straße xx -xx in X handelte es sich nicht um ein Objekt, das im Wesentlichen auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters zugeschnitten war und deshalb nach dessen Auszug nicht mehr gewinnbringend weitervermietet werden konnte. Die vom Kläger dargestellten Umstände sind vielmehr solche, die jeder Vermietung immanent anhaften. Sie halten sich damit im allgemeinen Risiko von Fehlkalkulationen, die mit der Abschätzung von Gewinnchancen bei Investitionen an neuen, bislang nicht etablierten Standorten zwangsläufig verbunden ist. Dabei ist zudem festzuhalten, dass die vorgetragenen Gegebenheiten, nämlich die „Westflucht“ von weiten Teilen der jüngeren Erwerbsbevölkerung, die Stilllegung alter, unrentabler DDR-Betriebe und die schleppende Neuansiedlung von neugegründeten Unternehmen in [ ___ ] bereits unmittelbar nach der „Wende“ 1989 und der Wiedervereinigung 1990 eingesetzt und damit schon in der ersten Hälfte der neunziger Jahre vorgelegen hatten, so dass sie bei Vornahme der Investitionsentscheidung 1993 ohne weiteres berücksichtigt werden konnten. Die fehlende Rentabilität des Objekts im Streitjahr 2000 beruhte daher nicht auf zwischenzeitlich eingetretenen, unvorhersehbaren Änderungen in den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, sondern auf dem Nichteintritt der für den Standort X und insbesondere für die ... straße prognostizierten zukünftigen Entwicklung, die jedoch – wie jede Prognose – zwangsläufig mit erheblichen Unsicherheiten behaftet war. Die der Kalkulation zugrunde gelegte Jahresnettomiete von 3.335.520 DM bzw. von monatlich 28 DM netto je qm Bürofläche konnte für das Objekt von Anfang an nicht erzielt werden (das Sachverständigengutachten spricht von einem 1996 ausgehandelten Mietzins von 10,10 € bis 12,46 €, also 19,75 DM bis 24,37 DM je qm), so dass die GbR von Beginn an die für diesen Fall vereinbarte Mietgarantie des Verkäufers in Anspruch nehmen musste. Diese belief sich etwa nach den Angaben des Klägers für 1996 auf über 450.000 DM und für 1999 auf fast 525.000 DM. Dass der Verkäufer derart hohe Garantiezahlungen nicht unbegrenzt würde aufrechterhalten können und dass die an die Stelle der kalkulierten Mieten tretenden Garantieansprüche bei einer Insolvenz möglicherweise wertlos werden würden, ist gleichfalls kein außergewöhnlicher, zur Vornahme einer AfaA berechtigender Umstand. c) In diesem Zusammenhang ist zudem darauf hinzuweisen, dass die GbR für das Gebäude die Sonderabschreibungen nach § 4 Abs. 1 des Gesetzes über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet (Fördergebietsgesetz – FöGbG) in Höhe von – verteilt auf fünf Jahre – 50 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten in Anspruch nehmen konnte (und offensichtlich auch in Anspruch genommen hat). Durch diese Regelung hat der Gesetzgeber dem gegenüber den AfA-Sätzen des § 7 Abs. 4, Abs. 5 EStG erhöhten Bedürfnis nach Wertkorrekturen bei Investitionen in den neuen Bundesländern bereits in erheblichem Umfang Rechnung getragen. d) Zu Unrecht beruft sich der Kläger auf das Urteil des Schleswig-Holsteinischen FG vom 4. Juni 2009 – 1 K 61/08 (EFG 2009, 1453). aa) Dort ist zum einen ausdrücklich ausgeführt, dass der im Streitfall begehrte Ansatz einer AfaA aus wirtschaftlichen Gründen gerade dem Umstand Rechnung tragen soll, dass die technische Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes über den Zeitraum hinausgeht, innerhalb dessen es noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Diese Diskrepanz tritt vor allem ein, wenn der technische Fortschritt einen Weiterbetrieb des an sich technisch noch einsatzfähigen Wirtschaftsguts unwirtschaftlich macht. In dieser Situation ist es Aufgabe der AfaA, den eingetretenen wirtschaftlichen Wertverzehr abzubilden und die Nutzungsdauer entsprechend anzupassen. So liegt der Streitfall jedoch nicht, da das Gebäude trotz der hinter den ursprünglichen Kalkulationen zurückbleibenden Mieteinnahmen nach wie vor vermietet werden kann. bb) Der Kläger führt dieses Urteil zudem an, weil dort der Obersatz aufgestellt worden ist, ein Ansatz von AfaA aufgrund von Mietrückgängen scheide aus, solange die Wohnung trotz der Mietrückgänge objektiv zur Erzielung (positiver) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geeignet bleibt. Daraus lässt sich jedoch nicht der Umkehrschluss herleiten, dass eine AfaA ohne weiteres zulässig wäre, sobald – wie im Fall des Klägers – keine positiven Einnahmen aus einer nach wie vor möglichen Vermietung, sondern nur noch Werbungskostenüberschüsse erzielt werden. Wird unter solchen Voraussetzungen die Vermietung fortgesetzt, stellt sich vielmehr die Frage nach dem Weiterbestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht, die – wenn sie verneint würde – die Nichtberücksichtigung sämtlicher die Einnahmen übersteigender Werbungskostenüberschüsse zur Folge hätte. 5. Die auf das Sachverständigengutachten gestützte Minderung des Verkehrswerts des Grundstücks einschließlich des darauf stehenden Gebäudes vermag daher für sich genommen keine AfaA zu begründen. In Betracht kommt aber eine Teilwertabschreibung i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Die Vornahme einer Teilwertabschreibung ist allerdings auf den Bereich der Gewinneinkunftsarten (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 EStG) beschränkt und daher nur im Rahmen der Einkünfteermittlung für den anteiligen gewerblichen Gewinn des Gesellschafters B möglich, während sie im Rahmen der Überschusseinkünfte, zu denen gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, Abs. 2 Nr. 2 EStG auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Klägers gehören, unzulässig ist (BFH-Urteil vom 21. Juni 2006 – XI R 49/05, BFHE 214, 218, BStBl II 2006, 712). Den vom Kläger gerügten Verstoß gegen die verfassungsrechtlich garantierten Grundsätze der Gleichmäßigkeit der Besteuerung und der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sieht der Senat nicht. Der Beklagte hat zutreffend darauf hingewiesen, dass der Grund dafür, weshalb bei der Besteuerung der gewerblichen Einkünfte des GbR-Gesellschafters B andere Maßstäbe (nämlich die Möglichkeit zur Vornahme einer Teilwertabschreibung) gelten als bei der Besteuerung der Einkünfte des Klägers aus Vermietung und Verpachtung, schlicht im Dualismus der Einkunftsarten und in der Zugehörigkeit der GbR-Beteiligung beim Gesellschafter B zu dessen Betriebsvermögen zu sehen ist. Daraus folgt zudem, dass ein etwaiger Veräußerungsgewinn (falls sich die Beteiligung als werthaltig erwiesen und der GbR-Anteil oder die Immobilie zu einem über ihrem Buchwert liegenden Verkehrswert hätte verkauft werden können) beim Gesellschafter B stets der Besteuerung unterlegen hätte, während der Kläger ihn nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist des § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerfrei vereinnahmen könnte. Die Nichtberücksichtigung der Teilwertabschreibung im Umfang der Beteiligung des Klägers an der GbR ist die Kehrseite dieser Begünstigung. Sie findet ihre Rechtfertigung darin, dass bei den Überschusseinkunftsarten des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 7 EStG sowohl Wertzuwächse als auch Wertverluste, die sich auf das zur Einkünfteerzielung eingesetzte Privatvermögen beziehen, steuerlich grundsätzlich unbeachtlich sind. 6. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO. Gründe, die Revision zuzulassen (§ 115 Abs. 2 FGO), sieht der Senat nicht. 7. Der Senat hielt es für angezeigt, über den Streitfall ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung durch Gerichtsbescheid zu entscheiden (§ 90a Abs. 1 FGO). Die Beteiligten streiten darum, ob auf eine im Privatvermögen gehaltene, vermietete Gewerbeimmobilie, wenn sie wegen der Konjunkturlage nur noch eingeschränkt vermietbar ist, eine sog. Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) geltend gemacht werden kann. Der Kläger – ein Arzt – erwarb durch notariell beurkundeten Grundstückskauf- und Werkvertrag vom 23. Dezember 1993 (Nr. xxx der Urkundenrolle für xxxx des Notars [ ___ ]) gemeinsam mit dem Bauunternehmer B (B) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ein unbebautes, 2.950 qm großes Grundstück unter der Anschrift ... straße xx -xx in X. Das Grundstück hatte zuvor B allein gehört, der darauf mit seinem Bauunternehmen die Errichtung eines sechsgeschossigen Gewerbe- und Geschäftshauses unter der Bezeichnung „[ ___ ]“ plante. Dieses Bauvorhaben war Teil der Anfang der 1990er Jahre ins Auge gefassten städtebaulichen Entwicklung im Zuge des Ausbaus der ... straße als bedeutende Magistrale zwischen der Xer Innenstadt und der Xer [ ___ ]. Mit ihr sollten die anliegenden Grundstücke entsprechend dem für die Region prognostizierten Wirtschaftswachstum als hochwertiger Bürostandort erschlossen werden. Der zwischen der GbR und B vertraglich vereinbarte Gesamtkaufpreis für das erworbene Grundstück einschließlich des noch zu errichtenden Gebäudes belief sich auf 44.200.000 DM zuzüglich Umsatzsteuer; davon entfielen 2.750.000 DM auf das Grundstück und 41.450.000 DM auf die noch zu erbringenden Werkleistungen bei der schlüsselfertigen Erstellung des Neubaus. Der Bemessung des Kaufpreises lag die Annahme zugrunde, dass mit dem Objekt nach seiner Fertigstellung eine Jahresmiete von insgesamt 3.335.520 DM zuzüglich Umsatzsteuer zu erzielen sein werde, wovon der wesentliche Teil auf die zu angenommen monatlich 28 DM netto je Quadratmeter vermietbare Bürofläche von insgesamt 9.370 qm entfallen würde. In Abschn. C Ziff. 2 des notariellen Vertrags war eine Vereinbarung enthalten, der zufolge der Verkäufer (also B) dem Käufer (also der GbR) für den Fall, dass die Büroflächen nur zu einem geringeren als dem angenommenen monatlichen Mietpreis von netto 28 DM pro Quadratmeter vermietet werden würde, dem Differenzbetrag zwischen 20 DM und 28 DM zu garantieren hatte. Ein Jahr später, am 23. Dezember 1994 schlossen der Kläger und B über die zwischen ihnen bei Erwerb des Grundstücks eingegangene GbR einen Gesellschaftsvertrag. Ihm zufolge waren an der GbR – wie dies schon im notariellen Grundstückskaufvertrag festgehalten worden war – der Kläger zu 75 % und B zu 25 % beteiligt. In § 12 Ziff. 1 des Gesellschaftsvertrags war bestimmt, dass ein Gesellschafter u. a. dann aus der GbR ausscheiden sollte, wenn über sein Vermögen das Konkursverfahren eröffnet werden würde; in diesem Fall sollte die Gesellschaft mit den verbleibenden Gesellschaftern fortgeführt und der ausscheidende Gesellschafter entsprechend dem Wert seiner Beteiligung abgefunden werden. Das Gebäude „[ ___ ]“ wurde 1995 fertiggestellt. Die im Anschluss daran von der Gesellschaft erzielten Einkünfte aus der Vermietung wurden zunächst auf der Ebene der GbR einheitlich und gesondert festgestellt und beim Kläger – der seine Beteiligung im Privatvermögen hielt – als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst, während B seinen Gewinnanteil – da die Beteiligung an der GbR einen Bestandteil seines Betriebsvermögens als Bauunternehmer bildete – als Einkünfte aus Gewerbebetrieb versteuerte. Die Vermietung gestaltete sich von Beginn an schwierig, so dass B die ausbleibenden Mietzahlungen durch die im Kaufvertrag vereinbarten Garantieleistungen aufstocken musste. Der mit fast 6.000 qm größte Mieter des Objekts [ ___ ] geriet Anfang des Jahres 2000 (des Streitjahrs) in Zahlungsschwierigkeiten, verhandelte zunächst einen neuen, erheblich geringeren Mietzins von nur noch 13,50 DM netto monatlich pro Quadratmeter und meldete Ende des Jahres 2000 Insolvenz an. Parallel dazu wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Y am 1. Oktober 2000 auch über das Vermögen des B das Insolvenzverfahren eröffnet. B schied dadurch zum 31. Oktober 2000 aus der GbR aus, so dass der Kläger die Vermietung des Objekts in X nunmehr allein fortsetzte. Zugleich konnten aus der von B abgegebenen Mietgarantie in der Folgezeit keine weiteren Einnahmen zur Kompensation der geringeren Mieterträge mehr erzielt werden. Im Zuge des B betreffenden Insolvenzverfahrens wurde die Zwangsversteigerung des nunmehr vom Kläger allein weitervermieteten Objekts betrieben. Zur Ermittlung des Verkehrswerts gab das mit der Versteigerung befasste Amtsgericht X ein Sachverständigengutachten in Auftrag, das am 10. Oktober 2002 zu einem Ertragswertansatz für die Immobilie einschließlich des Grundstücks von nur noch 6.530.000 € gelangte. Maßgebend dafür war im Wesentlichen die zu diesem Zeitpunkt hohe Leerstandsquote von ca. 60 % der vermietbaren Fläche und die ortsüblich und nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete für das Gebäude von nur noch 750.000 €. Der Gutachter führte dazu aus, dass aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Entwicklung und des Überangebots an Büroflächen der Absatz solcher Flächen drastisch gesunken und zugleich eine drastisch rückläufige Mietpreisentwicklung zu verzeichnen sei. Das habe dazu geführt, dass zahlreiche weitere Bauvorhaben entlang der ... straße in X vorerst nicht realisiert würden und zuvor vermietete Büro- und Verkaufsflächen wieder leer stünden. Die derzeit neu vereinbarten Mietpreise lägen mit 3,37 €/qm bis 5,62 €/qm weit unterhalb der noch 1996 vereinbarten Mieten von 10,10 €/qm bis 12,46 €/qm. Damals sei eine rasante Entwicklung der angrenzenden Stadtlagen außerhalb des innerstädtischen Ringes in X und insbesondere auch in der ... straße prognostiziert worden. Diese Prognosen, wonach die ... straße zur Einkaufs- und Flaniermeile zwischen dem [ ___ ] und der [ ___ ] werden könnte, hätten sich leider nicht bestätigt. Mittelfristig würden sicherlich keine Spitzenmieten erzielt werden, aber eine Konsolidierung des Büromarktes werde sich einstellen. Den Bodenwert des Grundstücks bezifferte der Gutachter mit 1.150.000 €. Auf der Grundlage dieses Gutachtens nahm der Kläger für die GbR am 5. März 2003 bei deren Feststellungserklärung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Oktober 2000 (als dem Zeitpunkt des Ausscheidens seines Mitgesellschafters B) auf die Geschäftsbauten – die zu Jahresbeginn noch einen Buchwert von 22.887.976 DM aufwiesen – neben der regulären Abschreibung (Absetzungen für Abnutzung – AfA –) von 351.829 DM zusätzlich noch eine weitere Abschreibung von 4.696.618 DM vor. Außerdem minderte er die Anschaffungskosten des Grundstücks von 2.810.882 DM um eine Abschreibung in Höhe von 561.678 DM. Auf diese Weise erreichten die nach Vornahme der Abschreibungen verbleibenden Restbuchwerte von 10.522.365 DM für die Geschäftsbauten und 2.249.204 DM für den Grund und Boden (umgerechnet: 1.150.000 €) in Summe mit 12.771.570 DM zum 31. Oktober 2000 den vom Gutachter errechneten Verkehrswert zum 10. Oktober 2002 von (umgerechnet) 6.530.000 €. Dies begründete der Kläger damit, dass es sich um eine Abschreibung für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung handele, weil die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes gesunken und es aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Situation in X derzeit nicht möglich sei, gewerbliche Räume zu einem marktüblichen Mietzins zu vermieten. Das beklagte Finanzamt (der Beklagte) stellte sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass es sich bei diesen Abschreibungen um eine sog. Teilwertabschreibung handele, die nur bei Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens möglich und bei Gebäuden, die sich im Privatvermögen befänden, nicht zulässig sei. Daher könne die Teilwertabschreibung, soweit das Gebäude im Streitzeitraum dem Kläger zuzurechnen gewesen sei, nicht berücksichtigt werden. Das Ergebnis des Feststellungsverfahrens sei daher, soweit es den Kläger betreffe, noch um 3.943.722 DM (nämlich 75 % der Summe der nicht regulären Abschreibungen von 5.258.296 DM) wieder zu erhöhen. Mit Bescheid vom 16. November 2005 stellte der Beklagte die Einkünfte des Klägers und des B aus der GbR für 2000 in entsprechender Höhe einheitlich und gesondert fest. Dagegen legte der Kläger für die GbR am 13. Dezember 2005 Einspruch ein, den der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 26. Mai 2017 als unbegründet zurückwies. Mit der am 28. Juni 2017 beim Finanzgericht (FG) eingegangenen Klage verfolgt der Kläger sein Anliegen weiter. Dazu macht er geltend, dass man beim Kauf des Objekts noch von einer positiven Strukturentwicklung und von der unbegrenzten Mietgarantie ausgegangen sei. Tatsächlich habe aber eine Flucht gen Westen eingesetzt, was zu massiven strukturellen Folgeproblemen für den Standort in X geführt habe. So seien zahlreiche Betriebe geschlossen und Neuansiedlungen nicht im geplanten Umfang realisiert worden, und das Mietzinsniveau sei merklich – nämlich um 67 % – zurückgegangen. Damit sei es objektiv nicht mehr möglich gewesen, positive Einkünfte mit dem Objekt zu erzielen. Der Beklagte habe die sich für das Gesamtobjekt aus dem Verkehrswertgutachten ergebende Wertminderung nur für den GbR-Beteiligten B, nicht aber für den Kläger anerkannt. Tatsächlich sei jedoch eine AfaA in entsprechender Höhe auch bei dessen Vermietungseinkünften im Privatvermögen gerechtfertigt. Eine außergewöhnliche technische Abnutzung scheide zwar aus, die Voraussetzungen für die Annahme einer außergewöhnlichen wirtschaftlichen Abnutzung lägen jedoch vor. Unzweifelhaft liege ausweislich des Gutachtens ein Werteverzehr vor, der nicht durch den üblichen Betrieb verursacht worden sei, sondern durch außergewöhnliche Umstände, nämlich die „Wende“, die Westflucht, die Kündigung und das Nichtverlängern von Mietverträgen, die Insolvenz der [ ___ ] und den Wegfall der Mietgarantie. Auch werde der Kläger durch die Nichtberücksichtigung gegenüber einem gewerblichen Vermieter benachteiligt, was dem Grundsatz der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit widerspreche. Der Kläger beantragt, den Bescheid für 2000 über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen vom 16. November 2005 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26. Mai 2017 in der Weise zu ändern, dass die Einkünfte des Klägers aus Vermietung und Verpachtung von ./. 1.822.237,18 DM um ./. 3.943.722 DM auf ./. 5.765.959,18 DM herabgesetzt werden. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er beruft sich darauf, dass Rentabilitätsminderungen und Mietrückgänge bei privat vermieteten Immobilien noch keine AfaA rechtfertigten, da die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit durch sie nicht beeinträchtigt werde. Zwar sei die persönliche Betroffenheit des Klägers nicht zu verkennen, doch handele es sich dabei lediglich um eine falsche Kalkulation bzw. um eine Fehlinvestition. Ein außergewöhnlicher Wertverzehr an dem Gebäude sei nicht zu verzeichnen. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz sei nicht gegeben, da B seine Beteiligung an der GbR – anders als der Kläger – im Betriebsvermögen gehalten habe.