II R 29/02

Zurück FG Berlin-Brandenburg 19. Mai 2005 3 K 1105/02 GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1; BewG § 12 Abs. 1 Grunderwerb steuerpflichtige Übernahme einer Maklerprovision Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Die Entscheidung des FG Düsseldorf macht aber auch deutlich, welche Grenzen bei der Gestaltung zu berücksichtigen sind. Die Gestaltungsfreiheit endet demnach dort, wo einem Ehegatten eine Ausgleichsforderung verschafft wird, die den „Rahmen einer güterrechtlichen Vereinbarung“ überschreitet.11 Als Beispiel für eine solche überhöhte Ausgleichsforderung nennt das FG Düsseldorf den Fall, dass die Ehegatten für die Ermittlung des Anfangsvermögens einen Zeitpunkt vor der Eheschließung wählen.12 Problematisch dürfte auch die steuerliche Anerkennung der Vereinbarung eines negativen Anfangsvermögens sein, und zwar selbst dann, wenn dies zivilrechtlich sinnvoll ist (siehe § 1374 Abs. 1 Hs. 2 BGB ). 4. Ausblick Aus Sicht der Beratungspraxis ist die Entscheidung des FG Düsseldorf uneingeschränkt zu begrüßen. Rechtspolitisch stellt sich allerdings die Frage, ob der Gesetzgeber im Rahmen der anstehenden Reform des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts den Erwerb unter Ehegatten nicht generell steuerfrei stellen sollte.13 Die neu eröffneten Gestaltungsmöglichkeiten des Güterstandswechsels werden jedenfalls dazu führen, dass das auf den Erwerb unter Ehegatten entfallende Steueraufkommen weiter zurückgeht. Notar Thomas Wachter, München 11 Unter Hinweis auf BFH, Urteil vom 12.7.2005, II R 29/02, BStBl II 2005, 843 = MittBayNot 2006, 271 = ZEV 2005, 490 mit Anm. Münch = ZErb 2005, 419 mit Anm. Everts und mit Anm. Feick. 12 Siehe dazu auch R 12 Abs. 2 Satz 3 ErbStR und BFH, Urteil vom 28.6.1989, II R 82/86, BStBl II 1989, 897 = NJW 1989, 2911 . 13 Für eine solche Freistellung haben sich bereits früher zu Recht Meincke, DStR 1996, 1305 , 1306 und Moench, DStR 1996, 725 , 728 ausgesprochen, zuletzt auch Crezelius in FS Hermann Otto Solms, 2005, S. 213. 31. GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1; BewG § 12 Abs. 1 (Grunderwerbsteuerpflichtige Übernahme einer Maklerprovision) Wenn der Grundstückskäufer eine Verpflichtung des Verkäufers zur Zahlung einer Maklerprovision übernommen hat, stellt dies eine sonstige übernommene Leistung des Käufers im Rahmen der Gegenleistung dar, die grunderwerbsteuerrechtlich beachtlich ist. Dies ist der Fall, wenn Käufer und Verkäufer bzgl. der Provision gesamtschuldnerisch haften und sich der Käufer im Innenverhältnis zur alleinigen Zahlung verpflichtet hat. FG des Landes Brandenburg, Urteil vom 19.5.2005, 3 K 1105/02 Durch notariellen Kaufvertrag erwarb der Kläger ein Objekt in L. zu einem Kaufpreis von 370.000 DM. In §16 des Vertrages heißt es, dass dieser durch den Makler vermittelt worden ist. Ferner ist dort bestimmt: „Die Vermittlungsgebühr beträgt insgesamt 29.614,80 DM einschließlich 16 Prozent Mehrwertsteuer und ist fällig und verdient bei Rechtswirksamkeit dieses Vertrages. Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer, diese Vermittlungsgebühr allein als Schuldner an den Makler zu zahlen.“ Des Weiteren verpflichtete sich der Kläger in § 16 des betreffenden Vertrages: „als Schuldner zur Zahlung von 29.614,80 DM an die vorgenannte Maklerfirma, der ein direkter Anspruch gegen den Käufer gemäß § 328 BGB eingeräumt wird“. 252 MittBayNot 3/2007Steuerrecht Das Finanzamt setzt Grunderwerbsteuer in Höhe von 13.986 DM gegen den Kläger fest. Dagegen erhob der Kläger Einspruch und wandte sich gegen die Einbeziehung der Maklergebühr in die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer. Nachdem das Finanzamt den Maklervertrag angefordert hatte, reichte der Kläger eine Reservierungsvereinbarung zwischen ihm und dem Makler ein. Auf Nachfrage des Finanzamtes teilte der Makler mit, dass lediglich ein mündlicher Vertrag zwischen ihm und der Verkäuferin bestanden habe. Gegen die Zurückweisung des Einspruchs seitens des Finanzamts richtet sich die fristgerecht erhobene Klage. Auf Nachfrage des Gerichts hat der Makler erklärt, es habe keine Absprachen mit dem Verkäufer zu dem betreffenden Kaufvertrag gegeben, so dass diesem gegenüber auch keine Rechnung gestellt worden sei. Dagegen sei dem Kläger gegenüber als Erwerber eine Rechnung erteilt worden. Über eine Provision habe er – der Makler – mit der Verkäuferseite nicht gesprochen. Eine Provisionsleistung durch den Verkäufer sei nicht ausdrücklich ausgeschlossen worden. Ferner stelle es eine Mutmaßung dar, ob er – der Makler – sich in dem Fall, dass der Kläger die an ihn gerichtete Rechnung ganz oder zum Teil nicht bezahlt hätte, an die Verkäuferin gewandt hätte, um von dieser die in dem Kaufvertrag genannte Provision von 29.614,80 DM ganz oder teilweise zu erhalten. In diesem Zusammenhang hat der Makler angefügt, dass er sicherlich in letzter Konsequenz auch diese Überlegung angestellt hätte. Aus den Gründen: Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt nicht die Rechte des Klägers (§ 100 Abs.1 Satz 1 FGO). Im Streitfall ist die Maklerprovision in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung bei einem Grundstückskauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Dazu gehören auch vom Käufer übernommene Verpflichtungen des Verkäufers. Anders ist es dann, wenn kein Anhalt dafür besteht, dass der Steuerpflichtige mit der Maklerprovision eine Verpflichtung des Grundstücksveräußerers übernommen hat. Es kommt nicht darauf an, ob die Verpflichtung zur Zahlung der Maklergebühr zivilrechtlich wirksam bestanden hat, solange die Beteiligten das wirtschaftliche Ergebnis des Rechtsgeschäfts (Maklervertrag zwischen Makler und Käufer) eintreten und bestehen lassen. Auch das Zusammenwirken zwischen Grundstücksveräußerer und Makler macht die Maklerprovision allein nicht zur Gegenleistung (vergleiche BFH/NV 1991, 769). Die Tilgung einer eigenen Schuld des Käufers ist deshalb keine Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne. Soweit allerdings der Käufer einen nach Maßgabe des Maklervertrages ganz oder teilweise vom Verkäufer selbst geschuldeten Maklerlohn übernimmt, liegt in dieser Befreiung des Verkäufers von seiner Verbindlichkeit eine sonstige Leistung (siehe zum Beispiel: Pahlke/Franz, GrEStG, 2. Aufl., § 9 Rdnr. 107 „Maklerkosten“). Unter Berücksichtigung dessen ist hier maßgeblich, dass der Kläger zusätzlich eine Schuld der Grundstücksveräußerin hinsichtlich der Maklerprovision übernommen hat. § 16 des Kaufvertrages legt nämlich dem Kläger die Verpflichtung gegenüber der Veräußerin auf, die Vermittlungsgebühr „allein als Schuldner an den Makler zu zahlen“. Im unmittelbaren Anschluss daran verpflichtet sich der Kläger „als Schuldner“ zur Zahlung der Vermittlungsgebühr an den Makler, dem „ein direkter Anspruch gegen den Käufer gemäß § 328 BGB eingeräumt wird“. Danach ist nicht ersichtlich, dass der Kläger alleiniger Schuldner der Maklerprovision gewesen ist. Zwar geht aus dem Vertragspassus hervor, dass die Maklergebühr in Höhe von 29.614,80 DM (= 6,9 Prozent des Kaufpreises) nur einmal entstehen sollte und in vollem Umfang vom Kläger zu Rechtsprechung entrichten ist. Es ist aber durchaus möglich, dass einem Makler, der im Interesse des Veräußerers wie des Erwerbers handelt, gegen beide Seiten eine Provisionsforderung zusteht (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 60. Aufl., § 654 Rdnr. 4; Jahn, NJW 1969, 1837 ). Anhaltspunkte für eine treuwidrige Doppeltätigkeit, die zur Verwirkung des Anspruches auf den Mäklerlohn führte (siehe § 654 BGB ) bestehen nicht, da eine vertragswidrige Interessenkollision nicht ersichtlich ist (vgl. dazu auch Palandt/Sprau, § 654 Rdnr. 4). Maßgeblich ist hier, dass nach der erwähnten Auskunft des Maklers ein Provisionsanspruch gegen die Verkäuferin nicht ausgeschlossen war. Vielmehr wäre der Makler danach „in letzter Konsequenz“ auch gegen die Verkäuferin vorgegangen. Dies wäre nach § 652 Abs. 1 BGB möglich gewesen. Unerheblich ist, dass der Makler mit der Verkäuferin nicht über eine Provision gesprochen hat. Ausschlaggebend ist, dass eine Provision aufgrund mündlichen Maklervertrages mit der Veräußerin nicht ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Bestehen aber vertragliche Beziehungen zwischen der Verkäuferin und dem Makler wie hier, wozu auch der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrages genügt (siehe auch Wellmann, NJW 1969, 1838 ), und ist der Mäklerlohn nicht abbedungen, dann steht dem Makler auch ein Provisionsanspruch gegen den Veräußerer zu ( § 653 Abs. 1 BGB ). Umstände für ein kostenloses Tätigwerden des Maklers zugunsten der Verkäuferin sind nach dessen Auskunft nicht gegeben. Der Makler wollte zwar in erster Linie nur den Kläger in Anspruch nehmen, hätte aber – wie bereits erwähnt – „in letzter Konsequenz“ auch überlegt, die Veräußerin in Anspruch zu nehmen. Entscheidend ist nach alledem, dass die rechtliche Möglichkeit bestand, die Verkäuferin als Schuldnerin der Maklerprovision in Anspruch zu nehmen. Daran ändert auch die sog. Klarstellung des Maklers vom 12.4.2005 Steuerrecht nichts, da die Auffassung, es habe kein rechtlicher Anspruch gegen die Verkäuferin bestanden, unzutreffend ist (siehe oben). Unter diesen Umständen liegt jedenfalls ein vorsorgliches Freistellungsinteresse der Verkäuferin gegenüber dem Kläger vor, das dieser durch die Regelung in dem Kaufvertrag erfüllt hat. Dieses Interesse hat auch einen realen rechtlichen Hintergrund (siehe oben). Dass die Verkäuferin nur nachrangig, d. h., falls der Kläger nicht die Provision zahlt, haften sollte, steht der Befreiung von ihrer rechtlich existenten Verpflichtung gegenüber dem Makler nicht entgegen. Mangels anderer Anhaltspunkte ist die Freistellung der Verkäuferin von der Maklergebühr mit dem Nennwert anzusetzen. Maßgeblich ist, dass der Kläger und die Verkäuferin zwar im Außenverhältnis als Gesamtschuldner zur Zahlung der betreffenden Maklerprovision verpflichtet waren, dass aber im Innenverhältnis der Kläger keinen Ausgleichsanspruch gegen die Verkäuferin hat (siehe § 16 des streitigen Kaufvertrages). Eine niedrigere Bewertung der Freistellungsverpflichtung scheidet danach aus. § 12 Abs. 1 BewG führt zu keinem anderen Ergebnis. Allerdings muss danach mit einer Schuld, die mit dem Nennwert anzusetzen ist, eine entsprechende wirtschaftliche Belastung verbunden sein (siehe zum Beispiel Kreutziger/Lindberg/Schaffner, BewG, 2002, § 12 Rdnr. 11). Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn der Schuldner damit rechnen kann, dass er nicht in Anspruch genommen wird. Damit hat die Verkäuferin als Mitschuldnerin hinsichtlich des Mäklerlohns offensichtlich nicht gerechnet (vgl. § 16 des Kaufvertrages). Dass sie damit aber hätte rechnen müssen, ist nicht erkennbar. Dies wäre zum Beispiel anzunehmen, wenn der Kläger sogleich bei Vertragsschluss die Maklergebühr geleistet hätte. Daran fehlt es hier wie auch an anderen Umständen, die die Vorsorge der Verkäuferin als in jeder Hinsicht gegenstandslos erscheinen ließen. Rechtsprechung MittBayNot 3/2007 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: FG Berlin-Brandenburg Erscheinungsdatum: 19.05.2005 Aktenzeichen: 3 K 1105/02 Rechtsgebiete: Grunderwerbsteuer Erschienen in: MittBayNot 2007, 252-253 Normen in Titel: GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1; BewG § 12 Abs. 1