V ZB 13/90

Zurück BGH 20. Februar 1991 V ZB 13/90 WEG §§ 8, 12 Zustimmung des Verwalters auch bei Erstveräußerung erforderlich Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau reiche, die Werthaltigkeit einer Zuwendung zu bejahen (vgl. Urt. v. 15.12.1982 = VIII ZR 264/81, LM AnfG §3 Nr.221 Senatsurt. v. 19.11.1990, a.a.O.). Der Verzicht der Beklagten auf ihren Pflichtteil hat dem Schuldner keinen nach § 3 Abs.1 Nr.4 AnfG erheblichen wirtschaftlichen oder sonstigen Vorteil gebracht. Aus der hier maßgeblichen Sicht der Gläubigerin hat der Schuldner nur weggegeben, aber nichts erworben, auch keinen Anspruch auf künftige Leistung, der seinem Vermögen zugerechnet werden könnte. Das Vermögen des Schuldners, in das die Gläubigerin hätte vollstrecken können, ist nur vermindert worden. Der Pflichtteilsverzicht hat keine Zugriffsmöglichkeit für Gläubiger des Schuldners eröffnet. Wer diesen beerbt oder Pflichtteilsansprüche erlangt, ist für Gläubiger des Erblassers unerheblich; denn aus dem Nachlaß sind die Erblasserschulden in jedem Fall vor den Pflichtteilsansprüchen zu befriedigen ( § 2311 BGB ). Deshalb blieb trotz des Verzichts der künftigen Erbin auf ihr Pflichtteilsrecht die Leistung des Erblassers an die Verzichtende unentgeltlich im Sinne des §3 Abs.1 Nr.3 und 4 AnfG (und auch des § 32 KO ). 5. WEG §§ 8, 12 (Zustimmung des Verwalters auch bei Erstveräußerung erforderlich) Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so gilt dies auch für die Veräußerung aus der Hand des teilenden Eigentümers nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft. BGH, Beschluß vom 21.2. 1991 — V ZB 13/90 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Beteiligten zu 1 und 2 teilten 1973 ihr Grundstück in acht Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an je einer Wohnung, und in sechs weitere Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an je einem Garageneinstellplatz, auf. Sie wurden als Mitberechtigte zu je 1/2 Anteil in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen. In der Teilungserklärung, die insoweit als Inhalt des Sondereigentums Gegenstand der Grundbucheintragungen ist, ist bestimmt: „Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung, durch den Konkursverwalter oder einen Grundpfandgläubiger, der das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung erworben hat und dieses alsdann veräußert:` Am 5.2.1990 verkauften die Beteiligten zu 1 und 2 ihre mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr.4 bezeichneten Wohnung und an dem mit Nr.13 bezeichneten Einstellplatz verbundenen Miteigentumsanteile an die Beteiligten zu 3 und 4 und ließen sie an diese auf. Das Grundbuchamt hat die beantragte Eintragung des Eigentumswechsels von der Vorlage der Zustimmungserklärung des Verwalters abhängig gemacht. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben. Das Oberlandesgericht möchte die weitere Beschwerde zurückweisen, sieht sich daran jedoch durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 12.4.1983 ( Rpfleger 1983, 350 [= MittBayNot 1983, 173 = DNotZ 1984, 5591) und 3.9.1987 (Rpfleger 1988,951= DNotZ 1988, 312 ]) sowie des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 12.12.1988 ( OLGZ 1989, 44 [= DNotZ 1990, 451 ) und 17.10.1989 ( OLGZ 1990, 149 ) gehindert. Es hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: Der Vorlagebeschluß ist gemäß § 79 Abs.2 GBO statthaft. (Wird ausgeführt.) Die.weitere Beschwerde ist zulässig ,( §§ 78, 80 GBO ), aber nicht begründet. 1. Die vom Bayerischen Obersten Landesgericht und vom Oberlandesgericht Frankfurt vertretene Auffassung wird von der überwiegenden Meinung in"Rechtsprechung und Literatur geteilt (OLG Hamburg, OLGZ 1982, 53 , 54; KG, Rpfleger 1988, 480; BGB-RGRK/Augustin, 12.Aufl., § 12 WEG Rdnr.7; Erman/Ganten, BGB 8.Aufl., §12 WEG Rdnr.2; MünchKomm/Rö//, BGB, 2.Aufl., § 12 WEG Rdnr.3; Palandt/Bassenge, BGB 50.Aufl., § 12 WEG Rdnr.3; Soergel/Stürner, BGB 12.Aufl., § 12 WEG Rdnr.6; Weitnauer, WEG 7.Aufl., § 12 Rdnr.2; Bub, Wohnungseigentum von A-Z, 5.Aufl., 5. 457; Diester, Rpfleger 1974, 245 ; Böttcher, Rpfleger 1985, 1, 6; Ha//mann, MittRhNotK 1985, 1 ; unklar:Pick in Bärmann/ Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 12 Rdnr. 6). Sie geht auf die Überlegung zurück, es könne nicht angenommen werden, der teilende Eigentümer wolle sich bei der Erstveräußerung des von ihm geschaffenen Wohnungseigentums selbst den Beschränkungen des § 12 WEG unterwerfen. Sein Interesse an einem, von der Veräußerungsbeschränkung freien, Absatz bestimme den objektiven Erklärungswert der Zustimmungsklausel. Diese, gelegentlich als Privileg des teilenden Eigentümers bezeichnete Auslegung (Ha//mann a. a. 0.; Sohn, Die Veräußerungsbeschränkung im Wohnungseigentumsrecht, PiG 12,38) wird zum Teil dann nicht mehr für gerechtfertigt angesehen, wenn zwischen der Schaffung des Wohnungseigentums und der Veräußerung eine längere Zeit verstrichen ist; dann habe sich der teilende Eigentümer erkennbar in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingefügt, sein Absatzinteresse trete als den Umfang des Zustimmungserfordernisses bestimmendes Auslegungsmerkmal zurück (LG Wuppertal, Rpfleger 1985, 190 ; LG Köln, MittRhNotK 1988, 209, 210; Soerget/Stürner a. a. O.; Diester a. a. O.; Schopp, Anm.zu LG Bielefeld, Rpfleger 1974, 111 , 112; Sohn a.a.O.). 2. Diesen Auffassungen vermag der Senat nicht zu folgen. a) Die Auslegung der durch die Teilungserklärung angeordneten Verfügungsbeschränkung als einer Grundbucherklärung hat den für Grundbucheintragungen maßgeblichen Regeln zu folgen. Nach der Rechtsprechung des Senats ist bei der Auslegung einer Grundbucheintragung vorrangig auf deren Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetrage-. nen ergibt, abzustellen. Umstände außerhalb der Eintragung und der in ihr in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. SenatsRspr., vgl. BGHZ 47, 190 , 195; 92, 351, 355 [= MittBayNot 1985, 67 ]); Senatsurt. v. 12.10.1990, V ZR 149/89, zur Veröffentlichung bestimmt). Hiervon kann bei der Auslegung des Erfordernisses der Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nicht abgewichen werden. Das Bestehen oder Nichtbestehen der Verfügungsbeschränkung und ihr Umfang nehmen am öffentlichen Glauben des Grundbuchs ( § 892 BGB ) teil. Ihrer besonderen Bedeutung im Rechtsverkehr trägt § 3 Abs. 2 der Verfügung über die grundbuchmäßige Behandlung der Wohnungseigentumssachen vom 1.8. 1951 (BAnz. Nr. 152), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.7.1984 (BGBl 11025), dadurch Rechnung, daß 116 MittBayNot 1991 Heft 3 er ihre ausdrückliche Eintragung in das Grundbuch anordnet. Die Gründe, die für eine Beschränkung der Umstände maßgeblich sind, die bei der Auslegung einer Grundbucherklärung herangezogen werden dürfen, gelten für das zum Inhalt des Sondereigentums zählende Zustimmungserfordernis in vollem Umfang; die Eintragung und die - soweit nach § 874 BGB , § 3 Abs.2 der Verfügung zulässig — in Bezug genommene Bewilligung müssen als solche geeignet sein, jedem Gutgläubigen und jedem der unbestimmten Rechtsnachfolger und Rechtsverpflichteten maßgeblich Auskunft über Bestehen und Umfang der Verfügungsbeschränkung zu erteilen (vgl. Senatsurt. v. 26.4.1961, V ZR 26160, LM BGB § 1018 Nr.4; v. 12.10.1990, V ZR 149/,89). b) Die vom Senat im Rechtsbeschwerdeverfahren selbständig vorzunehmende Auslegung der Grundbucherklärung ( BGHZ 37, 147 , 149) führt zu dem mit der Auffassung des vorlegenden Oberlandesgerichts übereinstimmenden Ergebnis, daß die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäfts zwischen den Beteiligten von der Zustimmung des Verwalters abhängig ist. aa) Der Wortlaut der Grundbucheintragung ist eindeutig. Danach ist die Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentumsrechts grundsätzlich unentbehrlich. Einer der vorgesehenen Ausnahmefälle liegt nicht vor. Die Veräußerung durch den teilenden Eigentümer ist auch nicht deshalb von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen, weil der von den Beteiligten zu 1 und 2 gewählten Fassung der Teilungserklärung, abweichend von ihrem Wortlaut, typischerweise im Verkehr diese Bedeutung zukäme. Wäre dem so, so entspräche die Zustimmungsfreiheit des Veräußerungsgeschäfts allerdings dem nächstliegenden Sinn der Grundbucheintragung. Im Verkehr sind indessen Fassungen in Gebrauch, die die Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer ausdrücklich vom sonst geltenden Zustimmungserfordernis ausnehmen und diesen Ausnahmefall in eine Reihe mit anderen Veräußerungsvorgängen, etwa im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter, stellen, für die die Beschränkung ebenfalls nicht gelten soll (vgl. z. B. die Teilungserklärung nach dem vom Bayerischen Staatsministerium des Innern herausgegebenen Muster, abgedruckt bei Bärmann/Seuss, Praxis des Wohnungseigentums, 3. Aufl.', S. 627; ebenso in dem der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 17.4.1986, a. a. 0., zugrundeliegenden Fall). bb) Umstände außerhalb der Grundbucheintragung lassen ein Interesse der Beteiligten zu 1 und 2, als teilende Grundstückseigentümer von dem Zustimmungserfordernis befreit zu sein, nicht für jedermann ohne weiteres erkennbar werden. Die Vorratsteilung als solche läßt noch nicht auf ein Absatzinteresse schließen, welches der Bindung des ersten Eigentümers an die Verwalterzustimmung zuwiderliefe. Der tatsächliche Anwendungsbereich des § 8 WEG ist nicht auf die gewerbliche Erstellung und Veräußerung von Wohnungseigentum, etwa aus der Hand eines Bauträgers, beschränkt; auch der private Verkehr bedient sich dieser Möglichkeit, z. B. zur Schaffung von Wohnraum für Familienangehörige oder zur dauernden Erzielung von Mieteinkünften aus dem nicht veräußerten Teil der Wohneinheiten. Aber auch soweit ein, insbesondere gewerbliches, Absatzinteresse hervortritt, ist dem noch kein für jedermann eindeutiger Hinweis darauf zu entnehmen, das Zustimmungserfordernis solle für die Veräußerung aus der Hand des Teilenden nicht gelten. Einer MittBayNot 1991 Heft 3 ausdrücklichen Beschränkung der Verwalterzustimmung auf spätere Veräußerungsfälle steht rechtlich nichts im Wege; ein unbefangener Betrachter geht davon aus, daß der Grundstückseigentümer als Ausgeber des Wohnungseigentums, wenn er selbst von einer sonst geltenden Beschränkung der Veräußerungsbefugnis befreit sein will, dies in der Teilungserklärung auch zum Ausdruck bringt. Dies gilt, worauf das vorlegende Oberlandesgericht zu Recht hinweist, zumal deshalb, weil der Eigentümer den ersten Verwalter selbst bestimmen kann und bei sukzessivem Absatz des Wohnungseigentums zunächst noch die Mehrheit in der Eigentümerversammlung behalten wird. Eine zeitliche Aufteilung des Zustimmungserfordernisses bis zur Einordnung des teilenden Eigentümers in die Gemeinschaft und danach wäre vollends mit den für die Auslegung von Grundbucherklärungen maßgeblichen Grundsätzen unvereinbar. 6. BGB § 928; WEG § 11 (Verzicht auf Wohnungseigentum) Ein Wohnungseigentum kann nicht durch Verzicht aufgegeben werden. BayObLG, Beschluß vom 14.2.1991 — BReg. 2 Z 16191 —, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: Der Beteiligten gehören zwei Teileigentumsrechte (Garagenstellplätze). Sie hat auf das Eigentum verzichtet. Das Grundbuchamt hat am 8.5.1990 den Antrag, diesen Verzicht in das Grundbuch einzutragen, abgewiesen. Die Beschwerde hat das Landgericht durch Beschluß vom 17.12.1990 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde. Aus den Gründen: Das Rechtsmittel ist unbegründet. 1.Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt: Daß.ein Verzicht auf ein Wohnungs- oder Teileigentum nicht möglich sei, ergebe sich insbesondere aus der Unauflöslichkeit der Gemeinschaft. Den übrigen Wohnungseigentümern würden die Lasten für das herrenlose Wohnungs- oder Teileigentum aufgedrängt; dies wäre ein unzulässiges Rechtsgeschäft zu Lasten Dritter. 2. Der Senat teilt die von den Vorinstanzen vertretene Rechtsauffassung. a) Gemäß § 928 Abs. 1 BGB kann das Eigentum an einem Grundstück durch Verzicht gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung des Verzichts in das Grundbuch aufgegeben werden. Wohnungseigentum — entsprechendes gilt gemäß § 1 Abs.6 WEG für das Teileigentum — ist kein grundstücksgleiches Recht; vielmehr handelt es sich um gesetzlich besonders ausgestaltetes Miteigentum (BGH NJW 1989, 25/35; BayObLGZ 1988, 1 /4 [= MittBayNot 1988, 75 ]; OLG Köln Rpfleger 1984, 268 ).,Auf das Wohnungseigentum sind dennoch grundsätzlich die für Grundstücke geltenden Vorschriften anzuwenden ( BayObLGZ 1988, 114 m.w.N.). Im Einzelfall kann aber im Hinblick auf die besondere gesetzliche Ausgestaltung des im Vordergrund stehenden Miteigentumsanteils etwas anderes gelten; § 928 BGB kann danach auf das Wohnungseigentum nicht angewendet werden. b) In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob ein Verzicht auf einen Miteigentumsanteil rechtlich möglich ist. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.02.1991 Aktenzeichen: V ZB 13/90 Erschienen in: MittBayNot 1991, 116-117 MittRhNotK 1991, 151-153 Normen in Titel: WEG §§ 8, 12