10 B 19/16

Verkehrswertermittlung: Paketabschläge, Restitutionsbelastung und Gutachterkosten als wertmindernde Faktoren • Bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB können paketbezogene Abschläge berücksichtigt werden, wenn sie im relevanten Markt verkehrsüblich sind; dies ist eine Tatsachenfrage. • Eine durch Restitutionsbelastung begründete Verfügungsbeschränkung ist als wertmindernder rechtlicher Umstand bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen. • Gutachterkosten zur Untersuchung des Kaufgegenstands (z. B. Altlastenuntersuchungen) können im Rahmen eines geeigneten Wertermittlungsverfahrens wertmindernd berücksichtigt werden, sofern die Gutachten nicht grob fehlerhaft oder unvertretbar sind. • Die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung oder Verfahrensmängeln ist hier nicht gegeben; strittige Fragen betreffen überwiegend einzelfallbezogene Tatsachen- oder Verwertungsentscheidungen. 1992 veräußerte die Beklagte nach § 8 Abs. 1 VZOG umfangreiche Grundflächen an eine von ihr gegründete Tochtergesellschaft. Die Klägerin erhielt die Fläche später bestandskräftig zugewiesen und begehrte Auskehr des Verkaufserlöses beziehungsweise des Verkehrswerts nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG. Das Verwaltungsgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung eines Teilbetrags, stellte das Verfahren nach Teilerledigung ein und wies die Klage insoweit ab. Die Klägerin wandte sich gegen die Bewertungspraxis und rügte insbesondere die Berücksichtigung pauschaler Paketabschläge, die Berücksichtigung einer wegen Restitution bestehenden Verfügungsbeschränkung sowie die Abzugsfähigkeit von Gutachterkosten für Altlasten. Die Vorinstanz hatte bei der Wertbestimmung ein auf Kalkulation und Rückrechnung beruhendes Verfahren zugrunde gelegt, das Durchschnittspreise und durchschnittliche Abzugspositionen einschloss. • Zulassungsgründe: Die Beschwerdebegründung nennt keine konkret benannten, höchstrichterlich ungeklärten Rechtsfragen von über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung; die behaupteten Verfahrensmängel sind nicht substantiiert dargetan (§ 132 VwGO). • Paketabschläge (§ 194 BauGB): Ob Paketabschläge verkehrsüblich waren, ist eine tatrichterliche, empirische Frage; die materiellen Auslegungsgrundsätze des § 194 BauGB verlangen, den im Zeitpunkt der Veräußerung unter gewöhnlichen Geschäftsbedingungen erzielbaren Preis zu ermitteln. Erkenntnisse zur Üblichkeit von Paketabschlägen sind daher im Wege der Tatsachenfeststellung zu prüfen. • Restitutionsbelastung (§ 3 VermG; § 194 BauGB): Eine Restitutionsbelastung begründet eine schuldrechtliche Verfügungsbeschränkung, die als rechtlicher, wertmindernder Umstand in die Verkehrswertermittlung einzubeziehen ist; sie ist nicht Teil 'persönlicher Verhältnisse' und bleibt wertrelevant auch wenn ihr endgültiger Fortgang zum Zeitpunkt der Veräußerung ungewiss ist. • Gutachterkosten und Wertermittlungsverfahren (§ 194 BauGB): Das Verwaltungsgericht durfte ein an das Kalkulationsverfahren angelehntes Rückrechnungsverfahren verwenden; Kosten etwa für Altlastenuntersuchungen können als wertmindernde Posten berücksichtigt werden, sofern die zugrunde liegenden Gutachten nicht grob fehlerhaft oder unvertretbar sind. • Beweis- und Gehörsrügen (§§ 98, 108 VwGO; §§ 404, 412 ZPO): Die Klägerin hat keine förmliche Beweiserhebung betrieben und Substantiierungsanforderungen nicht erfüllt; das Gericht hat die vorgetragenen Einwände zur Kenntnis genommen und in zulässigem Umfang gewürdigt. Es liegt kein Verletzungsfall des rechtlichen Gehörs oder der Begründungspflicht vor. • Revisionszulassung: Die gerügten Punkte betreffen überwiegend tatrichterliche Feststellungen oder die Anwendung eines fallbezogenen Wertermittlungsverfahrens, sodass die Zulassungsgründe nach § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind. Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision hat keinen Erfolg; die Zulassungsgründe sind nicht gegeben. Das Verwaltungsgericht durfte paketbezogene Abschläge, die Restitutionsbeschränkung und Gutachterkosten bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigen, soweit die Tatsachen- und Beweiswürdigung ergeben, dass diese Marktpraxis bzw. Umstände verkehrsüblich und die Gutachten nicht grob fehlerhaft sind. Verfahrensrügen, insbesondere zur Beweisaufnahme und zum rechtlichen Gehör, sind nicht substantiiert und greifen nicht durch. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt damit bestehen, da die vorgebrachten Fragen überwiegend einzelfallbezogene Tatsachen- und Verwertungsfragen betreffen und keine revisionsrechtlich zuzulassenden Rechtsfragen begründen.