III R 268/84

Zurück VGH München 08. Mai 1989 2 B 87.01993 WEG § 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 Voraussetzungen der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Aufteilung bestehender Gebäude Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau C. Verwaltungsrecht 17. WEG § 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 (Voraussetzungen der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Aufteilung bestehender Gebäude) Die zur Aufteilung bestehender Gebäude in Wohnungseigentum erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung setzt zwar nicht voraus, daß alle für Wohnungen geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen erfüllt sind, doch müssen die für die Ausführung von Wohnungstrenndecken und -wänden (insbesondere hinsichtlich des Wärme-, Schallund Erschütterungsschutzes) geltenden Vorschriften eingehalten sein. Maßgeblich sind hierbei die im Zeitpunkt der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestehenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen. (Leitsätze nicht amtlich) BayVGH, Urteil vom 8.5.1989 — 2 B 87.01993 — Aus dem Tatbestand: Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnhäuser H.-Straße 15 und 17. Die im Jahre 1939 genehmigten Häuser weisen jeweils Erdgeschoß, zwei Obergeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoß auf. In jedem Haus befinden sich acht Wohnungen, deren Trennwände zum Treppenhaus jeweils 25 cm und zwischen den benachbarten Wohnungen ab dem ersten Obergeschoß jeweils 12 cm stark sind und vorgehängte Isolierungen aufweisen. Die Klägerin beantragte am 3.10.1985 für die Gebäude H.-Straße 15 und 17 unter Beifügung entsprechender Aufteilungspläne von der Beklagten die Bescheinigung, daß die jeweils acht Wohnungen pro Gebäude in sich abgeschlossen seien. Die beantragte Bescheinigung wurde nicht erteilt, weil die Klägerin den von der Beklagten geforderten Nachweis über die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen ausreichenden Schall-, Wärme- und Brandschutz nicht erbracht hatte. Mit ihrer Klage beantragte die Klägerin, die Beklagte zur Ausstellung der beantragten Bescheinigung zu verpflichten. Das Verwaltungsgericht gab der Klage statt. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts hat die Beklagte Berufung eingelegt. Aus den Gründen: Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die von ihr mit ällgemeiner Leistungsklage (vgl. hierzu BVerwG vom 11.12.1987 — 8 C 55.85 — MittBayNot 1988, 89 ) verfolgte Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung von Wohnungen in der beantragten Form. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist der zur Bildung von Wohnungseigentum beim Grundbuch vorzulegenden Eintragungsbewilligung als Anlage u. a. eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG erfüllt sind. Danach soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn es sich um Wohnungen im Sinne des Gesetzes handelt (vgl. hierzu BayVGH vom 11.8.1988 Nr. 2 B 87.01962; Bielenberg, ZfBR 1982, 7 /9) und wenn die Wohnungen „in sich abgeschlossen sind" Die Parteien sind sich darüber einig, — vernünftige Zweifel können insoweit auch nicht bestehen — daß die in Sondereigentum überzuführenden Wohnungen in den Gebäuden H.-Straße 15 und 17 den Anforderungen entsprechen, die das Wohnungseigentumsgesetz hieran stellt (vgl. hierzu im einzelnen BayVGH a. a. 0.). Streitig ist lediglich die Frage, ob die Wohnungen „in sich abgeschlossen" im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG hinsichtlich der Ausgestaltung der. Wohnungstrennwände sind. Was unter Abgeschlossenheit im einzelnen zu verstehen ist, regelt das Wohnungseigentumsgesetz selbst nicht (so ausdrücklich die „Amtliche Begründung zum Wohnungseigentumsgesetz", BRDrs 75, 51). Dies ist der aufgrund des § 59 WEG erlassenen „Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes" vom 19.3.1974 — VwV — (BAnz Nr. 58 vom 23.3.1974 S. 2) zu entnehmen (zur Beachtlichkeit von allgemeinen Verwaltungsvorschriften vgl. BVerfG NJW 1989, 666 ). Nach Nr. 2 VwV ist dem Antrag eine Bauzeichnung beizufügen, die bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein und bei zu errichtenden Gebäuden den bauaufsichtlichen (baupolizeilichen) Vorschriften entsprechen muß. Gemäß Nr. 5 VwV muß aus der Bauzeichnung (neben den Voraussetzungen, daß es sich überhaupt um Wohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes handelt) weiter ersichtlich sein, daß die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Das ist nach Buchst. a der Fall, wenn eine Wohnung baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (wortgleiche Verwendung der Definition für abgeschlossene Wohnungen in DIN 283 Blatt 1 Abschnitt 1.11 — GMBI. 1951, 79), „z. B. durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden (Baupolizei) an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben`: Hieraus ergibt sich — im Gegensatz zur Auffassung des Verwaltungsgerichts und der Klägerin -, daß die Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken den im Zeitpunkt der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestehenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechen müssen. Das wird verdeutlicht durch den Zusammenhang und die Formulierung der Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschriften über die unterschiedlichen Anforderungen, die bei bestehenden Wohnungen einerseits und bei erst zu errichtenden Wohnungen andererseits erfüllt sein müssen. Bei zu errichtenden Wohnungen muß die Bauzeichnung nach Nr. 2 VwV „den bauaufsichtlichen (baupolizeilichen) Vorschriften" entsprechen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist demzufolge gemäß Nr. 8 VwV bei zu errichtenden Wohnungen nicht zu erteilen, wenn die Voraussetzungen für eine bauaufsichtliche Genehmigung des Bauvorhabens nach Maßgabe der eingereichten Bauzeichnungen nicht gegeben sind. Demgegenüber werden bei bestehenden Wohnungen geringere Anforderungen gestellt. In Nr. 4 VwV ist aufgeführt, was als Mindeststandard erfüllt sein muß, um den Wohnungsbegriff des Wohnungseigentumsgesetzes zu erfüllen. Bei zu errichtenden Wohnungen müssen dagegen, wie Nr. 8 VwV zeigt, sämtliche Voraussetzungen erfüllt sein, die die Landesbauordnungen an Wohnungen stellen. Dies geht beträchtlich über das hinaus, was in Nr. 4 VwV verlangt wird. Hinsichtlich der Frage der Abgeschlossenheit müssen jedoch, wie sich aus dem Wortlaut der Nr. 5 VwV, der die Begriffe „Bauaufsichtsbehörden" und „Baupolizei" verwendet, ergibt, die Anforderungen der jeweils geltenden Landesbauordnung erfüllt sein. Denn diese Begriffe werden sonst nur im Zusammenhang mit erst zu errichtenden Wohnungen verwendet, für die das Bauordnungsrecht in vollem Umfang Anwendung findet (vgl. Nr. 2 VwV: .....bei zu errichtenden Gebäuden der bauaufsichtlichen [baupolizeilichen] Vorschriften ....). Somit müssen zwar nicht alle für Wohnungen geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen erfüllt sein, wohl aber die für die AusMittBayNot 1989 Heft 4 A 229 führung von Wohnungstrenndecken und Wohnungstrennwänden insbesondere hinsichtlich des Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutzes, damit die Voraussetzungen für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen (so wohl auch BVerwG a. a. 0.). Die Wohnungen in den Anwesen H.-Straße 15 und 17 sind ab dem 1. Obergeschoß nicht abgeschlossen im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG i.V.m. Nr. 5 Buchst. a VwV. Ihre Trennwände entsprechen nicht den bauaufsichtlichen Anforderungen hinsichtlich des Schallschutzes. (Wird ausgeführt). Entgegen der Auffassung der Klägerin wird durch die Ablehnung nicht in den durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährten Bestandsschutz als Ausfluß der Eigentumsgarantie eingegriffen. Der baurechtliche Bestandsschutz gibt einem Eigentümer lediglich das Recht, ein Gebäude, das im Zeitpunkt seiner Errichtung legal ausgeführt wurde, so wie es besteht, weiter zu nutzen, instandzusetzen und zur Aufrechterhaltung einer zeitgemäßen, funktionsgerechten Nutzung in untergeordnetem Umfang zu ändern oder zu erweitern (vgl. BVerwGE 47, 126 ). Aus Art. 14 Abs. 1 GG läßt sich dagegen nicht die Befugnis herleiten, rechtliche oder tatsächliche Änderungen vorzunehmen, die mit der im Zeitpunkt der Änderung geltenden Rechtslage nicht übereinstimmen. Der Klägerin bleibt es unbenommen, die Anwesen H: Straße 15 und 17 wie bisher durch Vermietung zu nutzen. Durch die Umwandlung der Gebäude . in Wohnungseigentum würde aber eine rechtlich andere Art des Eigentums erst gebildet, dessen Inhalt durch die im Zeitpunkt der Umwandlung geltenden Gesetze bestimmt wird. Aus dem Tatbestand: Der verheiratete Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) betreibt ein Friseurgeschäft. Er mietete gemeinsam mit seiner Ehefrau mit schriftlichem Vertrag vom 30.4.1974 von seinem Vater die Räume im Erdgeschoß des dem Vater gehörenden Anwesens N. Das unbefristete Mietverhältnis konnte von jedem Teil mit dreimonatiger Frist gekündigt werden. Der Mietzins betrug zunächst 180 DM im Monat und wurde ab 1.1.1976 auf monatlich 200 DM erhöht. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 16.5.1977 übertrug der Vater dem Kläger unter Anrechnung der Erb- und Pflichtteilsansprüche zum Gesamtgut der zwischen den Ehegatten bestehenden Gütergemeinschaft das Grundstück N. Nach Abschn. II des Vertrags gingen Besitz, Nutzen und alle öffentlichen Lasten mit diesem Tage auf den Kläger über. Der Kläger räumte gleichzeitig seinen Eltern auf Lebenszeit ein unentgeltliches Wohnrecht im Vertragsanwesen ein. Er verpflichtete sich ferner zur unentgeltlichen Gewährung von Kost und Pflege auf Lebenszeit. Neben diesen durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und eine Reallast gesicherten Rechten räumte der Kläger seinen Eltern als Gesamtberechtigten auf deren Lebenszeit unter ausdrücklichem Verzicht auf eine dingliche Sicherung ein unentgeltliches Benützungsrecht an sämtlichen Geschäftsräumen im Erdgeschoß ein und wies ihnen diese Räume zur ausschließlichen Benützung zu (Abschn. VIII Nr. 4). Nach dem Ableben eines Benützungsberechtigten sollte am Umfang des Benützungsrechts für den Überlebenden keine Änderung eintreten. In seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr (1978) machte der Kläger bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb die Miete für die Geschäftsräume als Betriebsausgaben geltend. Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt — FA —), der das ursprüngliche Mietverhältnis steuerlich anerkannt hatte, ließ mangels dinglicher Sicherung des Nutzungsrechts die Mietzahlungen bei der Zusammenveranlagung der Ehegatten zur Einkommensteuer für das Streitjahr nicht zum Abzug zu. Das Finanzgericht (FG) gab der vom Kläger nach erfolglosem Einspruch erhobenen Klage statt. Mit der Revision rügt das FA Verletzung der §§ 4 und 12 EStG Anmerkung der Schriftleitung: Mit Beschluß vom 26.7.1989 (Az. 8 B 112.89) hat das BVerwG die gegen das vorstehende Urteil eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen. D. Steuerrecht 18. EStG § 4 Abs. 1 Satz 2, Abs. 4, § 6 Abs. 1 Nr. 4, § 12 (Grundstücksübertragung unter Vorbehalt eines obligatorischen Nutzungsrechts mit anschließender Vermietung an den Eigentümer) 1. Ubertragen Eltern ein Grundstück unter Vorbehalt eines obligatorischen Nutzungsrechts auf ihren Sohn und überlassen sie ihm anschließend das Grundstück mietweise zur Nutzung in seinem Gewerbebetrieb, so sind die Mietzahlungen als Betriebsausgaben zu berücksichtigen, falls das Nutzungsrecht und der Mietvertrag ernstlich vereinbart und tatsächlich vollzogen werden und die Mietzahlungen weder überhöht sind noch den Charakter einer Versorgungsabrede haben. 2. Neben den Mietzahlungen kann der Sohn jedoch weder AfA noch sonstige Aufwendungen für das betrieblich genutzte Grundstück als Betriebsausgaben bei seinen Einkünften aus Gewerbebetrieb geltend machen (Abweichung vom BFH-Urteil vom 30.7.1985 VIII R 71181, BFHE 144, 376 , BStBl 11 1986, 327 [= MittBayNot 1986, 42 ]). BFH, Urteil vom 11.11.1988 — III R 268/84 — Aus den Gründen: Die Revision ist begründet; sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung ( § 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO ). 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings dagegen, daß das FG die vom Kläger geleisteten Mietzahlungen als Betriebsausgaben bei seinen Einkünften aus Gewerbebetrieb anerkannt hat. a) Übertragen Eltern ihren Kindern unter Vorbehalt des Nießbrauchs ein Grundstück und vermieten sie in Ausübung des vorbehaltenen Nießbrauchsrechts das Grundstück an ihre Kinder, so sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sowohl das Nießbrauchsrecht als auch das Mietverhältnis steuerrechtlich anzuerkennen (vgl. zuletzt Senatsurteil vom 15.5.1986 III R 190/82, BFHE 147, 22 , BStßl 11 1986, 714 [= MittBayNot 1986, 279 ] mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Dem Vorbehalt des Nießbrauchs steht, wie das FG zutreffend entschieden hat, der Vorbehalt eines bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbarten obligatorischen Nutzungsrechts gleich, da es steuerrechtlich keinen Unterschied macht, ob sich die Berechtigung zum Abschluß eines Mietvertrags aus einem dinglich gesicherten oder nur schuldrechtlich vereinbarten Nutzungsrecht ergibt (BFHUrteil in BFHE 144, 376 , BStBl 111986, 327 [= MittBayNot 1986, 42]). Das vom FA zur Stützung seiner gegenteiligen Auffassung herangezogene BFH-Urteil vom 11.4.1978 VIII R 164/77 ( BFHE 125, 155 , BStBl II 1978, 493) ist durch die neuere Rechtsprechung des BFH überholt (vgl. Urteil vom 29.11.1983 VIII R 215/79, BFHE 140, 199 , BStBl II 1984, 366 [= MittBayNot 1984, 153 ]). MittBayNot 1989 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: VGH München Erscheinungsdatum: 08.05.1989 Aktenzeichen: 2 B 87.01993 Erschienen in: MittBayNot 1989, 229-230 MittRhNotK 1990, 25-27 Normen in Titel: WEG § 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2