VIII ZR 18/24

ECLI:DE:BGH:2025:081025UVIIIZR18.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 18/24 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 242 Cc, Cd, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281, 311a Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Alt. 1, § 570b Abs. 1, 2 (in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung) Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußern- den Gesellschaft personenidentisch sind, stellt einen Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks. BGH, Urteil vom 8. Oktober 2025 - VIII ZR 18/24 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Oktober 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt und die Richterin Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Potsdam - 4. Zivilkammer - vom 10. Januar 2024 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 31. Juli 2024 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem 1. März 2000 Mieter einer Doppelhaushälfte in N. F. . Eigentümerin des mit diesem Gebäude bebauten und im Grund- buch von N. F. unter der laufenden Nummer 1 verzeichneten Grund- stücks war die beklagte Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer T. S. ist. In dem schriftli- chen Mietvertrag vom 15. November 1999 wird als Vermieter "S. " unter Angabe der Anschrift der Beklagten aufgeführt. Mit Schreiben vom 2. Dezember 1999 begrüßte die W. V. KG (im Folgenden: W. KG) die Kläger als "neuen Mieter in unserer Verwaltung". 1 2 - 3 - Komplementär dieser Gesellschaft war ebenfalls T. S. ; die Be- klagte war deren Kommanditistin. In der Folgezeit kam es zu der Realteilung des Grundstücks in mehrere einzelne Grundstücke. In der Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch findet sich fol- gender Vermerk: "Nr. 1 geteilt und unter Nr. 3 bis Nr. 19 gemäß der Fortführungsmit- teilung […] eingetragen am 30.03.2000." Die vermietete Doppelhaushälfte befand sich auf dem Grundstück mit der laufenden Nummer 6. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. April 2000 veräußerte die Be- klagte das vorbezeichnete Grundstück an die W. KG zum Preis von 400.000 DM (= 204.516,75 €). Das Grundstück mit der laufenden Nummer 6 wurde am 19. April 2000 auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen. In den Jahren 2002 bis 2017 zeigten die Kläger wiederholt Interesse an dem Erwerb der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte und erhielten in den Jahren 2004, 2007, 2010, 2011 und 2017 mehrere Kaufangebote. Ein Kaufver- trag kam jedoch nicht zustande. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Februar 2019 erklärten die Kläger die Ausübung des ihnen ihrer Ansicht nach zustehenden Vorkaufsrechts. Sie forder- ten mit weiterem anwaltlichen Schreiben vom 15. April 2019 die Beklagte unter Fristsetzung zur Abgabe einer Erklärung auf, ob sie zur Übereignung des Grund- stücks zu den seinerzeit (mit der W. KG) vereinbarten Konditionen bereit und in der Lage sei. Die Beklagte lehnte eine solche Übereignung ab. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Mit der am 27. Juni 2019 beim Amtsgericht eingegangenen Klage haben die Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 195.483,25 € - der Differenz zwischen dem von den Klägern errechneten Ver- kehrswert des Grundstücks und dem von der W. KG gezahlten Kaufpreis - nebst Zinsen in Anspruch genommen. Die Beklagte hat das Bestehen eines Vorkaufsrechts der Kläger in Abrede gestellt und die Verjährungseinrede erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Die von den Klägern vorsorglich eingelegte Nicht- zulassungsbeschwerde ist gegenstandslos, weil das Berufungsgericht die Revi- sion unbeschränkt zugelassen hat (vgl. Senatsurteile vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19; vom 26. März 2025 - VIII ZR 152/23, ZIP 2025, 1098 Rn. 6 mwN; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, juris Rn. 7 mwN). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz nicht zu. Zwar habe ein Vorkaufsrecht zu ihren Gunsten bestanden und dieses sei 9 10 11 12 13 14 - 5 - auch fristgerecht ausgeübt worden. Dem Anspruch stehe aber das Verbot der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Im Übrigen wäre ein Anspruch auch verwirkt. Ein Vorkaufsrecht im Sinne der Vorschrift des § 570b BGB aF, welche mit der Bestimmung des § 577 BGB in heutiger Fassung nahezu identisch sei, be- stehe dann, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden sei oder werden solle, an ei- nen Dritten verkauft würden. Vorliegend habe zwar eine Realteilung vorgelegen. Diese Situation stehe der Begründung von Wohnungseigentum jedoch gleich, so dass § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF analog anzuwenden sei. Maß- geblich sei insoweit die Grundbuchlage zum Zeitpunkt des Kaufvertragsab- schlusses. Die notarielle Beurkundung habe am 14. April 2000 stattgefunden. Die Umschreibung des Grundstücks und mithin der dingliche Vollzug der Realteilung seien zwar erst am 19. April 2000 erfolgt. Dies sei indes unbeachtlich, da schon am 30. März 2000 im Grundbuchblatt dessen Teilung eingetragen worden sei. Bei der Erwerberin handele es sich um einen Dritten im Sinne von § 570b BGB aF. Das Näheverhältnis der W. KG zur Beklagten führe entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht zu einer anderen Bewertung. Soweit das Amtsgericht in seiner Entscheidung die zu § 463 BGB entwickelten Grundsätze entsprechend anwende, sei dem nicht zu folgen. Der Gesetzgeber habe den Mie- ter nicht nur vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentums- wohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber, sondern auch dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere, wenn dieser aus seiner Sicht günstig sei, schützen wollen. Dieses Schutzbedürfnis bestehe auch bei konzerninternen Umschichtun- gen. Insoweit hätten die Kläger vorgetragen, dass es sich bei der Veräußerin und 15 16 17 - 6 - der Erwerberin um zwei selbständige juristische Personen handele, deren Ge- sellschafterkreis sich zu jeder Zeit ändern könne und bei denen für einen Außen- stehenden nie deutlich erkennbar sei, wer diese wirtschaftlich beherrsche. Selbst wenn eine Gesellschaft das Eigentum zunächst zu Kapitalanlagezwecken er- werbe, könne später der Verkauf der Immobilie erforderlich sein. Der Mieter habe hingegen nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung ein Vorkaufs- recht. Vor diesem Hintergrund definiere § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF den Kreis der Erwerber, bei denen kein Vorkaufsrecht entstehe, dahin- gehend negativ, dass jeder Dritter sei, der nicht Familien- oder Haushaltsange- höriger sei. Eine darüber hinausgehende Erweiterung führe zwangsläufig zu rechtlichen Unsicherheiten und widerspreche dem Wortlaut der Vorschrift. Die Kläger hätten das ihnen somit zustehende Vorkaufsrecht am 4. Fe- bruar 2019 schriftlich gegenüber der Beklagten und damit form- und fristgerecht ausgeübt. Da die Beklagte den Klägern keine Mitteilung über den Inhalt des Kauf- vertrags unter dessen Vorlage habe zukommen lassen und daher auch keine Ankündigung bezüglich des Bestehens des Vorkaufsrechts erfolgt sei, habe die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 570b BGB aF, § 469 Abs. 2 BGB nicht zu laufen begonnen. Die mögliche Kenntnis der Kläger bezüglich des Wechsels der Eigentümerstellung sei hierfür unschädlich. Daher bestehe ein Schuldverhältnis in Form eines Kaufvertrags zwi- schen den Parteien. Der Beklagten sei es auch nicht möglich gewesen, die Doppelhaushälfte an die Kläger zu übereignen, weil die W. KG im Jahr 2019 seit nunmehr bei- nahe 20 Jahren Eigentümerin der Doppelhaushälfte sei. Damit liege jedenfalls ein Fall subjektiver Unmöglichkeit vor, weshalb auch ein Anspruch der Kläger gemäß § 280 Abs. 1, § 281 BGB nicht in Betracht komme. 18 19 - 7 - Ob die Beklagte sich gemäß § 311a Abs. 2 BGB exkulpieren könne, könne letztlich dahinstehen, weil die Kläger sich treuwidrig verhalten hätten. Der Kläger- seite stehe im Ergebnis kein Schadensersatzanspruch zu, da sie sich mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs in Widerspruch zu ihrem eige- nen Vorverhalten (venire contra factum proprium) setze. Der Sinn und Zweck des § 577 BGB beziehungsweise des § 570b BGB aF liege neben dem Schutz der Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung in der Möglichkeit der Mieter, das Miet- objekt zu Konditionen, die einem Dritten angeboten worden seien, zu kaufen. Den Klägern sei die streitgegenständliche Doppelhaushälfte mehrfach zu markt- üblichen Konditionen zum Kauf angeboten worden. Den Angeboten aus den Jah- ren 2004, 2007, 2010 und 2011 hätten die Kläger jedoch nicht zugestimmt. In dieser Situation zu argumentieren, man hätte, sofern man rechtmäßig Kenntnis vom Verkaufsfall erlangt hätte, sein Vorkaufsrecht ausgeübt, vermöge nicht zu überzeugen. Hierbei sei es aus Sicht der Kammer auch unbeachtlich, wer mit den Kaufangeboten an die Kläger herangetreten sei. Vielmehr habe sich die Be- klagte durch das Verhalten der Kläger darauf einstellen können und dürfen, dass diese an einem Kauf nicht interessiert seien. Selbst wenn eine unzulässige Rechtsausübung nicht vorläge, bestünde ein Anspruch nicht, da die Kläger ihren Schadensersatzanspruch verwirkt hätten. Denn sie hätten letztlich Kenntnis von der Veränderung auf der Eigentümerseite gehabt. Auch wenn die Beklagte ihrer Mitteilungspflicht bezüglich des Bestehens eines möglichen Vorkaufsrechts nicht nachgekommen sei, so hätte sich den Klä- gern aufdrängen müssen, dass ein Verkauf stattgefunden habe. Dies trügen mit ihren eingereichten Anlagen sowohl die Kläger als auch die Beklagte vor. Soweit die Klägerseite geltend mache, die W. KG sei ihnen gegenüber lediglich als Verwalterin aufgetreten, vermöge dies nicht zu überzeugen. Dass eine Hausver- waltung Verkaufsangebote an Dritte, Mieter oder Interessenten versende, sei un- üblich und eine Verwalterin wäre hierzu im Regelfall nicht bevollmächtigt. Daher 20 21 - 8 - hätten die Kläger jedenfalls ab dem Angebot im Jahr 2011 erkennen können, dass das Eigentum an dem Grundstück übergegangen sei. Angesichts des zwi- schen den Jahren 2011 und 2019 (Ausübung des Vorkaufsrechts) verstrichenen Zeitraums liege das Zeitmoment vor. Da erkennbar sei, dass die Beklagte nach den diversen von den Klägern nicht angenommenen Kaufangeboten davon aus- gegangen sei, seitens der Kläger würden keine Ansprüche mehr geltend ge- macht werden, sei auch das Umstandsmoment gegeben, weshalb die Verwir- kung des Anspruchs eingetreten sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Scha- densersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen der anfängli- chen subjektiven Unmöglichkeit der Übereignung des mit der Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks an die Kläger nicht verneint werden. 1. Zwar hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht die Begründung eines Vorkaufsrechts der Kläger in analoger Anwendung von § 570b Abs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung (im Fol- genden: aF) und das Zustandekommen eines Kaufvertrags über das vorbezeich- nete Grundstück zwischen den Parteien aufgrund der Ausübung dieses Vor- kaufsrechts sowie die anfängliche Unmöglichkeit der Übereignung des Grund- stücks durch die Beklagte an die Kläger bejaht. Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Geltendmachung eines auf diese Un- möglichkeit gestützten Schadensersatzanspruchs durch die Kläger wegen wider- sprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich beziehungs- weise ein solcher Anspruch verwirkt sei. 22 23 - 9 - a) Der Mieter ist gemäß § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF zum Vorkauf be- rechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehö- rigen verkauft (§ 570b Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufs- rechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kommenden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Eigentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer - wie hier - bereits zuvor erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zu (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22 ff.; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 36). b) Bei der vorzunehmenden Beurteilung der Frage, ob den Klägern ein solcher Schadensersatzanspruch zusteht, sind dem Berufungsgericht Rechtsfeh- ler unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat allerdings im Ergebnis rechtsfehlerfrei das Entstehen eines Vorkaufsrechts der Kläger gemäß § 570b BGB aF analog durch den am 14. April 2000 erfolgten Abschluss des Kaufvertrags über das mit der Doppelhaushälfte bebaute Grundstück zwischen der Beklagten und der W. KG bejaht. (1) Anders als die Revision meint, ist die Entstehung des Vorkaufsrechts der Kläger den Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend (vgl. BGH, Urteile vom 18. Oktober 1965 - II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NJW 2024, 2909 Rn. 15; vom 27. November 2024 24 25 26 27 28 - 10 - - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23; siehe auch Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Aufl., Einl. vor § 241 Rn. 14) nach der zum Zeitpunkt des Kaufvertragsab- schlusses geltenden Vorschrift des § 570b BGB aF und nicht nach der - im We- sentlichen inhaltsgleichen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72) - Vorschrift des § 577 BGB zu beurteilen, die durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Ge- setz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz, BGBl. I S. 1149) eingeführt worden ist. Eine - von diesen Grundsätzen abweichende - Regelung zu der Vorschrift des § 577 BGB ist der Übergangsbestimmung des Art. 229 § 3 EGBGB - wie die Revision im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat - nicht zu entnehmen. Etwas Anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus der - hier nicht einschlägigen - Regelung des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB. (2) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht angenommen, dass die da- nach heranzuziehende, für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Bestimmung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf die Realteilung eines Grund- stücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern - oder wie hier Doppelhaushälften - bebaut ist, entsprechend anzuwenden ist (vgl. Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 6 ff.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 14; vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016, 910 Rn. 19). Dementsprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mie- ters sowohl im Fall der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Real- teilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog), die neben einer Teilungser- klärung des Grundstückseigentümers - und gegebenenfalls erforderlichen be- hördlichen Genehmigungen - die Eintragung im Grundbuch voraussetzt, als auch im Fall der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Real- teilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aF analog) in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, aaO mwN). 29 30 - 11 - (3) Die Voraussetzungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog liegen - wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt hat - hier vor. (a) Das Berufungsgericht ist zunächst rechtsfehlerfrei - unausgespro- chen - davon ausgegangen, dass die Beklagte - und nicht die W. KG - zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts durch den Abschluss des Kaufver- trags zwischen dieser und der W. KG am 14. April 2000 die Vermieterin der Kläger war. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob ein Verkauf an den Ver- mieter selbst vom Anwendungsbereich des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfasst wird. Entgegen der Annahme der Revisionserwide- rung kann aus dem Begrüßungsschreiben der W. KG vom 2. Dezember 1999 und der fehlenden Erwähnung im Mietvertrag, dass es sich bei der Vermieterin um eine GmbH handelt, nicht geschlossen werden, die W. KG sei von Anfang an die Vermieterin der Kläger gewesen. Die Revisionserwiderung übergeht inso- weit, dass der Firmenname der Beklagten im Gegensatz zu demjenigen der W. KG das im Mietvertrag zur Bezeichnung des Vermieters verwendete Wort "S. " aufweist und es sich bei der im Mietvertrag angegebenen Adresse des Vermieters um die Anschrift der Beklagten - und nicht der W. KG - handelt. Auch das - erst nach Abschluss des Mietvertrags verfasste - Begrüßungsschrei- ben der W. KG enthält keinen Hinweis darauf, dass es sich bei dieser um die Vermieterin der Kläger handeln könnte. Vielmehr werden die Kläger in diesem Schreiben als neue Mieter "in unserer Verwaltung" begrüßt, so dass vom objek- tiven Empfängerhorizont aus die W. KG als Verwalterin des streitgegenständli- chen Mietobjekts, nicht aber als dessen Vermieterin tätig geworden ist. (b) Das Berufungsgericht hat ebenfalls im Ausgangspunkt zu Recht ange- nommen, dass die hier vorgenommene Realteilung den Anforderungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog gerecht wird. Anders als das Beru- 31 32 33 - 12 - fungsgericht und die Revisionserwiderung jedoch gemeint haben, ist die Realtei- lung nicht erst nach, sondern bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags zwi- schen der Beklagten und der W. KG durch die am 30. März 2000 vorgenom- mene Eintragung im Grundbuch vollzogen worden. (aa) Die Teilung eines Grundstücks kann nach den §§ 6, 13 GBV entweder dadurch vollzogen werden, dass das bisherige Flurstück als neues selbständiges Grundstück auf demselben Grundbuchblatt unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen oder auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen und dort selbstän- dig gebucht wird (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2024 - V ZB 8/24, NJW-RR 2024, 1404 Rn. 13; siehe auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 675 f.). (bb) Ausgehend hiervon ist die Teilung des Grundstücks bereits am 30. März 2000 und damit vor Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklag- ten und der W. KG am 14. April 2000 vollzogen worden. Denn die bisherigen Flurstücke des Grundstücks mit der laufenden Nummer 1 sind nach den rechts- fehlerfreien und von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts unter den neuen laufenden Nummern 3 bis 19 auf demselben Grundbuchblatt eingetragen und die Teilung unter dem 30. März 2000 vermerkt worden. (c) Bei der W. KG handelt es sich - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschieden hat - um einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), obwohl der Alleingesellschafter S. der beklagten Kapitalgesellschaft zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grund- stücks durch die W. KG deren Komplementär und die Beklagte deren Komman- ditistin war. 34 35 36 - 13 - Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder be- gründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt - entge- gen einer in der Instanzrechtsprechung und dem Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. März 2016 - 63 S 367/14, BeckRS 2016, 134695 Rn. 23; BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1. September 2025, § 577 Rn. 74; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2025, § 577 BGB Rn. 25; vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577 Rn. 15) - einen Verkauf an einen Drit- ten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung - wie hier - vollzogenen oder beab- sichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks. (aa) Bereits der Wortlaut der Vorschrift des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), wonach der Mieter von Wohnräumen lediglich dann zum Vorkauf berechtigt sein soll, wenn diese Räume an einen Dritten veräußert werden, spricht dafür, dass "Dritter" lediglich ein von dem veräußernden Eigen- tümer zu unterscheidender Rechtsträger sein muss. (bb) Auch der von dem Gesetzgeber mit der Einführung der Vorschrift des § 570b Abs. 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 BGB) verfolgte Zweck steht einer Auslegung entgegen, wonach die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft mit personenidentischen Gesellschaftern nicht als ein Verkauf an einen Dritten an- zusehen ist. (aaa) Mit der Ausdehnung des damals schon im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförder- ten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand wollte der Gesetzgeber auch diese Mieter vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten 37 38 39 40 - 14 - Wohnungen in Eigentumswohnungen schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, NJW 2009, 1076 Rn. 17; vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 25). Eine solche Verdrängungsgefahr ist auch bei dem - hier erfolgten - Ver- kauf einer Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft gegeben. Zwar be- steht die Gefahr einer auf den Eigenbedarf der Gesellschafter gestützten Kündi- gung bei einer solchen Gesellschaft nicht, weil die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch nicht analog auf eine solche Gesellschaft und ihre Gesellschafter anwendbar ist (vgl. Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 9 ff.; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52). Jedoch kommt in einem solchen Fall eine Verwertungskündigung ge- mäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, ZIP 2025, 2060 Rn. 54; siehe auch zu den Anforderungen an eine Verwertungskündigung im Allgemeinen Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NJW-RR 2018, 12 Rn. 15 ff.). Anders als die Revisionserwiderung gemeint hat, führt auch der Umstand, dass hinter der erwerbenden Personenhandelsgesellschaft dieselbe natürliche Person als Gesellschafterin wie hinter der veräußernden Gesellschaft steht, nicht dazu, dass für die Bewertung des berechtigten Kündigungsinteresses im Sinne von § 573 BGB auf die Interessen ein und derselben natürlichen Person abzu- stellen und deshalb eine - durch den Verkauf begründete - Verdrängungsgefahr zu verneinen wäre. Denn eine Personenhandelsgesellschaft macht durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich, dass es auf die Interes- sen der Gesellschaft und nicht auf diejenigen ihrer Gesellschafter - wie etwa den persönlichen Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen 41 42 - 15 - (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52) - ankommt. (bbb) Darüber hinaus erschöpft sich der Schutzzweck der Regelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht in der Verhinde- rung einer Verdrängung des Mieters aus der von ihm gemieteten Wohnung. Viel- mehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran ge- legen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (vgl. BT- Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 29). Der Gesetzgeber verfolgte somit das Ziel, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen des Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufvertrags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 38). Ein solches Interesse des Mieters besteht aber auch bei der Veräußerung der Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft. (ccc) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es für die An- wendung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) - anders als für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB - auch nicht darauf an, ob es sich bei der Veräußerung von der Beklagten an die W. KG um ein Verkehrs- geschäft handelt. Denn die Bestimmung des § 892 BGB soll den Verkehr mit Grundstücken in dem Vertrauen auf die Verlässlichkeit des Grundbuchs schützen 43 44 - 16 - (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2007 - V ZR 5/07, BGHZ 173, 71 Rn. 23). Die Re- gelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) verfolgt hin- gegen - wie bereits aufgezeigt - eine andere Zielrichtung. (cc) Ausgehend hiervon ist mit dem Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und der W. KG ein Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF erfolgt, so dass ein Vorkaufsrecht der Kläger begründet worden ist. bb) Das Berufungsgericht hat zudem rechtsfehlerfrei und von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen angenommen, dass die Kläger dieses Vorkaufsrecht rechtzeitig mit Schreiben vom 4. Februar 2019 ausgeübt haben und zwischen den Parteien deshalb ein Kaufvertrag über das mit der Doppel- haushälfte bebaute Grundstück zustande gekommen ist. Insbesondere hat die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 510 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2001 gelten- den Fassung (heute § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) nicht zu laufen begonnen, weil die Beklagte die Kläger nicht über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des mit der W. KG geschlossenen Kaufvertrags unterrichtet hat (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 24; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 38). cc) Ferner hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von den Parteien ebenfalls nicht angegriffen die bereits bei Zustandekommen des Kaufvertrags zwischen den Parteien (§ 505 Abs. 2 BGB aF; heute: § 464 Abs. 2 BGB) beste- hende Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung durch die Beklagte bejaht. Die - hier erfolgte - Weiterveräußerung des Grundstücks an die W. KG indiziert die Unmöglichkeit, solange der Schuldner - wie hier die Beklagte - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 25). 45 46 47 - 17 - dd) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kläger seien gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens an der Gel- tendmachung des Schadensersatzanspruchs gehindert. Die Frage, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteile vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16). Revisi- onsrechtlich kann aber überprüft werden, ob der Tatrichter den Sachverhalt zu- treffend festgestellt hat, ob er den Rechtsbegriff der unzulässigen Rechtsaus- übung richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungs- sätze verstößt (BGH, Urteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO; vom 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3780 Rn. 25; Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9). Einer Prüfung an diesem Maß- stab hält das Berufungsurteil nicht stand. (1) Nicht jeder Widerspruch zwischen zwei Verhaltensweisen ist als unzu- lässige Rechtsausübung zu werten. Ein widersprüchliches Verhalten (venire con- tra factum proprium) ist nur dann rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB, wenn besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen las- sen. Entscheidend sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Widersprüchli- ches Verhalten kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Um- stände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (st. Rspr.; vgl. Se- natsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 24; vom 26. August 2020 - VIII ZR 351/19, BGHZ 227, 15 Rn. 66; Senatsbeschluss vom 15. Dezem- ber 2020 - VIII ZR 304/19, juris Rn. 26 mwN). Eine Rechtsausübung ist hiernach unzulässig, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhal- tens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenseite im Hinblick darauf vorrangig schutzwürdig er- scheinen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 2018 - II ZR 24/17, BGHZ 219, 48 49 - 18 - 193 Rn. 32; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO; jeweils mwN). Hierbei handelt es sich allerdings um einen engen Ausnahmetatbestand (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 13; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 25; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO). (2) Ausgehend hiervon genügen die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Annahme eines Rechtsmissbrauchs nicht. Allein aufgrund der fehlenden Zu- stimmung der Kläger zu den ihnen unterbreiteten Kaufangeboten durfte die Be- klagte nicht darauf vertrauen, die Kläger würden das ihnen zustehende Vorkaufs- recht nicht (mehr) ausüben und auch nicht etwa Schadensersatzansprüche im Falle der Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks geltend machen. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, dass diese Angebote ihrem Inhalt nach dem zwischen der Beklagten und der W. KG geschlossenen Kaufvertrag ent- sprachen. Vielmehr geht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genomme- nen Kaufangeboten - worauf die Revision zu Recht verweist - hervor, dass den Klägern das Grundstück zu Preisen zwischen 230.000 € und 350.000 € angebo- ten worden ist und diese somit (teilweise deutlich) über dem zwischen der Be- klagten und der W. KG vereinbarten Preis in Höhe von 400.000 DM (= 204.516,75 €) lagen. Allein der Umstand, dass den Klägern der Kauf des Grundstücks nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zu marktüblichen Konditionen angeboten worden ist, reicht nicht aus, um in der Ablehnung dieser Angebote und der spä- teren Ausübung des Vorkaufsrechts ein widersprüchliches Verhalten zu sehen. Denn das Vorkaufsrecht dient - wie bereits ausgeführt - auch dazu, dem Mieter den Erwerb der Wohnung zu den (günstigen) Konditionen zu ermöglichen, die der Verkäufer mit dem Dritterwerber vereinbart hat. Dieses Recht können der Verpflichtete oder der Dritterwerber nicht dadurch vereiteln, dass sie dem Be- 50 51 - 19 - rechtigten (ungünstigere) Kaufangebote unterbreiten, zu deren Annahme der Be- rechtigte nicht verpflichtet ist (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00, NJW 2002, 3016 unter 2 c bb [zur Ablehnung von Mietangeboten durch einen Vormietberechtigten]). Selbst wenn man jedoch - wie von der Revisionserwiderung geltend ge- macht - davon ausgehen wollte, das Angebot über 230.000 € habe nur geringfü- gig höher als der mit der W. KG vereinbarte Preis gelegen, würde dies die Annahme eines widersprüchlichen Verhaltens der Kläger nicht rechtfertigen. Denn ein Vorkaufsberechtigter braucht im Allgemeinen nicht damit zu rechnen, dass im Falle des Scheiterns von Ankaufsverhandlungen bereits aufgrund der Angabe des höchstens von ihm gebotenen Preises gegen ihn Schlüsse dahinge- hend gezogen werden, er werde später keinesfalls von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn der Verkäufer zu einem über dem erörterten Limit lie- genden Preis einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt und dem Berechtig- ten dies mitgeteilt wird (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 230/63, WM 1966, 511 unter III). Dies muss erst recht gelten, wenn der dem Vorkaufsberech- tigten angebotene Preis - wie hier - über demjenigen liegt, der mit dem Dritter- werber vereinbart worden ist. Sonstige Umstände, die die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen könnten, sind nicht ersichtlich und werden von der Revisionserwiderung auch nicht aufgezeigt. ee) Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - auch nicht verwirkt. (1) Die Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen der illoyal verspäteten Geltendmachung von Rechten setzt neben einem Zeitmo- ment, also dem Verstreichen längerer Zeit seit der Möglichkeit der Geltendma- 52 53 54 55 - 20 - chung eines Rechts, ein Umstandsmoment voraus (vgl. BGH, Urteile vom 23. Ja- nuar 2014 - VII ZR 177/13, NJW 2014, 1230 Rn. 13; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 82; jeweils mwN). Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 12. Juli 2016 - XI ZR 564/15, BGHZ 211, 123 Rn. 37; vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 338/21, juris Rn. 45; jeweils mwN; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, aaO). Dabei kann es für das Umstandsmoment von Bedeutung sein, wenn der Verpflichtete im Hinblick auf die Nichtgeltendmachung des Rechts Vermögensdispositionen getroffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 12). (2) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht jedenfalls nicht das Umstandsmoment mit Blick auf die von den Klägern nicht angenommenen Kaufangebote bejahen, weil die Beklagte davon ausgegangen sei, die Kläger würden keine Ansprüche aufgrund ihres Vorkaufsrechts mehr geltend machen. Denn - wie oben (unter 1 b dd (2)) bereits aufgezeigt - konnte die Beklagte allein aufgrund dieses Verhaltens nicht darauf vertrauen, die Kläger würden von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch mehr machen und die Beklagte nicht wegen an- fänglicher subjektiver Unmöglichkeit auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, zumal das Berufungsgericht auch nicht festgestellt hat, dass sich die Beklagte - etwa durch die Vornahme von Vermögensdispositionen - darauf eingerichtet hat, die Kläger würden ihr Recht nicht mehr geltend machen. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revisionserwide- rung - auch nicht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Schreiben der W. KG aus den Jahren 2007 beziehungsweise 2010 an die Klä- ger, mit welchen die W. KG die Kläger zur Zahlung von Grundsteuer aufgefor- dert beziehungsweise diesen einen Finanzierungsvorschlag zum Erwerb des 56 57 - 21 - Grundstücks über 230.000 € unterbreitet hat. Selbst wenn die Kläger hieraus hät- ten ersehen können, dass die W. KG Eigentümerin der Immobilie geworden ist, ist nicht erkennbar, warum die Beklagte deshalb darauf hätte vertrauen dürfen, die Kläger würden ein Vorkaufsrecht zu für sie günstigeren, ihnen aber nicht mit- geteilten Konditionen nicht mehr ausüben. Vielmehr zeigen die übersandten Fi- nanzierungsvorschläge aus den Jahren 2004, 2010 und 2011 bis hin zu dem Kaufvertragsentwurf aus dem Jahr 2017, dass die Kläger immer wieder versucht haben, das streitgegenständliche Grundstück käuflich zu erwerben. 2. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere ist der Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung - nicht gemäß den hier nach Art. 229 § 6 EGBGB anwendbaren Vorschriften der §§ 195, 199 Abs. 3 BGB ver- jährt. a) Nach § 199 Abs. 3 BGB verjähren Schadensersatzansprüche der im Streitfall geltend gemachten Art unabhängig von der Kenntnis oder der grob fahr- lässigen Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Um- ständen und der Person des Schuldners in zehn Jahren von ihrer Entstehung an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB) und ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in dreißig Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen den Schaden auslösen- den Ereignis an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB). Nach allgemeinen Grundsätzen ist ein Schadensersatzanspruch im Sinne von § 199 BGB entstanden, sobald er von dem Geschädigten erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dabei ist für die Entstehung eines Geldanspruchs nicht erforderlich, dass der Zahlungsan- spruch bereits beziffert werden kann. Es genügt, dass der Schaden dem Grunde 58 59 60 - 22 - nach entstanden ist und damit die Möglichkeit besteht, eine Feststellungs- oder Stufenklage zu erheben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juni 2009 - VII ZR 167/08, BGHZ 181, 310 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 430/16, WM 2017, 1155 Rn. 17; vom 21. Mai 2019 - II ZR 340/18, NJW 2019, 2461 Rn. 13). Der Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs ist bei einem Schadenser- satzanspruch gemäß § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB der Zeitpunkt des Vertrags- schlusses (vgl. BeckOGK-BGB/Herresthal, Stand: 1. März 2025, § 311a Rn. 137; MünchKommBGB/Ernst, 9. Aufl., § 311a Rn. 108). Denn dieser auf das positive Interesse gerichtete Anspruch folgt aus der Nichterfüllung des - nach § 311a Abs. 1 BGB - wirksamen Leistungsversprechens des Schuldners gegenüber sei- nem Vertragspartner (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 165). b) Gemessen hieran ist der Schadensersatzanspruch der Kläger nicht ver- jährt. Denn der Kaufvertrag zwischen ihnen und der Beklagten ist - wie bereits aufgezeigt - erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Schreiben vom 4. Februar 2019 zustande gekommen, so dass der Schadensersatzanspruch frü- hestens zu diesem Zeitpunkt entstanden ist. Bei Erhebung der vorliegenden Klage (§ 204 Nr. 1 BGB) im Jahr 2019 war deshalb weder die Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB noch die - an die Begehung der Pflichtverletzung an- knüpfende - Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB abgelaufen. Vielmehr war gemäß § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht an- gelaufen. Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unter Bezugnahme auf das Senatsurteil vom 21. Januar 2015 (VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 28) die Auffassung vertreten hat, der Schadenser- satzanspruch der Kläger sei bereits mit der Verletzung der in § 570b Abs. 2, § 510 Abs. 1 BGB aF (heute § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB) geregelten Mitteilungspflichten durch die Beklagte entstanden und die Ausübung 61 62 63 - 23 - des Vorkaufsrechts deshalb als "sinnloser Zwischenschritt" zu werten, übersieht sie bereits, dass die Kläger hier - anders als in dem vorgenannten Fall (vgl. Se- natsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 26 ff.) - ausdrücklich nicht einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen der Ver- letzung der vorbezeichneten Mitteilungspflichten, sondern einen Schadenser- satzanspruch gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Übereignung gel- tend machen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen zu den weiteren, von ihm bislang nicht (abschließend) geprüften Voraussetzungen des von den Klägern geltend gemachten Schadensersatzanspruchs nach § 311a Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 04.06.2020 - 24 C 238/19 - LG Potsdam, Entscheidung vom 10.01.2024 - 4 S 78/20 - 64 - 24 - Verkündet am: 8. Oktober 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle