V ZR 196/19

Zurück BGH 20. November 2020 V ZR 196/19 BGB §§ 305 Abs. 1, 307, 242; WEG §§ 10 Abs. 2, 24 Abs. 4 Keine Anwendbarkeit der AGB-Kontrolle auf Gemeinschaftsordnungen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 305 Abs. 1, 307, 242; WEG §§ 10 Abs. 2, 24 Abs. 4 Keine Anwendbarkeit der AGB-Kontrolle auf Gemeinschaftsordnungen 1. Die Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen ( §§ 307 ff. BGB ) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar. 2. Von dem teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB aus. 3. Enthält die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Eigentümerversammlung folgende Regelung: „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“, so setzt die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraus; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben. Eine solche Regelung ist wirksam. BGH, Urt. v. 20.11.2020 – V ZR 196/19 Problem In einer Gemeinschaftsordnung war folgende Regelung vorgesehen: „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“ In einer Versammlung der Wohnungseigentümer wurde ein Beschluss über die Wiederbestellung der bisherigen Verwalterin gefasst. Mehrere Wohnungseigentümer haben diesen mit der Begründung angefochten, die Einladung zur Versammlung habe sie nicht rechtzeitig erreicht. Entscheidung Der BGH beschäftigt sich zunächst mit der Auslegung der vorstehenden Klausel und kommt zu dem Ergebnis, dass der Nachweis der rechtzeitigen Absendung für die ordnungsgemäße Einberufung genüge. Dies gelte für sämtliche Wohnungseigentümer und nicht nur für diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt hätten. Die so verstandene Klausel hält der BGH für wirksam. Von besonderer Bedeutung sind die Ausführungen des BGH zum Prüfungsmaßstab: Die Inhaltskontrolle richte sich hierbei unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls allein am Maßstab von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB aus. Die AGB-Kontrolle findet nach Auffassung des BGH auf Gemeinschaftsordnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften keine Anwendung. Diese Frage hat das Gericht bislang offengelassen und klärt sie nunmehr mit der vorliegenden Entscheidung. Eine direkte Anwendung der §§ 307 ff. BGB scheide schon deshalb aus, weil es sich bei einer einseitig vorgegebenen Gemeinschaftsordnung nicht um Vertragsbedingungen handele, die bei Abschluss eines Vertrages durch den Verwender (hier: den teilenden Eigentümer) gestellt werden. Auch eine analoge Anwendung der AGB-Kontrolle komme nicht in Betracht. Die einseitige Vorgabe der Gemeinschaftsordnung unterscheide sich grundlegend von der einseitigen Stellung von Bedingungen bei schuldrechtlichen Verträgen. Es fehle schon an dem für einen Vertragsschluss typischen Informations- und Motivationsgefälle zwischen Verwender und Kunden. Typischerweise scheide der teilende Eigentümer nach Aufteilung und Abverkauf aus der Gemeinschaft aus und profitiere daher allenfalls vorübergehend von den vorgegebenen Vorschriften. Geregelt werde auch nicht das Verhältnis zwischen Verwender und Kunden, sondern das künftige Zusammenleben der Wohnungseigentümer untereinander. Die Wohnungseigentümer müssten schon deshalb nicht geschützt werden, da sie die ursprünglich einseitig vorgegebene Gemeinschaftsordnung jederzeit einstimmig ändern könnten. Das Gesetz halte zudem in § 10 Abs. 2 S. 3 WEG a.F. (= § 10 Abs. 2 WEG n.F.) einen Schutzmechanismus bereit, wonach der einzelne Wohnungseigentümer die Änderung unbilliger Vereinbarungen verlangen könne. Soweit der teilende Eigentümer – ähnlich wie ein Verwender – Regelungen in der Gemeinschaftsordnung vorgeben könne, die ihn insbesondere in der Aufteilungsphase einseitig begünstigen, genüge die Inhaltskontrolle gem. § 242 BGB . Eine AGB-Kontrolle komme nur dann ausnahmsweise in Betracht, wenn die Gemeinschaftsordnung vorschreibe, dass die Wohnungseigentümer Verträge mit Dritten abzuschließen hätten. Hier gebiete die Klausel-Richtlinie (RL 93/13/EWG), die Wertungen des AGB-Rechts zu beachten. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.11.2020 Aktenzeichen: V ZR 196/19 Rechtsgebiete: Allgemeines Schuldrecht AGB, Verbraucherschutz WEG Erschienen in: DNotI-Report 2021, 61-62 Normen in Titel: BGB §§ 305 Abs. 1, 307, 242; WEG §§ 10 Abs. 2, 24 Abs. 4