ECLI:DE:BGH:2020:240120UVZR110.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 110/19 Verkündet am: 24. Januar 2020 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 26 Abs. 1 Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einla- dungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen. BGH, Urteil vom 24. Januar 2020 - V ZR 110/19 - LG Nürnberg-Fürth AG Nürnberg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Januar 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil des Landge- richts Nürnberg-Fürth - 14. Zivilkammer - vom 20. März 2019 auf- gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 7. No- vember 2018 abgeändert. Die in der Eigentümerversammlung vom 20. Februar 2018 gefass- ten Beschlüsse über die Verwalterbestellung und die Bevollmäch- tigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwalterver- trags werden für ungültig erklärt. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Ei- gentümerversammlung vom 14. November 2017 beschlossen die Wohnungsei- gentümer, die Firma T. GmbH (fortan: Firma T. ) zur Verwalterin zu bestellen. Gegen den Beschluss wurde eine Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht erhoben. Mit Schreiben vom 4. Februar 2018 berief die Firma T. unter Hinweis auf eine Beauftragung durch den Verwaltungsbeirat eine außerordentliche Eigentümerversammlung für den 20. Februar 2018 mit folgender Tagesordnung ein: „Bestellung der T. GmbH zur Verwalterin der Wohnanlage für den Zeitraum 01.01.2018 bis einschließlich 31.12.2021. Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Vertragsabschluss mit der T. GmbH nach Vor- gabe des bisherigen Verwaltervertrags mit der E. Hausverwal- tung.“ Vergleichsangebote anderer Interessenten für das Verwalteramt waren dem Einladungsschreiben nicht beigefügt. Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20. Februar 2018 berichtete der Verwaltungsbeirat vor der Beschlussfassung, dass neben dem Angebot der Firma T. zwei weitere Angebote eingeholt worden seien, die zur Einsichtnahme zur Verfügung stünden. Es handele sich hierbei um die Fir- men L. und K. Immobilienverwaltung, die zu Konditionen in Höhe von 1 2 3 - 4 - 23,20 € und 25,00 € je Wohnung/Monat angeboten hätten. Das Angebot der Firma T. sei identisch mit dem der bisherigen Verwalterin Firma E. Hausverwaltung mit 19,64 € pro Wohnung/Monat. Auf dieser Grundlage spre- che sich der Verwaltungsbeirat zu Gunsten der Firma T. aus. Sodann beschlossen die Wohnungseigentümer erneut, die Firma T. zur neuen Verwalterin zu bestellen und bevollmächtigten den Verwaltungsbeirat zu einem Vertragsschluss nach Vorgabe des bisherigen mit der Firma E. Hausverwaltung geschlossenen Verwaltervertrags. Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage der Kläger hat das Amtsge- richt abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklag- ten beantragen, wollen die Kläger weiterhin erreichen, dass die Beschlüsse über die Wahl der Verwalterin und die Bevollmächtigung des Verwaltungsbei- rats zum Abschluss eines Verwaltervertrages für ungültig erklärt werden. Entscheidungsgründe: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts entsprechen die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Bestellung der Firma T. zur Verwalterin und die Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Ver- waltervertrages ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Erfordernis, vor der Neu- bestellung eines Verwalters Alternativangebote anderer Interessenten einzuho- len, sei entsprochen worden. Dass diese Angebote den Wohnungseigentümern 4 5 6 - 5 - nicht schon vor der Eigentümerversammlung übersandt worden seien, schade nicht. Es genüge, wenn in der Eigentümerversammlung vor der Beschlussfas- sung die Eckdaten der Alternativangebote bekannt gegeben und die Angebote zur Einsichtnahme bereitgehalten würden. Dies sei hier geschehen. II. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Beschluss der Woh- nungseigentümer über die Verwalterbestellung entspricht nicht ordnungsmäßi- ger Verwaltung. 1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass die angefochtene Verwalterwahl die Neubestellung und nicht die Wiederwahl eines Verwalters zum Gegenstand hatte. Dem steht nicht entgegen, dass die Firma T. bereits in der Eigentümerversammlung vom 14. November 2017 durch Beschluss der Eigentümer zur Verwalterin gewählt worden war. Da dieser Be- schluss aufgrund einer Anfechtung nicht bestandskräftig ist, hatte die erneute Beschlussfassung über die Verwalterbestellung in der nur drei Monate später anberaumten außerordentlichen Eigentümerversammlung ersichtlich den Zweck, eventuellen Fehlern bei der damaligen Neubestellung der Verwalterin durch eine Wiederholung der Verwalterwahl zu begegnen. 2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Alternativangebote einzuholen sind (vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, NZM 2011, 515 Rn. 12; Urteil vom 22. Juni 2012 - V ZR 190/11, NJW 2012, 3175 Rn. 10). Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Wohnungseigentümer innerhalb des ihnen zustehenden Beurteilungs- 7 8 9 - 6 - spielraums (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2012 - V ZR 190/11, NJW 2012, 3175 Rn. 8) ihre Entscheidung über die Verwalterbestellung auf einer hinrei- chend fundierten Tatsachengrundlage treffen können (vgl. Küttner, AnwZert MietR 14/2019 Anm. 1). Das ist hier geschehen. 3. Unzutreffend ist dagegen die Auffassung des Berufungsgerichts, für die ordnungsgemäße Wahl eines neuen Verwalters genüge es, dass die Ange- bote der Bewerber um das Verwalteramt erst in der Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung in ihren Eckpunkten bekannt gegeben und zur Ein- sichtnahme bereitgehalten werden. Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewer- ber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätz- lich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen. a) Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es - unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung (§ 23 Abs. 2 WEG) - im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern schon in der Einladung zur Eigentümerversammlung Informationen zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand und eine ausreichende Vorbereitung auf die Eigentümerversammlung zu ermöglichen. Das kann etwa bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan oder über eine namhafte Sonderumlage für umfangreiche Sa- nierungsmaßnahmen der Fall sein (vgl. Senat, Urteil vom 13. Januar 2012 - V ZR 129/11, NJW-RR 2012, 343 Rn. 12; Schmidt-Räntsch, ZWE 2012, 445, 451). Wann es erforderlich ist, den Wohnungseigentümern bereits vor der Ei- gentümerversammlung Unterlagen oder bestimmte Informationen zur Verfü- gung zu stellen, hängt von dem Beschlussgegenstand und den auszuwerten- 10 11 - 7 - den Unterlagen bzw. Informationen ab (vgl. Vandenhouten in Nieden- führ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 73). b) Um den Wohnungseigentümern bei der Neubestellung eines Verwal- ters, der für sie wichtige und weitreichende Funktionen wahrnimmt und regel- mäßig für mehrere Jahre bestellt wird, eine Wahl auf einer fundierten Tatsa- chengrundlage zu ermöglichen, ist es nicht nur erforderlich, Alternativangebote einzuholen. Vielmehr müssen diese den Wohnungseigentümern auch bekannt gemacht werden, damit sie Erkundigungen über die Bewerber - etwa über das Internet - einziehen und sich ein Bild darüber verschaffen können, ob der jewei- lige Bewerber fachlich geeignet ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten (vgl. Briesemeister, IMR 2013, 341). Zudem ist eine Kenntnis der An- gebotskonditionen notwendig, um einen tragfähigen Vergleich zwischen den Angeboten der Bewerber anstellen und die Stärken und Schwächen der Leis- tungsangebote beurteilen zu können (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2012 - V ZR 190/11, NJW 2012, 3175 Rn. 12; Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 114/14, NJW 2015, 1378 Rn. 12). Für eine hinreichende Befassungsmöglichkeit mit den Bewerbern und deren Angeboten reicht es regelmäßig nicht aus, den Wohnungseigentümern die Namen der zur Wahl stehenden Bewerber und deren Angebote oder die Eckdaten der Angebote erstmals in der Eigentümerversammlung vor der Ver- walterwahl bekannt zu geben. Eine Bekanntgabe der Namen der Interessenten für das Verwalteramt erst in der Eigentümerversammlung macht es den Woh- nungseigentümern unmöglich, über diese vorab Erkundigungen einzuziehen. Auch ein Angebotsvergleich ist erschwert. Die Vergütung in den verschiedenen Angeboten lässt sich nicht immer direkt vergleichen, da zwischen Verträgen mit einer Pauschalvergütung und Verträgen zu unterscheiden ist, in denen die Ver- 12 13 - 8 - gütung des Verwalters in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. Juli 2019 - V ZR 278/17, NJW 2020, 988 Rn. 33), und ein Angebotsvergleich daher nur unter Auseinandersetzung mit den jeweiligen Ver- gütungsgestaltungen und dem Leistungsumfang der Angebote möglich ist. In der Eigentümerversammlung steht regelmäßig nicht genügend Zeit zur Verfü- gung, um sich sachgerecht mit den jeweiligen Angeboten zu befassen. c) Daher ist es bei einer Neuwahl des Verwalters regelmäßig erforderlich, die Angebote der Interessenten den Wohnungseigentümern schon vor der Ei- gentümerversammlung, in der über die Bewerber abgestimmt werden soll, in- nerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG vorzulegen. Dies kann - wovon der Senat bereits ausgegangen ist - durch Zusendung der Angebote selbst erfolgen (vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10, NZM 2011, 515 Rn. 12). Es reicht aber auch aus, wenn den Wohnungseigentümern die Namen der Bewerber sowie die Eckpunkte ihrer Angebote mitgeteilt werden. Zu den mitzuteilenden Eckpunkten der Leistungsangebote gehören die vorgesehe- ne Laufzeit des Vertrages und die Vergütung (vgl. Senat, Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 114/14, NJW 2015, 1378 Rn. 9), wobei darzustellen ist, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen angeboten wird. Werden die Wohnungseigentümer nicht durch Übersendung der Angebote, sondern durch Bekanntgabe der Eckpunkte der Angebote infor- miert, ist den Wohnungseigentümern, die dies wünschen, eine Kenntnisnahme der vollständigen Angebote zu ermöglichen. 4. Diesen Anforderungen ist hier nicht genügt. Die Revision beanstandet zu Recht, dass den Wohnungseigentümern weder mit dem Einladungsschrei- ben noch in einem späteren Informationsschreiben überhaupt zur Kenntnis ge- geben worden war, dass außer dem Angebot der Firma T. auch andere 14 15 - 9 - Bewerbungen um das Verwalteramt vorlagen. Wie sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergibt, wurde dies den Wohnungseigentümern erst in der Eigentümerversammlung unter Mitteilung der Namen der anderen Bewerber und Hinweis auf die pro Wohnung und Monat verlangte Vergütung bekannt ge- geben. Damit bestand für die Wohnungseigentümer keine Möglichkeit, sich auf die Verwalterwahl inhaltlich vorzubereiten, um sich eine hinreichende Grundla- ge für die Entscheidungsfindung zu verschaffen und von ihrem Auswahlermes- sen sachgerecht Gebrauch zu machen. III. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben. Die Sache ist zur Endent- scheidung reif (§ 563 Abs.3 ZPO). Der Beschluss über die Verwalterbestellung ist für ungültig zu erklären, weil er nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ebenso kann der Beschluss über die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrages mit der Firma T. keinen Bestand haben. Da die Wohnungseigentümer keine Gelegen- heit hatten, sich rechtzeitig über die Alternativangebote zu informieren, kann nicht angenommen werden, dass sie in jedem Fall den Verwaltungsbeirat zu einem Vertragsschluss mit der Firma T. ermächtigt hätten. 16 - 10 - IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Stresemann Brückner Wein- land Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Nürnberg, Entscheidung vom 07.11.2018 - 28 C 2010/18 WEG - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 20.03.2019 - 14 S 7876/18 WEG - 17

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