VIII ZR 277/16

Unwirksamkeit formularmäßiger Vornahmeklausel bei unrenovierter Übergabe; Wirkung von Vereinbarungen mit dem Vormieter • Eine formularvertragliche Klausel, die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt, ist bei Übergabe der Wohnung in unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Zustand nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt. • Eine zwischen Vormieter und neuem Mieter getroffene Vereinbarung zur Übernahme von Renovierungsarbeiten berührt nicht die Inhaltskontrolle einer formularvertraglichen Vornahmeklausel im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter. • Ist die Vornahmeklausel unwirksam, kann der Vermieter keinen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gegen den Mieter verlangen; die wirtschaftliche Gesamtsaldierung der beiderseitigen Forderungen ist möglich. Die Klägerin (Vermieterin/Genossenschaft) vermietete dem Beklagten eine Erdgeschosswohnung; im Mietvertrag war eine formularmäßige Klausel zu Schönheitsreparaturen enthalten. Der Beklagte hatte mit der Vormieterin vereinbart, deren eingebrachten Gegenstände zu übernehmen und an ihrer Stelle Renovierungsarbeiten durchzuführen. Die Wohnung wurde dem Beklagten in nicht renoviertem Zustand übergeben; dies ist im Übergabeprotokoll dokumentiert. Nach Beendigung des Mietverhältnisses stellte die Klägerin Mängel an Anstrichen fest; nach unvollständigen Arbeiten des Beklagten ließ sie einen Malerbetrieb für 799,89 € arbeiten und forderte Zahlung. Der Beklagte hielt demgegenüber Forderungen aus Genossenschaftsguthaben, Nebenkostenguthaben und Dividende entgegen und erhob Widerklage. Die Instanzgerichte trafen unterschiedliche Entscheidungen; der Beklagte zog in Revision. • Die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist bei Übergabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand grundsätzlich einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB zu unterziehen; ohne angemessenen Ausgleich benachteiligt die Klausel den Mieter unangemessen. • Eine zwischen Vormieter und neuer Mieter getroffene Vereinbarung zur Übernahme von Renovierungsarbeiten begründet grundsätzlich keine Wirkung gegenüber dem Vermieter; schuldrechtliche Vereinbarungen wirken nur relativ und ändern nicht ohne Mitwirkung des Vermieters die Wirksamkeit einer formularvertraglichen Klausel. • Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, solche Dreiparteieninteressen würden zu einer ‚fiktionalen‘ Renovierungsübergabe führen, überzeugt nicht: Interessen von Vormieter, Neumieter und Vermieter laufen nicht einheitlich und rechtfertigen keine Aufwertung der formularvertraglichen Klausel. • Es obliegt dem Vermieter im eigenen Interesse, am Ende des alten Mietverhältnisses festzustellen und ggf. geltend zu machen, ob Ansprüche gegen den bisherigen Mieter bestehen; andernfalls muss er selbst für Renovierung oder angemessenen Ausgleich sorgen. • Mangels wirksamer Vornahmeklausel steht der Klägerin kein Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gegen den Beklagten zu; daher war die Klage abzuweisen und die beiderseitigen Forderungen wirtschaftlich zu saldieren. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Die Klage der Klägerin wurde insgesamt abgewiesen, das Berufungsurteil insoweit aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil abgeändert. Der Klägerin steht kein Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu, weil die formularmäßige Vornahmeklausel bei Übergabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand keiner wirksamen Überwälzungspflicht entsprach. Die widerklagend geltend gemachten Forderungen des Beklagten waren insgesamt begründet; nach Saldoerrechnung besteht ein Zahlungsanspruch des Beklagten gegen die Klägerin in Höhe von 931,05 €, woraus die Klägerin über das Berufungsurteil hinaus zur Zahlung weiterer 762,87 € nebst Zinsen verurteilt wurde. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.