V ZR 306/16

Wirksamkeit kommunaler Mehrerlösklausel als kontrollfähige Preisnebenabrede • Eine in notariellen Kaufverträgen mit der öffentlichen Hand vereinbarte Mehrerlösklausel kann als zulässige, kontrollfähige Preisnebenabrede gelten. • § 11 Abs. 2 BauGB verdrängt nicht generell die AGB-Kontrolle, ein Vertrag ist aber nur dann städtebaulicher Vertrag i.S.v. § 11 Abs. 1 BauGB, wenn er konkrete, die städtebaulichen Ziele fördernde Verpflichtungen enthält. • Eine Mehrerlösklausel ist nicht intransparent oder überraschend, wenn der Begriff des Mehrerlöses und dessen Berechnung für den durchschnittlichen Vertragspartner erkennbar sind. • Eine Mehrerlösklausel ist nicht unangemessen benachteiligend, wenn sie ein anerkennenswertes kommunales Interesse (Verhinderung kurzfristiger Spekulation, Förderung von Bebauung) verfolgt, zeitlich begrenzt ist und Abzüge für Investitionen zulässt. Die Beklagte (Stadt) verkaufte an die klagende GmbH drei innerstädtische Flurstücke zu einem marktgerechten Preis. Im notariellen Kaufvertrag war eine Mehrerlösklausel enthalten: Veräußert der Käufer innerhalb von fünf Jahren unbebaut, ist der erzielte Mehrerlös an die Stadt abzuführen, Investitionen und Zinsen sind abzugsfähig. Zwei Monate nach Erwerb veräußerte die Klägerin eines der Flurstücke unbebaut zu einem um 5 €/qm höheren Preis und zahlte den geforderten Mehrerlös unter Vorbehalt. Die Klägerin verlangte Rückzahlung; die Stadt hielt die Klausel für wirksam. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies sie ab; der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. • Das Berufungsgericht prüfte zu Recht die Klausel einer AGB-rechtlichen Kontrolle (§§ 305 ff. BGB); § 11 Abs. 2 BauGB steht einer solchen Prüfung nicht entgegen, zumal es sich nicht um einen Verbrauchervertrag handelt. • Der Kaufvertrag ist kein städtebaulicher Vertrag i.S.v. § 11 Abs. 1 BauGB, weil er keine konkreten Verpflichtungen enthält, die geeignet wären, das städtebauliche Ziel (sichere bzw. zwingende Bebauung) nachhaltig zu fördern oder abzusichern. • Die Mehrerlösklausel ist als Allgemeine Geschäftsbedingung anwendbar, nicht überraschend (§ 305c BGB) und erfüllt das Transparenzgebot (§ 307 Abs.1 Satz 2 BGB): Der Begriff „Mehrerlös“ und die Berechnung (Differenz der qm-Preise ohne Nebenkosten) sind hinreichend bestimmbar; auch geldwerte Gegenleistungen und Abzüge für vom Käufer getragene Zugeständnisse sind wirtschaftlich zu erfassen. • Substanziell ist die Klausel keine Preishauptabrede, sondern eine Preisnebenabrede, weil der Kaufpreis fest vereinbart ist und die Zahlung an ein künftiges Verhalten des Käufers anknüpft; daher ist sie inhaltlich nach § 307 Abs.1 BGB überprüfbar. • Bei der Abwägung der Interessen steht dem Anspruch des Käufers auf Wertsteigerungen das anerkennenswerte kommunale Interesse gegenüber, kurzfristige Spekulation zu verhindern und Bebauung zu fördern; die fünfjährige Frist und die Möglichkeit des Investitionsabzugs sprechen gegen eine unangemessene Benachteiligung. • Weil die Klausel wirksam ist, erfolgte die Zahlung mit Rechtsgrund; ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch (§ 812 Abs.1 BGB) besteht nicht und damit auch kein Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. • Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO und führt zur Kostenlast der Klägerin. Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen; die Klage ist insgesamt abgewiesen. Die Mehrerlösklausel im notariellen Kaufvertrag ist wirksam als kontrollfähige Preisnebenabrede und verletzt nicht das Transparenzgebot oder das Verbot einer unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB. Der Klägerin steht deshalb kein Anspruch auf Rückzahlung des überwiesenen Mehrerlöses nach § 812 Abs.1 BGB zu; damit entfällt auch ein Erstattungsanspruch für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.