V ZR 274/16

Haftungsausschluss, Feuchtigkeitsschaden und Anspruchsvoraussetzungen beim Immobilienkauf • Ein vertraglich beurkundeter Kaufvertrag enthält nicht ohne weiteres eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Freiheit eines Gebäudes von Feuchtigkeit; vorvertragliche Angaben in Exposés begründen regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs.1 BGB). • Feuchtigkeits- und Durchfeuchtungserscheinungen in Erdgeschossräumen können einen Sachmangel nach § 434 Abs.1 S.2 BGB darstellen, weil diese Räume gewöhnlich trocken zu sein haben. • Ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel gilt grundsätzlich auch für Mängel nach § 434 Abs.1 S.2 BGB, es sei denn, der Käufer weist arglistiges Verschweigen nach (§ 444 BGB). • Die Anforderungen an die Substantiierung klägerischer Behauptungen dürfen das Gericht nicht überspannen; hinreichend substantiiert sind Angaben etwa über eine Zeugin und eine mit Fundstellen versehene Skizze, die ein verborgenes Mängelbild plausibel machen. • Bei Vorliegen eines Sachmangels sind Umsatzsteueransprüche auf fiktive Mängelbeseitigungskosten nur bei tatsächlicher Durchführung geltend zu machen; ein Feststellungsinteresse für künftige Ersatzansprüche kann bestehen. Der Kläger kaufte mit notariellem Vertrag ein über 300 Jahre altes Bauernhaus mit Anbauten von den Beklagten unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Bei Umbauarbeiten traten im Herbst 2012 Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf; ein Sachverständiger ermittelte Mängelbeseitigungskosten von 79.673,27 €. Der Kläger verlangt Schadensersatz und Feststellung weiterer Ersatzansprüche sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten. Das Landgericht und das Oberlandesgericht Düsseldorf wiesen die Klage ab; das Berufungsgericht hielt einen Mangel oder eine Arglist nicht für hinreichend dargetan. Der Kläger hat Revision eingelegt, die sich gegen die Ablehnung des Schadensersatzanspruchs richtet. Relevante Tatsachen sind die Angaben einer Reinigungskraft, wonach Feuchtigkeitsstellen beseitigt bzw. überstrichen worden seien, und eine Skizze des Klägers mit Fundstellen, die der Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren bestätigte. • Das Berufungsgericht hat zu Unrecht den klägerischen Vortrag zur Kenntnis der Beklagten von Feuchtigkeitsschäden als unzureichend substantiiert angesehen; nach ständiger Rechtsprechung genügt schlüssiger Vortrag, wenn Tatsachen zusammen mit einer Rechtsregel das geltend gemachte Recht begründen. • Der Senat geht zugunsten der Revision davon aus, dass fehlende oder unzureichende Horizontalsperren sowie hierdurch bedingte Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel nach § 434 Abs.1 S.2 BGB darstellen können, weil Erdgeschossräume gewöhnlich Wohnzwecken dienen und trocken zu sein haben. • Ein vertraglicher Haftungsausschluss für Sachmängel greift grundsätzlich auch bei Mängeln nach § 434 Abs.1 S.2 BGB; der Verkäufer ist aber an seine Aufklärungspflichten gebunden und kann sich nicht auf den Ausschluss berufen, wenn er den Mangel kannte und diesen arglistig verschwiegen hat (§ 444, § 311 Abs.2 Nr.1, § 280 BGB möglich). • Für die Substantiierung des klägerischen Vortrags genügte hier die Aussage der angeblichen Zeugin (Reinigungskraft) zusammen mit der Skizze und der Zuordnung zu Befunden des Sachverständigen; das Berufungsgericht hätte offene Herkunftsfragen durch Beweiserhebung klären müssen (§ 286 ZPO). • Sollte ein Schadensersatzanspruch bestehen, sind fiktive Mängelbeseitigungskosten ohne tatsächliche Durchführung grundsätzlich ohne Umsatzsteuer anzusetzen; ein Feststellungsinteresse für weitere Ersatzansprüche besteht hingegen. Die Revision des Klägers war erfolgreich; das Berufungsurteil des OLG Düsseldorf wird aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung an ein anderes Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Der Senat stellt klar, dass Feuchtigkeitserscheinungen in den Erdgeschossräumen grundsätzlich einen Sachmangel nach § 434 Abs.1 S.2 BGB begründen können und dass ein vereinbarter Haftungsausschluss die Beklagten nicht schützt, wenn sie den Mangel kannten und ihn arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Weiter hat der Senat festgestellt, dass der klägerische Vortrag zur Kenntnis durch die Reinigungskraft und die skizzenhafte Zuordnung zu gutachterlichen Befunden ausreichend substantiiert ist, sodass das Berufungsgericht weitere Tatsachenaufklärung vorzunehmen hat. Hinsichtlich der Schadenshöhe ist zu beachten, dass Umsatzsteuer bei fiktiven Kosten nicht ersetzt wird, ein Feststellungsinteresse für künftige Ersatzansprüche aber bestehen kann. Das Verfahren wird zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens.