V ZR 82/17

Verwalterpflicht zur Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldansprüche bei fremder Zwangsversteigerung • Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, bevorrechtigte Hausgeldansprüche der Gemeinschaft in einem von Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren rechtzeitig anzumelden. • Zur Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldansprüche bedarf es nach § 45 Abs. 3 ZVG nicht zwingend eines Vollstreckungstitels; die Anmeldung ist einfach ausgestaltet und mit geringem Aufwand verbunden. • Der Verwalter darf über die einfache Anmeldung hinaus nicht eigenmächtig kostenpflichtige Verfahrensanträge stellen; hierüber hat er die Eigentümer zu informieren und eine Beschlussfassung herbeizuführen. • Bei der Haftung des Verwalters ist zu prüfen, ob durch die unterlassene Anmeldung der konkrete Kausalverlauf (Berücksichtigung der Forderung im geringsten Gebot und in der Verteilung) beeinträchtigt wurde; fehlende Feststellungen dazu führen zur Zurückverweisung. Die Klägerin ist eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin bis 2012 die Beklagte war. Für zwei Einheiten (14, 15) bestanden seit 2001–2007 offene Hausgeldforderungen in Höhe von 7.932,64 €. Im Grundbuch war die Bauträgerin als Eigentümerin eingetragen; über deren Vermögen wurde Insolvenz eröffnet. Am 6.11.2007 wurden die Einheiten zur Zwangsversteigerung beschlagnahmt; der Zuschlag erfolgte 13.8.2008. In der Eigentümerversammlung informierte die Beklagte über die Versteigerung, eine Anmeldung erfolgte jedoch nicht. Die Klägerin klagte auf Schadensersatz aus vertraglicher Pflichtverletzung wegen unterbliebener Anmeldung; die Vorinstanzen gaben ihr nur teilweise bzw. gar nicht statt. Der BGH hat die Revision der Klägerin zugelassen und das Urteil aufgehoben. • Die Revision hat Erfolg, weil das Berufungsgericht die materielle Haftungsfrage fehlerhaft beurteilt und die nötigen tatsächlichen Feststellungen unterließ. • Rechtliche Pflicht des Verwalters: Bei einer von Dritten betriebenen Zwangsversteigerung des Sondereigentums ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Gemeinschaft rechtzeitig im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden. • Rechtsgrundlagen und Begründung: Die Verpflichtung leitet sich aus § 27 WEG (insb. Pflicht und Vertretungsmacht des Verwalters nach Abs.1 Nr.4 und Abs.3 S.1 Nr.4) und § 45 Abs.3 ZVG (einfache Form der Anmeldung) her; die Anmeldung ist mit geringem Aufwand verbunden, verursacht keine Gebührenpflicht und ist erforderlich, damit Forderungen im geringsten Gebot und bei der Erlösverteilung berücksichtigt werden (§§ 37,45,110,114 ZVG). • Beschränkung der Befugnisse des Verwalters: Kostenträchtige Verfahrensanträge (z. B. Einleitung des ZV-Verfahrens oder Beitritt) darf der Verwalter nicht ohne Beschluss stellen; darüber hat er zu informieren und eine Beschlussfassung herbeizuführen (§15, §27 ZVG, KVGKG-Regelungen zu Gebühren). • Verschulden: Die Berufungsinstanz verkennt, dass im Jahr 2008 die umstrittene Rechtslage die Vermutung des Verschuldens nicht erschüttert, weil die Anmeldung keine erheblichen wirtschaftlichen Risiken barg und die Beklagte selbst die Wirksamkeit einer Anmeldung für möglich hielt; damit greift § 280 Abs.1, § 276 BGB. • Kausalität und Feststellungserfordernis: Es ist zu prüfen, ob die unterbliebene Anmeldung kausal für den konkreten Forderungsausfall war; insbesondere muss feststehen, ob durch rechtzeitige Anmeldung die Hausgeldrückstände aus 2005 im geringsten Gebot und in der Verteilung berücksichtigt worden wären. • Zurückverweisung: Da das Berufungsgericht diese tatsächlichen Feststellungen (z. B. ob der Erwerber 2005 werdender Wohnungseigentümer war und wann die Insolvenzeröffnung erfolgte) nicht getroffen hat, ist die Sache zur ergänzenden Sachaufklärung zurückzuverweisen (§§ 287, 561 ZPO). Der BGH hebt das landgerichtliche Urteil auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück. Entscheidend ist, dass der Verwalter grundsätzlich verpflichtet war, die bevorrechtigten Hausgeldansprüche rechtzeitig im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden; die Beklagte hat diese Pflicht verletzt. Die Haftung der Beklagten ist nicht bereits durch die damals im Schrifttum bestehende Diskussion ausgeschlossen, da die Anmeldung ohne nennenswerte wirtschaftliche Risiken war und die Beklagte selbst die Möglichkeit der Durchsetzung erkannte. Allerdings ist offen, ob die Anmeldung tatsächlich zu einer Berücksichtigung der Forderung aus 2005 geführt hätte; hierzu und zur Frage, ob der Erwerber 2005 bereits werdender Wohnungseigentümer war bzw. wann die Insolvenz eröffnet wurde, hat das Berufungsgericht ergänzende Feststellungen zu treffen. Erst danach kann über den konkreten Schadensersatzanspruch entschieden werden.