XII ZR 54/16

Gehörsverstoß durch Nichtberücksichtigung erheblichen Beweisantrags bei Auslegung eines Kaufvertrags • Ein Beweisantrag zur Auslegung eines Kaufvertrags ist erheblich, wenn aus seiner Erhebung wesentliche Erkenntnisse für die Entscheidungsfindung zu erwarten sind; seine unbegründete Nichtberücksichtigung verletzt Art. 103 Abs. 1 GG. • Bei Auslegung individueller Vereinbarungen geht der erkennbare gemeinsame Parteiwille dem Wortlaut vor; das Gericht darf deshalb nicht ohne Weiteres einen angebotenen Beweis unter Verweis auf einen vermeintlich eindeutigen Wortlaut zurückweisen. • Formularmäßige Klauseln in gewerblichen Mietverträgen, die die Aufrechnung des Mieters zusätzlich von einer Anerkennung durch den Vermieter abhängig machen, sind nach § 307 BGB unwirksam und verhindern deshalb nicht die Aufrechnung mit einem Aufwendungsersatzanspruch. • Erhebliche Prozessfehler (Gehörsverstöße) können revisionsrechtlich entscheidungserheblich sein und zur Aufhebung und Zurückverweisung führen. Die Klägerin mietete seit 2009 ein Clublokal; im Kaufvertrag vom 20.03.2009 hatte sie vom früheren Mieter bewegliches und unbewegliches Inventar erworben. 2011 traten durch Starkregen Wasserschäden an Teppichboden, einer Trockenbauwand und einem hölzernen Barpodest auf. Die Klägerin forderte vom Vermieter Kosten zur Schadenbeseitigung und einen Betriebsausfallschaden; nachdem Vermieter und Vormieter die Kosten nicht übernahmen, zahlte sie von August 2013 bis Juli 2014 keine Miete. Der Vermieter kündigte fristlos wegen Zahlungsverzugs und klagte gegen die Klägerin; diese klagte zugleich auf Aufwendungsersatz. Landgericht und Oberlandesgericht verurteilten die Klägerin auf Widerklage zur Räumung und Mietzahlung und wiesen ihre Klage ab. Die Klägerin erhob Nichtzulassungsbeschwerde des Berufungsurteils insbesondere wegen der Verurteilung zur Räumung und Zahlung rückständiger Miete. • Das Berufungsgericht hatte angenommen, die vom Mieter eingebrachten Einbauten gehörten nicht zur Instandhaltungspflicht des Vermieters; maßgeblich sei der Wortlaut des Kaufvertrags, wonach "bewegliches und unbewegliches Inventar" für 70.000 € verkauft worden sei. • Der Bundesgerichtshof beanstandet, dass das Berufungsgericht ohne Beweisaufnahme (Zeugenvernehmung) seine Auslegung des Kaufvertrags als eindeutig annahm und damit den von der Klägerin gestellten Beweisantrag (Verdacht, dass bestimmte Einbauten nicht Bestandteil des Kaufs waren) nicht berücksichtigte. Dies verletzte das rechtliche Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG, weil die Entscheidung von vorweggenommener Beweiswürdigung geprägt war. • Für die Auslegung individueller Vereinbarungen hat der erkennbare gemeinsame Parteiwille Vorrang vor dem Wortlaut; daher wäre die Erhebung des angebotenen Beweises geeignet gewesen, klärende Erkenntnisse über den Vertragsinhalt zu liefern. • Die Entscheidung des Berufungsgerichts ist zudem materiell nicht durchgehend tragfähig: wären die streitigen Einbauten nicht Teil des Kaufs, könnten sie als Bestandteile der Mietsache anzusehen sein, was die Gebrauchsgewährleistungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S.2 BGB berühren und gegebenenfalls Aufwendungsersatz nach § 536a Abs.2 Nr.1 BGB begründen würde. • Schließlich ist die formularmäßige Aufrechnungsklausel des Mietvertrags, die Aufrechnung von einer Anerkennung des Vermieters abhängig macht, nach § 307 BGB unwirksam; sie hindert die Klägerin nicht, mit einem Aufwendungsersatzanspruch gegen die Mietforderung aufzurechnen. Der Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wurde in dem angezeigten Umfang stattgegeben; die Revision gegen das Berufungsurteil wird zugelassen. Das Berufungsurteil wurde im Umfang der Anfechtung aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Entscheidend war ein Verstoß gegen das rechtliche Gehör durch Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisantrags zur Auslegung des Kaufvertrags; ohne diese Aufklärung konnte die Frage, ob die beanstandeten Einbauten Bestandteil des Kaufs und damit in die Instandhaltungspflicht des Vermieters fallen, nicht verlässlich entschieden werden. Zudem war die formularmäßige Aufrechnungsklausel unwirksam, sodass eine Aufrechnung der Klägerin mit einem etwaigen Aufwendungsersatzanspruch nicht durch die Klausel verhindert wird. Die Klägerin hat insofern in der Sache keinen endgültigen Erfolg, aber die Entscheidung des Berufungsgerichts wurde aufgehoben und zur neuen Entscheidung zurückverwiesen, damit die Beweisaufnahme und die rechtliche Würdigung unter Berücksichtigung dieser Feststellungen nachgeholt werden können.