V ZR 250/15

Altlastenverdacht durch frühere gefahrenträchtige Nutzung begründet Offenbarungspflicht (V ZR 250/15) • Die frühere gefahrenträchtige Nutzung eines Grundstücks kann bereits einen offenbarungspflichtigen Sachmangel in Form eines Altlastenverdachts begründen. • Für das Vorliegen eines Altlastenverdachts sind keine darüber hinausgehenden konkreten Tatsachen erforderlich; die Nutzung selbst kann genügen. • Ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss entfällt, wenn der Verkäufer den offenbarungspflichtigen Mangel arglistig verschwiegen hat; Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel zumindest für möglich hielt und mit der Unterlassung der Offenbarung rechnete. • Hat der Verkäufer Kenntnis von einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung, die einen Altlastenverdacht begründet, trifft den Verkäufer eine sekundäre Darlegungslast, wenn er geltend macht, der Verdacht sei ausgeräumt gewesen. Der Kläger kaufte 2003 von der Beklagten zu 1 mehrere Gewerbegrundstücke in W. mit vertraglichem Ausschluss der Sachmängelhaftung außer bei Vorsatz und Arglist. Beklagter zu 3 hatte die Grundstücke 1989 erworben und wusste von einer früheren Nutzung als Asphaltmischanlage und Klärschlammrückhaltebecken in den 1960er–1980er Jahren; die damalige Verkäuferin versicherte im Vertrag, ihr seien keine Bodenverunreinigungen bekannt. Der Kläger macht geltend, wegen eines daraus resultierenden Altlastenverdachts bestehe ein Sachmangel und verlangt Schadensersatz in Höhe des merkantilen Minderwerts (884.000 €) sowie Feststellung weiterer Ersatzpflichten. Das Berufungsgericht hat die in der Berufung erstmals gestellten Anträge abgewiesen; der Kläger legte Revision ein. Der BGH überprüfte, ob die frühere Nutzung einen offenbarungspflichtigen Mangel begründet und ob ein Haftungsausschluss wegen arglistigen Verschweigens ausscheidet. • Ein Altlastenverdacht kann bereits aufgrund einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs.1 S.2 Nr.2 BGB darstellen; hierfür sind keine zusätzlichen konkreten Tatsachen erforderlich. • Der Haftungsausschluss der Beklagten greift grundsätzlich ein; nach § 444 BGB bleibt er jedoch außer Betracht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. • Arglist nach § 444 BGB ist gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel zumindest für möglich gehalten hat und wusste oder darauf gerechnet hat, dass der Käufer bei Offenbarung den Vertrag nicht geschlossen hätte; Kenntnis von der früheren Nutzung, die einen Altlastenverdacht begründet, reicht objektiv für Arglist aus. • Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die frühere Nutzung per se einen Mangel begründen kann und hat deshalb zu Unrecht verlangt, der Kläger müsse über die frühere Nutzung hinaus konkrete und gewichtige Tatsachen vortragen. • Der Verkäufer kann sich entlasten, wenn er objektive Umstände darlegt, die plausibel machen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt; hierfür trifft den Verkäufer eine sekundäre Darlegungslast. • Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen zur Entscheidung über die Arglist nicht aus; insoweit ist die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§§ 562, 563 ZPO). • Zur Schadenshöhe: Bei erfolgreichem Vortrag des Käufers kann als kleiner Schadensersatz der merkantile Minderwert verlangt werden; wenn tatsächliche Kontaminationen nachgewiesen werden, sind diese in die Minderwertberechnung einzustellen. Der BGH hat die Berufungsentscheidung insoweit aufgehoben, als die Klage des Klägers wegen arglistigen Verschweigens eines Altlastenverdachts abgewiesen worden war, und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der BGH stellt klar, dass die frühere gefahrenträchtige Nutzung der Grundstücke einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen kann und dass ein vertraglicher Haftungsausschluss durch arglistiges Verschweigen nach § 444 BGB entfallen kann. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend geprüft, ob der Beklagte zu 3 subjektiv arglistig gehandelt hat, und es hat die sekundäre Darlegungslast der Beklagten für entlastende Umstände nicht angemessen berücksichtigt. Zu entscheiden bleibt nun in der Berufungsinstanz, ob Arglist vorliegt und in welcher Höhe der merkantile Minderwert oder sonstiger Schadensersatz nach §§ 437 Nr.3, 280, 281 BGB zuzusprechen ist; hierzu sind weitere Feststellungen und gegebenenfalls ergänzende Darlegungen der Parteien vorzunehmen.