XII ZR 26/16

Zurück BGH 12. Juli 2017 XII ZR 26/16 BGB §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 S. 1, 985, 986 Abs. 1 S. 1 Zur analogen Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität zwischen Veräußerer und Vermieter Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 S. 1, 985, 986 Abs. 1 S. 1 Zur analogen Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität zwischen Veräußerer und Vermieter Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 – XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657 ). BGH, Urt. v. 12.7.2017 – XII ZR 26/16 Problem Die E. Grundbesitz und Handels GmbH (nachfolgend „Handels GmbH“ genannt) hatte in den Jahren 2003 und 2008 mit dem Mieter Mietverträge über Geschäftsräume mit fester Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen. Die Verträge sahen jeweils eine Verlängerungsoption um jeweils weitere 5 Jahre vor, welche mehrfach ausübbar war. Hiervon machte der Mieter mehrfach Gebrauch, sodass sich die Mietzeit beider Verträge bis 2018 verlängert hatte. Eigentümerin der Mietobjekte war nicht die Handels GmbH, sondern die E. Grundstücksgesellschaft mbH (nachfolgend „Grundstücks GmbH“ genannt). Die Handels GmbH hatte die Mietverträge auf Anweisung der Grundstücks GmbH abgeschlossen. Die Verwaltung der Immobilie und die Einziehung des Mietzinses erfolgten durch die Grundstücks GmbH. Die Grundstücks GmbH veräußerte die Immobilie im Jahr 2011 an die Klägerin. Sämtliche Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen wurden von der Grundstücks GmbH ab Übergabe auf die Klägerin übertragen. Im August 2011 wurde die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Klägerin kündigte im September und Oktober 2013 die Mietverhältnisse ordentlich und verlangt nun vom Mieter Räumung und Herausgabe der angemieteten Gewerberäume. Entscheidung Der BGH wies die Klage ab. Maßgeblich kam es hier auf § 566 Abs. 1 BGB an. Dieser gilt wegen § 578 Abs. 1, 2 BGB auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume. Hiernach tritt der Erwerber vermieteter Räume anstelle des Veräußerers in ein Mietverhältnis und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der Vermieter die Räume nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert. § 566 Abs. 1 BGB setzt seinem Wortlaut nach voraus, dass Veräußerer und Vermieter personenidentisch sind. Im vorliegenden Fall fehlte es hieran jedoch, da ursprüngliche Eigentümerin und Verkäuferin die Grundstücks GmbH war, während die Vermietung durch die Handels GmbH vorgenommen wurde. Eine rechtsgeschäftliche Übernahme der Mietverträge durch die Grundstücks GmbH war nicht erfolgt. Der BGH geht in seiner Entscheidung trotz der fehlenden Identität zwischen Vermieter und Veräußerer davon aus, dass auf den zugrundeliegenden Sachverhalt § 566 Abs. 1 BGB analog anzuwenden ist. Die Vermietung liege im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers, sei mit dessen Zustimmung erfolgt und der Vermieter habe nach Veräußerung kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses. Diese Situation sei mit der in § 566 Abs. 1 BGB durch den Gesetzgeber geregelten vergleichbar. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ solle den Mieter davor schützen, bei der Veräußerung des Grundstücks seinen berechtigten Besitz am Mietobjekt zu verlieren. Dies gelte auch dann, wenn das Objekt nicht direkt vom Eigentümer, sondern von einem Dritten im eigenen Namen aber mit Zustimmung des Eigentümers vermietet werde. Der Mieter habe ein Interesse daran, die angemieteten Räume nach Eigentumswechsel vertragsgemäß weiter nutzen zu können, unabhängig davon, ob der Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder einem Dritten mit Wissen und Einverständnis des Eigentümers abgeschlossen worden sei. Ansonsten könne § 566 Abs. 1 BGB leicht dadurch umgangen werden, dass nicht der Eigentümer selbst den Mietvertrag mit dem Mieter abschließe, sondern hierfür eine dritte Person einschalte, die formal als Vermieter auftrete, letztlich jedoch allein im Interesse des Eigentümers handele. Die aufgestellten Voraussetzungen sah der BGH im konkreten Fall als erfüllt an. Auch im Kaufvertrag seien die Mietverträge so behandelt worden, als sei die Grundstücks GmbH Mietvertragspartei. Dort hatte die Veräußerin eine Garantie für den Bestand der Mietverträge und die zu erzielenden Mieteinnahmen übernommen. Durch den Übergang der Mietverträge mit Besitzübergang auf die Klägerin sei offensichtlich, dass die Handels GmbH kein eigenes Interesse daran habe, ihre Vermietereigenschaft fortzuführen. Daher sei es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin ihn selbst mit dem Mieter abgeschlossen. Die Klägerin sei damit als Vermieterin in die bis 2018 befristeten Mietverträge eingetreten, deren vorzeitige Beendigung durch ordentliche Kündigung nicht möglich ist. Sie konnte daher mit ihrem Räumungsverlangen keinen Erfolg haben. Ausdrücklich verwirft der BGH damit seine Entscheidung vom 22.10.2003, in der er noch am Identitätserfordernis festgehalten sowie die analoge Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB abgelehnt hatte. Die analoge Anwendung der Vorschrift ist für den BGH aber auf die Fälle beschränkt, in denen der Vermieter nicht nur mit Zustimmung des Eigentümers, sondern auch in dessen alleinigem wirtschaftlichem Interesse handelt. Damit ist § 566 BGB nicht entsprechend auf die reine Untervermietung anwendbar. Der Untermietvertrag wird nicht im Interesse des Eigentümers geschlossen, sondern stellt eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter dar. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 12.07.2017 Aktenzeichen: XII ZR 26/16 Rechtsgebiete: Miete Sachenrecht allgemein Erschienen in: DNotI-Report 2017, 135-136 ZNotP - 10/2017 - Seite 372-376 BGHZ 2019, 236-250 Normen in Titel: BGB §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 S. 1, 985, 986 Abs. 1 S. 1